Yazılı kağıt gelmedi

Yatırımcılardan hala somut bir adım atılmadığını belirten Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel, “Problemli olan yatırımcıların hiçbirinden henüz hiçbir yazılı kağıt gelmedi. Biz perakendeciler olarak 25 Ekim 2016’da ‘çıkmak istiyoruz’ dedik 2 yıl boyunca hiçbir sonuç alamadık. Hatta şu cevabı aldık: Biz burada kira ve genel giderleri konuşmak istemiyoruz.” ifadelerini kullandı.

Sözcü

Sinan Öncel, AA muhabirine, Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak’ın “AVM’lerde bulunan dükkanlarda dövizle kiralama ve satışın önüne geçmek için gerekli adımları en kısa sürede atacağız” açıklamasına ilişkin değerlendirmelerde bulundu.

Bakan Albayrak’ın açıklamalarının sektör tarafından çok olumlu karşılandığını aktaran Öncel, en azından bu sorunun en yetkili ağızdan manşetlere taşınmasının, konunun sahipsiz olmadığını gösterdiğini söyledi.

Öncel, bu konuyu uzun süredir gündeme getirdiklerinden ve ciddi sorun yaşadıklarından bahsederek, “İnşallah sorunun çözümü de biran önce gerçekleşir ve bir sonuca bağlanır.” diye konuştu.

Türkiye’de yaklaşık 415 AVM bulunduğunu, bunların 3’te 2’sinde AVM yatırımcılarının kur sabitleme, kirada indirim veya kira/ciro oranına üst sınır koyma gibi uygulamalarla kiracılarını desteklediğini anlatan Öncel, “Bu uygulamalar uzun zamandır karşılıklı anlayış çerçevesinde iş birliği içinde devam ediyor. Çok ciddi bir AVM yatırımcısı grubu var. Bunlar perakendeci ile hiçbir sıkıntı yaşamaksızın omuz omuza yürüyor. Bununla beraber bir grup da var ki günlük kur üzerinden ya da günlük kura çok yakın olacak şekilde fatura hazırlıyor. Bu da ciddi sıkıntı yaratıyor. Kiracının ödeyemeyeceği miktarda fatura çıkıyor. Kiracı da çıkmak istediği zaman, çok yüksek cezalar uygulama tehdidiyle çıkmasına izin verilmiyor.” ifadelerini kullandı.

“Serbest çıkma hakkı sağlanırsa, AVM’lerde kira fiyatları iner”

Sinan Öncel, dövizle kiralamaya son verilmesi halinde yeni kiraların hangi kurdan belirleneceğine dair bir söylemde bulunmanın doğru olmayacağını dile getirdi.

Burada önemli olanın kiracıya cezasız, tazminatsız çıkma hakkı tanınması olduğunu vurgulayan Öncel, “Bu gerçekleştirildiği takdirde, arz-talep dengesine bakılarak hangi AVM’de talep daha fazlaysa, arz-talep dengesini bulacak şekilde TL ile kiralamalar yapılacaktır. Biz yeni kiraların hangi kur seviyesinden belirlenmesini konuşmaktan ziyade, serbest çıkış hakkını kazanmak istiyoruz. Kapatmak istediğimiz mağazalarımızı biran önce kapayalım, verimli noktalarımıza odaklanalım istiyoruz. Böyle bir hakkı elde ettiğimiz takdirde, AVM’ler kiracısının çıkmaması için fiyat indirimine gidecektir.” diye konuştu.

Öncel, kendileri için en hayati konunun kira/ciro oranları olduğunu belirterek, şunları kaydetti:

“Biz öncelikle buna bakıyoruz. Eğer kira/ciro oranı hazır giyim için yüzde 8 seviyelerinde olması gerekiyorsa ve bu sağlanıyorsa, kur istediği seviyeye gelsin. Burada önemli olan kur yüksekliği değil. Bizim kira/ciro oranlarımız yükseldi. Döviz o kadar hızlı arttı ki ciro artışımız onu yakalayamadı. Üstüne ciro içindeki karlılık oranlarımız da düşünce, ciddi sorun oluştu. Kıbrıs uygulaması var. Kıbrıs Meclisi bir karar alarak kira sözleşmelerinde 3,80’den, avroyu da 4,60’dan sabitledi. Birçok üyemiz bu kur seviyesinin yaşanabilir olduğunu söylüyor. Dövizdeki son yüzde 30’luk zıplama kabul edilemez. Sayın Bakan’ın hızla bu konuyu gündeme getirmesinin sebebi de bu. Son döviz zıplaması yaşanabilir olmaktan çoktan çıktı ve birçok insan mağazasını kapama noktasına geldi ama ne yazık ki kapayamıyor, çünkü ciddi yaptırımları var.”

Hürriyet Gazetesi Genel Yayın Yönetmeni Vahap Munyar’a konuşan Öncel, “Artık üyelerimizde mağaza kiralarını ödeyecek derman kalmadı. Geçen yıl 35 bin lira olan bir mağazanın kirası 62 bin liraya çıktı” dedi.

“Bizde de benzer bir kanun kaçınılmaz görünüyor” ifadesini kullanan Öncel, şunları kaydetti:

“Ülkemizdeki AVM’lerde 12 milyon metrekare kiralanabilir alan var. 3’te birinde dövize bağlı kira sözleşmesi sürüyor. 4 milyon metrekareyi en düşük fiyat 30 dolarla çarpsak 120 milyon dolar eder. Ağustos faturaları 2 TL farkla kesildi. Bir ayda 240 milyon lira yapar.

“En büyük sorun da söz konusu AVM’lerdeki mağazayı kapatmak isteyince, 6-12 aylık kira cezası işletilmesi.”

“Son iki yıldır yurt dışı mağazalar ve markalı ihracat perakende sektörünün aydınlık yüzünü, günlük kurla kira ödeme zorunluluğu ve dövize odaklı öngörülemeyen maliyetler karanlık yüzünü oluşturuyor. Markalarımız AVM’lerdeki kiralanabilir alanın üçte biri için hâlâ günlük kur üzerinden kira ödüyor. Son 15 gündür onlarca üyemizden telefon alıyorum. Hepsi döviz kurunda yılbaşından bu yana yüzde 40’a yaklaşan artışa karşı çıkış yolu arayışında. Bu ortamda verimsiz dalları budamaktan, yani yüksek kira nedeni ile zarar eden mağazaları kapatmaktan başka çare görünmüyor. Ancak özellikle 2016 ve öncesinde imzalanan 5 – 10 yıllık kira kontratlarında yer alan erken feshe karşı yüksek tazminat maddeleri elimizi kolumuzu bağlıyor. Perakendeci sözleşmeyi feshedebilmek için tazminat olarak en az 6 aylık kirayı ödemek zorunda. Hatta iki yıllık kira ödemek zorunda kalabilecekler bile var. Perakendeciler bazı AVM’ler tarafından adeta rehin alınmış durumda.”

Yeterli döviz geliri olmayan asla dövizle kiralama yapmamalı

Sinan Öncel son iki yılda açılan AVM’lerin büyük bölümünde sözleşmelerin ciro kirası üzerinden yapıldığını hatırlatarak ‘kazan kazan’ formülünü benimseyen AVM’lere bir kez daha teşekkür etti.

Öncel, “Yeterli döviz geliri olmayan perakendeci asla dövizle kiralama yapmamalı. Yeni kira sözleşmesi imzalanacak ise feshi durumunda tazminat yükümlülüğünü en aza indirecek bir maddenin olup olmadığına bakılmalı. Oranı daha yüksek olmakla birlikte ciro kirası, perakendeci ve AVM sahipleri için bu dönemde en ideal kiralama yöntemi olarak görünüyor. Bu nedenle kurun çok yükseldiği bu belirsizlik ortamında perakendecilerimiz ciro kirasını tercih etmeli.” dedi.

DHA

Dolara şapka koyuyoruz

Türkiye Giyim Sanayicileri Derneği Başkanı Hadi Karasu, Türkiye’nin kurun volatil olduğu bir süreçten geçtiğini bu dönemde özellikle iç piyasada TL’ye dönerek önlem aldıklarını söyledi. Karasu, “Fason imalatçı kuru fırsat bilip rakamları ikiye katladı. Ama böyle devam ederlerse işler normale döndüğünde yapacak iş bulamayacaklarını söylüyoruz. Bankalarla forward kuru alarak devam ediyoruz” dedi. Hammaddede yerli alım yaptıkları firmalarda TL anlaşmaları yaptıklarını dile getiren Karasu, “TL’ye dönüp dolara şapka koyuyoruz. Alt baremi 4.2, üst baremi 4.5 lira olarak sabitliyoruz. Ama şartlara göre rakamlarda aşağı ya da yukarı yönlü revizeler oluyor” ifadelerini kullandı.

AVM’ler kuru sabitledi

Karasu, bu dönemde dövizi sıkıştıracak bir mekanizmaya acil olarak ihtiyaç olduğunu söyledi. Hazır giyim markalarını temsil eden Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel ise, AVM’lerin 3’te ikisinin kuru sabitlediğini, kirada en az yüzde 30 oranında indirime gittiğini ya da sözleşmeyi 1 yıl boyunca ciro kirasına döndürdüğünü söyledi.

Öncel’in verdiği bilgiye göre, AVM’ler ziyaretçi sayısı ve sıklığı, lokasyonu ve marka karmasına göre fiyatları dolarda 3.20-4.30 TL, euroda ise 3.80-5.20 aralığına sabitledi. Öncel, bazı AVM’lerin içerisinde markanın bulunduğu yere göre bile kur sabitleme rakamlarının değiştiğini kaydetti. İndirime ya da sabitlemeye yanaşmayan AVM’lerin ise cezalarla markaları zorla tuttuklarını dile getiren Öncel, “Bu mağazalar kapanırsa daha büyük sıkıntı. 3 ay önceden haber vermek şartıyla markalara çıkabilme izni vermeliler” dedi.

Sabah

AVM ve perakende sektörü temsilcileri AVM’lerdeki dövizli kiralara ilişkin AA muhabirine değerlendirmede bulundu.

Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel, Türkiye’de yaklaşık 400 AVM’nin bulunduğunu belirterek, bunun 3’te 2’sinde kiracı ile AVM yönetiminin anlaştığını kaydetti.

Mağazaların ayrılmaması için AVM yönetiminin ya dövizle kira aldığı mağazalarda kuru düşük tuttuğunu ya özel indirim yaptığını ya da kira/ciro oranına üst sınır koyduğunu ifade eden Öncel, şunları kaydetti:

“Böylelikle AVM’lerin 3’te 2’lik kısımında bu sorun geçici olarak da olsa halledildi. TL’ye fiili olarak dönülmüş vaziyette. Genel olarak bütün AVM’lerde kira problemi varmış gibi gösteriliyor ama aslında öyle değil. 3’te 1’lik bir kesim var. ‘Benim döviz borcum var’ gerekçesinin altına sığınarak günlük kurdan fatura kesiyor. Bunun karşısında ‘Ben dayanamıyorum, kapamak istiyorum’ diyen kiracıya da ‘Sözleşmen var ceza ödeyerek çıkabilirsin’ diyor. AVM’den çıkmak isteyen kiracıya hızlı bir şekilde çıkış hakkının tanınması lazım. Bu artık mücbir sebep haline gelmiş vaziyette. Döviz nedeniyle kiralar ciddi anlamda artış gösterdi.”

Öncel, 3’te 1’lik kesim dediği sıkıntı olan AVM yönetiminin ağırlıklı olarak yabancılardan oluştuğunu aktararak, “Ben aslında yabancı yerli olarak ayırmak da istemiyorum ama çıkış konusunda kolaylık sağlamayanlar, yabancı yatırımcıların başı çektiği bir grup. Zarar eden ve işletmesi, ticari hayatı riske giren firmayı bırakın gitsin. Yoksa daha kötü olacak, firmanın iflasına sebep olacaksınız.” diye konuştu.

Nakit akışını düzenleyemeyen firmanın kapanmak zorunda kaldığını, son yıllarda bunun örneklerinin görüldüğünü, perakendenin önde gelen köklü firmalarının kapanmak zorunda kaldığını anlatan Öncel, bu markaların kolay kolay oluşmadığını söyledi.

“AVM’lere bu yıl fazladan 3 milyar 300 milyon TL ödeme yapacağız”

Öncel, “Biz hiç kimseye indirim yapın’ demiyoruz. ‘Bırakın gidelim’ diyoruz. Biz sadece BMD markaları olarak zarar ettiğimiz yerden en kolay şekilde çıkma noktasında yakınlık bekliyoruz.” diyerek, AVM’den kolay çıkış konusunda Borçlar Kanunu’nda değişikliğe gidilebileceğini, kanun maddesiyle bunun yapılabileceğini dile getirdi.

Bu sorunun çok acil şekilde halledilmesi gereken bir noktada olduğuna işaret eden Öncel, “Ay başı geliyor yine. Pek çok yatırımcı doları 3,50’den fatura keserken, bir bakacaksınız doları 4,50, avroyu 5,40’tan fatura etmiş. Dövizle kira ödemek durumunda kalan perakendecinin artık yaşamsal ticari hayatı tehlike altına girmeye başladı.” dedi.

Öncel, son 2 yılda açılan AVM’lerde bu sorunların bulunmadığına dikkati çekerek, ya ciro kirasıyla ya kira/ciro oranına üst sınır konularak ya da metrekare fiyatı 5 yıl öncesine göre çok düşük rakamlarla açılmış vaziyette olduğunu söyledi.

Ciro artışlarının genel giderlerdeki artışı yakalayamadığını anlatan Öncel, “Ciromuzun içerisindeki kiranın payı eleman giderlerimizin üzerine çıkmış durumda. Bu konu istihdamı da olumsuz etkiliyor. Dövizli kira maliyetlerimiz 3 yıl öncesine göre yüzde 80 arttı. Günlük kurda ısrar ederek fatura düzenleyen AVM’lere bu yıl fazladan 3 milyar 300 milyon TL ödeme yapacağız.” şeklinde konuştu.

Perakendeciye öneri

Öncel, AVM’lere girecek olan perakendecilere şu tavsiyelerde bulundu:

“Sözleşmelerde kolay çıkış imkanı olması lazım. Kira/ciro üst sınırı bulunması lazım. Bu ikisinin sözleşmede yer alması durumunda perakendeci en üst düzeyde kendini korumaya almış oluyor. Üçüncü önemli konu da AVM’de boşalan mağaza sayısı belirli bir yüzdenin üzerine çıkması durumunda açık mağazanın tazminatsız çıkış hakkı veya kirasında indirim gerekiyor. Yanınızdaki mağaza kapandığında cironuz yüzde 10 düşüyor. Sağınız, solunuz, karşınızdaki mağaza kapandığında cironuz yüzde 40 düşüyor. Bizim amacımız çarşıyı açık tutmak. Hiçbirimizin amacı mağaza kapatmak değil.”

“AVM yatırımcısı perakendeciye yardım etmeli”

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hulusi Belgü ise dövizdeki yükselmenin tüm ekonomiyi ve sektörleri etkilediği gibi AVM’lerdeki kiraları da etkilediğini kaydetti.

AVM yatırımcılarının kira/ciro oranlarını çok yakından takip ettiğini ifade eden Belgü, bu oranlardaki olumsuz gelişmelerde kuru sabitleyerek ya da kirada yüzdesel bir indirim vererek AVM yatırımcılarının kiracıya yardımcı olmaya çalıştığını söyledi.

Belgü, kurlardaki hızlı değişimin genelde tüketicinin de frene basmasına sebep olduğuna işaret ederek, “Bu durumda hem cironun düşmesi hem de döviz kirası yüzünden TL olarak kiranın yükselmesi ve bunun sonucunda da kira/ciro oranının yükselmesi, zaten karlılık oranı düşük olan perakende sektörünü etkiliyor. Bu durumda AVM yatırımcısının cironun toparlanma sürecinde perakendeciye yardım etmesi gerekiyor ve genelde de bu uygulamayı birçok AVM yapıyor.” diye konuştu.

AA

Ekonomiye zarar

BMD Başkanı Sinan Öncel, “Bazı mal sahipleri dükkanını daha yüksekten kiraya vermek için aylarca kiralamıyor. Ama bu bütün caddedeki mağazalara zarar veriyor. Biz belediyelerle de görüşüyoruz. Dükkanını 3 aydan fazla kiralamayan mal sahipleri için bir yaptırım uygulansın. Mesela stopaj bunlardan biri olabilir. En azından itici bir güç olsun. Çünkü bu durum hem sektöre hem de ekonomiye zarar veriyor” diye konuştu. Proje Nişantaşı’nda verimli olursa aynı model Bağdat ve İstiklal caddelerinde de uygulanacak.

100 metrekare dükkanın kirası 40 bin dolar

Kentsel dönüşüm projeleri ve artan turist talebi nedeniyle değeri her geçen gün artan İstanbul’daki gayrimenkul sahipleri, bu gelişimin yarattığı ranttan daha fazla nemalanmak için alışveriş caddelerindeki dengeyi bozdu. Alışveriş caddelerindeki kentsel dönüşümle birlikte mülkünün daha da değerleneceğini hesaplayıp kirayı artıran mal sahipleri, cadde üzerindeki mağazalar, restoranlar ve bankaların birer birer kapanmasına neden oldu.100 metrekarelik bir mağazanın 30-40 bin dolara kiralandığı caddeler boş dükkanlarla dolu hale geldi. Bağdat ve İstiklal caddelerine Nişantaşı da eklenince markalar çözümü uzlaşıda buldu.

Maliyetleri üstlenmediler

Hulusi Belgü, şu açıklamayı yaptı: “Bugüne kadar AYD olarak ülkemizde yaşanan döviz problemini çözmek üzere önerdiğimiz birçok öneriyi reddeden ve bu konu üzerinde ‘Maliyetleri sadece alışveriş merkezi yatırımcısı ödesin’ demekten başka çözüm getirmeyen, iki basiretli tacir arasında yapılmış sözleşmeleri hiçe sayarak işine geldiği maddeleri kabul eden işine gelmeyen diğer maddeleri reddeden bir anlayışı anlayabilmek mümkün değildir. Yaklaşık iki senedir çağdaş finans dünyasında kullanılan ve bir nevi sigorta olarak görülmesi gereken future/option sistemlerini, çıkabilecek maliyetleri hem kiracının, hem de alışveriş merkezi yatırımcısının paylaşarak kullanma önerimizi ‘Biz bu işten anlamayız’ söylemi ile geri çeviren ve hatta bu konuyla ilgili eğitimlere katılma zahmetinde dahi bulunmayan bir Başkanın, yaptığımız önerileri komik bulma sebebi ya mevzularda bilgi sahibi olmaması, ya da umursamaz bir şekilde imzaladığı kontratı okumak için gerekli eğitimi almamasından kaynaklanmaktadır.”

El ele kol kola çözüm bulmalıyız

Türkiye’nin jeopolitik konumu itibarıyla birçok sorunla mücadele ettiğini ve kurlardaki hareketliliğin de bu sorunlardan sadece bir tanesi olduğunu dile getiren Hulusi Belgü, “Hem kiracı hem yatırımcı hem banka, hem de devletimizin el ele, kol kola çözme mecburiyeti vardır” dedi. AYD’nin her zaman perakendecilerin yanında yer aldığını ifade Belgü, “Sayın Başkanın sadece kur dalgalanmalarında ortaya çıkıp yaşanan problemin tek mağduru kendileriymiş gibi hareket etmesinden, imzalı sözleşmeleri tanımazdan gelmesi için telkinde bulunmasından ve bunu yaparken yerli-yabancı ayrımcılığı yapmasından ve serbest ticaretin içine hükümeti çekmeye çalışmasından üzüntü duyuyoruz. Umarız bu tip karamsar söylemler hızla büyüyen ticaretimize olumsuz etki etmez” diye konuştu.

Vatan

Döviz alışkanlığı bitsin

412 markayı temsil eden Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel, “1.5 milyon kişiyi etkileyen bir eko sistemden bahsediyoruz. Pwc ile araştırma yaptık. Geçen yıl metrekare başına büyüme oranlarımız yüzde 4.4 iken kira artışı yüzde 7.3 olmuş. Hazır giyimde istihdam büyümesi artmak bir yana geriledi. Bunun çözülmesi için AVM yönetimlerinin bir an evvel kontratlardaki kiraciro oranlarını güncellemesi gerekiyor” dedi.

Öncel ek çözüm olarak kiralamalarda KDV oranının mutlaka yüzde 18’den 8’e indirilerek açığın ortadan kaldırılması ve kiralarda TL seçeneğinin sunulması gerektiğine dikkat çekti. Sadece perakendede değil bütün sektörlerin dövizle fiyatlandırma alışkanlığından uzaklaşılması gerektiğinin altını çizen Öncel, “Düğünlerde bile kişi başı fiyat euro üzerinden veriliyor. Artık TL’ye dönülmesi kaçınılmaz” diye konuştu.

Öncel, kira-ciro oranlamasında gerekirse 3-4 puan fazlasını vermeye razı olduklarını ifade etti.

Kaostan rant

BMD Başkan Yardımcısı İsmail Kutlu ise çözüme yanaşmayan ve Türkiye’deki toplam AVM’lerin yüzde 40’ını oluşturan yatırımcıların kaostan rant sağladıklarını söyledi. AYD’nin açıklamalarını samimiyetsiz bulduklarının altını çizen Kutlu, “Artık kendilerine gelmeleri gerekiyor. Yoksa hem milli gelir hem sektör yara alır” dedi.

Kriz bütçesini kara dönüştürelim

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği Başkanı Hulusi Belgü ise, markaları kâra geçirecek finansal enstrümanları tanıtmak için düzenledikleri toplantıya, isyan eden derneğe bağlı hiçbir markanın katılmadığını söyledi. Belgü şöyle devam etti: “Yıla başlarken hem AVM hem perakendeci yüzde 20-30’luk bir gideri öngörerek bütçeler. Oysa bu bütçenin bir bölümünü en başında kur riskini bertaraf etmek için ‘future ve option’ gibi kur riskinden koruyacak enstrümanlar için kullanırsak hem perakendeci hem de AVM yatırımcısı kendini korur. Kârlılığın artmasıyla vergi tahsilatı artacak, bankalar da kredileri daha kolay tahsil edecektir.”

Sabah