Yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğunda kat sayısının belirlenmesine açıklık getirildi.

Emsal hesabına ilişkin uygulama birliği sağlanması amacıyla daha önce genelgelerle uygulanan bazı hükümler yönetmelik kapsamına alındı. Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının, Yönetmeliğin ilgili maddesinde sayılan kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan kısmı emsal harici sayılırken, giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları da emsal hesabı dışında bırakıldı.

Yine daha önce genelgeyle uygulanan tek veya birden fazla bağımsız bölümlü olmasına bakılmaksızın, umumi bina kapsamında kalan binalarda, ticari amaç içermeyen ve ortak kullanıma açık olan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otoparklar ile son kat üzerinde yer alan ve herhangi bir kullanıma konu edilmeyen teras çatılar emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek.

Uzman görüşleri…

“Konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, söz konusu yönetmeliğin 2017 yılında yayımlandığını ve sonrasında bazı ihtiyaçlar çerçevesinde revizeler yapıldığını belirterek, “Yönetmelikte son yapılan değişikliği konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan birisi olarak görebiliriz.” dedi.

Salgından sonra global alanda konut fiyatlarının hızlı arttığını ve bu konuda arz yetersizliği yaşandığını anlatan Yüksel, birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de konuta erişimin zorlaştığını söyledi.

Yüksel, bu çerçevede arzı artırmak için TOKİ tarafından sosyal konut projelerinin başlatıldığını, kamunun üretimi ve kentsel dönüşümü destekleyen teşvik ve destekler açıkladığını anımsatarak, bu konuda proje gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve Damlakent Projesi gibi hayata geçirilen yeniliklere ilişkin örnekler verdi.

“Bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek”

Ali Yüksel, konutta arz sorunu yaşanırken salgın sonrası değişen çalışma şartlarının ofislerde boşlukların artmasına neden olduğunu dile getirerek, şöyle devam etti:

“Salgın sonrası değişen çalışma şartları ve artan evden çalışma uygulaması boş ofis sayısını artırdı. Boşalan AVM’ler, banka binaları, şirket merkezleri de ofis stok fazlasına destek verdi. 2023’te yönetmelikte yapılan değişiklikle boş ofislerin konuta dönüştürülebilmesinin yolu açılmıştı. Şimdi süreçlerin kolaylaştırılması adına yeni bir adım daha atıldı. Buna göre bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek. Bunun birinci şart imar planında konut+ofis yer almış olacak, ikincisi ise tüm ofisler değil ancak yüzde 60’lık bir kısmı konuta dönüşebilecek. Burada geçici bir süre konularak 1 yıl öngörülmüş durumda. Böylece AVM veya ofis olarak yapılmış ama doldurulamayarak atıl olan binalar belli şartlarla konuta dönüştürülerek, hem atıl duruma son verilmiş hem de konuta erişim için bir kaynak oluşturulmuş durumda. Bu durum tabii ki Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki imkanlar çerçevesinde olabilecektir.”

Yönetmelikte yapıların arsa üzerindeki oturum alanına ilişkin yeni sınırlamalar getirildiğini kaydeden Yüksel, düzenlemenin daha ferah, sağlıklı ve estetik yaşam alanlarının oluşmasına katkı sağlayacağını bildirdi.

Yüksel, asansör uygulamalarına yönelik belirsizliklerin giderildiğini, bunun yanında pergola ve süs havuzu gibi sosyal donatı alanlarının emsal hesabı dışında tutulmasına yönelik düzenlemelerin de binalardaki yaşam konforunu artıracak önemli adımlar olduğunu vurguladı.

“Ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamaları sona erdirildi”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da yönetmelikte yapılan son değişikliklerin, belediyeler arasında farklı uygulamalara yol açan ve çeşitli genelgeler nedeniyle ortaya çıkan belirsizlikleri gidermeyi amaçladığını belirtti.

Müteahhitlerin her bir belediyede farklı uygulama ile karşı karşıya kalabildiğini dile getiren Kiraz, “Son yönetmelik değişikliğiyle farklı uygulamaların önüne geçilmek istenmektedir.” diye konuştu.

Kiraz, yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının ayrıntılı şekilde netleştirildiğini söyledi.

Pergola ve süs havuzlarına ilişkin düzenlemeyle bu alanların emsal dışı sayılabilmesi için bağımsız bölüm oluşturmamasının şart haline getirildiğini ifade eden Kiraz, böylece uygulamada yaşanan ihtilafların önüne geçilmesinin amaçlandığını söyledi.

Kiraz, ayrıca çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatıları gibi ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamalarının da sona erdirildiğini, söz konusu alanların emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirileceğinin doğrudan yönetmelik hükmüne bağlandığını kaydetti.

“İnşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar büyük ölçüde korunacak”

Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin uzun yıllardır tartışılan, “hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağına” ilişkin belirsizlikleri önemli ölçüde giderdiğini söyledi.

Yeni düzenlemeyle, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış hakların büyük ölçüde korunacağını anlatan Kiraz, ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel teknik düzenlemelerin uygulanmasının zorunlu olacağını ifade etti.

Kiraz, iki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve mevzuat hükümlerinin tamamen uygulanacağını, ayrıca eski yapılarda gerçekleştirilecek tadilatlara ilişkin belediyeler arasındaki uygulama farklılıklarının da giderilmesinin amaçlandığını aktardı.

“Ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı amaçlıyor”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Kiraz, TAKS ve KAKS (emsal) hesaplamalarına ilişkin düzenlemeyle uygulama imar planlarında eksik hüküm bulunan parsellerde ortaya çıkan belirsizliklerin giderilmesinin hedeflendiğine işaret etti.

Yeni düzenlemenin belediyeler arasındaki farklı uygulamaların önüne geçerek yapılaşma koşullarını netleştirdiğini ifade eden Kiraz, planlarda TAKS değerinin bulunmadığı alanlarda yapı taban oturumunun yüzde 40’ı, belirli şartlar altında ise en fazla yüzde 60’ı aşamayacağının hüküm altına alındığını kaydetti.

Kiraz, “Söz konusu değişiklikler ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı, emsal ve ortak alan hesaplamalarında uygulama birliği sağlamayı, kazanılmış hakları korurken deprem ve yangın güvenliği gibi alanlarda güncel standartların uygulanmasını amaçlıyor.” şeklinde konuştu.

“Belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü alınmalı”

Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer ise yeni düzenlemenin, yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofis ve büroların belirli şartlar altında konuta dönüştürülmesini mümkün kıldığını belirterek, “Başka bir ifadeyle, imar planında konut fonksiyonu öngörülmeyen alanlarda yalnızca bu yönetmelik değişikliğine dayanılarak ofislerin konuta dönüştürülmesi mümkün değildir. Düzenlemenin en önemli sınırı da budur.” ifadelerini kullandı.

Binaların en fazla yüzde 60’ının konuta dönüştürülebileceğinin altını çizen Kezer, şunları kaydetti:

“Hukuken yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis/büro olarak kullanılacağına dair sınırlama varsa, konuta dönüşüm için ayrıca yönetim planı değişikliği veya malik onayı gerekebilir. Yönetim planı değişikliğine gidilmesi maliklerin 5’te 4’ünün muvafakatı ve imzasıyla olabilir. Bu sürece başlamayı düşünenler öncesinde belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü almalıdır. Bu yazılı ön görüş, ileride çıkabilecek idari uyuşmazlıkları azaltabileceği gibi doğabilecek ihtilaf ve hak kayıplarını da engelleyecektir.”

Kezer, belirli şartları taşıyan ofislerin 1 Temmuz 2027’ye kadar konuta çevrilebileceğini sözlerine ekledi.

Uğur Aslanhan-AA

Yangın merdiveni için bahçe mesafelerinde yeni imkan

Yönetmelik ile mevcut yapılarda mevzuat değişikliği, kat veya alan artışı ya da kullanım amacı değişikliği nedeniyle yangın merdiveni zorunlu hale gelen durumlar için esneklik sağlandı. Bina içinde yangın merdiveni yapılamaması halinde; yan ve arka bahçelerde parsel sınırına en az 1,50 metre, ön bahçelerde ise en az 3,00 metre mesafe bırakılması koşuluyla, bahçe alanları içinde asgari ölçülerde yangın merdiveni yapılabilmesinin önü açıldı. Düzenleme, can ve mal güvenliğini önceleyen bir çözüm olarak öne çıkıyor.

Yalıtım ve otopark alanlarında netlik

Yönetmeliğin teknik hükümlerinde yapılan değişiklikle, yalıtım birimlerine ilişkin ölçüler güncellendi. Daha önce 1,40 metre olarak uygulanan sınır 2,40 metreye çıkarıldı. Ayrıca zorunlu otopark alanlarının bu kapsam dışında tutulacağı açıkça belirtildi. Böylece uygulamada yaşanan tereddütlerin giderilmesi hedefleniyor.

Yapı aplikasyon projeleri dijitalleşiyor

Yeni düzenleme ile yapı aplikasyon projelerinin elektronik ortamda hazırlanabilmesi mümkün hale geldi. Harita mühendisleri tarafından hazırlanan projeler, güvenli elektronik imza ile imzalanarak ilgili idarelerce onaylanabilecek. Bu adım, ruhsat süreçlerinde hız ve şeffaflık sağlamayı amaçlıyor.

Müstakil konutlara ruhsatsız uygulama kolaylığı

Yalnızca tek bağımsız bölümlü müstakil konutların bulunduğu parseller için bazı uygulamalar ruhsata tabi olmaktan çıkarıldı. Buna göre; her bağımsız bölüm için ayrılması gereken otopark sayısı ile sınırlı olmak kaydıyla, iç yüksekliği 3,00 metreyi aşmayan, en az iki yanı açık basit garaj örtüleri yapılabilecek. Ayrıca bina girişinde 7 m²’yi geçmeyen, sökülüp takılabilir rüzgârlık holü uygulamalarına da izin verildi.

Yeni yönetmelik, yayımı tarihi itibarıyla yürürlüğe girerken; özellikle kentsel dönüşüm, mevcut yapıların uyumu ve ruhsat süreçlerinin sadeleştirilmesi açısından sektörde yakından takip ediliyor.

Yönetmeliğin tam metni:

14 Ocak 2026 ÇARŞAMBA

Resmî Gazete

Sayı : 33137

YÖNETMELİK

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından:

PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK

MADDE 1- 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (d) bendine “ait olduğu bağımsız bölümün” ibaresinden sonra gelmek üzere “sanayi siteleri hariç diğer yapılarda” ibaresi eklenmiştir.

MADDE 2- Aynı Yönetmeliğin 5 inci maddesinin sekizinci fıkrasında yer alan “yalıtım birimlerinin yerleştirildiği ara yüzden oluşan,” ibaresinden sonra gelmek üzere “zorunlu otopark alanları hariç” ibaresi eklenmiş ve aynı fıkrada yer alan “1.4” ibaresi “2.40” şeklinde değiştirilmiştir.

MADDE 3- Aynı Yönetmeliğin 23 üncü maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“(9) Mevzuat değişikliği veya yapıdaki yükseklik, kat, alan artışları ya da kullanım amacı değişiklikleri nedeniyle yangın merdiveni yapılması zorunlu hale gelen mevcut yapılara ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde yapılacak tadilatlarla yangın merdiveni tesis edilememesi halinde, can ve mal güvenliğini teminen parsel sınırına en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla yan ve arka bahçe mesafeleri içinde, parsel sınırına en az 3.00 metre mesafe bırakılmak kaydıyla ön bahçe mesafeleri içinde Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikteki koşullara uyulmak suretiyle asgari ölçülerde yangın merdiveni yapılabilir.”

MADDE 4- Aynı Yönetmeliğin 57 nci maddesinin dördüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(4) Yapı aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanılarak ve vaziyet planına göre yapının araziye aplikasyonunu sağlamak üzere, yürürlükteki imar planında gösterilen ya da planda belirtilmemiş ise bu Yönetmelikte belirlenen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı projelerine göre köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat sistemine işlenmek üzere hazırlanan, ilaveten ortometrik olarak ölçülen yapının ve parselin zemin kotlarını içeren ve harita mühendislerince hazırlanıp imzalanarak ilgili idare tarafından onaylanan projeyi ifade eder. Bu proje elektronik ortamda hazırlanıp ilgili mevzuat kapsamında güvenli elektronik imza ile imzalanmak suretiyle oluşturulabilir.”

MADDE 5- Aynı Yönetmeliğin 59 uncu maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“(4) Yalnızca tek bağımsız bölümlü müstakil konut yapılarından müteşekkil parsellerle sınırlı olmak üzere; 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak, her bir müstakil konutta benzer uygulama yapılmak, görsel ve yapısal olarak bütünlük arz etmek üzere bu uygulamalarda can güvenliği tedbirleri öncelikle dikkate alınmak, fen ve sanat kurallarına uygun olmak, taşıyıcı sisteme zarar verilmemek, yangın önlemleri alınmak, parsel sınırları hiçbir şekilde ihlal edilmemek kaydıyla;

a) Otopark Yönetmeliği kapsamında bağımsız bölüm için ayrılması gereken otopark sayısı ile sınırlı olacak şekilde, en az iki yanı açık, iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmayan, bahçe mesafeleri içinde de yapılabilen ve yangına dayanıklı malzemeden olacak şekilde takılıp sökülür nitelikte metal profiller üzerine basit garaj örtüsü yapılması,

b) Binanın giriş kapısı önünde alanı 7 m2’yi ve iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmamak üzere dış mekâna açılan sökülür takılır nitelikte malzemeden rüzgârlık holü yapılması, ruhsata tabi değildir.”

MADDE 6- Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 7- Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yürütür.

Emlaknews.com.tr

Ankara’da inşaatların kurallarını belirleyen yeni imar yönetmeliği devreye girdi. Bina yüksekliğinden daire içi planlara, asansörden sosyal alanlara kadar turu alanlar için yem sınırlar yönetmelikte ayrıntılı olarak belirtildi. Ankara Büyükşehir Belediyesi. ocak ayında yaptığı çalışmayla imar yönetmeliğini ilçe belediyelerinin de görüşünü alarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1 Ekim 2017 tarihinden itibaren yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne uygun hale getirmişti. Bakanlığın onayına gönderilen yönetmelik dün Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Tespitli kotun altına daire yapılamayacak

İnşaat sektörünün büyük bir merakla beklediği yeni yönetmelikle beraber Ankara’da artık 1 +0 olarak bilinen stüdyo daire yapımı yasaklandı. Öte yandan yönetmelikte mayıs ayında büyük sel taşkınlarının yaşandığı Başkent’te kot altı daireler için de önemli bir düzenleme yer aldı. Su taşkını riski bulunan alanlarda kret (dere) kotuna 1.0 metre ilave edilecek. Tespit edilen kotun altına iskan yapılamayacak.

Hiçbir şehide bu seviyenin altında otopark giriş çıkışı, kapı ve pencere gibi herhangi bir boşluk bırakılamayacak.

Çevre düzenlemesi yapılmamış ve ağaç dikilmemiş binaya izin yok

Ankara’nın imar Yönetmeliği’nde dikkat çeken bazı noktalar şöyle:

-Kat adedi 3 olan binalarda asan sor yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olanlarda ise asansör tesisi zorunlu hale geldi.

-Her müstakil konutta en az. 1 oturma odası, 1 yatak odası. 1 mutfak. 1 banyo ve 1 tuvalet bulunacak. Oturma ve yemek kısmı gibi birleşik kullanma imkanı sağlayan mahaller 1 oda olarak kabul edilecek.

-Her konut için 0.50 metreküp su deposu ayrılacak. Yapı brüt inşaat alanı 500 metrekareden az olanlarda en az 2 metreküp 500-1000 metrekare olanlarda ise en az 10 metreküp hacimli su deposu bulundurulması zorunlu olacak.

-Binanın dışında kalan alanın her 15 metrekaresi için belediyece tespit edilecek cinste en az 5 yaşında bir ağaç dikilecek. Çevre düzenlemesi yapılmamış ve gerekli sayıda ağaç dikilmemiş binalara yapı kullanma izni verilmeyecek.

-Katların iç yüksekliği, asma katlar hariç 2.60 metreden, bölge kat nizamı planlı alanlarda 2.40 metreden az olamayacak.

Murat Yılmaz/Hürriyet Ankara

1+1 dairelerin fiyatlarında doping etkisi yarattı

Stüdyo dairelerin yeni imar planlarında yer alamayacak olmasının 1+1 daireleri alternatifsiz hale getirdiğini belirten Özlü, bu durumun fiyatlarda da ibreyi yukarı döndürdüğünü söyledi. Özlü “Hızlı kiralama ve satış özelliği olan stüdyo dairelerin yeni yönetmelikle kalkması 1+1 dairelerin fiyatlarında doping etkisi yaratmış oldu. Özellikle yatırımcıların ve ev sahibi olmak isteyen dar gelirlilerin yeni konut projelerinde gözdesi olan 1+1 dairelerde yaşanan talep büyük bir ivme kazandı. Talep artışı fiyatları da bu yönde etkiledi. Bu etki kendisini, yeni imar planının ilk işaretlerini verdiği Nisan ayından bu yana göstermeye başladı ve o günden bu güne fiyatlarda yüzde 3 ile yüzde 5 oranında bir artış yaşandı. Özellikle Anadolu yakasında Kurtköy-Pendik hattındaki yeni projelerde bu hareketlilik söz konusu. Ancak gayrimenkul satışlarında bu artış özellikle önümüzdeki yılda kendini daha çok hissettireceğe benziyor.” dedi.

Yatırım için yarını beklemek geç olabilir

Fiyat artışından etkilenmeyen bölgelerin de olduğunu belirten Gamze Özlü, yatırımcılara şu uyarılarda bulundu: “Yaşanan gelişmeler de göz önüne alındığında günümüzün en karlı yatırımı olan gayrimenkul her geçen gün değer kazanmaya devam ediyor. Özellikle Anadolu Yakası’nın pek çok noktasında cazip fırsatlar var. Bu nedenle yatırım yapmak isteyenler için bugünün yarından daha karlı olduğunu söyleyebilirim.”

Yönetmelikte, otel veya benzeri bir yapıda ortası açık merkezi alanı kapsayan “atrium”un tanımı yeniden düzenlendi.
Ayrıca, yönetmeliğin emsal harici tüm alanların toplamının, parselin toplam emsale esas alanının yüzde 30’unu aşamayacağına ilişkin hükmünde, emsal dışı kalan alanlara ilişkin değişikliklere yer verildi.

Bu kapsamda, yapılması zorunlu olan yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 metrekaresi, son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar, bahçede yapılan açık otoparklar, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar ile alışveriş merkezlerinde yapılan “atrium” boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı emsal harici sayılacak. Ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 metrekaresi de bu hesaba dahil edilmeksizin emsal harici sayılacak.

Yönetmelik değişikliğiyle taban alan ve katlar alanı hesabına dahil edilmeyecek kullanımlar ve bahçe mesafelerine ilişkin de yönetmelikte düzenlemeye gidildi. Ayrıca müstakil konutlardaki bağımsız bölüm iç duvar kalınlıklarına ilişkin sınırlama da yönetmelik değişikliği ile ortadan kaldırıldı.

İnşaat sektörüne “müktesep hak”

İnşaat sektörünün taleplerinin de dikkati alındığı yönetmelikte, bu kapsamda, “Yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapılarda, plan iptali olması halinde seviye tespiti yapılarak inşaat durdurulur. Mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak koşuluyla hazırlanacak yeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapıların devamına izin verilir. Korunması mümkün olmayanların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatın durdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapılan kısmı müktesep hak kapsamında değerlendirilir.” hükmü de iptal edildi.

Ayrıca, yapı ruhsatı işlemlerinde bir binada yer alan bağımsız bölümlerin birinde, emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, ıslak hacimlerin yerini, ortak alanları, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını, diğer bağımsız bölümlerle olan duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın taşıyıcı sistem özellikleri ve güvenliği ile yangın güvenliğini olumsuz etkilememek kaydıyla yapılan tadilatlarda, tadilat yapılan bağımsız bölüm de diğer maliklerin muvafakati aranmadan malikin başvurusu yeterli olacak.

Büyükşehir Belediyeleri “silüet onayı zorunluluğu” getirebilecek

Yapı projelerine ilişkin düzenlemeleri de içeren yönetmelik değişikliğiyle müstakil yapı adedi 30 veya daha fazla olan uygulamalar, bir parselde toplam yapı inşaat alanı 60 bin metrekareden fazla olan yapı veya yapılar topluluğu ile binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliği 60,50 metreyi geçen yapılara ilişkin bu niteliklerden en az birini taşıyan yapı veya yapılar için büyükşehir belediyesince “avan proje zorunluluğu” kaldırılarak yerine “silüet onayı zorunluluğu” getirilebileceğine ilişkin hüküm eklendi.

Yönetmeliğe göre ayrıca özel mülkiyete tabi arsa ve binalarda, fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri saklı kalmak, kat maliklerinin üçte ikisi ve gerekmesi halinde uygulamadan etkilendiği ilgili idaresince belirlenen bağımsız bölüm maliklerinin muvafakati alınmak, statik açıdan sakınca bulunmadığına dair inşaat mühendislerince hazırlanacak rapor ilgili idaresine sunulmak, bina estetiğini, görünümünü ve silueti olumsuz etkilememek kaydıyla Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun uygun görüşü alınarak ruhsat alınmadan elektronik haberleşme istasyonu kurulabilecek.

Bina cephelerinde bu fıkrada aranan şartlara ilave olarak, sadece anten ve anten aparatları monte edilmek, cepheye bitişik olmak, dış cephe kaplamasıyla benzer görünümde olması ve anten boylarının 1,55 metreyi geçmemesi şartları da aranacak.

Fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri saklı kalmak kaydıyla, sabit elektronik haberleşme altyapısında kullanılan, saha dolabı, varlık noktası (PoP noktası), menhol, ankesörlü telefon ve bina içi anahtarlama ekipmanları, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınmadan kurulabilecek.

En küçük daire minimum 28 metrekare olacak

Yönetmelikte mevcut yapı ruhsatı başvurularına ilişkin de düzenlemeye gidildi. Bu kapsamda yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup, yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri, talep edilmesi halinde 1 Ekim’den önce yürürlükte olan yönetmeliğe göre sonuçlandırılacak.

Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsatı alınan ve inşaatı devam eden yapılara ilişkin olarak da ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları, talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği yönetmeliğe göre sonuçlandırılacak.

Yürürlüğe giren yönetmelikte yer alan düzenlemeler arasında, 1+0 stüdyo dairelerin bundan sonra imar projelerine dahil edilmemesi, yeni tip konut projelerinde en küçük dairenin 1+1 ve minimum 28 metrekare olarak tasarlanması gibi yenilikler yer alıyor.

AA

Resmi Gazete’de 3 Temmuz 2017’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 1 Ekim’de yürürlüğe gireceğini anımsatan Gökçadır, bunun bazı değişiklikler içerdiğini, gayrimenkulde ise bazı kısıtlama ve zorunluluklar getirdiğini anlattı.

Gökçadır, yeni yönetmelik ile kat alanlarının belirlenmesinde değişikliğe gidildiğini belirterek, şöyle konuştu:

“Eski yönetmelikte toplam kat alanının yüzde 20’si oranında alanı emsal dışı kullanma imkanına sahiptik. Neredeyse balkonların yarıdan fazlasını emsal dışı olarak ilave edebiliyorduk. Önceden 100 metrekare bir daire yaptığınızda balkonların emsalsiz kullanılması nedeniyle bu rahatça 120-125 metrekare olabiliyordu. Şimdi bu imkanlar hemen hemen sıfıra inmiş durumda çünkü şu andan itibaren bu kullanılamayacak. Hatta bundan sonra arsanın toplam emsal alanının en fazla yüzde 30’u kadar ortak alan kullanma şansınız var. Bu da birtakım daralmalara neden oluyor. Belirli kısıtlamalar var ama böyle bir disiplini kötü değerlendirmemek lazım.”

Stüdyo daireler

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile 1+0 tipi stüdyo dairelerin yapımının da yasaklandığını vurgulayan Gökçadır, “En küçük daire 1+1 olacak. Her müstakil konutta en az bir oturma ve yatak odası bulunmak zorunda. 1+0 stüdyo dairelerin yapımının yasaklanması sektörü etkilemez çünkü Türkiye’de en çok satan 2+1 tipi dairelerdir.” dedi.

“Arsa fiyatları düşebilir”

Türkiye’de arsa fiyatlarının yüksek olduğunu ve giderek artmasını doğru bulmadığını belirten Gökçadır, “Şimdi arsaların değerinin düşmesinin son derece doğal olduğunu düşünüyorum. Arsalar eskisinden daha düşük bir imara sahip olacak. Bu nedenle fiyatlar bir parça düşecektir.” diye konuştu.

“Sağlıklı yapılar ön plana çıkacak”

Bursa Emlak Müşavirleri Odası Başkanı Erdal Çelebi de 1 Ekim’de yürürlüğe girecek Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin hayırlı olmasını diledi.

Çelebi, bundan sonraki süreçte yeşil alanların, sağlıklı yapıların ön plana çıkacağını gördüklerini belirterek, “İki yıldır her yıl sonu, müteahhitlerin ‘Yönetmelik değişecek mi’ noktasındaki soru işaretleri, halkın beklentisi, arsa sahiplerinin hızlı hareket etmesi yormuştu. İnşallah bu ay sonu itibarıyla gerçek sisteme geçilir. Biz de imalatlarda ne yapacağımızı bilir bir halde, yeniden kendimizi düzenleyip tertipleyerek, yeni akışa göre yön çizeceğiz” dedi.

AA

Getirilen kalite standardı çok yerinde bir uygulama

TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun bu uygulamanın çok yerinde bir uygulama olduğunu şu sözlerle değerlendirdi: “Türkiye’de yapı kalitesi sadece kullanılan malzeme ve binanın yaşı ile değerlendiriliyor. Bu son derece yanlıştır. Bir yapının kalitesi kullanılan malzemeden işçiliğe ve hatta çevre düzenlemesine varıncaya kadar yüzlerce parametrenin değerlendirilmesini gerekli kılar. Onların en önemlilerinden biri de asansördür. Yüzlerce insanın kullandığı yapıdaki taşıyıcı sistemin tüm ihtiyacı en iyi ve en güvenli şekilde karşılayabilmesi gerekir. Bu nedenle getirilen kalite standardı çok yerinde bir uygulamadır.”

Kentteki otopark sorunu giderilecek

Yapılara getirilecek olan diğer iki standart ise Eylül 2017 sonunda yürürlüğe girecek olan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğiyle başlayacak. Yeni uygulamayla bu güne kadar uygulanan her 3 daireye 1 otopark kriteri, her daireye 1 otopark şeklinde değiştirilecek. Ayrıca yeni inşaat alanının toplam arsa alanının yüzde 40’ını aşmaması şartı kaldırılacak. Bu iki uygulama konusunda bilgi veren TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun şunları söyledi: “Bugüne kadar inşa edilen yapılarda 3 daireye 1 otopark yeterli görülüyordu. Yeni yapılarda her daireye 20 metrekare büyüklüğünde 1 otopark zorunluluğu getiriliyor. Bu konuya o denli detaylı yer veriliyor ki özellikle lüks konutlarda her daireye 2 ya da 3 araçlık yer yapılması halinde ekstra alan emsal harici sayılıyor ve bu alan belediyeye ödenen harici alan vergisinin kapsamından çıkarılıyor. Bu uygulama kentteki otopark sorununu büyük ölçüde giderecektir. Zira mevcut binalarda yaşanan 1/3 oranlı otopark problemi yol kenarlarında araçlardan ötürü trafik sorununu da beraberinde getiriyordu.”

Yeni şehirleşmede dikey değil, yatay yapılaşma öne çıkacak

TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun, özellikle arsa arazinin sınırlı olduğu bölgelerde sıkıntı yaratan, inşaatın arsa alanının yüzde 40’ını geçmemesi şartının kaldırılmasıyla artık yeni şehirleşmede dikey değil yatay yapılaşmanın öne çıkacağına dikkat çekiyor. Hakan Erilkun, “Çekme mesafeleri ve yan binaya yaklaşma mesafesine uyulmak kaydıyla taban alanının arsa büyüklüğüne oranlama sınırı olmaksızın inşaat yapılması, yamaç alanlardaki yapılarda kademeli inşaat yapılmasıyla beraber yatay ve bir o kadar da silueti düzgün yapılaşmayı sağlayacaktır. Ayrıca semtin dokusunu bozmadan geliştirmeyi beraberinde getirecektir” dedi.

Bakanlık uzlaşıdan yana

Sektör temsilcilerinin itirazlarını göz ardı etmeyen Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, yaptığı açıklamada “Müteahhitlerin bir iki tane ciddi talepleri var. Birisi mesela ruhsat alıp işe başlamışlar, binalar yapılırken mahkemelerden iptaller çıkmış. Bir hak kaybı olduğundan bahsediyorlar, doğru. Bu konu yönetmelikle düzenlenebilecek bir şey değil. Bu konuyu ben Bakanlar Kurulunda izah ettim, haklı görüldü, bir kanun meselesi ve onların haklarını koruyacak şekilde kanun çıkacak yakında. Bu yönetmelik sanki o tür taleplerine cevap vermiyor gibi görüyorlar ama öyle değil. İmarda sınırsız şekilde kullanım hakkı da dünyanın hiçbir yerinde verilemez. Onun disipline edilmesi lazım. İmarda yüz metrelik hakkını 250-300’e çıkaracak şekilde bunu kullanamazsınız. Sektörle bir kere daha görüşeceğiz” dedi.

Yorum farkı ortadan kalkıyor

Fuzul Grup Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Eyüp Akbal, küçük ebatlı 1+1, 1+0’ların projelerinde pek olmadığını belirterek şöyle konuştu; “Bu açıdan yönetmeliğin ilgili bölümlerini olumlu buluyoruz. Emsal artışıyla ilgili ise belediyelerin çok farklı yorumları oluyor. Bizim farklı ilçelerde yaptığımız projeler olduğu için söyleyebilirim ki, bir ilçenin yaklaşımıyla diğerinin yaklaşımı arasında ciddi fark oluyor. Biri bunu en doğal hakkınız olarak görüp böyle bir çalışma yaparken, diğeri haksız bir kazanç elde etmeye çalışıyormuşsunuz gibi yaklaşım sergileyebiliyor. Bunu anlatmakta da zorlanabiliyoruz. Bu yorum farklılıklarını ortadan kaldırması açısından yapılan düzenleme bence güzel. İçeriği tartışılabilir.”

Bir an önce değişmeli

Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz yönetmeliğin bu haliyle sektöre ciddi zarar vereceğini söyledi. Bir ön önce bakanlığın sektör temsilcileriyle bir araya gelmesi ve yeni bir yönetmeliğin hazırlanması gerektiğine vurgu yapan Yılmaz şu değerlendirmeyi yaptı; “Bu yönetmelik bizim gibi konsept projeler geliştiren firmaların elini kolunu bağlıyor. Biz imzamızı attığımız projelerde mimari açıdan da yaşanılır ve özenilir yapılar ortaya çıkmasına özen gösteriyoruz. Ama yeni yönetmelik bize adeta konsept proje yapmayın 8-10 konutlu apartman yapın diyor. Gayrimenkul ekonominin lokomatifi. Bu nedenle yönetmeliğin değişmesi şart”

Dönüşümün önünü tıkar

DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklilerin bu haliyle kentsel dönüşümün önünü tıkayacağını aktardı. Sözleşmesi yapılmış, yıkımı gerçekleştirilmiş birçok projede büyük mağduriyetler yaşanacağına dikkat çeken Dumankaya, “Mevzuata uygun olarak alınan inşaat ruhsatı ile yapılan planların iptal olması halinde yeni planlar yapılana kadar inşaatlar duracak ve alınan inşaat ruhsatının yenilenmesi gerekecek. Bu süre içinde çok ciddi ekonomik kayıplar yaşanacak. Bu konuda imar durumu ve ruhsatın müktesep hak olduğu yeni bir düzenleme gerekiyor.

Bakanlığın yaklaşımı olumlu

Çalık Gayrimenkul İcra Kurulu Üyesi Gonca Özgül, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın sektörü tekrar dinleyecek olmasını yapıcı bir adım olarak değerlendirdi. Özgül, “Özellikle sözleşmesi yapılmış, yıkımı gerçekleştirilmiş birçok projede yaşanabilecek problemleri çözmek adına olumlu karşılıyoruz. Sektörde, ruhsatı alınan planların iptal olması halinde yeni planlar yapılana kadar inşaatların duracak olması ve alınan inşaat ruhsatının yenilenmesi ile ilgili bir huzursuzluk oluşmuştu. Bakanlık bu tür önemli konuları tekrar görüşmeyi hedefliyor. Öte yandan yönetmelik içerik açısından sektöre bir standart getirerek çarpıklığı ve karmaşık planları da ortadan kaldırmayı hedefliyor. Bu açıdan Ekim 2017’de yürürlüğe girmesi planlanan yönetmeliği olumlu buluyoruz” değerlendirmesi yaptı.

Olumlu ama şehir merkezlerinde zor

Özyurtlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyur, beklenen bu kararı, planlı şehirleşme adına yerinde bir karar olarak değerlendirdiklerini söyledi. Özyurt, “Ancak yeni yönetmeliği şehir merkezlerinde gerçekleştirmek oldukça zor. Çünkü şehir merkezlerinde boş arazi bulabilmek neredeyse imkansız. Bu uygulama ancak üçüncü havalimanı, üçüncü köprünün yer aldığı alanlarda hayata geçirilebilir. İstanbul artık kuzeye doğru büyüyor. Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin yeni İstanbul dediğimiz bu alanlarda uygulamak çok daha kolay olacaktır. Açıkçası bu uygulamayı eski İstanbul dediğimiz şehir içinde uygulayabilmenin güç olduğuna inanıyoruz” dedi.

Yeni Şafak

Türkiye’ye ekonomisine çok güçlü katkılar sağlayan ve 200’ün üzerinde alt sektörü besleyen inşaat sektörünün gelişiminin önemine dikkat çekilen ortak açıklamada şöyle denildi.

STK’ların yönetmeliğe öneri ve eleştirisi var

“Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin, temsil ettiğimiz reel sektör açısından çok önemli hayati sorunlar içerdiğini belirtmiştik. Türkiye ekonomisinin lokomotifi inşaat sektörünün güçlü büyümesini sürdürmesinin, insanlarımızın konforlu ve nitelikli konutlara erişiminin sağlanmasının, deprem risklerimizin dikkate alarak kentsel dönüşümün yapılabilmesinin ve yapı hukukunun sağlıklı bir mevzuata sahip olmasının böylesine zorlu bir süreçte ülkemiz açısından çok daha önemli olduğunu değerlendiriyoruz.

Bütün öneri ve eleştirilerimiz sektörün ve Türk ekonomisinin olumsuz etkilenmemesi adına yapıcı mahiyettedir. Çevre ve Şehircilik Bakanı’nın kamuoyuna yansıyan açıklamalarından, öneri ve eleştirilerimizin iyi niyetle tekrar ele alınıp değerlendirileceğini öğrenmekten memnuniyet duyuyoruz. Yapılacak çalışmalarla söz konusu sorunların giderileceğine olan inancımız tamdır.”

Ortak açıklama, “İnşaat sektörünün temsilcileri olarak, Türkiye’nin dünyanın en büyük 10 ekonomisi arasına girme hedefine ulaşması için güçlü bir kararlılıkla çalışmalarımıza devam edeceğiz” ifadesi ile son buldu.

Mevcut yönetmeliğin 2013’te çıkarıldığını, bazı müteahhit grupların talepleri üzerine süresi dört kez uzatılan bir yönetmelik olduğunu belirten Özhaseki, bu senenin başında bütün belediye başkanları ve sektörün ileri gelenleriyle yaptıkları görüşmeler neticesinde yönetmelik değişikliğine gittiklerini hatırlattı.

Tek tip bir yönetmelik çıkarmamak adına imarın anayasası olarak gördükleri kuralları bakanlık olarak belirlediklerinin altını çizen Özhaseki, şehirlerin coğrafi iklimlerine göre değişebilecek kuralları ise belediyelerin kendilerinin belirlediğini aktardı.

“Her şehrin imar yönetmeliği ayrı olsun diye bir karar aldık” diyen Özhaseki, bu kararın da olumlu bir karşılık bulduğunu bildirdi.

Özhaseki, 30 büyükşehir belediyesine tek tek yazı yazarak imar yönetmeliğiyle ilgili teklif istediklerine işaret ederek, “Gerek müteahhitler gerek mimarlar grubu gerekse dışarıda bu işin içerisinde yer alan 50’ye yakın sektör temsilcileriyle yaptığımız toplantılar neticesinde birtakım kurallarda hemfikir olduk, oy birliğiyle bunu gerçekleştirdik. Başta İstanbul ve Ankara Büyükşehir Belediyelerimiz olmak üzere birçok belediye buna katkı sundu. Çünkü kendi şehirleriyle ilgili yaşanan sıkıntıları onlar biliyorlar.” ifadesini kullandı.

“İstismarların önüne geçmek için yönetmelik şart”

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne neden ihtiyaç duyulduğu konusunda ise Bakan Özhaseki, şu değerlendirmeyi yaptı:

“Bu konuda müthiş istismarlar var. Bu istismarların önüne geçmek lazım. 100 metrekarelik bir ev yapma hakkı olan birisi bizim yönetmeliklerden kaynaklanan birtakım boşluklardan istifade ederek bunu 250 metrekareye kadar çıkarabiliyordu. Mesela bu 100 metrekarelik evin içerisine 50 metrekarelik bir mescit çiziyordu. Bu, imardan sayılmıyordu. Evin içerisinde mescit olur mu? Olmaz. Ben hiçbir evin içerisinde özel bir mescit görmedim. 50-60 metrekarelik balkonlar çiziyorlardı. 50-60 metrekarelik balkon olur mu? Olmaz. Daha sonra kapatmaya hazır hale getiriyorlardı. Kış bahçeleri dediğimiz bahçeler icat ediyorlardı. Bunları böyle böyle istismar ettiler ki bunun tadı kaçmıştı, büyük bir haksızlığa dönüşmüştü. Haksızlıkların getirdiği de müthiş bir adaletsiz ortam doğmuştu. Rekabet doğru bir şey ama çok adaletsiz bir ortam doğmuştu. Bütün bu istismarların ve haksızlıkların önüne geçebilmek için bizim bunu yapmamız gerekiyordu.”

“Sektör temsilcileri ile yeniden bir araya geleceğiz”

Hazırlanan yönetmelikte vatandaşın lehine ve hayatını kolaylaştırabilecek her türlü hükmü getirdiklerini belirten Bakan Özhaseki, şu görüşlere yer verdi:
“Arkadaşların eleştirilerini tek tek dikkate aldık. Bunu söyleyen sektör temsilcilerini çağırıp bunu anlatacağız. Bizim amacımız onlarla kavga etmek ve polemiğe girmek değil, en azından bizim yaptıklarımızı anlasınlar istiyoruz. Çağırıp onlara anlattığımız zaman bize hak vereceklerdir. Onların bir iki tane ciddi talepleri var. Birisi mesela ruhsat alıp işe başlamışlar, binalar yapılırken mahkemelerden iptaller çıkmış. Bir hak kaybı olduğundan bahsediyorlar, doğru. Bu konu yönetmelikle düzenlenebilecek bir şey değil. Bu konuyu ben Bakanlar Kurulunda izah ettim, haklı görüldü, bir kanun meselesi ve onların haklarını koruyacak şekilde kanun çıkacak yakında. Bu yönetmelik sanki o tür taleplerine cevap vermiyor gibi görüyorlar ama öyle değil.”

“İmarı disipline etmek dışında hiçbir amacımız yok”

Yatırımların önünün kesileceği yönündeki eleştirilere karşılık Bakan Özhaseki, şunları aktardı:

“İnşaat sektörünün önünün açılabilmesi için bizim hazırladığımız 10 maddelik bir eylem planı raporu var. Bakanlar Kurulunda bunu sunduk. İnşaat sektörünü coşturacak, hızlandıracak bütün tedbirleri aldık, yakında bunun kanunları da çıkacak. Şu anda bizim imarı disipline etmek dışında hiçbir amacımız yok. Hoyratça, haksızca kullanılan, istismara sebebiyet veren, imar çarpıklığı ve düzensizliğinin önüne bir disiplin mekanizması bizim getirdiğimiz. Hiçbir hak kaybı yok. Böyle bir şey söylemek doğru değil. Bir yanlış anlamadan kaynaklanıyor. Biz arkadaşlarımızı yeniden davet ederiz. Orada tek tek bu konuları anlatırız kendilerine, haklı talepleri varsa zaten getirir koyarız. Burada biz haklı taleplerin önünü kesmek için oturmadık, bu işleri kimseye eziyet olsun diye de yapmıyoruz.”,

AA