Herkes tarafından merak edilen, iflas etme ve haciz işlemlerinin sonuçsuz kalması sonucu oluşan ifa güçsüzlüğü hükmü kiracının mı yoksa ev –işyeri sahibinin mi hakkını koruyor? Pandemi mücbir sebep sayılıyor mu?

Pandemi mücbir sebep sayılmaktadır

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, Covid-19 pandemisinin kira sözleşmeleri açısından değerlendirilmesi gerektiğini vurgulayarak, “Mücbir sebep, borcun ifasını imkansızlaştıran, gerekli önlemler alınsa dahi önlenemeyecek olan, olağanüstü ve beklenmeyen, karşı konulması objektif olarak mümkün olmayan olaylardır.

Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi kabul edilen, öngörülmesi ve karşı koyulması mümkün olmayan koronavirüs salgınının bir mücbir sebep teşkil ettiği kanaatindeyiz. Nitekim Yargıtay, vermiş olduğu çeşitli kararlarında salgın hastalıkların bir mücbir sebep olduğunu belirtmiştir.” dedi.

Şimşek, pandemi dönemi sürecinde kiracı ya da ev-işyeri sahibi olarak sorun yaşayan kişileri, kanunu hakları ve hükümlülükler hakkında bilgilendirdi:

Kira sözleşmelerinde fesih hakkını kullanma hakkı ne zaman doğar?

“Borçlar kanunu uyarınca, sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemişse, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde kira sözleşmelerinde fesih hakkını kullanma hakkına sahiptir.

Kira sözleşmesinde bu maddelere dikkat!

Koronavirüs pandemisi bir mücbir sebep teşkil ettiğinden, eğer taraflar sözleşmede mücbir sebep halini kararlaştırmamışlarsa, borçlu aşırı ifa güçlüğü hükümleri uyarınca sözleşmeyi uyarlama bu mümkün değilse dönme hakkına sahiptir. Nitekim pandemi başladıktan sonra yapılan kira sözleşmelerinde, öngörülmeme halinden bahsedilemeyeceğinden aşırı ifa güçsüzlüğü hükümlerinden yararlanılamayacaktır.

Öğrenci evlerinde eğitim süresi belirtilmeli

Sözleşmede amaç unsuruna da değinmek gerekir. İşyeri Kira sözleşmelerinde, Bakanlık kararı ile faaliyet yasaklandığında taraflar açısından ifa imkansızlığı doğmaktadır. Bu hale benzer olarak konut kira sözleşmelerinde amaç unsurunu incelemek gerekir. Yaygın olarak öğrencilerin tutmuş oldukları konutların kira sözleşmelerinde örgün eğitim süresi boyunca tahsis edildiğine yer verilmemektedir. Dolayısıyla öğrenci evi ile diğer evlerin kira sözleşmeleri arasında amaç unsuru bakımından bir fark bulunmamaktadır.

Kira bedeli ödenmeli ya da yerine kiracı bulunmalıdır

Öğrencinin, okulunun kapalı olmasını kiraya verene karşı ileri sürmesi, evden yararlanamadığını söylemesi mümkün olmamaktadır. Öğrenci evleri bakımından genel hükümlere gitmek gerekecektir. Türk Borçlar Kanununa göre kiracı 15 gün önceden kiraya verene haber vermek koşuluyla konutu boşaltabilecektir.

Evin boşaltıldığı andan itibaren yeni bir kiracının o evi tutması için geçecek olan süre kadar kira bedeli ödenmek durumundadır. Bu bedel, bulunan semtin koşullarına göre belirlenecektir. Bu bedeli ödemek istemeyen kiracı, yerine kiracı bulabilecektir.

Kiraya veren bakımından önerilen kiracı ile evden çıkmak isteyen kiracı arasında bariz farklar olmamalıdır. Evin tutulması için geçecek süre kadar kira bedeli ödenmeli ya da yerine kiracı bulunmalıdır. Bedele muadil benzer özellikleri taşıyan kiracının kiraya veren tarafından reddedilmesi mümkün değildir.”

150 yılı aşkın köklü geçmişiyle Türkiye’nin ilk sigorta şirketi olma unvanına sahip Generali Sigorta, koronavirüs salgını sonrasında mali durumu daha kolay yönetmek için pratik ipuçlarını paylaştı.

Generali Sigorta’nın normalleşmenin başladığı günler ve sonrasına dair önerileri şu şekilde:

Endişenin bütçenizi yönetmesine izin vermeyin

Normalleşme süreci bir çok soruyu beraberinde getiriyor. Hayatın normalleşmesine yönelik adımlar atılsa da, endişeler sürüyor. Bu dönemde salgınla ilgili devam eden endişelerin ve psikolojiyi etkileyen olumsuz haber trafiğinin bütçenizi yönetmesine izin vermeyin. Ayrıca bu dönemde de mümkün olduğunca az borçlanmaya özen gösterin.

Mali durum tablosu oluşturun

Mali durumu bir gelir-gider tablosuyla somut bir biçimde ortaya koymak, koronavirüs salgını sonrasında da daha bilinçli ve doğru bir ekonomik hareket alanına sahip olmanızı sağlayacaktır. Gelirinizi ve harcamalarınızı net bir şekilde görmek ve kolayca takip edebilmek için aylık bir mali durum tablosu oluşturun.

İhtiyaçlar listesi hazırlayın

İhtiyaçlar listesi hazırlamanın, her zaman mevcut bütçenin en kolay ve verimli şekilde yönetilmesini sağladığını unutmayın. Oluşturduğunuz ihtiyaçlar listesine sadık kalın ve yalnızca ihtiyacınız olanı satın alın. Bir şeyleri yalnızca indirimde oldukları için satın almaktan kaçının. Yalnızca birincil ihtiyaçlara yönelik harcamalara ağırlık verin.

Haftada bir kez alışveriş yapın

Günlük hayatın normalleşmeye başlamasının getirdiği psikolojik rahatlamayla birlikte uzun süredir uğramadığınız mağazalara, alışveriş noktalarına gitmek istemeniz oldukça insani bir istek. Ancak mümkünse normalleşme sonrasındaki ilk dönemlerde haftada bir kez alışveriş yapın. Mağazalara her gün veya haftada birkaç kez uğramanızın daha fazla harcama yapma eğilimi getireceğini unutmayın.

Sürecin devam ettiğinin bilincinde olun

Hayatın normalleşmesine yönelik adımlar atılsa da, sürecin devam ettiğinin bilincinde olun. Koronavirüs salgınının gelecek günlerde neler getireceği konusunda bilinmezliğini koruduğunu unutmayın. Birikim yapmak, bu gibi kritik dönemlerin kolayca atlatılmasını sağladığından, eğer mümkünse az bir meblağ dahi olsa kenara koymaya çalışın.

Dinamikler değişti

Küresel olarak yaşanan Covid-19 salgını sürecinde devlet otoritelerinin yaptığı “evde kal” çağırılarından sonra gayrimenkul sektöründeki tüketici dinamiklerinin değiştiğini belirten Dekar Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Salih Kuzu: “Küresel çapta yaşanan pandemi sürecinde sadece Türkiye değil tüm dünya önemli bir sınavdan geçiyor. Bu süreçte hemen hemen her sektörde ciddi değişimler yaşanıyor ve bunun devam edeceğini görebiliyoruz. Gayrimenkul sektöründe de talepler bu doğrultuda şekilleniyor.

Kararlar hızlandı

… Pandemi öncesinde alım süreçleri ortalama olarak bir ay sürerken, bu süreçte müşterilerimizin daha hızlı karar aldığını gözlemledik. Satış ofislerine gelen misafirlerimiz bu süreçte genelde evlerimizin bahçe kullanım detaylarını, zamanında teslim olup olamayacağını ve aidatları öğrenmek istiyorlar. Konut alıcılarında bahçeli ev tercihi hep ilk sırada olmasına rağmen geçmişte yaşanan sorunlar ve yeterli arz olmaması nedeniyle bahçeli ev satışları toplam konut satışı içinde küçük bir oran oluşturuyordu. Deprem beklentisi ve peşinden gelen pandemi süreci, konut alıcılarının öncelikli tercihlerinin, bahçeli ev alma yönünde değişmesine sebep oldu” dedi.

‘Açık havanın önemi anlaşıldı’

Pandeminin ardından konut sektöründeki değişimleri değerlendiren Kuzu:“Artık açık hava kullanımı olmayan, camı açılmayan yüksek katlı binalardan, daha az katlı ve açık alanları açık (bahçe, balkon vb.) olan mekanlara dönüşüm olacak. Evlerde çalışma odaları tekrar önem kazanacak, evlerin teknik altyapıları güçlendirilecek ve özellikle apartman sitelerinde ortak çalışma alanları gibi mekanlar planlanacak, küçük konut alanları daha büyük tasarlanacak, bitmiş bahçeli ve geniş balkon/teraslı evler hem satılık hem kiralık olarak çok ilgi görecek ve bu tarz evlerin daha çok yapılmaya başlanacağını düşünüyoruz. İnsanlar uzun süre evde kaldıkça kullandıkları mekanların hayatlarında ve ruhsal durumlarında ne kadar önemli olduğunu gördüler.” dedi.

Optimum alan yeterli

Dekar Yapı’nın, uzun zamandır çok büyük olmayan, optimum yaşam alanlarına sahip bahçeli evlerin en medeni yaşam tarzı olduğuna inandığını ve bu doğrultuda evler ürettiğini vurgulayan Salih Kuzu sunduğu bakış açıları ile hem sektörde farklılaştıklarını hem de çok ilgi gördüklerini, bahçeli evlerde oturanların deprem ve pandemi süreci gibi sorunlar karşısında kendilerini daha güvende hissettiklerini ifade etti.

Kemerburgaz’da yeni projemize başlayacağız

2020 yılı planlarını aktaran Kuzu, Ömerli’deki Dekar KıyıBahçe ve Bahçeşehir’de Asmalı Bahçe Şehir projelerinin teslimlerinin devam ettiğini 2020 yılında da Kemerburgaz’da yeni bir bahçeli ev projesine başlayacaklarını paylaştı.