Rapora göre COVID-19 salgını nedeniyle birçok ofis kullanıcısı, ev-ofis (home-office) ve dönüşümlü çalışma modeline geçerken pandemi sonrası dönemde ofis kullanımının nasıl değişeceği konusu, ofis pazarının ana gündem maddelerinden biri oldu. Salgının tüm dünyadaki ekonomik etkisiyle yaşanan dalgalanmalardan kaynaklanan belirsizlik, 2020’nin ilk yarısında ofis kiralama ve satın alma işlemlerini dondurdu.

Ofis kiralamaları düştü

Belirsizlikten kaynaklı bu donma hali; İstanbul Ofis Pazarı’nda kapanan işlem hacmini bir önceki yıla oranla %30 düşürürken, kullanıcıları da farklı çözüm arayışlarına itti. En geleneksel ofis kullanıcıları dahil, çözüm arayışlarında, uzun süreli kontratlarla kendilerini bağlamayan, ofis dekorasyonunun ilk yatırım maliyetinin tümünü üstlenmedikleri; “Esnek kiralama servisleri” sunan yeni çalışma alanlarına daha yakından bakmaya yöneldi. Ofis stokuna eklenen yeni binalar sebebiyle son bir yılda %2’lik bir büyüme görüldü. 2020 yılı sonunda İstanbul ofis stoku 6 milyon 500 bin m²’ye ulaştı.

Kurumsal şirketlerin paylaşımlı ofislere ilgisi %40 arttı

“İstanbul Ofis Pazarı’na Genel Bakış 2020 4. Çeyrek” raporuna göre son 10 yıldır her sene %22 oranında büyüyen paylaşımlı ofisler, pandemi döneminde sıçrama yaşadı. Dünya genelinde büyük ve kurumsal şirketlerin paylaşımlı ofis talebi %40 artarken, start-uplarda paylaşımlı ofise geçişte %25 ve serbest çalışanlarda (freelancer) %15 artış görüldü.

Paylaşımlı ofisler yükselişte

Bu kapsamda dünya genelinde sayısı 20 bini bulan paylaşımlı ofis alanlarının 2022 yılında 30 bine çıkması öngörülüyor. Yayınlanan raporda esnek kiralama imkanı sağlayan hazır ofis, sanal ofis, paylaşımlı ofis gibi servislerin son yıllarda İstanbul’un farklı bölgelerinde büyüme gösterdiğine de dikkat çekiliyor.

Bu servislerin pazarın takip ettiği başlıca gelişmeler arasında yer aldığını belirten PROPIN Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, “Esnek kiralama çözümleri, pandemi kaynaklı yeni çalışma koşullarına adapte olmaya çalışan kullanıcılar için alternatif çözümlerin başında geldi. Birçok ofis kullanıcısı, genel merkez ofislerini küçülterek evden rahat çalışamayan ekiplerini esnek kullanıma izin veren uydu ofislere yönlendirme eğilimine girdi.

Ortaya çıkan bu hızlı talep karşısında 2020 yılı boyunca esnek kiralama servisi veren şirketler, yeni ofis alanları kiralayarak merkez sayılarını artırdılar. Talebin bu yönde yoğunlaşması sebebiyle 2021 yılında esnek kiralama servis sağlayıcılarının şube sayılarında daha önce hiç görmediğimiz yoğunlukta bir artış bekliyoruz. Ofis kullanıcısı tarafında, talebin esnek kiralama çözümlerine karşı bu yeni eğilimi, uzun süredir boş duran ofis alanları için yepyeni ve pozitif yönde bir çözüm olarak değerlendirilmeli, geleneksel kiralamanın fizibil olmadığı gayrimenkullerin mal sahipleri tarafından da bu gelişme masaya yatırılmalıdır.” dedi.

A sınıfı ofisler büyük darbe aldı

Rapora göre İstanbul’un en çok ofis stokuna sahip bölgesi olan Merkezi İş Alanı’nda (MİA) A sınıfı ofis binalarının 2020 yılındaki boşluk oranı %30,8 oldu. Böylece MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son 10 yılda 3 kattan fazla büyüdü. B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yılın birinci yarısında %20,2 ile son 10 yılın en yüksek değerine ulaşırken 2020 yılını %17,3 ile kapattı. Bu oran MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarında %22,2; B sınıfı ofis binalarında %25,2 oldu. MİA Dışı- As-ya’ya bakıldığında ise boşluk oranının A sınıfı ofis binalarında %21,7 ve B sınıfı ofis binalarında %16,7 olduğu görüldü.

Boşluk oranlarındaki artış devam edecek

Aydan Bozkurt, “İstanbul Ofis Pazarı’nın geleceğini, uluslararası şirketlerin global olarak vereceği çalışma modeli kararının şekillendirmesini bekliyoruz. Pandemi sonrası olu-şacak yeni çalışma modellerinin netleşmesi, pazarın yönünü tayin edecektir. Bu geçiş sürecinde ofis boşluk oranlarının yükselmeye devam edeceğini ve pazarın küçülme halini muhafaza edeceğini öngörüyoruz.” ifadelerini kullandı.

İşlem hacminde %30 daralma görüldü

Raporda 2020 yılında ağırlıklı olarak orta ve küçük hacimli işlemlerin gerçekleşmesi dikkat çekti. Kiralama işlemlerinin ise satın alma işlemlerinden sayı ve hacim bazında daha fazla olduğu görüldü. Bu kapsamda 2020 yılı boyunca 185 bin m² ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi kapanırken kapanan hacim bir önceki yıla oranla %30 daraldı.

İstanbul Ofis Pazarı’nda 15 bin m² ve üzerindeki ofis alanlarında işlem kaydedilmezken 10 bin – 15 bin m² arasındaki işlemlerin toplam hacme oranı %8 olarak kaydedildi. Kapanan işlemlerin %16’sı, büyüklüğü 5 bin ila 10 bin m² arasın-da değişen ofis alanlarında görüldü.

Toplam işlem hacminin %52’sinde ise ofis alanlarının büyüklüğü bin ila 5 bin m² arasında değişti. Bin m² altındaki ofislerde kapanan işlemler toplam hacmin %24’ünü oluşturdu. MİA’ya olan talep ise 2020 yılında da devam etti. Bu bölgede yer alan yaklaşık 68 bin m² ofis alanında gerçekleşen işlemler, İstanbul’daki toplam hacmin %37’sini oluşturdu.

A sınıfı ofis stokunun 4 yıl içinde %20 artması bekleniyor

Rapora göre İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ofis stoku, pandeminin etkisiyle yavaşlayan ofis arzına paralel olarak arttı. Ofis stoku 2020 yılı sonunda yaklaşık 200 bin m² artarak 6 milyon 500 bin m² seviye-sine ulaştı. Buna göre bir önceki yıla kıyasla %2’lik bir büyüme kaydedilirken 2008 yılında 2,2 milyon m² olan stokun 2020 yılı sonunda yaklaşık 3 kat büyümesi dikkat çekti.

2019 yılında açılan İstanbul Havalimanı’nın etkisiyle şehrin kuzeyinde farklı ölçeklerde yeni projeler geliştirildiğini hatırlatan PROPIN Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, “Söz konusu bu projeler de dahil olmak üzere İstanbul’da münferit lokasyonlardaki projeler kapsamında yaklaşık 1 milyon m² ofis alanının 2025 yılı içerisinde hizmete açılması planlanıyor. Bu noktada İstanbul Ofis Pazarı’nda A sınıfı ofis stokunun 2024 yılı sonunda %20 artışla yaklaşık 7,8 milyon m² olmasını öngörüyoruz.” dedi.

İstanbul’da ofis kiraları ortalama %12 düştü

Ticari gayrimenkul sektöründe ‘ofis’ alanında uzmanlaşan Propin, Merkezi İş Alanı’nda (MİA) bulunan A sınıfı ofislerde 2017’nin ikinci çeyreğinde 25,9 $ olan metrekare fiyatlarının 2018 ikinci çeyreğinde %12 oranında düşerek 22,7 $’a gerilediğini açıkladı. B sınıfı ofis binalarındaki fiyat düşüşü ise %20’ye ulaşarak, metrekare fiyatı 11,7 $ oldu. Merkezi İş Alanı (MİA) Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofislerin ortalama metrekare fiyatı ise 15,3 $, Asya’da ise 16,6 $ olarak gözlendi.

En yüksek ofis kiraları Levent’te

2018’in ikinci çeyreğinde Merkezi İş Alanı içinde en yüksek kira talep edilen bölge, ortalama metrekare fiyatı 44 $ ile Levent oldu. Son 10 yılın en düşük kira rakamları istenen Levent’i 30 $ ile Taksim-Nişantaşı ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe bölgeleri takip etti. 2018 yılında en büyük değer kaybını ise Etiler yaşadı. Etiler 2017 yılı son çeyreğinden bugüne yaklaşık %36 değer kaybederek metrekare fiyatı 25 $’a düştü. Anadolu yakasında ise ilk sırada birinci çeyreğe göre 2 $’lık düşüş görülen Kozyatağı; metrekare fiyatı 28 $ ile en yüksek kira talep edilen bölge oldu.

Ekonomik gerekçeler ofis artış hızını yavaşlattı

2018 ikinci çeyrek sonunda erişilen toplam stok büyüklüğüne göre; Merkezi İş Alanı’nın (MİA)%34, MİA Dışı-Avrupa’nın %19, MİA Dışı-Asya’nın %25 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin (Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir) %22 stok payına sahip olduğu açıklandı. Kozyatağı ve Ümraniye bölgelerindeki ofis stoğu kısmen artarken ilerleyen dönemde gelişmekte olan ofis bölgelerinde devam eden inşaatların tamamlanmasıyla stok payında artış olacağı belirtildi.

2014 yılıyla kıyaslandığında pazar, 2015’te durgun geçti

Propin İstanbul Ofis Pazarı’nın işlem hacmini değerlendirdiği İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2015 Dördüncü Çeyrek Raporu’nda hareketli bir 2014 yılından sonra 2015’te pazarın durgun geçtiğinin altını çiziyor. Raporda 2015 yılında İstanbul’da toplam 265 bin metrekare ofis alanında kiralama ve satın alma işlemi görüldüğü belirtilirken 2014 yılıyla kıyaslandığında gerçekleşen işlem hacminin yüzde 29 oranında azaldığı öne çıkıyor. 2015’te yıl boyunca gerçekleşen kurumsal kiralama ve satın almalarda, büyüklüğü bin ile 5 bin metrekare arasında değişen işlemlerin, toplam işlem hacminin yüzde 37’sini oluşturduğu söylenen raporda 2008 ile 2015 yılları arasındaki dönem içerisinde yaklaşık 1,6 milyon metrekare büyüklüğünde işlem gerçekleştiği de ortaya çıkıyor.