Manifestonun merkezinde ise net bir ayrım bulunuyor: Birinci el gayrimenkul üretim ekonomisini, ikinci el gayrimenkul ise hizmet ekonomisini temsil ediyor.

GPPS, bu ayrımın başta TÜİK konut satış istatistikleri olmak üzere sektörün kullandığı verilerin yorumlanmasında da dikkate alınması gerektiğini belirtiyor.

“Birinci el üretim, ikinci el devir ekonomisidir”

GPPS’nin analizine göre halk arasında “sıfır” olarak ifade edilen birinci el gayrimenkul, inşaat şirketleri, proje geliştiricileri ve GYO’ların ürettiği veya stoklarında bulunan gayrimenkullerin tüketiciye satışını ifade ediyor.

İkinci el ise daha önce birinci veya ikinci el olarak satın alınmış gayrimenkullerin yeniden el değiştirmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi olarak tanımlanıyor.

Bu nedenle platform, iki pazarın temel işlem biçimlerinin de farklı olduğuna dikkat çekiyor.

Birinci elde işlem “satış adedi”, ikinci elde ise esas olarak “tapu el değiştirme/devir adedi” olarak değerlendiriliyor.

GPPS’ye göre bu ayrım, konut piyasasının gerçek büyüklüğünün ve ekonomik etkisinin doğru okunabilmesi açısından kritik önem taşıyor.

Birinci elin arkasında inşaat ve yüzlerce alt sektör var

Manifestoda birinci el gayrimenkulün yalnızca konut satışından ibaret olmadığı vurgulanıyor.

İnşaat, proje geliştirme ve GYO şirketlerinin üretim ve satış faaliyetlerinin; sanayi, ticaret ve hizmet sektörleriyle bağlantılı geniş bir ekonomik yapı oluşturduğu belirtiliyor.

GPPS, birinci el gayrimenkulün inşaat sektörüyle birlikte 300’e yakın alt sektörle doğrudan veya dolaylı bağlantı içinde olduğunu savunuyor.

Buna karşılık ikinci el gayrimenkul piyasasında temel faaliyet, daha önce üretilmiş ve kullanılmış bir gayrimenkulün alıcı ile satıcı arasında yeniden el değiştirmesi. Emlakçı veya emlak organizasyonları devreye girdiğinde ise bu işlem bir hizmet faaliyetine dönüşüyor.

Birinci elde satışın önemli bölümü projeden yapılıyor

GPPS’nin dikkat çektiği bir başka nokta ise birinci el satışların zamanlaması.

Platformun değerlendirmesine göre birinci el gayrimenkul satışlarının yaklaşık yüzde 75’i projeden veya geçmiş zamanlı, yaklaşık yüzde 25’i ise eş zamanlı ve teslime hazır işlemlerden oluşuyor.

Bu nedenle birinci el piyasasının yalnızca o ay veya o yıl teslim edilen konutlardan oluşmadığına dikkat çekiliyor.

İkinci el gayrimenkulde ise işlem ağırlıklı olarak teslime hazır ve eş zamanlı gerçekleşiyor. Satıcı ile alıcının bir araya gelmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi, işlemin temelini oluşturuyor.

Bu farkın, konut satış istatistiklerinin ekonomik anlamının yorumlanmasında önemli olduğu belirtiliyor.

Birinci el satış, üretim zincirini harekete geçiriyor

Manifestoda birinci el gayrimenkul satışının kamu gelirleri ve ekonomik faaliyet açısından oluşturduğu zincir de ele alınıyor.

Birinci el satışlarda satış sürecine bağlı olarak KDV, damga vergisi ve alım-satım vergileri gibi kamu gelirleri oluşurken; inşaat şirketleri, proje geliştiriciler, GYO’lar ve alıcı tarafında farklı ekonomik faaliyetler meydana geliyor.

Teslime hazır birinci el gayrimenkullerde ise tüketicinin tercihine bağlı olarak bankalar, finans kuruluşları, tasarruf finansman kuruluşları ve ekspertiz şirketleri de sürece dahil olabiliyor.

İkinci el piyasasında da finansman ve ekspertiz gibi hizmetler devreye girebiliyor. Ancak burada temel ekonomik faaliyet yeni bir gayrimenkul üretimi değil, mevcut bir gayrimenkulün devir ve aracılık hizmeti olarak tanımlanıyor.

“Birinci el ile ikinci el aynı ekonomik faaliyet değil”

GPPS’nin ortaya koyduğu temel görüş, iki pazarın aynı başlık altında değerlendirilmesinin sektörün ekonomik yapısının anlaşılmasını zorlaştırdığı yönünde.

Birinci el gayrimenkul satışının arkasında proje geliştirme, arsa, finansman, mimarlık, mühendislik, inşaat, malzeme, pazarlama ve satış gibi çok sayıda faaliyet bulunuyor.

Birinci el satış ekiplerinin de proje geliştiricilerin ve GYO’ların organizasyon yapıları içerisinde profesyonel kadrolardan oluştuğu belirtiliyor.

İkinci el tarafta ise emlak ofisleri ve danışmanlar, alıcı ile satıcı arasında aracılık hizmeti sunuyor. Aracılık tercih edilmediğinde ise alıcı ve satıcı doğrudan bir araya gelerek tapu devrini gerçekleştiriyor.

GPPS’den TÜİK’e veri önerisi

Manifestonun en önemli bölümlerinden biri ise TÜİK’in gayrimenkul satış verilerinin raporlanmasına ilişkin önerilerden oluşuyor.

GPPS, otomotiv sektöründe olduğu gibi gayrimenkul satışlarının da “sıfır/1. el” ve “kullanılmış/2. el” şeklinde ayrı ayrı raporlanması gerektiğini savunuyor.

Platforma göre TÜİK;

1- Birinci el satışlar,
2- Birinci el ipotekli satışlar,
3- Birinci el yabancıya satışlar

verilerini ayrı bir veri seti halinde yayımlamalı.

Aynı şekilde;

1- İkinci el satışlar,
2- İkinci el ipotekli satışlar,
3- İkinci el yabancıya satışlar

da ayrı bir veri seti ve rapor bülteni olarak açıklanmalı.

GPPS ayrıca birinci el ve ikinci el verilerinin farklı zamanlarda, ayrı raporlar halinde kamuoyuna sunulmasını öneriyor.

“Genel toplam verisi yanıltıcı olabilir”

Manifestonun en kritik iddialarından biri de mevcut satış verilerinin yorumlanmasına ilişkin.

GPPS, birinci el satışın yeni üretilen gayrimenkulün satışı olduğunu; ikinci el işlemin ise daha önce satılmış bir gayrimenkulün yeniden el değiştirmesi olduğunu belirtiyor.

Bu nedenle platform, birinci el satışların tekrarı niteliğindeki ikinci el tapu devirlerinin yeniden bir araya getirilerek “genel toplam gayrimenkul satışı” şeklinde sunulmaması gerektiğini savunuyor.

Platformun yaklaşımına göre yeni üretim ekonomisinin büyüklüğünü ölçmek isteyen sektör temsilcileri, birinci el satış verilerini ayrı değerlendirmeli. İkinci el veriler ise emlak hizmet piyasasının hareketliliğini ölçmek açısından ele alınmalı.

GPPS 186 profesyonelden oluşuyor

Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu, 11 Kasım 2025’te sanal ortamda Bilge Özdemir liderliğinde hayata geçirildi.

Platformun profilinde 186 katılımcı bulunuyor. Katılımcıların inşaat, proje geliştirme ve outsource gayrimenkul pazarlama ve satış alanlarında ortalama 15 yıllık deneyime sahip profesyonellerden oluştuğu belirtiliyor.

GPPS; birinci el konut pazarı, proje geliştirme, üretim ekonomisi, konut açığı, kentsel dönüşüm, birinci el fiyat endeksi ve sektörel eğitim gibi başlıklarda çalışmalar yürütüyor.

Platformun temel hedeflerinden biri de birinci el gayrimenkulün üretim ekonomisindeki yerinin daha görünür hale getirilmesi olarak öne çıkıyor.

Bilge Özdemir: “Birinci el ve ikinci el ayrımı netleşmeli”

GPPS Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, Türkiye’de gayrimenkul proje pazarlama ve satış alanında 1994 yılından bu yana çalışmalar yürütüyor.

Özdemir, özellikle birinci el konut pazarı, proje pazarlama ve satış organizasyonları ile üretim ve hizmet ekonomisi ayrımı konusunda çalışmalarını sürdürüyor.

GPPS’nin yayımladığı manifesto da bu yaklaşımın devamı niteliğinde. Çalışma, gayrimenkul piyasasının yalnızca kaç konut satıldığı üzerinden değil, kaç yeni gayrimenkul üretildiği, kaç gayrimenkulün yeniden el değiştirdiği ve bu işlemlerin hangi ekonomik faaliyetleri temsil ettiği üzerinden değerlendirilmesini gündeme taşıyor.

Böylece GPPS, “konut satışı” başlığı altında bir arada değerlendirilen iki farklı ekonomik yapının birinci el üretim ekonomisi ve ikinci el hizmet ekonomisi olarak ayrıştırılması gerektiğini savunuyor.

Emlaknews.com.tr

Faize duyarlılık arttı

AKP dönemiyle birlikte halkın ev sahibi olma yönteminin konut kredileri olduğu biliniyor. Daha önce konut kooperatifleri veya emekli ikramiyeleriyle ev sahibi olan kesimler, son yıllarda giderek yaygınlaşan biçimde konut kredileriyle ev sahibi oluyor.

Kooperatif yöntemiyle veya emekli ikramiyesiyle ev sahibi olmak ise artık nadiren rastlanan bir durum. Piyasaya pompalanan konut kredileri nedeniyle konut fiyatlarının yükselmesi nedeniyle emekli ikramiyeleri ev almaya yetmiyor. Bu nedenle ücretli kesimler için artık ev sahibi olmanın neredeyse tek yolu konut kredileri.

Ancak faizlerin yüksek seyretmesi konut kredilerine olan talebi ve dolayısıyla inşaat sektörünü olumsuz etkiliyor. Böylece inşaat gibi büyük bir sektör faize eskisinden çok daha duyarlı hale geliyor. Faizler yükseldiğinde hem borçlarını yapılandırmak zorunda oldukları için hem de konut talebi azaldığı için müteahhitler zor duruma düşüyor.

İpotekliler satılmıyor

Türkiye de yüzde 19’luk politika faizi ile bu alanda OECD ülkeleri içinde en yüksek faize sahip ülke konumunda. Bu durum konut sektörüne de darbe vuruyor. TÜİK’in verileri de durumu doğrular nitelikte. Geçen yıl ocak-nisan 146 bin 387 ipotekli konut satışının gerçekleştiği ülkede bu yılın aynı dönemindeki ipotekli konut satışı adedi 64 bin 730. Önceki yıla göre ipotekli konut satışlarındaki azalma yüzde 56.

İlk el ev alan yok

Üstelik satılan ipotekli konutların çoğu da müteahhitlerden satın alınan sıfır konutlar değil, ikinci el konutlar. Ocak-Nisan döneminde satılan 64 bin 730 ipotekli konutun sadece 17 bin 799 adedi ilk el konut. Bu haliyle verilerin yayımlanmaya başladığı 2013’ten bu yana ilk el ipotekli konut satışının daha kötü olduğu bir dönem daha yok. Daha önce politika faizinin yüzde 8 gibi düşük seviyede olduğu 2017’nin ilk 4 ayında ilk el ipotekli konut satışı 71 bin 309’a kadar çıkmıştı.

Ancak ilk el ipotekli konut satışının bu denli düşmesinin en önemli nedeni yüksek faizler olsa da tek nedeni bu değil. Daha önce politika faizinin yüzde 24 olduğu 2019’un ilk 4 ayında ilk el ipotekli konut satışı 24 bin 853 adet olarak gerçekleşmişti. Bu haliyle politika faizinin 5 puan daha düşük olduğu 2021’in aynı döneminde bu sayıya ulaşılamadı. Bu gelişmede pandeminin yarattığı teknik zorluklar ve faiz düşük de olsa alım gücünü yitiren geniş halk kesimleri bulunuyor.

Ozan Gündoğdu-Birgün

İstanbul önde gidiyor

Ocak ayında en çok konut araması yapılan il yüzde 24 ile İstanbul olurken, ortalama satış fiyatlarında bir önceki aya göre en çok artış yüzde 4 ile Aydın’da gözlemlendi. Satılık konut arama trendi 2019 yılı ortalaması yüzde 51 iken, pandemi dönemi olmasına rağmen 2020 yılında bu trend yüzde 66’ya yükseldi. Satılık konut arama trendi Ocak 2021’de de yüzde 66 ile devam ediyor. Ayrıca, kış mevsimine rağmen pandeminin etkisiyle yazlık bölgelerdeki konut aramaları devam ederken, Kuşadası, Alanya ve Bodrum ilçeleri en çok konut araması yapılan 10 ilçe arasında yer aldı.

Ortalama emlak fiyat artışında ocak ayının lideri Aydın

Ocak ayında Türkiye’de en çok konut araması yapılan 5 il sıralamasında İstanbul yüzde 24 ile açık ara lider olurken, onu yüzde 9 yüzde Ankara, yüzde 7 ile İzmir, yüzde 5 ile Antalya ve yüzde 4 ile Aydın izliyor. Ortalama satış fiyatlarında bir önceki aya göre ise Ocak ayında en yüksek artış yüzde 4 ile Aydın ilinde gözlemlendi. İstanbul ve Ankara’da yüzde 2, İzmir’de ise yüzde 1 artış yaşanan aylık satılık daire fiyat değişiminde, Aydın bir önceki aya göre yüzde 4 artış ile dikkat çekti. Antalya’da ise dikkate değer bir fiyat değişimi gözlemlenmedi.

Beylikdüzü’nde fiyatlar düştü, Bodrum ise fiyat artışı lideri

Verilere göre en çok konut araması yapılan ilçeler ise İstanbul 3 ilçesi ile yine önde. Tüm Türkiye’deki aramalar içerisinde, İstanbul’un Beylikdüzü ilçesi en çok konut araması yapılan ilçe olurken, Gaziantep’in Şahinbey ilçesi ise ikinci sırada yer alarak dikkat çekti. Bu iki ilçeyi, İstanbul Pendik, Muğla Bodrum ve İstanbul Esenyurt takip etti. En çok konut araması yapılan beş ilçede aylık satılık daire fiyat değişiminde ise Beylikdüzü ilçesinde yüzde 1’lik düşüş gözlemlenirken, en çok fiyat artışı ise yüzde 8 ile Bodrum’da tespit edildi.

Hayalimizdeki ev: Site içinde ve balkonlu!

Aylık 7,5 milyon ziyaretçinin gerçekleştirdiği aramalardan elde edilen bilgilere göre; kullanıcıların gözdesi site içindeki daireler. Konut arayanların yüzde 49’u site içinde yaşamayı tercih ederken, yüzde 21’i ise mahalle yaşamını tercih ediyor. Verilere göre 18-25 yaş arası gençler yüzde 32 ile mahalle içinde daire tercih oranında en yüksek grup olurken, müstakil ev tercih edenler ise ağırlıklı olarak (yüzde 41) 55 yaş üstü kullanıcılar. Diğer yandan, pandemi nedeniyle yaşanan kısıtlamaların etkisi ile ev arayanlar balkonlu (yüzde 65) ya da bahçeli ev (yüzde 35) tercih ediyor.

Nüfus hareketliliği patlayabilir

Dikkat çeken bir başka veri ise Türkiye içinde bir nüfus hareketliliği görünebileceğinin sinyal veriyor olması. Kullanıcıların yüzde 34’ü 2021 yılında başka bir şehre taşınabileceğini söyleyenlerken, uzmanlar bu durumun gerçekleşmesi halinde hareketliliğin en çok emlak sektörüne yansıyacağı görüşünde birleşiyor.

Pandemi dengeleri değiştirdi

Ocak ayı verilerini değerlendiren Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, pandemi koşullarındaki devamlılığın etkisini konut aramalarında açıkça gözlemleyebildiklerini belirtirken, “Emlakjet üzerinden yapılan aramalardan elde ettiğimiz bilgiler doğrultusunda, pandeminin de etkisiyle kullanıcıların en çok site içinde ve balkonlu evlere rağbet ettiğini gördük. Dikkat çeken bir diğer veri ise, üç kullanıcıdan birinin 2021 yılında başka bir şehre taşınabileceğini söylemesi.

Elbette düşünmek ile yapmak farklı şeyler, ancak böyle bir durumun hayata geçmesi Türkiye’de önemli bir demografik hareketliliğin yaşanması demek. Böyle bir hareketliliğin de en çok emlak sektörünü etkileyeceği aşikâr. Diğer yandan 2020 yılında gözlemlediğimiz satılık evlere yönelim devam ediyor. Satılık konut arayanlar ise en çok sıfır konutlara yöneliyor. Bu nedenle 2021 yılında yeni konutlara ilginin daha da artacağını düşünüyoruz.” şeklinde konuştu.