Örücü’nün fikirleri şöyle:

“Neden artık yeni AVM yatırımı yapılmıyor?”

Bu soruya verilen yanıtlar çoğu zaman talep tarafı üzerinden okunuyor. Oysa bugünkü tabloyu doğru değerlendirmek için konuyu öncelikle yatırım matematiği üzerinden ele almak gerekiyor. AVM yatırımı, kısa vadeli dalgalanmalardan ziyade uzun vadeli nakit akışı, öngörülebilirlik ve sürdürülebilir değer üretimi üzerine kurulu bir yapı gerektirir.

Bugün gelinen noktada artan inşaat maliyetleri, yüksek finansman giderleri ve operasyonel harcamalar, yeni projelerin fizibilite çerçevesini belirgin biçimde daraltmış durumda. Bu durum yeni AVM yatırımlarını “yapılamaz” olmaktan ziyade, ekonomik rasyonalitesi daha dikkatle sorgulanan projeler haline getiriyor. Perakende tarafında büyüme hızının sınırlanması da bu tabloyu güçlendiriyor. Talep tamamen ortadan kalkmış değil; ancak yatırımcı açısından bu talebin yeni bir projeyi uzun vadede taşıyacak güçte olup olmadığı artık çok daha seçici bir bakışla değerlendiriliyor.

Bu nedenle sektör, yeni yatırımlardan çok mevcut varlıkların daha verimli yönetildiği, dönüştürüldüğü ve güçlendirildiği bir döneme girmiş durumda. Bugün yapılmayan yeni AVM yatırımlarını bir geri çekilme olarak değil; sermaye disiplininin ve temkinli yatırım yaklaşımının doğal bir sonucu olarak okumak daha sağlıklı.

AVM’lerde yaratılan gelir ne kadar sürdürülebilir?

AVM sektörü açısından asıl kritik başlık, yalnızca yeni yatırım yapılmaması değil. Bugünün temel sorusu, yaratılan gelirin ne kadar sürdürülebilir olduğu.
Son dönemde perakende tarafında özellikle bazı kategorilerde indirim kampanyalarının ağırlığının artması, satış hacmini desteklerken karlılığı baskılayan bir durum ortaya koyuyor. Karlılığı sınırlı kalan perakendeci ile AVM yatırımcısı arasında sözleşmesel kira artışları ve yeni kira belirleme süreçlerinde uyuşmazlık yaşanabiliyor.
İndirimlerle taşınan satışlar, ciro üretse dahi ciroya bağlı gelirlerin sağlıklı ve kalıcı biçimde artmasını her zaman mümkün kılmıyor.

Öte yandan AVM’lerin enerji, bakım, güvenlik, personel ve finansman gibi sabit ve kaçınılmaz giderleri, enflasyonun da üzerinde artmaya devam ederken, kira artışları, sektör genelinde zorlanan perakendeciler nedeniyle çoğunlukla enflasyon seviyesinde ya da bunun altında kalıyor.. Bu noktada esas konu, ciro üretmekten çok; gelir maliyet dengesini uzun vadede koruyabilecek bir yapı kurabilmek haline geliyor.

Bu tablo, AVM yatırımlarında gelir maliyet dengesinin artık daha dikkatli ve uzun vadeli bir perspektifle yönetilmesini zorunlu kılıyor. Sürdürülebilir bir zeminin oluşabilmesi ise gerçekçi kontrat yapıları, dengeli mağaza karması ve gelir tarafını destekleyecek istikrarlı bir ticari performansla mümkün.

Tam da bu nedenle, AVM sektörü için yeni bir büyüme döneminden söz edilecekse, bu büyümenin adresi yeni metrekareler değil; mevcut varlıklar olmak zorunda. Bugünün koşullarında değer yaratmanın yolu, portföyü büyütmekten çok, portföyün derinliğini artırmaktan geçiyor.

Mevcut AVM’lerin yenilenme sürecinde; perakendenin ofis, konaklama ve benzeri tamamlayıcı fonksiyonlarla bir arada kurgulandığı karma konseptler, hem çekim gücünü artıran hem de sürdürülebilir ticari yapıların oluşmasını destekleyen yeni bir dönüşüm alanı olarak öne çıkıyor. Bu yaklaşım yalnızca fiziksel bir yenileme meselesi değil; aynı zamanda yatırımcının sermayesini daha verimli kullanma refleksi.

Türkiye AVM sektörü bugün, büyümeyi yeni projelerle değil; aynı metrekareden daha fazla değer üreterek tanımlamak durumunda. Benzer şekilde perakendeciler de mağaza adedi veya metrekare büyümelerinde daha temkinli davranarak; küçülme, yeniden konumlanma ya da mevcut alanlarda ürün gamı ve müşteri kitlesi uyumuna göre daha karlı ve adet satışı yüksek modellere yönelmek zorunda kalıyor. Önümüzdeki dönemi belirleyecek olan da, bu dönüşümün ne kadar doğru okunabildiği ve gelir sürdürülebilirliğinin ne kadar sağlıklı kurulabildiği olacak.

Mint İnşaat’ın yeni iletişim ajansı olan 25 Medya İletişim, şirketin iletişim stratejisinin oluşturulması, planlaması ve uygulaması aşamalarında destek sağlayacak ve iletişim çalışmalarını yönetecek. 25 Medya İletişim, inşaat, enerji, turizm, eğitim ve perakende alanlarında iletişim danışmanlığı hizmeti veriyor.

‘Yeni işbirliklerine açığız’

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, Türkiye’nin Avrupa’nın 7’nci büyük ekonomisi olduğunu belirterek İstanbul’un 12 milyon ziyaretçi ile dünyanın en yüksek artışını gösteren ve en çok ziyaret edilen 7’nci şehri olduğunu söyledi. İstanbul, genç ve kalabalık nüfusu, artan kiși bașı gelir seviyesi ve büyüyen orta sınıfı ile perakende faaliyetlerinin ana merkezi olmaya devam ettiğini vurgulayan Gönden, “İstanbul alıșveriș caddeleri, pazara yeni girișler ve genișleme faaliyetleriyle, son 5 yılda 80 yeni marka giriși ile uluslararası oyuncuları cezp ediyor” dedi. İstanbul’un sadece hazır giyim değil lüks markalar açısından da fırsatlar sunduğuna dikkat çeken Gönden kentin alıșveriș caddelerinin yeni uluslararası perakendeciler, özellikle de lüks markalar tarafından amiral mağazalarının ana merkezi olarak tercih edildiğini vurguları. Türkye’nin uluslararası dev markaların büyüme stratejileri arasında yer aldığını kaydeden Gönden “Bu sürece önderlik etmek bizim için çok anlamlı. Perakende pazarının gelişimi açısından katma değer yaratmayı hedefliyoruz” açıklamasında bilindi Gönden, yeni uluslararası markaları Türkiye ile tanıştırmak için yeni işbirliklerine açık olduklarını da sözlerine ekledi.

Ofis pazarı yıla iyi başladı

Cushman & Wakefield‘in birinci çeyrek raporunda İstanbul ofis pazarının devam eden geliştirme faaliyetleri ve artan kiralamalar ile 2016’ya iyi başladığı vurgulandı. İstanbul’da geçen yıldan bastırılmış talebin de etkisiyle 63 bin metrekarelik yeni kiralama işleminin gerçekleştirildiği belirtilen Rapora göre, bu işlemlerde en fazla bankacılık, ilaç, tüketici ürün ve hizmet sektörünün katkısı oldu. Bu sektörler, yılın ilk çeyreğindeki kiralamaların yüzde 60’ını gerçekleştirdi. İlk çeyrekte 67 bin yeni ofis arzı eklendi. Toplam kiralanabilir boş alan büyüklüğü 795 bin metrekareye ulaşırken boşluk oranı ise yüzde 16,7’ye yükseldi.

Arz talep dengesi bozulacak

Öte yandan 2016’nın ilk çeyreği boyunca artarak 2,8 milyon metrekareye ulaşan inşa halindeki projelerin 2018 yılının sonuna kadar tamamlanması ve yeni arzların sektöre hareketlilik getirmesi bekleniyor. Buna karşılık oluşacak talebin bu arzı karşılayamayacağı beklentisiyle arz talep dengesinde bir bozulma beklendiği ifade edilen raporda artan arz ve muhtemel bir talep eksikliği nedeniyle boşluk oranında bir düşüşe ihtimal verilmediği vurgulanıyor. Süren altyapı projeleri sayesinde yeni gelişim bölgeleri ortaya çıkabileceğini öne süren Cushman & Wakefield uzmanları, bu bölgelere örnek olarak ise Ataşehir’deki Finans Merkezi gösteriyor. Proje sayesinde 1 milyon metrekare yeni ofis arzının yaratılacağı kaydediliyor.

AVM’lerin işi yoluna

Cushman & Wakefield’ın 2016 yılı ilk çeyrek Türkiye Pazar Analizleri raporuna göre, perakende pazarında ise AVM’ler başarılı performanslarını bu yılın ilk çeyreğinde de sürdürdü. AVM’lere şubat ayında giden ziyaretçi sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 3,9 artarken elde edilen ciro da yüzde 14,8 yükseldi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, perakende satışları yüzde 7,9 arttı. Bu dönemde Burda Kocaeli ve Mardin AVM olmak üzere iki yeni AVM açılırken ilave olarak 74 bin 500 metrekarelik yeni AVM arzı oldu. Lojistik sektöründe ise pazardaki kaliteli alan eksikliğinin devam ettiği vurgulanan raporda GYO portföylerinin kaliteli alan olarak uygun seçenekler sunabilen ender örneklerden biri olduğu vurgulandı.

Dövizdeki dalgalanma fiyatları baskılayacak

Rapora göre, ilk çeyrek boyunca yatırım yapılabilir hazır gelirli ürün eksikliği, işlem hacmini kısıtlarken, fiyatlarda bir artış olmamasına karşın döviz kurlarındaki dalgalanma kira gelirlerini etkiledi. Bu etkinin yılın sonraki çeyreklerinde gayrimenkul fiyatları üzerinde önemli bir baskı unsuru yaratacağı öngörülüyor.