Düzenlemeyi değerlendiren Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, taşınmaz piyasasında sağlıklı veri altyapısının önemine dikkat çekerek, “Gayrimenkul piyasasında adil, erişilebilir ve gerçekçi bir değerleme sisteminin kurulabilmesi için en önemli unsur doğru, standart ve denetlenebilir veridir. Değerleme raporlarının kamu otoriteleriyle elektronik ortamda paylaşılması, uzun vadede piyasa şeffaflığına katkı sağlayabilir” dedi.

Veri seti oldukça kapsamlı

Özelmacıklı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından talep edilen veri setinin yalnızca taşınmaz değerinden ibaret olmadığını belirterek, “Veri setinde rapor numarası, değer türü, talep ve rapor tarihi, uzman ve denetmen bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm, tapu türü, hisse durumu, arsa payı ve koordinat bilgileri gibi çok sayıda alan bulunuyor. Bunun yanında imar durumu, yapı sınıfı, yapı cinsi, inşaat seviyesi, enerji sınıfı, depreme dayanıklılık, hasar durumu, ulaşım imkânları ve çevresel gelişim dinamikleri de veri setine dahil ediliyor” ifadelerini kullandı.

Mükerrer bildirim riski önlenmeli

Yeni düzenlemede uygulama modelinin doğru kurulması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, “Değerleme kuruluşları hâlihazırda hazırladıkları raporlara ilişkin verileri belirli standartlar çerçevesinde GABİM üzerinden sisteme aktarıyor. Yeni düzenleme ile raporu düzenleten kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları da bildirim yükümlülüğü kapsamına alınıyor. Aynı raporun farklı taraflarca ayrı ayrı girilmesi; mükerrer bildirim, operasyonel yük ve veri uyumsuzluğu riski doğurabilir. Doğru model, teknik verinin tekil rapor numarasıyla ve kurumlar arası entegrasyonla TKGM sistemine aktarılmasıdır” dedi.

Değer bilgi merkezi için önemli bir hazırlık

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan Değer Bilgi Merkezi uygulamasının bu yıl İstanbul’da, 2027 yılı içinde de 81 ilde devreye alınmasının planlandığını hatırlatan Özelmacıklı, “Bu veri seti, Değer Bilgi Merkezi için önemli bir hazırlık niteliği taşıyor. Ancak değerleme raporlarından elde edilecek veri, piyasanın tamamını tek başına temsil etmez. Bu verilerin tapu işlem verileri, belediye rayiçleri, imar verileri, ilan verileri ve fiili piyasa gerçekleşmeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir” dedi.

Amaç şeffaf ve güvenilir piyasa olmalı

Özelmacıklı son olarak, “Türkiye’de gayrimenkul piyasasının daha şeffaf, ölçülebilir ve güvenilir hale gelmesi ortak hedefimizdir. Ancak sistemin başarısı, toplanan verinin hacminden çok niteliğine bağlıdır. Usul ve esaslar hazırlanırken mükerrer bildirimlerin önlenmesi, KVKK boyutu, rapor sahipliği, sorumluluk sınırları ve kurumlar arası entegrasyon açık şekilde belirlenmelidir. Doğru veri ve doğru entegrasyon sağlanırsa Değer Bilgi Merkezi; vatandaşlar, yatırımcılar, kamu kurumları ve sektör profesyonelleri için önemli bir referans altyapısına dönüşebilir” ifadelerini kullandı.

Değer haritası için değer barışı ve harç indirimi şart

Özelmacıklı “Gerçek değer haritalarının oluşması için değer barışı uygulaması ve tapu harcı oranlarının makul seviyelere çekilmesi şart. Aslında doğru değer haritaları bu şekilde çok daha kolay bir şekilde de oluşturulabilir. Aksi halde sistem güvenliği artırır ama kayıt dışılığı kalıcı olarak azaltamaz. Amaç cezalandırmak değil, gönüllü uyumu teşvik etmek olmalıdır. Dubai gibi ülkelerde değer artış kazancı vergisi olmadığı için alım-satımlar gerçek bedeller üzerinden yapılabiliyor. Bu da piyasanın doğru değer haritalarının oluşmasını sağlıyor. Bizde ise bu vergi, çoğu zaman düşük beyanı teşvik eden bir unsur haline geliyor. Bu nedenle sistemin bu yönüyle de yeniden ele alınması gerekiyor” dedi.

Değişiklikler kapsamında, tebliğin gayrimenkul yatırım fonu bölümüne yeni bir madde eklendi.

Eklenen madde ile fon faaliyet ve yatırımlarının katılım finans ilkelerine uygun olarak yerine getirileceğinin iç tüzük ve ihraç belgesinde belirtilmesi durumunda, fon unvanında “katılım” ibaresi kullanılabilecek.

Tebliğin gayrimenkul yatırım fonlarının temsili bölümünde yer alan maddede yapılan değişiklikle, yönetim kurulunun yetkisini devredebileceği personellerde düzenlemeye gidildi. Böylece, ilgili madde yeni yönetmelikte şu şekilde yer aldı:

“Fon, tüm faaliyetlerinin icrasında, kurucunun yönetim kurulu tarafından temsil edilir. Yönetim kurulu, bu yetkisini bir veya daha fazla üyeye veya kurucunun birinci derece imza yetkisine sahip personeline devredebilir ancak fonun kuruluş, katılma payı ihracı, tasfiye, yönetim ücreti artışı ile katılma payı sahiplerinin yatırım kararlarını etkileyebilecek nitelikteki diğer işlemlerinin yönetim kurulu kararı ile yapılması zorunludur.”

Yönetim kurulu yetkisini, önceki tebliğe göre sadece bir veya daha fazla murahhas üyeye devredebiliyordu.

Fon katılma paylarının ihracı

Tebliğin fon katılma paylarının ihracı bölümünde yer alan maddelerde düzenlemeye gidilirken, yeni bir madde de eklendi.

Tebliğde “Katılma payları, ihraç belgesinin kurulca onaylanmasını takiben iç tüzük, ihraç belgesi ve varsa yatırımcı bilgi formundaki esaslar çerçevesinde ve ihraç belgesinde belirtilen satış başlangıç tarihinden itibaren ihraç belgesinde ilan edilen dağıtım kanalları aracılığıyla yatırımcılara sunulur. Belirlenecek satış başlangıç tarihi, her durumda onaylı ihraç belgesinin kurucu tarafından teslim alınmasını takip eden 3 ayı geçemez. Bu süre zarfında katılma payları satışa sunulmayan fonların tasfiye edilmesi talebiyle 6 iş günü içerisinde kurula başvurulması zorunludur.” şeklinde yer alan madde, şöyle değiştirildi:

“Katılma payları, ihraç belgesinin kurulca onaylanmasını takiben iç tüzük, ihraç belgesi ve varsa yatırımcı bilgi formundaki esaslar çerçevesinde ve ihraç belgesinde belirtilen satış başlangıç tarihinden itibaren ihraç belgesinde ilan edilen dağıtım kanalları aracılığıyla yatırımcılara sunulur. Belirlenecek satış başlangıç tarihi, her durumda onaylı ihraç belgesinin kurucu tarafından teslim alınmasını takip eden 6 ayı geçemez. Bu süre zarfında katılma paylarının satışına başlanmamış fonların tasfiye edilmesi talebiyle 6 iş günü içerisinde kurula başvurulması zorunludur. Satış başlangıç tarihine kadar kurulca onaylanmış bilgilendirme dokümanlarında yer alan bilgilerde herhangi bir değişiklik olması halinde kurucu tarafından bilgilendirme dokümanlarında yapılacak değişikliklere onay verilmesi talebiyle derhal kurula başvurulur.”

İlgili bölüme eklenen maddeyle de katılma paylarının gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri kapsamındaki bağımsız bölümler ve gayrimenkule dayalı haklar karşılığında satılabilmesi için iç tüzük ve ihraç belgesinde bu yönde hüküm bulunması zorunluluğu getirildi.

AA

İsmail Bayrak-Hürriyet

Bu kapsamda İŞ GYO Genel Müdürlüğü yetkinin kullanım izni için Sermaye Piyasası Kurulu’na başvuruda bulundu.

Emlaknews.com.tr

Say Reklamcılık bir satıştan; maddi duran varlık etkinliğinin arttırılması, imalat teşkilatına yatay esneklik kazandırılması ve proje bazlı finansman temini gibi faydalar elde edeceğini kaydetti.

Elde edilen 15 milyon 145 bin liralık tutarın 12 milyon 900 bin lirası tahsil edilirken kalan 2 milyon 245 bin lira bin lira taşınmazların üzerindeki ipoteklerin kaldırılması üzerine gerçekleştirilecek.

Emlaknews.com.tr

1. Kentsel Dönüşümün önündeki en önemli sorunlardan ikisi “Müktesep Hak” ve “Bürokratik Süreçler”dir. İmar ve Mülkiyete dayalı hususların dönüşüme hazırlık sürecinde sabitlenmesi hem arsa sahiplerini, hem kamuyu, hem de yatırımcıyı rahatlatacak, süreci şeffaflaştıracaktır.
2. Dönüşümün bütünselliği birçok açıdan önemlidir, bu nedenle dönüşüm en az “Ada” bazında yapılabilmelidir.
3. Dönüşüm sürecinin en önemli dokümanı olan “Kat Karşılığı Yapım Anlaşması” içeriğinin hem ticari, hem de hakkaniyet açılarından yeniden ele alınması ve düzenlenmesi tüm tarafların haklarının korunması açısından faydalı olacaktır. Tip sözleşme oluşturulması önerilmektedir.
4. Sadece Dönüşüm kapsamında değil, tüm imar-ruhsat-iskan süreçlerinde otoparklar müstakil olarak tapulandırılabilmeli ve ihtiyaca binaen edinilebilmelidir.
5. Dönüşüm “Acil” bir meseledir ve Devletin Dönüşüme desteği hem bürokratik süreçleri, hem de mali hususları kapsamalıdır.
6. Yeni bir yasa olan 6306 sayılı yasanın eksikliklerine dayalı olarak Danıştay’ın iptal kararları söz konusudur. Devletin bir yandan yasanın ve yönetmeliklerinin eksiklerini tamamlarken bir yandan da iptal gerekçelerini yerine getirmek suretiyle aynı alanları tekrar riskli alan ilan etmesi dönüşümü mümkün kılacaktır.
7. Dönüşüme dair yerel halkın beklentisinin anket vb. yöntemlerle ölçülmesi faydalı olacaktır.
8. Masterplan/Kentsel tasarım çalışmaları aceleye getirilmemeli, çok disiplinli ve kapsamlı yapılmalıdır.
9. Yerel çözümler sağlamak açısından belediyelerin bakanlıktan yetki devri alması faydalıdır ve önemlidir.
10. Dönüşen bölgenin altyapı ve sosyal donatılarının yükü özel sektör ve kamu arasında hakkaniyetli paylaştırılmalıdır, her dönüşüm alanının fizibilitesine uygun ayrı karar verilmelidir.
11. Dönüşüm öncesi hazırlık süreci çok önemlidir. Hak sahiplerinin en baştan itibaren ilçe belediyesi ve/veya bakanlığın il müdürlüğü ile irtibat halinde olması, sürekli bilgilenmesi, hukuki, ticari, mali ve imar konularından danışmanlık ve destek alması sürecin sağlıklı yürümesi ve mağduriyetlerin, yanlış anlaşılmaların önlenmesi açısından son derece gereklidir.
12. Kentsel dönüşümü düzenleyecek SPK, EPDK, BDDK benzeri “Gayrimenkul Üst Kurulu” tarzı bağımsız ve kapsayıcı özerk düzenleyici kurumlar oluşturulmalıdır. Bir kamu kurumu organizasyon rolü üstlenmelidir.
13. Yüklenicilerin yeterliliği hususuna kamu açıklık getirmeli, her açıdan yetkin olmayan kurumlar yüklenici olamamalıdır.
14. Memleketimizdeiç göçün devam ediyor olması nedeniyle iç göç dinamiklerini de kapsayacak ülke genelinde bir masterplan/stratejik plan çalışması yapılmalıdır.
15. Yükleniciyle anlaşma aşamasında en sona kalarak ek çıkar yaratmaya çalışan kötü niyetli taraflara karşı yaptırım uygulanmalıdır.
16. Bitmiş konutun satış fiyatının düşük olduğu Anadolu illerinde dönüşümün özel sektör vasıtasıyla finansmanı mümkün olamamaktadır. Bu durumdaki iller için ölçek ekonomisini gözönünde bulundurulmalı ve rezerv alan imkanına ilave ek devlet imkanları sağlanmalıdır.
17. Ticari alanlar iyi planlanmalı, sadece yoğunluk ve donatı denklemini sağlamak amacıyla etkin olmayacak ticari alan oluşturulmamalıdır.
18. Birçok alanda mevcut yapılaşmanın yüksek yoğunluklu olması nedeniyle ek yoğunluk sağlanamamakta, bu nedenle dönüşüm özel sektör tarafından finanse edilememektedir.
19. Dönüşüme kendi içinde daha organize olan sitelerden ve kooperatiflerden başlanması daha etkin olacaktır.
20. Riskli alan ilanı ile imar plan yapım çalışmaları eş anlı yürümeli, ilanla imar aynı anda çıkmalı, bu esnada finansman ve fizibilite denklemleri de görülebilmelidir. Aksi takdirde dönüşümün Kat Karşılığı ile özel sektör eliyle finanse edilemediği ilan ve imar çalışmalarından çok sonra ortaya çıkmaktadır.
21. Bakanlık konuya usul açısından bakıp esas’ı yargıya bırakmaktadır. Bu yaklaşım değişmeli, bakanlık esas açısından da müdahil olmalıdır. İhtilafların yargıya taşınmadan çözülebilmesi için mekanizmalar oluşturulmalıdır.
22. Dönüşüme (ve genel olarak Gayrimenkule) dair ihtilafların hızlı çözülebilmesi açısından ihtisas mahkemelerinin kurulması ve içtihadı birleştirme kararları/hukuk genel kararları oluşması faydalı olacaktır.
23. Deprem’e ve eskimeye dayalı yenilenme ihtiyacına ilaveten Tarım alanları ve yeşil alanların korunabilmesi açısından da dönüşüm gereklidir.
24. İmar planlarının ihale usulüyle değil, yetkinlik bazlı yaptırılması gerekmektedir.
25. Yeşil bina ve mahalle yaratan dönüşüme ek teşvikler verilmelidir.
26. Dönüşümde de diğer kat karşılığı işlerde olduğu gibi tarafların üzerinde ek KDV yükü kalabilir, bunu engelleyici düzenleme yapılmalıdır.
27. 6306 kapsamında devlet organlarında açılacak dosyaların tescil vasfı olması birçok süreci kısaltacak ve ek maliyetleri engelleyecektir.
28. Bu konuda uzman olmayan hukukçuların dönüşüm davalarında yer alması süreçleri uzatmakta ve hak arayan tarafların eksik bilgilenmesine sebep olabilmektedir.
29. Aynı adaya farklı yüklenicilerin dahil olması bir çok adanın dönüşümünü kilitlemektedir, engellenmelidir.
30. İlçe belediyeleri yönetmelikleri farklı yorumlamaktadır, bakanlığa sorulması da uzun sürmektedir, bu konuda bakanlık kapsamlı ve aktif bilgilendirme yapmalıdır.
31. En önemli taraflardan biri ilçe belediyeleridir, sürece aktif dahil olmaları gerekir.
32. Dönüşüm en başta yüksek sermaye yatırımı gerektirmektedir. Devlet bunu azaltıcı ek teşvikler, destekler vermelidir.

Birer metrekarelik sertifikalar

Sistem şu şekilde işleyecek: 500 daireli 500 milyon TL yatırımla gerçekleştirilecek inşaat projesini yapan müteahhit, projenin belli bir kısmı için sertifika çıkaracak. Birer metrekarelik sertifikalar oluşturulurken dairelerin yeri, katı, cephesi, şerefiyesi dikkate alınarak proje bitiminde kaç sertifikayla alınacağı belirlenecek. Projenin sertifikalara bölünen kısmı halka arza edilecek ve vatandaşlar birikimlerine göre gidip borsada bu sertifikalardan satın alabilecek.

İster ev al ister karından faydalan

Proje bittiğinde isteyen yatırımcı yeterli sertifikayı biriktirerek konut sahibi olabilecek. Bunun için istediği daireyi bloke ettirebilecek. İsterse elindeki sertifikaları borsada satarak oluşan değer artışından yararlanacak. Esas hedef, gayrimenkul sertifikası sistemiyle vatandaşların küçük birikimleriyle büyük inşaat projelerinin getirilerine ortak olabilmesi olarak özetlenebilir.

Kurumsal yatırımcıların da gayrimenkul sertifikası sistemine yoğun ilgi göstereceği tahmin ediliyor. Buna karşılık bireysel yatırımcıların önüne geçilmemesi için ilk ihraçlarda belli sınırlamalar getirileceği ifade ediliyor. Kurumsal yatırımcılar için de konut değil ticari projelerin sertifikalandırılması sistemi üzerinde duruluyor.

Anapara garanti altında

İhraçta yatırımcıya yıllık getiri vaat edilirken anapara garantisi de ve yıllık getiri de verilecek. Projenin çeşitli nedenlerle tamamlanamaması durumunda dahi yatırımcı giriş parasını geri alabilecek. Buna karşılık sertifika ihraçlarında vatandaşlardan toplanan paraların bir hesapta bloke edileceği, inşaat firmalarına hakediş modelinde peyderpey verileceği, bu nedenle de projenin tamamlanmaması sorununun ortadan kalkacağı da gelen bilgiler arasında yer alıyor.

TOKİ’nin ürettiği binlerce konut artık gayrimenkul yatırım fonlarının portföyüne girmesine olanak sağlayan yeni düzenlemeyle bir ev parasından çok daha düşük tasarrufu olan yatırımcılar, aldıkları fon payları sayesinde TOKİ’den evin bir odasını, mutfağını ya da sadece salonunu satın almış olacaklar.

‘Proje başında yapılan yatırımın daha yüksek kar sağlar’

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER) İcra Kurulu Üyesi Haluk Sur, değişiklikten önce gayrimenkul yatırım fonlarının devam eden projelere yatırım yapamadığını belirterek bu yönetmelikle TOKİ, Emlak Konut, Kiptaş gibi kurumlarca yapılan projelerde ‘inşaat oranına bakılmaksızın’ fon portföyüne eklenebilmesinin yolunun açıldığını söyledi.

Projenin başında yapılan yatırımın daha yüksek kar sağlayacağına dikkat çeken Haluk Sur, “Bu bakımdan yatırımcı için ve fonların gelişim süreci için önemli bir adım. Bir de kamu ile ortak yapılan onlarca proje var. Bu şirketlerin stoklarını eritmesi ve finansman sağlaması için de olumlu bir gelişme” dedi.

Sekretarya hizmetlerini SPK verecek

İFM’nin daha hızlı ve etkin bir şekilde yürütülmesini temin amacıyla İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Koordinasyon Kurulu (İFMKK) oluşturduğu belirtilen genelgede, kurulun Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) bağlı olduğu Başbakan Yardımcısının başkanlığında, Hazineden sorumlu Başbakan Yardımcısı, Adalet, Çevre ve Şehircilik, Ekonomi, Gümrük ve Ticaret, Kalkınma, Maliye, Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme bakanlarından oluşacağı belirtiliyor. Koordinasyon kurulunun sekretarya hizmetleri ise SPK tarafından yürütülecek.

İFMKK’nın görevleri belirlendi

Genelgede İFMKK’nın görevi ise temel politika ve stratejileri belirleme, ilgili kurum ve kuruluşların faaliyetlerini yönlendirme, sorunların çözümü için gerekli tedbirleri alma, mevzuat düzenlemeleri yapma, bu kapsamdaki tüm iş ve işlemleri koordine etme, karar alma ve uygulamaları takip etme olarak sıralanıyor.

Yüzde 25 vergi avantajı

RE-PIE Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi Genel Müdürü Hasan Bayhan, direk tapudan pay almaya eşdeğer olan bu gayrimenkul yatırım fonlarında riskin minimum seviyede olduğunu belirterek ön talep toplama aşamasında sadece Novada Outlet Söke Fonu’na 2,5 kat talep geldiğini açıkladı. Novada Outlet Söke, Novada Tokat ve Novada Outlet Akhisar’ın Euro cinsinden kira topladığını açıklayan Hasan Bayhan, Euro’ya dayalı kiraların fon yatırımcılarının hesaplarına her üç ayda bir yatırılacağını söyledi. Gayrimenkul yatırım fonlarının önemli vergi avantajı sunduğunu da hatırlatan Bayhan, bireysel gayrimenkul yatırımlarında yüzde 35 civarında olan kira gelir vergisi oranı, fonlar için sıfır olduğuna dikkat çekti. Gayrimenkul yatırım fonlarında nihai verginin yüzde 10’unun da stopaj olduğunu kaydeden Bayhan, “Yani gayrimenkul yatırımlarına göre yüzde 25 vergi avantajı sunuyoruz” dedi.

Euro bazında kira geliri dağıtacak

Re-Pie’ın fon yönetim sektörü ortalamasının çok altında, yüzde 0.3 yönetim ücreti tahsil edeceğini ifade eden Hasan Bayhan, Euro bazında senelik yüzde 6’nın üzerinde kira dağıtmayı hedeflediklerini açıkladı. Yatırımcıların Euro bazında yüzde 6 kira getirisinin üstüne gayrimenkul değer artışından da yararlanacağını vurgulayan Bayhan, bu fonların sabit getirili ürünlere göre yabancı para cinsinden yüksek getiri sağlamasının beklendiğini anlattı. Bayhan, Euro mevduat faizinin şu anda sadece yüzde 1,3 civarında olduğunu da sözlerine ekledi. Yaklaşık 19 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip olan Novada Outlet Söke, yüzde 100 doluluk oranı ve 62 mağazası ile yılda 4,2 milyon ziyaretçiyi ağırlarken, Novada Tokat 27 bin metrekarelik kiralanabilir alanda 94 mağaza ile yılda 4,7 milyon kişi tarafından ziyaret ediliyor. Novada Outlet Akhisar ise 23 bin metrekarelik kiralanabilir alanda 58 mağazaya sahip. Merkeze yılda 3,5 milyon kişi geliyor.

Güncel yıllık Euro getiri oranları