2026’da kira ve taşınma destekleri yükseltildi

Yeni düzenlemeye göre destekler şehirlerin yaşam maliyeti ve nüfus yoğunluğuna göre farklılaştırıldı. Buna göre İstanbul’da aylık kira yardımı 9.000 TL ile 10.500 TL aralığında uygulanacak. Diğer büyükşehirlerde bu tutar 7.500 TL ile 8.500 TL, daha küçük şehirlerde ise 5.500 TL ile 6.000 TL seviyesinde belirlendi.

Kiracılar için ise düzenli kira desteği yerine tek seferlik 11.000 TL ile 21.000 TL arasında değişen taşınma yardımı ödenecek.

“Kentsel dönüşüm artık zorunluluk”

Deprem gerçeği karşısında yapı stokunun yenilenmesinin ertelenemez bir ihtiyaç haline geldiği vurgulanıyor. Yapılan değerlendirmelerde, dönüşümün artık bireysel tercih değil, toplumsal güvenlik açısından stratejik zorunluluk olduğu ifade ediliyor.

“Deprem riski yüksek bir coğrafyada yaşıyoruz. Artırılan destekler, vatandaşların sürece daha hızlı girmesini sağlayacak önemli bir finansal kaldıraç oluşturuyor.”

Artan kira maliyetleri dikkate alındığında yeni destek seviyelerinin özellikle büyük şehirlerde ciddi bir rahatlama sağlayacağı belirtiliyor.

Süreç yalnızca bina yenileme değil, şehir dönüşümü

Kentsel dönüşüm uygulamaları 6306 sayılı kanun kapsamında yürütülüyor ve yalnızca riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasını değil, aynı zamanda şehirlerin planlı ve sürdürülebilir hale getirilmesini amaçlıyor. Süreç;

– Depreme dayanıklı yapı üretimi

– Plansız yapılaşmanın azaltılması

– Altyapı güçlendirmeleri

– Sosyal donatı ve otopark çözümleri

– Enerji verimli konut alanları

gibi birçok bileşeni birlikte içeriyor.

Yetkililer, dönüşüm projelerinin modern şehircilik anlayışıyla ele alınmasının yaşam kalitesini doğrudan artıracağını vurguluyor.

Başvuru şartları ve ödeme süreci

Kira yardımı alabilmek için binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi ve resmi tahliyenin gerçekleştirilmesi gerekiyor. Başvurular, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlükleri, belediyeler veya e-Devlet Kapısı üzerinden yapılabiliyor. Belgelerin doğrulanmasının ardından ödemeler hak sahibinin banka hesabına aktarılıyor.

Kiracılar ise tek seferlik taşınma desteğinden yararlanabiliyor.

Şeffaflık ve mali denge kritik rol oynuyor

Dönüşüm projelerinde sözleşme şeffaflığı, maliyet dengesi ve güçlü proje yönetiminin sürecin başarısını doğrudan etkilediği belirtiliyor. Kamu–özel sektör iş birliğinin doğru kurulması, hem sürecin hızlanmasını hem de hak sahiplerinin memnuniyetini artırıyor.

“Şeffaf sözleşmeler ve doğru mali planlama olmazsa dönüşüm süreçleri uzar. Doğru yönetilen projeler ise hem yatırımcı hem vatandaş açısından kazanç yaratır.”

Güvenli şehirler için zaman daralıyor

Uzmanlara göre deprem riski gerçeği, dönüşüm hızının artırılmasını zorunlu kılıyor. Artırılan destekler finansal bariyerleri azaltırken, toplumda farkındalığın yükselmesi sürecin başarısı için kritik görülüyor.

Özellikle yüksek riskli bölgelerde dönüşümün hızlanmasıyla birlikte, güvenli konut üretimi ve şehir dayanıklılığı açısından önemli kazanımlar elde edilmesi bekleniyor.

Emlaknews.com.tr

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde kapsamlı değişikliğe gitti. Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenleme ile riskli yapılarda dönüşüm sürecinin başlatılması için artık maliklerden yalnızca 1 kişinin talebi yeterli olacak.

Toplantılar, pay oranına bakılmaksızın tüm maliklere duyurulacak. Kararlar ise taşınmazdaki hisselerin salt çoğunluğuna göre alınacak.

Parsel bazlı işlemlerde kilit açılıyor

Yeni düzenleme ile riskli alanlarda veya riskli yapı bulunan parsellerde;

Yıkım yapılmamış olsa bile,

Parsel birleştirme ve ayırma,

Satış,

Yeniden bina yapımı,

Kat karşılığı inşaat,

Hasılat paylaşımı

gibi işlemler için salt çoğunluk kararı yeterli olacak.

Bu adım, uzun süredir dönüşüm projelerini durma noktasına getiren azınlık itirazlarının önüne geçmeyi hedefliyor. Sektör açısından bakıldığında, projelerin hayata geçme süresinin kısalması ve finansal öngörülebilirliğin artması bekleniyor.

İtiraz edenin payı satışa çıkacak

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere karar resmi olarak tebliğ edilecek. 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, itiraz eden maliklerin arsa payları:

Rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla,

Açık artırma yoluyla,

Öncelikle diğer paydaşlara satılacak.

Bu satış gerçekleşmezse, ilgili pay Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare veya TOKİ tarafından satın alınabilecek.

Satılamayan payda alıcı: Devlet

Riskli binanın yıkılmasının ardından taşınmaz arsa haline gelir ve satış kararı alınırsa, arsa payları öncelikle devlete teklif edilecek. Kamu kurumlarının payı satın alması halinde, payı alan maliklerle yeni konut veya işyeri üretimine yönelik sözleşmeler yapılabilecek.

Bu mekanizma, dönüşüm projelerinde nakit akışının kesintiye uğramamasını sağlayarak yatırımcı tarafında finansman riskini azaltan bir unsur olarak öne çıkıyor.

Zemin uygunsuzsa hak başka parsele taşınacak

Birden fazla riskli parselin birleştirilmesi halinde her parsel için ayrı ayrı salt çoğunluk kararı aranacak.

Zeminin yapılaşmaya uygun olmaması veya imar hakkı bulunmaması durumunda, imar hakkı başka parsele aktarılabilecek. Dönüşümden doğan haklar yeni parsel üzerinden kullanılmaya devam edecek.

Harç muafiyetleri ve teminat düzenlemesi

Farklı parsele geçişlerde tapu harcı ve bazı ücret muafiyetleri belirli oranlarda korunacak. Ayrıca yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, müteahhidin talebi halinde yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek.

Bu düzenlemeler, özellikle büyük ölçekli dönüşüm projelerinde maliyet yönetimini kolaylaştırmayı amaçlıyor.

Yatırımcı açısından ne anlama geliyor?

Yeni yönetmelik; karar süreçlerinin hızlanması, hukuki belirsizliğin azalması ve projelerin daha kısa sürede şantiyeye dönüşmesi açısından kritik bir eşik olarak görülüyor. Bu durum, kentsel dönüşüm projelerinde geri dönüş sürelerinin kısalması, nakit akışının güçlenmesi ve proje ölçeklerinin büyümesi yönünde potansiyel yaratıyor.

YENİ YÖNETMELİĞİN TAM METNİ

Kentsel Dönüşüm Başkanlığından:

6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK

MADDE 1- 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8 inci maddesinin dokuzuncu fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(9) Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür.”

MADDE 2- Aynı Yönetmeliğin 15 inci maddesinin ikinci, dördüncü, beşinci, sekizinci ve onuncu fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, Ek-12’de yer alan form doldurularak, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya uygulama alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.”

“(4) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara istinaden ilgili İdareye yapılacak olan yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin, bu karara katılmayan maliklere 15 inci maddenin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin 15/A maddesi uyarınca satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye müracaatta bulunulmuş olması gerekir. Müdürlükçe veya yetki devri yapılmış ise İdarece, satış dosyası üzerinde yapılacak ön inceleme neticesinde, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren yazı, talebine istinaden yapı ruhsatı düzenleyecek İdareye veya ilgili birime gönderilir.

(5) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.”

“(8) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü saklı olmak üzere boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller Kanun kapsamında değerlendirilir ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılır.”

“(10) Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla, yeni parseldeki uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir.”

MADDE 3- Aynı Yönetmeliğin 15/A maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde yer alan “Maliklerin” ibaresinden sonra gelmek üzere “toplantıya davet edildiğine dair belgeler, toplantının yapıldığına dair tutanak, maliklerin” ibaresi eklenmiş ve on ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(12) Yapılan ilk satışta, satışa konu edilen hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması durumunda; yine salt çoğunluğun talebine istinaden yapılacak sonraki satış işlemlerinde, satışın yapılacağı yer, tarih ve saat Müdürlükçe belirlendikten sonra, Ek-13’te yer alan form düzenlenerek, Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilir.”

MADDE 4- Aynı Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin on birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(11) Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden; riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır.”

MADDE 5- Aynı Yönetmeliğe aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“Teminata ilişkin geçici uygulama

GEÇİCİ MADDE 5- 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde, 13 üncü maddenin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi hükmündeki değişen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenir.”

MADDE 6- Aynı Yönetmeliğin 22 nci maddesinde yer alan “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı” ibaresi “Kentsel Dönüşüm Başkanı” şeklinde değiştirilmiştir.

MADDE 7- Aynı Yönetmeliğe ekteki Ek-12 ve Ek-13 eklenmiştir.

MADDE 8- Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 9- Bu Yönetmelik hükümlerini Kentsel Dönüşüm Başkanı yürütür.

Emlaknews.com.tr