REIDIN’in raporunda yıllık bazda Ekim ayı ipotekli ve toplam konut satış rakamları da değerlendiriliyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre 2023 Ekim ayında 5.577’si ipotekli olmak üzere toplam 93.761 konut satıldı. 2022 Ekim ayında bu rakamlar 13.268’i ipotekli olmak üzere toplam 102.660 idi. Bu düşüşlerin konut kredisi faizlerindeki artış nedeniyle talepte yaşanan daralmadan kaynaklandığı değerlendiriliyor.

Getiride BIST’ten sonra ikinci sırada

REIDIN’in raporunda konut sahipliğinin sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getirisinin ülke genelinde aylık bazda %4,10, yıllık bazda ise %97,96 olduğu hesaplanıyor. Bu rakam, BIST-100’den (%114,87) sonra en yüksek varlık sınıfı yatırım getirisi olarak dikkat çekiyor. Raporda Ekim ayında amortisman süresinin ülke düzeyinde 16,5 yıl olarak ölçüldüğü, konut yatırımı yıllık brüt getiri oranının ise %6,21 olarak kaydedildiği vurgulanıyor.

Konut satış fiyatı artışında Gümüşhane lider

Endeks verilerine şehir bazında bakıldığında 2023 Ekim ayında Gümüşhane’de metrekare başına konut satış fiyatlarının %13,27 nominal artış gösterdiği, bu rakamın da Gümüşhane’yi satış fiyatlarının en çok yükseldiği il olarak lider koltuğuna yerleştirdiği gözleniyor. Aynı dönemde Siirt’te ise metrekare başına konut satış fiyatlarının %1,08 nominal azaldığı, bu rakamın satış fiyatlarının en çok düştüğü il olarak Siirt’i gösterdiği belirtiliyor.

Kira artış rakamlarına bakıldığında ise 2023 Ekim ayında Ardahan’da metrekare başına konut kira değerinin %25,11 nominal artış gösterdiği ve bu rakamın Ardahan’ı kiraların en çok yükseldiği il haline getirdiği görülüyor. Aynı dönemde Kütahya’da ise metrekare başına konut kira değerinin %3,47 nominal azaldığı, bunun da Kütahya’yı kiraların en çok düştüğü il olarak öne çıkardığı gözleniyor.

7 büyük il arasında Antalya ilk sırada

REIDIN’ın Emlak Endeksine göre yedi büyük şehir arasında yapılan sıralamada, hem satılık konut hem de kiralık konut fiyat endekslerinde liderliği Antalya güçlü bir şekilde sürdürüyor. Satılık konut fiyat endeksinde Antalya’yı sırasıyla Adana, İzmir, İstanbul, Kocaeli, Ankara ve Bursa takip ediyor.

Kiralık konut fiyat endeksi verilerine yedi büyük il bazında bakıldığında ise, lider Antalya’yı sırasıyla Adana, İzmir, Ankara, Kocaeli, İstanbul ve Bursa takip ediyor.

REIDIN Veri Araştırma Yöneticisi Burcu Köksal: “2023 Ekim ayında hem satılık hem de kiralık konut fiyatlarındaki artışların önceki dönemlere göre bir ölçüde yavaşladığı görülüyor. Ev kredisi faiz oranlarının artışı ve aylık kredi taksit tutarlarının ödenebilirlik seviyelerini aşmasına neden olarak ekonominin durumunu gösterebiliriz.” dedi.

Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği ilk el konutlar üzerinden geliştirilen ‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ sonuçlarına göre; aralık ayında, bir önceki aya göre %0.30, geçen yılın aynı dönemine göre %7.72 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %103.80 oranında nominal artış gerçekleşti.

1+1’de azalış, 2+1, 3+1 ve 4+1’de artış

Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde, aralık ayında bir önceki aya göre 1+1 konut tipinde %0.63 oranında nominal azalış, 2+1 konut tipinde %0.31, 3+1 konut tipinde %0.71 ve 4+1 konut tipinde %0.42 oranında nominal artış yaşandı.

Yabancıya satış oranı %7

Aralık ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %7’lik (son 6 aylık ortalama %7) kısmının yabancı yatırımcılara yapıldığı gözlendi. Bu satışlarda %50.98 oranında 2+1 özellikteki konutlar tercih edildi.

Aralıkta peşinat ve banka kredisi kullanımında artış

Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde; aralık ayında peşinat kullanım oranının %45.41, banka kredisi kullanım oranının %24.47 ve senet kullanım oranının %30.12 olarak gerçekleştiği görüldü. Kasım ayında peşinat kullanımı %44.26, banka kredisi kullanımı %23.33, senet kullanımı %32.41 olarak gerçekleşmişti.

Stok erime hızı: %5.54

Aralık ayında ilk el markalı konutlardaki stok erime hızı rakamları değerlendirildiğinde adet bazında %5.54 oranında erime gözlendi. Kasım ayında stok erime hızı %6.11 oranında gerçekleşmişti.

Satışların %64.11’i bitmemiş konut stoklarından

Aralık ayında satışı gerçekleştirilen markalı konutların %35.89’u bitmiş konut stoklarından, %64.11’i bitmemiş konut stoklarından oluştu. Kasım ayında ise markalı konut satışlarının %46.16’sı bitmiş, %53.84’ü bitmemiş konut stoklarından oluşmuştu.

instagram takipçi satın al

Stoklar yine kaldı

REIDIN Genel Müdürü Alp Çapa ise REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi Nisan 2020 sonuçları hakkında şunları söyledi: “Nisan ayında bir önceki aya göre %0.15, geçen yılın aynı dönemine göre ise %5.09 oranında artış gerçekleşti. Markalı konut projeleri kapsamında yabancı yatırımcılara yapılan satışların oranı Nisan ayında %4.78 seviyesine geriledi. Bu satışlarda %61.11’lik tercih oranı 2+1 özellikteki konutların öne çıktığı görülmektedir. Nisan ayında %1.81 olarak kaydedilen stok erime hızı ise son 10 ayın en düşük seviyesinde gerçekleşti.”

Yeni konutlarda fiyat artışı %0.15

Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen ‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ sonuçlarına göre; nisan ayında, bir önceki aya göre %0.15, geçen yılın aynı dönemine göre %5.09 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %94.10 oranında nominal artış gerçekleşti.

1+1’de azalış, diğer konut tiplerinde artış

Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde, nisan ayında bir önceki aya göre 1+1 konut tipinde %0.11 oranında nominal azalış; 2+1 konut tipinde %0.05, 3+1 konut tipinde %0.15 ve 4+1 konut tipinde %0.06 oranında nominal artış yaşandı.

Yabancıya satış oranı %4.78

Nisan ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %4.78’lik (son 6 aylık ortalama %8) kısmının yabancı yatırımcılara yapıldığı gözlendi. Bu satışlarda %61.11 oranında 2+1 özellikteki konutlar tercih edildi.

Peşinat ve banka kredisi kullanımında artış

Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde, nisan ayında peşinat kullanım oranı %45.52, banka kredisi kullanım oranı %27.19 ve senet kullanım oranı %27.29 olarak gerçekleşti. Mart ayında peşinat kullanımı %43,44, banka kredisi kullanımı %26,17, senet kullanımı %30,39 seviyesinde gerçekleşmişti.

Stok erime hızı: %1.81

Nisan ayında markalı konutlardaki stok erime hızı rakamları değerlendirildiğinde adet bazında %1.81 oranında erime gözlendi. Mart ayında stok erime hızı %4.17 oranında gerçekleşmişti.

Tercih bitmiş konuttan yana

Nisan ayında satışı gerçekleştirilen markalı konutların %64.29’u bitmiş konut stoklarından, %35.71’i bitmemiş konut stoklarından oluştu. Şubat ayında ise satışların %50.06’sı bitmiş, %49.94’ü bitmemiş konut stoklarından oluşmuştu.

‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ 2019 yılı Eylül ayı sonuçlarını değerlendiren GYODER Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, “Yeni konut satışlarındaki ödeme yöntemlerini incelediğimizde, peşinat ve banka kredisi kullanımının arttığını senet kullanımının ise azaldığını görüyoruz. Eylül ayında banka kredisi kullanım oranı %19’a ulaşsa da, faizlerin inmeye devam etmesiyle konut kredisi kullanımı yükselmeye devam edecektir. Aynı zamanda Eylül ayı stok erime hızının, son bir yılın en yüksek seviyesinde gerçekleşmesinde konut kredisi faiz indiriminin payı olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz.

Yine 1+1’ler tercih ediliyor

REIDIN Genel Müdürü Alp Çapa ise REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi Eylül ayı sonuçları hakkında şunları söyledi: “Eylül ayında bir önceki aya göre %0.37 oranında azalış, geçen yılın aynı dönemine göre ise %2.36 oranında artış gerçekleşti. Markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %5.32’lik kısmı yabancı yatırımcılara yapılırken, bu satışlarda ağırlıklı olarak 1+1 özellikteki konutlar tercih edildi.

Eylül ayında %5.02 olarak kaydedilen stok erime hızı son 1 yılın en yüksek seviyesinde gerçekleşmiş görünüyor. Satışlardaki konut bedeli ödeme yöntemleri incelendiğinde, peşinat kullanım oranında Ağustos ayına göre Eylül ayında %43.76’lük, banka kredisi kullanım oranında ise %25.08’lik bir artış söz konusu.”

Yeni konutlarda fiyat artışı %0.43

Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen ‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ sonuçlarına göre; Eylül ayında bir önceki aya göre %0.37 nominal azalış, geçen yılın aynı dönemine göre %2.36 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %86.70 oranında nominal artış gerçekleşti.

1+1 ve 3+1’de artış

Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde, Eylül ayında bir önceki aya göre 1+1 konut tipinde %0.48 oranında artış, 2+1 konut tipinde %0.73 oranında azalış, 3+1 konut tipinde %0.53 oranında nominal artış ve 4+1 konut tipinde %0.67 oranında nominal azalış yaşandı.

Yabancıya satışlar son 6 aylık ortalamanın altında

Eylül ayında, markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %5’lik (son 6 aylık ortalama %7) kısmı yabancı yatırımcılara yapılırken, bu satışlarda %37 oranında 1+1 özellikteki konutlar tercih edildi.

Peşinat ve banka kredisinde artış, senet kullanımında azalış

Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde; Eylül ayında peşinat kullanımının %59, banka kredisi kullanımının %19 ve senet kullanım oranının %22 seviyesinde gerçekleştiği görüldü. Ağustos ayında peşinat kullanımı %41, senet kullanımı %44, banka kredisi kullanımı ise %15 oranında gerçekleşmişti.

Stok erime hızında önemli artış

Yeni Konut Fiyat Endeksi, Eylül ayı stok erime hızı rakamları değerlendirildiğinde adet bazlı stoklarda %5.02 oranında erime gözlendi. Ağustos ayı stok erime hızı %3.18 oranında gerçekleşmişti. Eylül ayında satışı gerçekleştirilen konutların %76’sı bitmiş, %24’ü bitmemiş konut stoklarından oluştu.

Ulaşım faktörü

Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine göre; Reidin CEO’su Kerim Alain Bertrand yaşanan fiyat artışında ulaşım projelerinin en belirleyici faktör olduğuna dikkat çekti. İzmir’de markalı konutlarda en yüksek artışın yüzde 60.3’lük oranla Karşıyaka olduğunu dile getiren Kerim Alain Bertrand, “Bölgedeki konut satış fiyatlarındaki yükselişte Karşıyaka Tramvay Hattı’nın 2017 yılında hizmete açılmasının etkili olduğu düşünülebilir” dedi.

İstanbul pazarını değerlendiren Bertrand, “Markalı konutlarda geliştirici satış fiyatlarındaki artışın en yüksek olduğu İstanbul ilçesi Zeytinburnu. Zeytinburnu’nda satış fiyatlarının yükselmesinde, bölgede yapılan markalı konut projelerinin ve ulaşım imkanlarının artmasının etkili olduğu söylenebilir. Ayrıca, Avrasya tüp geçidi ile Zeytinburnu ve anadolu yakası arasındaki ulaşım sorununun çözülmesi de bu artışta etkili olabilecek diğer faktörler arasında.

Markalı konutlarda geliştirici satış fiyatlarındaki düşüşün en etkili olduğu ilçe ise Ataşehir. Ataşehir’de yaşanan düşüşte Üsküdar, Ümraniye gibi çevre ilçelerde artan inşaat projelerinin etkisi olduğu görülüyor” dedi. Ankara’da Yenimahalle, Keçiören, Etimesgut gibi şehir merkezine yakın ilçelerde geliştirici satış fiyatlarındaki artış oranları birbirine çok yakın durumda olduğunu söyleyen Bertrand, bu ilçelerde gerçekleşen kentsel dönüşüm projeleri ve planlı şehirleşme çalışmalarının ilçelerde yaşanan fiyat artışına sebep gösterilebileceğini kaydetti.

Kadıköy ve Kâğıthane’de düşüş var

Analize göre 2. el konut pazarında hem kira hem de satışta fiyat gerilemesi de var. Kentsel dönüşüm projelerinin yoğun olduğu ve onlarca projenin yarım kaldığı Kadıköy ile Kâğıthane düşüşte ön sırada yer aldı. Konut satış fiyatları son 1 yılda fiyatlar Kağıthane’de yüzde 10.31, Kadıköy’de yüzde 7.44, Sultangazi’de 5.31, Gaziosmanpaşa’da 4.27, Sultanbeyli’de 2.76 düştü. Kira düşüşünde ise Kadıköy yüzde 7.62 ile ilk sırda yer alırken, onu yüzde 4.23 ile Kâğıthane, yüzde 3.50 ile Sultangazi, yüzde 3.13 ile Gaziosmanpaşa ve yüzde 1.77 ile Esenler izledi. Sıfır konutlarda fiyat düşüşleri daha az yaşandı. Ataşehir’de yüzde 2.7, Bahçelievler’de yüzde 2 gerileme oldu.

2. el konutta tablo nasıl?

REIDIN tarafından yapılan analize göre 2. el pazarda da tablo farklı değil. İzmir yine önde. 2. el konut pazarında İzmir Aliağa’da 1 yılda konut satış fiyatı yüzde 21.40, Karabağlar’da yüzde 19.79, Bornova’da yüzde 16.62, Karşıyaka’da yüzde 16.14, Torbalı’da yüzde 15.43 arttı. İstanbul ilk sırada yüzde 14.74 ile Bakırköy var. Bakırköy’ü yüzde 14.69 ile Beykoz, yüzde 10.04 ile Beşiktaş izledi. Başkentte ise Keçiören’de satış fiyatı 1 yılda yüzde 6.05, Yenimahallede yüzde 5.92 arttı. (Reidin 2. el konut pazarında 2017 ve 2018’in ilk 10 aylık fiyat ortalamalarını üzerinden değerlendirme yapıp, 1087 projenin ortalamasını aldı.)

Kira artışı %20’yi gördü

3 büyük ilde 2.el konut pazarında kira artışında İzmir Aliağa yüzde 20.08 ile birinci. Menemen’de yüzde 14.55, Karşıyaka’da yüzde 13.25, Bornova’da yüzde 13 arttı. İstanbul’da ise Bakırköy’de yüzde 9.58, Eyüp’te 6.91, Bayrampaşa’da yüzde 5.73 artış oldu. Ankara’da Etimesgut’ta kiralar yüzde 13.69, Yenimahalle’de yüzde 8.98 oranında arttı.

Aidat rekortmeni ilçeler değişmiyor: İstanbul’da Beşiktaş, Ankara’da Çankaya, İzmir’de Bayraklı

Konut aidatı karşılaştırmasında en yüksek aidat fiyatına sahip olan proje İstanbul’da yer alarak (21 TL/metrekare); Ankara (15,17 TL metrekare) ve İzmir’i (7,85 TL/metrekare) geride bıraktı. İstanbul’da en yüksek konut aidatına sahip proje Beşiktaş’ta yer alırken, Ankara’da en yüksek konut aidatına sahip proje Çankaya’da, İzmir’de ise Bayraklı’da bulunuyor. En düşük konut aidatına sahip proje karşılaştırmasında ise İstanbul (0,23 metrekare TL/metrekare); İzmir (0,27 TL/metrekare) ve Ankara’yı (0,42 TL/metrekare), geride bırakarak yine ilk sırada yer aldı.

Şişli’de 2017-2018 yılları arasındaki ortalama aidat değişim oranı yüzde 13

Araştırma sonuçları İstanbul’un ilçeleri arasında da önemli değer farklılıkları olduğunu gösteriyor. İstanbul ilçeleri için hesaplanan metrekare bazında ortalama aidat değerlerine bakıldığında, Silivri 1,31 TL/metrekare ile en düşük ortalama değere sahipken, 9,62 TL/metrekare ile en yüksek aidat ortalamasına sahip Şişli’de 2017-2018 yılları arasındaki ortalama aidat değişim oranı yüzde 13 olarak gerçekleşti.

REIDIN CEO’su Kerim Bertrand analiz sonuçları hakkında şunları söyledi:

“İstanbul’da ilçelere göre ortalama aidat değişim oranı en yüksek ilçe Arnavutköy oldu. REIDIN SED (Sosyo-Ekonomik Derecelendirme) sınıflandırmasında C seviyesinde olan Arnavutköy’de, değişim oranının yükselmesinde İstanbul Havalimanı’nın açılmasının etkili olduğu görüşündeyiz. Geçen sene en yüksek aidat ortalamasına sahip olan Beşiktaş’ın, bu yıl ikinci sırada yer almasında bazı markalı konutlarda dolar cinsinden toplanan aidatların TL’ye dönmesinin etkisi olduğunu düşünüyoruz. Oda tipine göre aidat fiyatları incelendiğinde, daire büyüklüğü ve oda sayısı azaldıkça, metrekare başına düşen aidat fiyatlarında artış olduğu gözlemlenmektedir. Stüdyo ve 1+1 daire tiplerinde metrekare başına düşen aidat fiyatları yüksek iken, 3+1 ve 4+1 daireler daha avantajlı durumdadır. Ayrıca analiz sonuçları yine, geçen senelerde olduğu gibi, refah düzeyi arttıkça aidat değerlerinin de arttığına işaret ediyor. Bu nedenle gelir düzeyinin, satış ve kira fiyatlarının yüksek olduğu bölgelerde aidat değerleri de yüksek seyrediyor. Sonuç olarak aidat değerlerinin lokasyona, sosyo-ekonomik seviyeye, oda tipine ve konut fiyatlarına bağlı olarak değişkenlik gösterdiğini söyleyebiliriz.”

İstanbul ilçelerinde ortalama aidat değerleri

İstanbul ilçelerinde ortalama aidat değerleri şöyle: Şişli 9,62, Beşiktaş 9,21, Kağıthane 5,27, Üsküdar 4,99, Sarıyer 4,71, Eyüp 4,50, Bakırköy 4,45, Kadıköy 4,32, Ataşehir 4,29, Beykoz 4,10, Bayrampaşa 4,05, Zeytinburnu 3,90, Maltepe 3,83, Kartal 3,77, Bağcılar 3,74, Sultangazi 3,54, Küçükçekmece 3,39, Bahçelievler 3,39, Çekmeköy 3,18, Ümraniye 3,07, Sancaktepe 3,04, Tuzla 3,00, Başakşehir 2,99, Pendik 2,84, Güngören 2,77, Gaziosmanpaşa 2,66, Sultanbeyli 2,59, Avcılar 2,54, Esenler 2,29, Esenyurt 2,23, Arnavutköy 2,14, Büyükçekmece 2,05, Beylikdüzü 1,94, Silivri 1,31 TL/metrekare.

REIDIN’in 81 il, 258 ilçe ve 1.255 mahalleden gelen veriler ışığında hazırladığı Konut Yatırımı Toplam Getiri Endeksi’ne göre, endeks başlangıç dönemi olan Ocak 2015’te 1000 puan olan Türkiye geneli Konut Yatırımı Toplam Getiri Endeksi, Temmuz 2018’de 1780 puana yükseldi. Buna göre, Ocak 2015’te yapılan 1000 TL’lik konut yatırımının Temmuz 2018’de 780 TL’lik toplam getiri sağlayacağını söylemek mümkün.

İl bazında en yüksek getiri Balıkesir’de

Temmuz 2017’de 1828 puan ile 2. sırada yer alan Balıkesir, Temmuz 2018’de 2349 puan ile zirveye yükseldi. Temmuz 2017’de 1838 puan ile ilk sırada yer alan Çanakkale ise Temmuz 2018’de 2102 puan ile ikinci sırada yer aldı.
2018 yılı Temmuz ayı sonuçlarına göre, bölge kapsamındaki 81 il içinde en fazla getiriye sahip ilk beş bölge aşağıdaki gibi sıralandı:

İlçe bazında en yüksek getiri Küçükçekmece’de

Temmuz 2017’de 2075 puan ile 1. sırada yer alan İstanbul’un Küçükçekmece ilçesi Temmuz 2018’de 2437 puan ile zirvedeki yerini korudu. Yine geçtiğimiz yıl Temmuz ayında 1888 puan ile 5. sırada yer alan Kırklareli’nin Lüleburgaz ilçesi bu yıl Temmuz ayında 2428 puan ile en yüksek getiriye sahip ilçeler arasında ikinci sırada yer aldı.

2018 yılı Temmuz ayı sonuçlarına göre, bölge kapsamındaki 258 ilçe içinde en fazla getiriye sahip ilk beş bölge ise aşağıdaki gibi sıralandı:

Mahalle bazında en yüksek getiri İstanbul Kumburgaz Mahallesi’nde

Temmuz 2017’de 2535 puan ile zirvede yer alan Büyükçekmece / Kumburgaz mahallesi Temmuz 2018’de 3029 puan ile ilk sıradaki yerini korudu. Ankara’nın Etimesgut ilçesine bağlı Yapracık mahallesi, geçtiğimiz yıl Temmuz ayı sonuçlarına göre 1255 mahalle arasından, 2149 puan ile 21’inci sıradayken, Temmuz 2018’de ise 2789 puan ile ikinciliğe yükseldi.

2018 yılı Temmuz ayı sonuçlarına göre, endeks kapsamındaki 1255 mahalle içinde en fazla getiriye sahip ilk beş bölge ise aşağıdaki gibi sıralandı:

Bankalar kötümser, gayrimenkul danışmanları iyimser

REIDIN Türkiye Gayrimenkul Sektörü Güven Endeksi, 2018’in ikinci çeyreğinde, geçen çeyrek dönemine göre bankalar ve finansal kurumlar için %20 azalışla 65,3 olarak ölçüldü. Bu düşüşle bankalar için güven endeksi, kısmen kötümserden kötümser seviyesine gerilemiş oldu ve 84,3 puanlık yıllık ortalamanın önemli derecede altında kaldı. Güven endeksi gayrimenkul danışmanları için %26’lık önemli bir artış gösterdi ve 127,4 puana ulaşarak kısmen stabil seviyesinden kısmen iyimser seviyesine yükseldi. Gayrimenkul değerleme uzmanları kategorisinde %13 artış kaydedilerek 86,2 puanlık bir güven endeksi ölçüldü. Böylece gayrimenkul değerleme uzmanlarının güven endeksi kısmen kötümser kategorisinde değerlendirilmeye devam etti. Endeks, gayrimenkul geliştiricileri için %2 artışla 104.4 puana ulaşarak kısmen iyimser olarak ölçüldü ve geçen çeyrekteki kategorisini korudu.

Piyasadaki artan risk faktörü bankaların beklentilerini olumsuz etkiliyor

REIDIN’in, Türkiye Gayrimenkul Sektörü Güven ve Fiyat Beklenti Endeksi 2018 yılı ikinci çeyrek sonuçlarını değerlendiren REIDIN CEO’su Kerim Bertrand şunları söyledi: “Banka ve finansal kuruluşlar gayrimenkulü teminat alıp kredi kullandıracakları için piyasanın daraldığı durumlarda kredi riskini daha az üstlenmek isterler. Risk faktörünün arttığı ve piyasanın bulanık olduğu durumlarda bu sektör özelinde kötümser bir beklentinin olması kaçınılmazdır. Diğer taraftan, gayrimenkul danışmanlarının sektörün geleceğine ilişkin olumlu beklenti içerisinde olmasını normal karşılamak gerekir. Danışmanlık tarafının kendi iç dinamikleri bunu gerekli kılıyor.”

Aidatlar Şişli’de yükselişte, Bayrampaşa’da düşüşte

Yapılan analizde, aidat değerlerinin en yüksek olduğu Beşiktaş ve Şişli ilçelerinin, aynı zamanda REIDIN SED (Sosyo-Ekonomik Derecelendirme) sınıflandırmasında da A+ seviyesinde görüldüğünü belirten REIDIN CEO’su Kerim Bertrand şunları söyledi: “Analiz sonuçları yine, geçen senelerde olduğu gibi, refah düzeyi arttıkça aidat değerlerinin de arttığına işaret ediyor. Bu nedenle gelir düzeyinin, satış ve kira fiyatlarının yüksek olduğu bölgelerde aidat değerleri de yüksek seyrediyor. Sonuç olarak aidat değerlerinin lokasyona, sosyo-ekonomik seviyeye, oda tipine ve konut fiyatlarına bağlı olarak değişkenlik gösterdiğini söyleyebiliriz. Oda tipine göre aidat fiyatları incelendiğinde, daire büyüklüğü ve oda sayısı azaldıkça, metrekare başına düşen aidat fiyatlarında artış olduğu gözlemlenmektedir. Stüdyo ve 1+1 daire tiplerinde metrekare başına düşen aidat fiyatları yüksek iken, 3+1 ve 4+1 daireler daha avantajlı durumdadır. Geçen yılın aidat değerlerine göre semt bazında yaşanan artış ve düşüşlerin sebebi olarak, inşaatı yıl içerisinde tamamlanmış projelerin analize dahil edilmesi ve/veya proje bazlı aidatların artışı/azalışı gösterilebilir. Şişli ve Zeytinburnu gibi metrekare birim fiyatları yüksek olan ilçeler artış gösterirken, Bayrampaşa düşüş gösteren ilçeler arasında yer alıyor”.

En yüksek aidatlar İstanbul’da Beşiktaş, Ankara’da Çankaya, İzmir’de ise Bayraklı’da

En yüksek konut aidatı karşılaştırmasında İstanbul Avrupa Yakası metrekare başına 18,20 TL aidat değeriyle Ankara’yı (16,27 TL/metrekare) ve İzmir’i (4,85 TL/metrekare) geride bırakıyor. İstanbul’da en yüksek konut aidatına sahip proje Beşiktaş’ta yer alırken, Ankara’da en yüksek konut aidatına sahip proje Çankaya’da, İzmir’de ise Bayraklı’da bulunuyor. En düşük konut aidatı karşılaştırmasında ise İstanbul 0,26 TL/metrekare ile Ankara (0,43 TL/metrekare) ve İzmir’i (1,10TL/metrekare) geride bırakarak en düşük aidat fiyatları konusunda da ilk sırada yer alıyor.

Araştırma sonuçları İstanbul’un iki yakası arasında da değer farklılıkları olduğunu gösteriyor. Özellikle Boğaz aksında bulunan ilçelerde rayiç değerlerde olduğu gibi aidat değerleri de çeperlere oranla yüksek çıktı. İstanbul ilçeleri için hesaplanan metrekare bazında ortalama aidat değerlerine bakıldığında, Silivri 1,24 TL/metrekare ile en düşük değere sahipken, 8,48 TL/metrekare ile en yüksek aidat ortalamasına sahip Beşiktaş’ta 2016-2017 yılları arasındaki değişim oranı %12 olarak gerçekleşti. Beşiktaş’ta, aynı dönem için 2. el konut satış fiyatlarındaki değişim oranı %1.50 olmuştur. REIDIN SED (Sosyo-Ekonomik Derecelendirme) sınıflandırmasında B- seviyesinde olan Kağıthane’nin; üçüncü sırada yer almasında ise, ilçede bulunan önemli projelerin aidat değerlerinin yükselmesi etkili oldu.

Kağıthane’nin 2016-2017 yılları arasındaki aidat değişim oranı %23 iken; 2. el konut satış fiyatlarındaki değişim oranı ise %7.40 olarak gerçekleşti.

İstanbul ilçelerinde ortalama aidat değerleri

İlçelerde ortalama değerleri ise şöyle: Beşiktaş 8,48, Şişli 8,34, Kağıthane 5,45, Üsküdar 4,77, Sarıyer 4,31, Kadıköy 4,26, Eyüp 4,22, Ataşehir 3,97, Maltepe 3,74, Bakırköy 3,69, Bayrampaşa 3,64, Zeytinburnu 3,63, Kartal 3,59, Bağcılar 3,45, Çekmeköy 2,97, Sultangazi 2,92, Küçükçekmece 2,92, Güngören 2,87, Ümraniye 2,87, Tuzla 2,83, Bahçelievler 2,81, Sancaktepe 2,79, Beykoz 2,76, Başakşehir 2,66, Gaziosmanpaşa 2,60, Pendik 2,48, Avcılar 2,48, Sultanbeyli 2,38, Esenler 2,20, Esenyurt 2,03, Beylikdüzü 1,94, Büyükçekmece 1,87, Arnavutköy 1,37, Silivri 1,24 TL/metrekare.

Konut satış fiyatları Ocak 2017’ye göre yaklaşık %12 arttı

Türkiye genelinde 81 şehrin tamamını kapsayacak nitelikteki REIDIN Emlak Endeksi’ne göre ise ocak ayında satılık konutlarda, bir önceki aya göre %0,85 oranında ve geçen yılın aynı dönemine göre ise %11,74 oranında fiyat artışı kaydedildi. Ocak ayında metrekare başına konut satış fiyatlarının %2,11 oranında arttığı Artvin, fiyatların en çok yükseldiği şehir oldu.

REIDIN CEO’su Kerim Alain Bertrand endeks hakkında şunları söyledi: “REIDIN olarak ülke çapında yürüttüğümüz ayrıntılı veri çalışmaları sonucunda, emlak endeksimizin kapsamındaki il sayısını 81’e çıkardık ve kapsam dışında hiçbir ilimiz kalmadı. Böylece artık endekslerimiz, daha önce kapsam dışında kalan Hakkari, Şırnak, Bayburt, Muş, Tunceli gibi 13 ilimizdeki emlak verilerine de ışık tutar hale geldi. Ocak 2018 Emlak Endeksi değerleri ele alındığında; satış fiyatları için %0,85 oranında, kira değerleri içinse %0,26 oranında artış olduğu gözlemlenmektedir. Ocak ayı TÜFE değerinin ise %1,02 olduğunu görüyoruz. Bu doğrultuda, hem satış hem de kiradaki artış oranlarının reel anlamda pozitif getiri sağlamadığını söyleyebiliriz. Ülke genelindeki satış fiyat oranları incelendiğinde ise İstanbul ve Ankara’da reel anlamda artış gözlemlenmezken, İzmir reel olarak artış gösteren illerimiz arasındadır.”

Ocak ayında en çok 2+1 konutlar tercih edildi

REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre ise; stok erime hızının adet bazında %3,1’e, metrekare bazında ise %2,8’e düştüğü ocak ayında, bir önceki aya göre %0,22, geçen yılın aynı dönemine göre ise %3,71 oranında fiyat artışı gerçekleşti. Endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı ocak ayına göre ise %78,90 oranında artış gerçekleşti. Yeni konut satışlarının %74’ünü bitmemiş konut stokları oluştururken, ocak ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %4’lük (son 6 aylık ortalama %4) kısmı yabancı yatırımcılara yapıldı ve en çok 2+1 konutlar tercih edildi. REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre ocak ayında bir önceki aya göre, İstanbul Asya Yakası’nda yer alan markalı konut projelerinde %0,37 oranında, İstanbul Avrupa Yakası’nda yer alan markalı konut projelerinde %0,17 oranında fiyat artışı gözlendi. Endeksin başlangıç dönemine göre ise İstanbul Asya Yakası’ndaki projeler Avrupa Yakası’na kıyasla 11,50 puan daha fazla artış kaydetti.

Banka kredisi kullanım oranı 4 puan düştü: %30

Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde, ocak ayında peşinat kullanım oranı %34, banka kredisi kullanım oranı %30 ve senet kullanım oranı %36 olarak gerçekleşmiştir. Ocak ayında peşinat kullanım oranı aralık ayına göre 3 puan artarken, banka kredisi kullanım oranı 4 puan düştü ve senet kullanım oranı ise 1 puan arttı.

Bitmemiş konutların satış oranı 8 puan düştü

Ocak ayında satışı gerçekleştirilen konutların %26’sı bitmiş, %74’ü ise bitmemiş konut stoklarından oluştu. Bitmemiş konutların satış oranında 8 puanlık bir düşüş yaşandı. Ayrıca ocak ayında adet bazlı %3,1 oranında, metrekare bazlı ise %2,8 oranında stok erime hızı gözlemlendi. Aralık ayı stok erime hızı değerlendirildiğinde, adet bazlı %3,9, metrekare bazlı ise %3,8 oranında stok erime hızı gözlemlendi.

Tüm konut tiplerinin satışındaki artış hız kesse de devam ediyor

1+1 konutların satışının bir önceki aya göre, %0,06 oranında arttığı ocak ayında, 2+1 konut tipinde %0.27, 3+1 konut tipinde %0,27 oranında, 4+1 konut tipinde ise %0,13 oranında artış kaydedildi. 51-75 metrekare büyüklüğündeki konutlarda bir önceki aya göre %0,06 oranında artış yaşanan ocak ayında, 76-100 metrekare büyüklüğündeki konutlarda %0,29 oranında, 101-125 metrekare büyüklüğündeki konutlarda %0,16, 126-150 metrekare büyüklüğe sahip konutlarda %0,22, 151 metrekare ve daha büyük alana sahip konutlarda ise %0,20 oranında artış görüldü.

Yabancılara satış oranı artışa geçti: %4

Ocak ayında markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların %4’ü yabancı yatırımcılara yapılırken, tercih noktasında ağırlıklı olarak 2+1 özellikteki konutların öne çıktığı gözlemlendi. Son altı aylık ortalamanın %4 olduğu yabancı yatırımcılara satışlar ağustosta %6, eylülde %3, ekimde %5, kasımda %4, aralıkta ise %3 oranında gerçekleşmişti.

Konut fiyat artışında ocak ayının lideri Artvin

Ocak ayında metrekare başına konut satış fiyatlarının %2,11 oranında arttığı Artvin, fiyatların en çok yükseldiği şehir oldu. Aynı dönem metrekare başına konut satış fiyatlarında herhangi bir değişim kaydedilmeyen Hakkari ise satış fiyatlarının en çok azaldığı şehir oldu.

Kirada en yüksek artış %2 ile Ağrı’da

Türkiye genelinde 81 şehrin tamamını kapsayacak nitelikteki Türkiye Kiralık Konut Fiyat Endeksi’nde, ocak ayında bir önceki aya göre %0,26 oranında ve geçen yılın aynı dönemine göre ise %7,46 oranında artış gerçekleşti. Ocak ayında Ağrı’da metrekare başına konut kira değerleri %2 oranında arttı ve Ağrı kiraların en çok yükseldiği şehir oldu. Aynı dönemde konut kira değerlerinin en çok azaldığı şehir ise %-2 ile Uşak oldu

En yüksek yıllık kira getirisi Aydın, Van ve Şanlıurfa’da

Satın alınan konutların kiraya verilmesi durumunda, alış fiyatının kaç yıl içerisinde yıllık kira değeri ile karşılanabileceğini gösteren amortisman süresi verilerine göre, ocak ayının en kısa amortisman süreleri Aydın, Van ve Şanlıurfa şehirlerinde ölçüldü. Ocak ayında, kira değerinin konutun satış fiyatına bölünmesiyle hesaplanan REIDIN Yıllık Brüt Kira Getiri Oranının en yüksek olduğu şehirler de Aydın, Van ve Şanlıurfa oldu.