Kentsel dönüşümde alternatif finansman modeli dikkat çekiyor

Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir unsur olmadığını, aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olarak görüldüğünü söyledi.

Şahinkaya, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha karmaşık hale getirdiğini belirterek özellikle büyükşehirlerde yükselen arsa maliyetlerinin sektör üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu ifade etti.

İstanbul’da arsa maliyetleri baskıyı artırıyor

Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin zorlaştığını söyleyen Şahinkaya, finansman maliyetlerindeki yükselişin de geliştiricilerin hareket alanını daralttığını vurguladı.

Geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını ifade eden Şahinkaya, kentsel dönüşümün artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini belirtti.

Şahinkaya’ya göre son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm projelerinden oluşuyor. Riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projelerin önümüzdeki dönemde de sektörün ana dinamiklerinden biri olması bekleniyor.

PGYF modeli sektöre kurumsal yapı kazandırıyor

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın yalnızca finansman sağlayan bir model olmadığını ifade eden Şahinkaya, PGYF yapısının sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi.

Farklı yatırımcıların tek çatı altında buluşmasının ölçek ekonomisi yarattığını belirten Şahinkaya, özellikle banka kredisi ve özkaynak kullanımının zorlaştığı mevcut piyasa koşullarında alternatif sermaye modellerinin daha da önem kazandığını kaydetti.

Şahinkaya, profesyonel yönetim mekanizmalarının projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunduğunu ifade ederek PGYF modellerinin uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantaj sağladığını dile getirdi.

Dünyada dönüşüm projelerinde fon modeli yaygınlaşıyor

Kentsel dönüşüm projelerinde fon modellerinin dünya genelinde yaygın şekilde kullanıldığını belirten Şahinkaya, özellikle İtalya ve İngiltere’deki uygulamaların dikkat çekici olduğunu söyledi.

COIMA tarafından geliştirilen “Impact Fund” modelinin sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdiğini belirten Şahinkaya, emeklilik fonları ve büyük yatırım kuruluşlarının şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağladığını ifade etti.

Ayrıca Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde özel sermaye ve kurumsal fonlama modellerinin önemli rol üstlendiğini söyledi.

Erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor

İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalmasının yeni konut üretimini büyük ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı hale getirdiğini belirten Şahinkaya, yükselen kira ve konut fiyatlarının orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını kaydetti.

Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projelerin değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği yüksek projelerin daha fazla öne çıkacağını ifade eden Şahinkaya, PGYF modellerinin bu dönüşümde önemli rol üstleneceğini söyledi.

Sermaye piyasaları şehirleşmede daha etkin olacak

Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyulduğunu vurgulayan Şahinkaya, özellikle kentsel dönüşüm, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını beklediklerini ifade etti.

Şahinkaya, kentsel dönüşümün yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmediğini, şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olduğunu belirterek, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğini söyledi.

JRO Yatırım ve CoinO eş sponsorluğunda gerçekleşen etkinlik, dijital finansın geleceği, Türkiye’nin Dijital Dönüşüm Vizyonu ve Türkiye’nin liderlik rolünü vurguladı.

Etkinlikte yer alan KRİPTODER Başkanı Şenol Vatansever, JRO Yatırım Yönetim Kurulu Başkanı Murat Göktuğ Aksu ve CoinO Yönetim Kurulu Üyesi Av. Arb. Murat Keçeciler, konuyla ilgili değerlendirmelerinde Türkiye’nin bu alandaki potansiyeline, gelişen finansal mimariye ve hukuki dönüşüm sürecine dair görüşlerini paylaştı.
JRO Yatırım’ın, endüstriyel sanayi, eğitim, sağlık, konut ve turizm komplekslerine odaklı projelerle sahada aktif bir rol üstlendiğini belirten Murat Göktuğ Aksu, global yatırımcıların beklentilerinin giderek değiştiğine dikkat çekerek, “Bugün sadece fiziksel mülkiyet değil, ona bağlı dijital haklar da çok önemli hale gelmiş durumda. Tokenizasyon, bizim için bir gelecek perspektifi. Özellikle global yatırımcıların sadece fiziksel varlıklarla sınırlı kalmalarını değil, dijital varlıklarla da etkileşimde bulunmalarını hedefliyoruz. JRO Yatırım olarak, özellikle turizm, gayrimenkul ve sağlık sektörlerinde, gelecekte dijitalleşmiş fiziksel varlıkların, daha esnek ve şeffaf yatırım araçlarına dönüşmesi için altyapı ve stratejilerimizi hazırlıyoruz. Global yatırımcılar artık dijital dünyada da fiziksel varlıkları alıp satabiliyor olacaklar. Bu, Türkiye gibi gelişmekte olan bir pazarda büyük bir fırsat sunuyor. Bizim gelecek stratejimiz de, dijital ve fiziksel varlıkların bir arada kullanılabileceği bir finansal ekosistem oluşturmak. Bu yeni nesil yatırım modelinin, sadece yerel yatırımcılar için değil, küresel düzeyde de cazip hale gelmesi için büyük bir sorumluluk taşıyoruz. Bu alanda daha fazla yerli ve yabancı yatırımcıyı Türkiye’ye çekmek, hem turizm sektöründeki projelerimizi hem de sağlık gibi hızla büyüyen sektörleri dijitalleşmiş çözümlerle daha erişilebilir hale getirecek” dedi.

CoinO Yönetim Kurulu Üyesi Av. Arb. Murat Keçeciler, tokenizasyonun yalnızca teknolojik bir gelişme değil, aynı zamanda sermaye piyasaları hukukunun dönüşümünü tetikleyen bir paradigma değişimi olduğuna işaret etti: “Gerçek dünya varlıklarının blokzincir teknolojisi aracılığıyla dijital temsili, yalnızca teknolojik bir inovasyon değil; aynı zamanda sermaye piyasaları hukukunun dönüşümünü tetikleyen derin bir paradigma değişimidir. SPK’nın yayımladığı ikincil düzenlemeler, tokenizasyon süreçleri açısından da kritik mesajlar içermektedir.”

Keçeciler, kripto varlık tanımı, saklama yükümlülükleri ve iç kontrol sistemleri gibi başlıklardaki yasal çerçevenin, gelecekteki RWA projeleri için yol gösterici nitelik taşıdığını vurguladı: “Tokenizasyon, klasik menkul kıymet ihracının aksine daha hızlı, şeffaf ve erişilebilir yatırım araçları yaratabilir. SPK’nın mevcut rejimiyle dijital menkul kıymetler arasında köprü kurabilecek yeni düzenlemelere ihtiyaç vardır. Türkiye’nin bu dönüşümde öncü rol üstlenebilmesi, sadece teknolojiyle değil, hukuk ve kurum kapasitesiyle de mümkün olacaktır.”

KRİPTODER Başkanı Şenol Vatansever ise blokzincir teknolojisinin artık yalnızca dijital para birimleriyle sınırlı olmadığını, reel ekonomiye doğrudan temas eden yeni modelleri mümkün kıldığını belirtti: “Enerji projeleri, altyapı hakları, tarım arazileri, sağlık tesisleri gibi birçok gerçek dünya varlığı artık dijital olarak temsil edilebiliyor. Bu durum yalnızca yatırım erişimini artırmakla kalmıyor, aynı zamanda daha şeffaf, izlenebilir ve kapsayıcı bir finansal mimariyi mümkün kılıyor.”

Vatansever, Türkiye’nin son dönemde attığı düzenleyici adımların bu dönüşümü desteklediğine dikkat çekti ve çok boyutlu faydalara işaret etti: “Bu dönüşüm, kayıt dışılıkla mücadeleden vergi gelirlerinin artmasına, döviz girdisinden yatırımcı tabanının genişlemesine kadar birçok alanda etkili olabilir. Ayrıca yapay zekâ, büyük veri ve blokzincir entegrasyonu sayesinde bu dönüşüm sadece finansal değil, stratejik bir dönüşüm haline geliyor.”

Konuşmasının sonunda, JRO Yatırım’ın bu alana dair vizyoner yaklaşımını olumlu bulduğunu ifade eden Vatansever, şunları söyledi: “Fiziksel altyapı üretiminden gelen deneyimini dijitalleşme perspektifiyle destekleyen şirketlerin artması, Türkiye’nin bölgesel rekabet gücünü ciddi biçimde artıracaktır. Bu dönüşüm, yalnızca bir yatırım modeli değil; şehircilikten turizme, sağlıktan enerjiye kadar tüm sektörleri etkileyebilecek yapısal bir fırsattır.”