Oluşturulan veri seti; proje geliştirme firmalarına, hangi ilçede minimum, ortalama ve maksimum yıllık satış potansiyeli bulunduğunu net biçimde göstererek, daha gerçekçi fizibilite ve satış hedefleri oluşturulmasına imkân tanıyor.

Avrupa yakası %65, Anadolu yakası %35 dengesi

İstanbul’un yerleşim alışkanlıklarında uzun yıllardır %65 Avrupa Yakası – %35 Anadolu Yakası dengesi korunuyor. Yaklaşık 15,7 milyonluk nüfusun 10 milyonu 3.563 km² büyüklüğündeki Avrupa Yakası’nda, 5,7 milyonu ise 1.898 km² büyüklüğündeki Anadolu Yakası’nda yaşıyor.

Bu dağılım, konut projelerinde arzın ve satış hedeflerinin belirlenmesinde temel referanslardan biri olarak öne çıkıyor.

İstanbul Anadolu yakası

10 yılda 365.890 adet ilk el satış

Anadolu Yakası’nda 2015–2025 döneminde ilk el projelerde toplam 365.890 konut satışı gerçekleşti. Bölge genelinde bazı ilçelerde toparlanma sinyalleri güçlenirken, bazı ilçelerde satış ivmesinin zayıfladığı görülüyor.

Sancaktepe lider, dalgalı seyir dikkat çekiyor

Sancaktepe, 57.679 adet ile 10 yıllık dönemde Anadolu Yakası’nın en yüksek ilk el konut satışına sahip ilçesi konumunda. Ancak ilçede 2015–2020 dönemindeki güçlü artış, 2020–2025 döneminde yerini dalgalı bir görünüme bıraktı.

2024 yılında 2.610 adet ile dip yapan satışlar, 2025’te 3.187 adede yükseldi.

Bu veriler ışığında Sancaktepe’de 2026 yılı için:

Minimum: 2.610 adet

Maksimum: 8.907 adet

Ortalama: 5.244 adet

seviyelerinde satış potansiyeli öngörülüyor.

Toparlanma potansiyeli yüksek ilçeler

Büyük sıçrama potansiyeli: Sultanbeyli

Yükseliş ivmesine geçenler: Pendik, Kadıköy

Zayıf görünümde olan ilçeler

Toparlanmakta zorlanan: Ataşehir, Şile, Beykoz, Adalar

Yönü aşağı olan: Ümraniye, Kartal, Tuzla, Çekmeköy, Maltepe, Üsküdar

Anadolu yakası 2026 projeksiyonu

2015–2025 gerçekleşmeleri baz alındığında, Anadolu Yakası’nda 2026 yılında:

Minimum: 19.000 konut

Maksimum: 52.000 konut

Ortalama: 33.000 konut

satışı olasılığı yüksek görülüyor.

Ancak satış istatistiklerinin 2 yıl geriden gelmesi ve son iki yıldaki proje stoğu dikkate alındığında, fiili seviyenin 20 binli adetlerde oluşması bekleniyor.

İstanbul Avrupa yakası

10 yılda 590.459 adet ilk el satış

Avrupa Yakası’nda 2015–2025 döneminde ilk el projelerde toplam 590.459 konut satışı gerçekleşti. Bölge, hem adet hem de proje çeşitliliği açısından İstanbul’un ana sürükleyicisi konumunda.

Esenyurt açık ara lider

Esenyurt, 144.651 adet satışla Avrupa Yakası’nın ve İstanbul’un lider ilçesi. 2015’te 23.191 adet olan satışlar, 2025’te 5.644 adede geriledi. Yeni proje alanlarının sınırlı olması nedeniyle 2026’da da 5–6 bin bandında seyir bekleniyor.

Yönü yukarı olan ilçeler

Başakşehir, Beylikdüzü, Kağıthane, Sultangazi, Arnavutköy, Küçükçekmece, Bahçelievler, Bağcılar, Silivri, Gaziosmanpaşa, Avcılar, Şişli, Sarıyer, Beşiktaş, Fatih, Güngören

Yönü aşağı olan ilçeler

Büyükçekmece, Eyüpsultan, Esenler, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Bakırköy, Beyoğlu, Çatalca

Avrupa yakası 2026 projeksiyonu

2015–2025 verilerine göre 2026 yılında:

Minimum: 29.000 konut

Maksimum: 85.000 konut

Ortalama: 54.000 konut

satışı olasılığı bulunuyor. Son iki yılın fiili proje akışı dikkate alındığında ise gerçekleşmenin 30 binli seviyelerde şekillenmesi bekleniyor.

İstanbul geneli yatırımcı perspektifi

GPPS değerlendirmesine göre İstanbul metropolünde 2026 yılında minimum 50.000 adet ilk el / sıfır konut satışı güçlü bir olasılık olarak öne çıkıyor.

Bu tablo; arsa geliştirme, proje planlama ve finansman kararlarında ilçe bazlı seçiciliğin her zamankinden daha kritik hale geldiğini gösteriyor. Yatırımcı açısından yüksek hacimli ilçeler kadar, toparlanma potansiyeli taşıyan bölgeler de orta vadede önemli getiri fırsatları sunuyor.

İlk el konutta 540 bin 786 satış

Türkiye genelinde Aralık 2025’te 96 bin 690 adet ilk el konut satışı gerçekleşirken, yılın tamamında bu rakam 540 bin 786 olarak kayıtlara geçti. Bu seviyenin, 2016–2018 dönemindeki 600 binli satışlara yeniden yaklaşma sinyali verdiğini ifade eden Özdemir, 2019 sonrası 300 binli seviyelere kadar gerileyen satışların yeniden toparlandığını vurguladı.

540 bin 786 adetlik satış, 2014–2025 döneminde 500 bin bandının aşıldığı yıllar arasında en güçlü üçüncü performans olarak dikkat çekti.

İpotekli satışlar sınırlı ama yükselişte

Aralık ayında gerçekleşen 96 bin 690 ilk el satışın 7 bin 666 adedi ipotekli olarak yapıldı. Böylece 2025 genelinde ipotekli ilk el satış sayısı 57 bin 639 oldu. İpotekli satışların toplam ilk el satışlar içindeki payı yaklaşık yüzde 10,6 seviyesinde gerçekleşirken, Aralık ayı yılın en yüksek ipotekli işlem adedinin görüldüğü dönem oldu.

2017 zirvesinin gerisinde ama sektör için olumlu

Bilge Özdemir, 2025 performansının 2017’de ulaşılan 659 bin 698 adetlik tarihi zirvenin gerisinde kaldığını ancak mevcut seviyenin; inşaat, müteahhitlik, GYO, proje geliştirme firmaları ile bu alana hizmet veren proje pazarlama ve satış şirketleri açısından üretim ekonomisi adına önemli ve moral verici olduğunu ifade etti.

Yabancıya satışlar tarihi dip seviyelerde

Ocak–Aralık döneminde yabancılara yapılan konut satışları 21 bin 534 adet olarak gerçekleşti. Aralık ayı özelinde bu rakam 2 bin 541 oldu. Özdemir, bu seviyenin 2014–2025 döneminde en düşük yabancıya satış rakamlarından biri olduğuna dikkat çekerek, yabancıya satış politikasının yeniden ele alınması gerektiğini vurguladı.

GPPS’den 2026 için öneriler

GPPS Platformu olarak 2026 yılına yönelik önemli önerilerde bulunan Bilge Özdemir, öne çıkan başlıkları şöyle sıraladı:

– TÜİK ve Tapu Kadastro tarafından, otomotiv sektöründe olduğu gibi sadece 1. el / sıfır konut / proje satışlarının ayrı ve eş zamanlı yayınlanması,

– Satış vaadi sözleşmelerinde noter zorunluluğu getirilerek verilerin anlık olarak TÜİK ile paylaşılması,

– Devlet destekli Sosyal Yapı Konut Kooperatif Modeli ile karşılanamayan hazır talebin değerlendirilmesi,

– Tasarruf finansman şirketleri ile projeden tüketiciye alternatif satış modellerinin geliştirilmesi,

– Yabancıya konut satışında, vatandaşlık odaklı ve proje bazlı yeni teşvik modellerinin hayata geçirilmesi,

– Mortgage kredi faizleri ve vadelerini destekleyici düzenlemelerin uygulanması,

Özdemir ayrıca, İNDER, KONUTDER, AYİDER ve GYODER gibi sektör temsilcileriyle iş birliği içinde; yalnızca ilk el konut, ipotekli satış ve yabancıya satış verilerinden oluşan, adet ve ciro bazlı aylık istatistik bültenleri hazırlanmasına katkı sunacaklarını belirtti.

12.12.2025’te LinkedIn üzerinden kuruldu

Bilge Özdemir, Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu yolculuğunun ilk adımını 12.12.2025 tarihinde LinkedIn üzerinden oluşturulan grup ile attıklarını belirtti. Özdemir, platformun temel amacını, yalnızca gayrimenkul proje pazarlama ve satış alanında uzmanlaşmış profesyonelleri bir araya getirmek olarak tanımladı.

Platformun en önemli hedeflerinden birinin, “Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış” ile “Emlak Pazarlama ve Satışı” kavramlarını net biçimde ayırmak olduğuna dikkat çekildi.

Gayrimenkul ve emlak ayrımı netleşiyor

Açıklamada, literatürde ve istatistiklerde zaman zaman iç içe geçen gayrimenkul ve emlak kavramlarının, iki farklı pazar ve iş kolu olarak ele alınması gerektiği vurgulandı. Bu ayrımın, başta TÜİK konut satış verileri olmak üzere sektörel analizlerde daha sağlıklı sonuçlar üreteceği ifade edildi.

Gayrimenkul: 1. el ve proje pazarı

Gayrimenkul; inşaat firmaları, müteahhitler, proje geliştiricileri, GYO’lar ve kooperatifler tarafından barınma veya ticari amaçlı yapı üretimi olarak tanımlanıyor. Üretimden teslim sürecine kadar olan bu aşama, 1. el / sıfır / projeden satış pazarı olarak adlandırılıyor.

Bu pazarda, üretim ve teknik süreçlerin yanı sıra gayrimenkul proje pazarlama ve satış aşamasını yürüten profesyoneller ile outsource hizmet firmaları kritik rol üstleniyor. Türkiye’de, yalnızca bu alana odaklanan bir STK, dernek veya platform yapısının bulunmadığına dikkat çekiliyor.

Katılımcı sayısı 160’a ulaştı

LinkedIn üzerinden oluşturulan Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu’nun katılımcı sayısı kısa sürede 160 kişiye ulaştı. Platformda, gayrimenkul basın temsilcilerinin yanı sıra sektöre ara vermiş deneyimli profesyoneller de yer alıyor. Katılımcı profili şu şekilde dağılıyor:

– %47 inşaat ve proje geliştirme firmaları

– %41 outsource gayrimenkul proje pazarlama ve satış hizmet firmaları

– %12 GYO temsilcileri

Emlak: 2. el pazarın odağında

Emlak ise; 1. el, sıfır ya da projeden satın alınan ve tapu devri gerçekleşmiş yapıların, 2. el pazar kapsamında değerlendirilmesini ifade ediyor. Bu alanın, hizmet ticaretinin ağırlık kazandığı ve farklı dinamiklere sahip bir pazar yapısı sunduğu vurgulanıyor.

2026 için TÜİK ve tapu verisi önerisi

Platform, 2026 yılı itibarıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile TÜİK tarafından, otomotiv sektöründeki gibi yalnızca 1. el konut ve proje satışlarına odaklanan ayrı bir veri seti yayınlanmasını öneriyor. Bu kapsamda; il-ilçe kırılımları, demografik analizler, ipotekli satışlar, mortgage kredileri ve yabancıya satış verilerinin ayrı başlıklar altında sunulmasının sektöre katkı sağlayacağı ifade ediliyor.

Platform yetkilileri, 2. el pazarın yönünün, büyük ölçüde 1. el pazarda gerçekleşen satışlar tarafından belirlendiğine dikkat çekiyor.

Platformun hedefleri net

Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu, üyelerine yönelik çok yönlü bir paylaşım ve gelişim alanı oluşturmayı hedefliyor. Platform kapsamında; kurumsal tanıtımlar, sektörel yazılar, makaleler, online röportajlar, anket çalışmaları, eğitimler, webinarlar ve kariyer fırsatları yer alacak. Ayrıca personel ihtiyacı, iş tanım standartları, özlük hakları ve kamu düzenlemelerine yönelik talep ve öneriler de platform gündeminde bulunuyor.

10 bin 155 konut ipotekli olarak satıldı

2020 yılının ilk çeyreğinde toplam konut satışlarının yüzde 37.2’si ipotekli olarak gerçekleşirken 2021 yılının aynı döneminde ipotekli konut satışının oranı yüzde 19.7 olarak gerçekleşti. Bu dönemde ikinci el ipotekli konut satışı yüzde 52.1 azaldı. Sıfır ipotekli konut satışı ise yüzde 68 azaldı.

Esenler yüzde 37.7 oranı ile konut satışlarının en fazla düştüğü ilçe oldu

İstanbul’da ilçelere göre konut satışlarına bakıldığında 2021 yılının ilk çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre sadece Beykoz (yüzde 27,7), Zeytinburnu (yüzde 12,8), Bakırköy (yüzde 5.4), Büyükçekmece (yüzde 3.5) ve Üsküdar (yüzde 1.5) ilçelerinde konut satışlarında artış gerçekleşti. Konut satışlarının en fazla düştüğü beş ilçe ise sırasıyla; Esenler (yüzde 37.7), Gaziosmanpaşa (yüzde 32.5), Sultangazi (yüzde 32.5), Ümraniye (yüzde 31.7) ve Sancaktepe (yüzde 31) oldu.

Yabancılara yapılan satışların yüzde 50.8’i İstanbul’da gerçekleşti

2021 yılının ilk çeyreğinde İstanbul’da yabancılara 5 bin konut satıldı. Türkiye’deki toplam konut satışlarının yüzde 19.6’sı İstanbul’da gerçekleşirken yabancılara yapılan toplam konut satışlarının yüzde 50.8’i İstanbul’da gerçekleşti. Bu dönemde konut satışları 2020 yılının aynı dönemine göre yüzde 6.5 azalırken 2019 yılının aynı dönemine göre yüzde 16.3 arttı.

İkinci el konut fiyatları bir önceki yıla göre yüzde 28 arttı

İstanbul’da 2021 Şubat itibariyle bakıldığında sıfır konut fiyatları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 29 artarken ikinci el konut fiyatları yüzde 28 arttı. Aynı dönemde Türkiye genelinde ise sıfır konut fiyatları bir önceki yıla göre yüzde 32 artarken ikinci el konut fiyatları yüzde 31 arttı.