İmar hakları konusunda değişiklikler içeren ve kentsel dönüşüm sürecini kolaylaştırmak için sağlanan yüzde 25 ek emsal hakkını da kaldıracak olan yönetmeliğin yürürlüğe gireceği son tarihten önce pek çok inşaat firması ruhsat sürecini hızlandırdı. Bu tarihten önce yapı ruhsatını almak isteyenlerin talebiyle belediyelerin verdiği yapı ruhsatları, 2017’nin ilk 6 ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 7.6 arttı. Ruhsat alınan bu binalardaki daire sayısındaki artış ise yüzde 21.6’yı buldu.

Yüzde 25 ek emsal

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayınlanan Ocak-Haziran 2017 ‘Yapı İzin İstatistiklerine’ göre, yapı ruhsatlarının geçen yılın aynı dönemine göre yüzölçümünde artışı yüzde 16.3 olurken, değeri ise yüzde 35.3 artış gösterdi. Yapı kullanma izin belgelerinde artış ise, bina sayısına göre yüzde 1.9, yüzölçümünde yüzde 8.7, değer bazında yüzde 27.2, daire sayısında ise yüzde 9 oldu.

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, artışların temelinde ek yüzde 25’lik emsal hakkının kaldırılması olduğunu söyledi. Durbakayım, “Yılın ilk yarısında yüzde 7.6 oranında artan yapı ruhsat adetleri kentsel dönüşüme giren küçük ve orta ölçekli projelerin yoğunluğunu işaret etmektedir. Özellikle kentsel dönüşüme hız kazandırmak amacıyla planlı alanlar imar yönetmeliği ile sağlanan yüzde 25’lik ek imar izninin bu artışa ekstra bir katkısı olduğunu düşünüyoruz. 1 Ekim tarihine kadar uzatılan yüzde 25 imar hakkı kullanma muafiyetinden dolayı, yılın 3. çeyreğindeki yapı ruhsat sayısının, hem bu yılın ilk yarısına hem de geçen yılın aynı dönemine göre daha da artacağını düşünüyoruz” diye konuştu.

Küçük dairelere ayar

Yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle birlikte pek çok yenilik de geldi. Buna göre, 1+0 stüdyo daireler, artık imar projelerine dâhil edilmeyecek. Yeni tip konut projelerinde en küçük daire 1+1 ve minimum net 28.50 metrekare olacak. Bu kapsamda yapılacak en küçük dairenin içinde 1 oturma odası 1 yatak odası 1 mutfak veya yemek mutfak, 1 banyo ve 1 tuvalet bulunacak.

Yatay yapılaşmanın hedeflendiği yönetmelikle, ‘Avan Proje’ tanımı netleştirildi. Uygulama projesinin yapımına esas teşkil eden, geçerli imar durumuna göre hazırlanan tüm ölçü ve kotların bulunduğu gerekirse silüetin yer aldığı proje olarak tanımlandı. Bunun da silüet problemi oluşmasının engellemek amacıyla yönetmeliğe eklendiği belirtildi. Yeni düzenlemeyle kot farkından bağımsız bölüm kazanma devri sona erdi. Yol kotundan düşük ya da yüksek arazilerde, kademelendirmeye geçilecek. Böylece önden 3 kat, arkadan 8 kat bina yapılamayacak.

‘Sektör iyi büyüyor’

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, yeni yönetmelik öncesi ‘telaşla’ ruhsat alan firmaların yapı ruhsatlarının artmasında etkili olduğunu dile getirdi. Elmas, diğer yandan ise sektörün büyümesini sürdürdüğünü kaydederek, “Mesela sektör ek 415 bin kişilik istihdam sağladı bu yıl. Bu, reel bir artıştır. İnşaat sektörünün büyümesini gösteriyor” dedi.

İki defa uzatıldı

Kentsel dönüşüm sürecini desteklemek adına 30 Haziran’a kadar ruhsatını alan projelere ek yüzde 25 inşaat hakkı vardı. Bu hakla ilgili süre daha önce 2 defa uzatıldı ancak 30 Haziran ardından inşaat firmaları sorunlarına yeni bir çözüm istedi. Buna göre ise yönetmelikle bu hak için 3 ay daha ek süre vermişti.

Milliyet

Kat ve imar yoğunluğu artacak

Değişiklik hakkında olumsuz görüş bildiren İBB Şehir Planlama Müdürlüğü’nün raporuna göre, kararla birlikte Beşiktaş’ın geri görünüm ve etkilenme bölgelerinde kalan Dikilitaş, Balmumcu, Garanti Mahallesi, Ortaköy Köyiçi gibi semtlerinde daha büyük inşaat alanı ve daha yüksek kat, daha çok nüfus söz konusu olacak. Hürriyet’in haberine göre, Boğaziçi İmar Kanunu’na göre yapılan imar planlarında binaların kot noktaları en düşük doğal seviyeden alınırken, Planlı Alanlar TİP İmar Yönetmeliği’nde en yüksek kot ve yoldan veriliyor. Bu değişik, Beşiktaş’taki dik yokuşlara 2-3 kat yükseklik getirecek.

‘Boğaziçi siluetini etkileyecek’

Boğaziçi İmar Kanunu’nda çatı eğimleri yüzde 33 olarak hesaplanıyor. Planlı Alanlar TİP İmar Yönetmeliği ise yüzde 45 diyor. Bu da çatı eğimlerini artarak fazladan inşaat alanı yapılması anlamına geliyor. İBB Şehir Planlama Müdürlüğü, raporunda, kot alınan nokta, çatı eğimi, su basman seviyesi, bodrum katlar gibi uygulama kriterlerinde yapılacak değişikliklerin Boğaziçi siluetini etkileyici nitelik taşıyacağını ve plan bütünlüğünü bozacağını bildirdi.

‘Hukuka aykırı’

İstanbul Mimarlar Odası İstanbul Şubesi Avukatı Can Atalay da 2960 Sayılı Boğaziçi İmar Kanunu’nun konusu olan alanlarda işlem tesis edilemeyeceğini belirterek bu nitelikte karar verilmesinin açıkça hukuka aykırı olduğunu söyledi. Beşiktaş Belediye Başkanı Murat Hazinedar ise şu anda kesinleşmiş bir plan olmadığını belirterek “Burada yukarı doğru imar yoğunluğu verilmiyor. Kot farkından gelen inşaat artışı, aşağı doğru. Yukarı çıkmayacak, yana doğru çıkacak. Burada geçen plan notu asansör, yangın merdiveni, otopark ve kot yüksekliği” dedi.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’a bağlı olarak ‘plan tadili yapmadan ve emsal artışı zorlaması olmadan’ yerinde dönüşüme imkan veriyor. 1 Haziran 2013 tarihli yönetmelik şartlarının 30 Haziran 2017’ye kadar uzatılmasının, stresli günler geçiren birçok inşaat firması için sevindirici ve rahatlatıcı bir haber olarak karşılandığı belirtiliyor.

‘Müteahhit de vatandaş da karlı çıkacak’

Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu, bu durumdaki konutların indirilemeyen KDV’lerinin müteahhitlere nakden veya mahsuben iade edilmesi gerektiğini belirterek uygulamanın alıcılara da yüzde 7-17 arasında bir fiyat avantajı getirdiğine dikkat çekti. Tolu, ayrıca müteahhitlerin indirimli oran sayesinde ortaya çıkan fiyat avantajı ile daha fazla konut satabileceğini söyledi. Uygulamanın büyük eve talebi artıracağını da ifade eden Tolu, büyük ev alanların fazladan vergi ödemesinin de önüne geçildiğini kaydetti. 135 metrekare iç kullanımı, 20 metrekare balkonu, 10 metrekare terası olan evlerde, eski uygulamada 20 metrekare balkonun 2 metrekaresi düşürülüp, 18 metrekaresinin konut alanına dahil edildiğini ve 10 metrekarede teras eklenince de konutun metrekaresi 163 metrekareye çıktığını anyatan Tolu, “KDV’si de yüzde yüzde 18 olarak hesaplanıyordu, Bimdi ise aynı evin metrekaresi 135, KDV’si de yüzde 1 olacak” dedi.

İki bakanlık bir türlü ‘net’leşemedi

3 yıl önce Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın konutlarda 150 metrekarelik net alanın hesabı konusunda uzlaşma sağlayamamış, müteahhitler de konuyu mahkemeye taşınmıştı. Maliye Bakanlığı net alanı ‘konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan’ olarak tanımlarken, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, ‘Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı duvarlar arasında kalan net alan” şeklinde açıklıyordu. Danıştay 4’üncü Dairesi, 2014 yılı Ekim ayında aldığı bir kararla konutlarda 150 metrekarelik net alan hesabı konusunda inşaat sektörünün talebini uygun buldu ve KDV Genel Tebliği’nin ilgili bölümünü durdurdu. Maliye Bakanlığı da kendi net alan hesaplamasının KDV Genel Tebliği’ne uygun olduğunu belirterek Danıştay’ın sektör lehine verdiği karara itiraz etti. İtiraz Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nca reddedildi.

Mevcut ve bekleyen inşaat ruhsatları ne olacak?

Gürsel Öngören şirketlerin belediyelerde bekleyen inşaat ruhsatları veya almış oldukları inşaat ruhsatlarına göre yapacağı inşaat miktarı konusunda büyük belirsizlik oluştuğunu anlattı. Bazı inşaatçıların kazanılmış haklar kapsamında inşaatlarına aldığı ruhsat doğrultusunda devam etmeyi düşündüğünü kaydeden öngören bazılarının ise bu karara uyan belediyeler bizim inşaat ruhsatımızı iptal ederse’ endişesi yaşadığını kaydetti.

‘Geçiş dönemi kuraları uygulansın’

Sektörde genel olarak ‘bu yönetmeliğe güvenerek yaptığımız yatırım ne olacak’ sorusunun hakim olduğunu belirten Öngören, çözüm için Bakanlık tarafından yeni bir düzenleme yapılmasını önerdi.  Yönetmeliğin 2013’ten bu yana tam 4 kez değiştiğini hatırlatan Öngören,  daha önce de uygulanan geçiş dönemi kurallarının bu geçişte de en az iki yıl daha uygulanması gerektiğini vurguladı. 

‘Verilmiş ruhsatlar hükümsüz sayılamaz’

İmar Hukukçusu Prof. Dr. İlke Çolak da, en fazla sorunun devam eden ruhsat başvuruları konusunda yaşanacağı belirterek başvuruda bulunmuş ancak, henüz ruhsat almamış kişilerin bu süreçte yapmış olduğu, proje hazırlıklarından doğan ekonomik kayıplarının sorumluluğu ilgili idareye ait olacağını vurguladı. Çolak bu gibi kayıpların yargıya taşınabileceğini anlatan Çolak, zarar ödemelerinin yerel yönetimlerin mali dengesini etkileyebileceğini de kaydetti.

Verilmiş ruhsatların ise hiçbir şekilde doğrudan hükümsüz hale gelmeyeceğini belirten Çolak, bu inşaat ruhsatlarının yetkili idare tarafından tek tek gözden geçirilerek mevcut hukuki duruma göre yeni bir karar alınmasının uygun olacağına değindi. 

‘Evini müteahhide veren vatandaş etkilenir’

Kocaeli Üniversitesi İdare Hukuku Ana Bilim dalı öğretim üyesi Doç. Dr. Müslüm Akıncı ise; eski yönetmelik hükümleri doğrultusunda ruhsat işlemlerini durdurabileceğini belirterek belediyelerin var olan ruhsatları iptal edebileceğini söyledi. Belediyelerin geçerli yönetmeliğe göre, göre daha az inşaat alanı içeren inşaat ruhsatı verebileceğini kaydeden Akıncı, bundan yatırımcıların ve evlerini müteahhide vermiş olan vatandaşların büyük zarar görebileceğini vurguladı.  Devletin bu sebeple pek çok tazminat davası ile karşı karşıya kalacağını da kaydeden Akıncı  başlanmış olan projelerin ise kazanılmış hak ilkesi doğrultusunda devam edilmesi gerektiğini sözlerine ekledi.