Oysa en son ayarlamanın yapıldığı 2014’ten bu yana 3.5 yıldaki birikimli enflasyon artışı yüzde 25 oldu. Kaldı ki konut fiyat artışlarında, Mayıs 2013-Mayıs 2017 arası dönemde Merkez Bankası’nın konut fiyat endekslerine göre; yeni konutlarda 4 yıllık birikimli artış yüzde 95.5, yeni olmayan konutlarda ise artış oranı yüzde 100 olarak ölçülmüş. Yüzde 300 artışı gerektirecek bir değer artışı yok.

Beşiktaş’ta 10 yılda yüzde 231 artış

Artışın en çok yapıldığı Beşiktaş ilçesinde, konut metrekare fiyatlarındaki artış da bu rayiç artışını desteklemiyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman; Beşiktaş’ta, orta gelir grubunun ikamet ettiği, son 10 yılda mevcut yapı stokunun değişiklik göstermediği, önemli bir imar değişikliğinin ve kent içindeki nispi konumunu değiştirecek ulaşım yatırımının bulunmadığı merkezi semtlerde apartman daireleri için ortalama metrekare birim fiyatlarının gelişiminin, yıl ortası değeri olarak bakıldığında son 4 yılda yüzde 73 arttığına işaret ediyor. Son 10 yıllık artış ise toplam yüzde 231.

Belediyeler ile merkezi hükümeti ‘güç birliğine’ getiren sessiz bir mutabakat tam da bu rayiç değerler üzerinde oluyor. Bu rayiç değerler üzerinden alım ve satım vergileri alındığından merkezi hükümete giden gelirler yükseliyor, rayiç değer yıllık emlak vergisine esas alındığı için belediye gelirleri artıyor. Merkezi hükümeti rahatsız etmiyor; çünkü bu ölçüsüz artışlara dair haberler “Beyaz Türklerin” olduğu yerlerden, çoğu CHP’li belediyelerin olduğu yerlerden.

Asıl sorun tam da burada; Türkiye’de vergi reformu yapılamadığı için taraflar “yan yolcu” politika üzerinden sessizce mutabakata varıyor. Hükümet reform yapıp kendi seçmenini rahatsız etmek istemiyor, ama merkezi bütçeye akacak, gelir gelecek artışlara da ses etmiyor.

Sorulsa; “Ama rayiç değerler de piyasa değerinin çok altında hala” savunması rafta bekliyor. İyi de, kayıt dışılığın ve siyasetçinin yapamadığı vergi reformunun faturası konut sahipliği üzerinden mi çıkarılacak?

Geçiş içeren reforma ihtiyaç var

Malum, artmış hali ile de olsa emlak rayiç değerleri, konut piyasasında gerçek alım satım değerlerinin çok altında. Tapu kayıtları ve alım satımla el değiştirme işlemleri, normal koşullarda piyasa değeri üzerinden kayda girmeli. Hatta bankalar üzerinden ödeme şartı getirilmeli. Bunun için de bir geçiş içeren reforma ihtiyaç var. Alan ya da satan, rant değerindeki artışın “piyasa koşullarında” vergisini ödemeli.

Merkezde ya da yerelde siyasetçiler bu tabloyu seyrediyor; herkes kayıt dışından şikayetçi ama kimse reformdan bahsetmiyor. Tersine bu boşluğun “meyvelerini” yeme peşinde.

A.Ü. Siyasal Bilgiler Fakültesi’nden Prof. Hakan Yılmaz’ın çalışmalarına göre 2015 itibariyle belediye gelirlerinin yüzde 61’i merkezden aktarılan gelir paylarından geliyor. Yüzde 36.1’i öz gelirlerinden oluşuyor. Toplam gelirler içinde emlak vergilerinin payı (mülkiyet üzerinden alınan vergiler) yüzde 8.4 Merkezi hükümetten gelen belediye gelir payları kısıtlı. İşte bu yüzde 8.4’lük paya sahip emlak vergilerini 3-4 kat artırma çabasının arkasında “daha fazla harcama” çabası saklı.

Malum 2019’da yerel seçimler var. Hem bugüne kadar yapılan yüksek harcamaların ödenmesi gerekiyor, hem de yaklaşan seçim nedeniyle “vitrin” çalışmaları için harcamalar olacak. Benim oturduğum beldede olduğu gibi inşaat uğramayan park, bahçe ve kaldırım kalmayacak. Gücü kötüye kullanan yerel yönetimlerde; her inşaat, ihale ve “bölüşüm” demek. “Yan yoldan seçim desteği” yaratmak demek. Hele ki hesap vermeyen bir sistem içindeyseniz.
Hesap vermeyen, şeffaflığı olmayan bir yapıda ölçüsüz artan her vergiye itiraz etmek bir yurttaşlık görevi olmalı.

Hürriyet

Yıllık emlak vergisi oranının tapu bedeli üzerinde binde 1-2 düzeylerine çekilebileceğini kaydeden Ünal, gündemdeki tapu harç indiriminin isabetli bir hamle olacağını ancak tek başına bunun konut piyasası ve inşaat sektörünü canlandırmaya yetmeyeceğini vurguladı.Ünal, sektörü canlandırmak için harç indirimi, değer artışı affı, gayrimenkulü 5 yıldan fazla elde tutup satanların kazançlarına uygulanan gelir vergisi istisnasına son verilmesi, gerçek değer esas alınarak vergi oranının düşürülmesi ve emlakçılık şartlarının yeniden belirlenmesi gibi düzenlemeleri içeren bütüncül bir paketin hayata geçirilmesi gerektiğini ifade etti.

‘Rayiçler düşük ama emlak vergisi çok yüksek’

Bu önlemlerle sektörün aynı zamanda sağlıklı işleyen bir yapıla kavuşacağını da belirten Ünal, inşaat sektörünün canlılık ve dinamizmini sürdürmesinin, kalkınma ve büyüme açısından stratejik önemde olduğunu söyledi.

Harçların yüzde 4’ten yüzde 2’ye indirilmesinin eğer gerçekleşirse konut talebini tetikleyip, satışları artıracağını kaydeden Ünal, belediyelerdeki rayiç bedeller gayrimenkullerin piyasa değerlerine göre çok düşük olmasına rağmen emlak vergilerinin çok yüksek olduğuna dikkat çekti. Belediyelerin artık tapudaki bedelleri gerçek değer esas alması gerektiğini anlatan Ünal, “Ama emlak vergisi standardı gelmeli. Yıllık emlak vergisi tapu bedeli üzerinden binde 1-2 civarında olabilir. Gayrimenkulü 5 yıldan fazla elinde tutup satanların kazançlarına uygulanan gelir vergisi istisnası da kaldırılmalı, her yıl enflasyon oranında muafiyet getirilmeli, bunun üstü standart bir vergiye tabi olmalı” dedi.

‘Belediyeler rayiç bedeli düşük tutuyor’

Son Bakanlar Kurulu’nda da konuya ilişkin değerlendirme yaptığını belirten kaydeden Ağbal, belediyeler eliyle yapılan emlak vergisi tespit yönteminin doğru olmadığını belirterek bazı belediyelerin seçmenle karşı karşıya gelmemek için rayiç bedeli düşük tuttuğunu anlattı. Bunun da alınması gereken verginin alınamadığı anlamına geldiğini vurgulayan Ağbal, bazı uygulamaların da vatandaşları mağdur ettiğini söyledi. Ağbal “İstanbul Sultanbeyli’de ‘Burada sanayi büyüyor, ticaret gelişiyor, ekonomi büyüyor’ diyerek belediyeler parsel topluyor. Değeri yükseltiyor. Burada olan gariban vatandaşa oluyor” şeklinde konuştu.

Gayrimenkul haritası yapılıyor

Belediyeler rayiç değeri düşük gösterdiği için tapu harçlarının düşük alındığını anlatan Ağbal “Gayrimenkul gelirin gizlendiği sektör haline geldi” dedi. Emlak değerlerinin bir caddenin iki tarafında bile farklı olduğuna dikkat çeken Naci Ağbal, değerleme işini belediyelerden alarak Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne yetki vermeyi planladıklarını söyledi. Tapu Kadastro memurlarının ve lisanslı değerleme uzmanlarının yetki alarak bu işi yapabileceğini belirten Ağbal “Ağrı’dan Edirne’ye uyumlu bir gayrimenkul haritası üretilecek. Bu herkes için bağlayıcı olacak” diye konuştu.

Genelde belediye rayici üzerinden veya onun üzerine ufak bir bedel eklenerek rayiç bedel gösterilerek az harç ödendiğini anlatan Kiraz, bu konuda özellikle Maliye Bakanlığı’nın hassas çalışmalar yaptığı ve düşük harç ödeyenlere hem harç miktarını hem de ceza bedelini ödettiğini hatırlattı. Öte yandan Maliye Bakanlığı’nın bu gibi durumlarda vatandaşların çok fazla haberdar olmadıkları bir sonunla karşılaşabileceklerini vurgulayan Kiraz “Tapularını kaybetme tehlikesi ile karşılaştıkları tasarrufun iptali davaları son dönemde birçok vatandaşımızı mağdur etmektedir” dedi.

Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın konu hakkındaki yazısı burada