Gayrimenkul geliştirmeleri ve değerlemelerinde planlamaları ve hesapları yeni beklentilere göre yapacaklarını önemle vurgulayan Yazıcı, “Son kullanıcı başka ne gibi farkındalıkları yakalayacak hep beraber göreceğiz” dedi.

Süreç uzadıkça evden çalışmanın birçok kişi için verimli olmadığını hatta çok da sıkıcı olduğunu sözlerine ekleyen Yazıcı, şöyle devam etti:

Ofislere yeni düzenlenme gerekecek

“Herkes karantina başında diyordu ki ofis alanları küçülebilir herkes evden çalışabiliyor. Ama süreç uzadıkça evden çalışmanın birçok kişi için verimli olmadığını hatta çok da sıkıcı olduğunu gördük. Evden çalışma ve ofise gitme arasında esnek bir dönem geçireceğiz. Ofis alanlarının COVİD 19 koşullarına göre yeniden düzenlenmesi gerekecek. Evde çalışmak için bir engeli olmayanlar için evden çalışma verimli ise bu sistemin komple ya da haftanın belli günlerinde devam edeceğini düşünüyorum. İnsanoğlu her şeye alıştığı gibi evden çalışma düzenine de alıştı. Türk insanı adaptasyon ve yeniliğe uyum konusunda bence muhteşem, uzaktan çalışma sistemine uyum sağlamamız bu yüzden çok da zor olmadı.

Bazıları hep evden çalışacak

Hayatımızda önümüzdeki bir süre daha görüntülü toplantılar yer alacak. Görüntülü bağlanarak bile yaptığımız toplantılarda, en az 2-3 saatlik zaman kazandığımızı gördük, toplantılarda yolda harcanan zamanlar olmayınca verimlilik arttı. Ama bu toplantılar süreç uzadıkça ve hastalığın tedavisi gelişince devam eder mi, ne kadar devam eder, bir alışkanlık olur mu yoksa gelenekler ağır mı basar bunu da süreç belirleyecek. Öte yandan bu sürede ofis kullanım alanlarını sosyal mesafe şartları nedeni ile büyütmek veya özel önlemler alarak çalışmak zorunda kalacağız. Bunu yapamayacağımızdan ya dönüşümlü olarak personeli çalıştırarak ofiste olan kişi sayısını azaltacağız ya da bazıları hep evden çalışacak. Bundan sonra cam veya pleksi panellerle yükseltilmiş çalışma alanları, bankolar hayatımızın devamından da yer alacak gibi görünüyor.

Camı açılmayan binalar için zor günler geliyor

Paylaşımlı ofisler uzunca bir süre kendisini bence toparlayamayacak, bu süre hastalığın bitmesi ve psikolojimizin değişmesine göre belli olacak. Ofislerde aynı anda bütün binanın hava sirkülasyonun sağlanması dönemi bitecek. Camı açılmayan binalar için zor günler geliyor, tercih edilirliği azalacak.

Yemekhanelerde yemekler paketsiz verilmeyecek

Sonuçta evet evden çalışma bu süreç bitince de kısmen kalacak ama başta düşünüldüğü kadar büyük rağbet görmeyecek. Ofislerde genel sosyal alanlardan ziyade şirketlerin kendi personellerinin ortak alanlarının yaratılması modeline geçilecek, yemekhanelerde yemekler paketsiz verilmeyecek veya şeffaf bölmelerin arkasında işaret edilerek alınabilecek. Yemek yeme yerlerinde oturan kişi sayısı azaltılacak ve yemek saatleri dönüşümlü hale gelecek. Daha uzunca bir süre şeffaf pleksi panellerle yükseltilmiş ve bölünmüş yemek alanlarında sosyalleşeceğiz.

Evden yemek getirmek trend olacak

Evden yemek getirmenin uzunca bir süre trend olacağı görüşündeyim. Bunun için ofislerde mutfak alanlarını genişletip oturulabilir yapılması, yemek ısıtma ve saklama imkanlarının ofislere getirilmesi gerekecektir.

Paket servislerin ofislere ulaşımı konusunda plazaların önlemler alması gerekecek, kuryelerin katlara çıkması muhtemelen bir süre izin verilmeyecek. Asansörlerdeki kişi sayısı az tutulacak. Maskesiz ve mesafesiz bize daha uzunca bir süre hayat olmayacak.

En çok oteller etkilenecek

Bu dönemden en çok etkilenecek olan oteller olacak. Ağır bir travma geçirecek sektör, gerek doluluk gereke misafirleri memnun etmek kolay olmayacak. Otellerin, mobilya ve hijyen sağlama maliyetleri artacak. Öte yandan artık misafirler kendi valizlerini odalarına taşımada daha istekli olacak, oda servisleri bir süre çalışmayacak. Butik oteller, kendine özel havuzlu villaların otelleri lüks segmentte rağbet görecek. Önümüzdeki bir süre kalabalık doldur boşalt oteller için hayat zor olacak. Özellikle yabancı turistten çok verim alan turizm sektörümüz, kapasitesini gerektiği gibi kullanamayacak ve bence orta vadede kendini en zor toplayan sektör olacak. Otel sektörü şüphesiz toparlanacak ama süre alacak ve devlet desteğine ihtiyaç duyacaklar.

Yerli işletmeler değerinin altında yabancılara satılabilir

Sektör destek alamazsa korkarız önümüzdeki sürede yerli işletmelerin değerinin altında yabancılara satıldığını göreceğiz. Bazı otellerde resepsiyon işlemlerinin otomatik yapıldığını kart yerine telefon uygulamaları ile kapıların açıldığını, resepsiyon görevlisini bile görmeden işlem yapılabildiğini göreceğiz. Bell boy hizmetleri, kat görevlileri azalacak, odaya bırakılan ürünler paketlenmiş hijyenli olarak hizmete sunulacak. Misafir odadan çıkınca otomatik çalışan hijyen sistemleri ve ışıkları gibi uygulamalar hizmet sektöründe görülecek.

Havuz hijyeni başlı başına bir sorun olacak

Hatta bazı otellerin çarşaf gibi ürünler için bu hizmeti de opsiyonel olarak sunabileceğini, misafirin kendi yatağını kendisinin yapmasına izin verebileceklerini düşünüyorum. Otellerde Ortak alanların genişletildiği, daha büyük alanda daha az insanın kullandığı işletmeler göreceğiz. Havuz hijyeni ise başlı başına bir sorun olacak bu sene.

AVM’de düşük sabit kira ve cirodan pay modeline dönülecek

Alışveriş merkezleri tamamen enteresan bir konu. Bilinçli tüketici uğramak istemiyor, diğerleri içinden çıkmıyor. Ama e-ticaret bu süreçte ciddi şekilde rüştünü ispatladı, belki 5 yıllık ivmelerini 2 ayda aldılar. Bundan insanları vazgeçirmek kolay olmayacak. AVM kiraları ister istemez bu süreçten etkilenecek. Artık birçok AVM de düşük sabit kira ve cirodan pay modeline dönülecek. Dönmeyenlerden kiracılar hemen çıkacak, mahkemeler onlara hak verecek.

Bazı AVM’ler bir süre sonra kapanabilir

AVM yatırımcıları için zor kararlar alma dönemi geliyor. Ortak alanların hijyeni, klimatizasyonda sağlık sağlanması gibi ekstra giderlerle boğuşurken gelirleri düşecek, borcu olanların üstüne bankalar giderse birçok banka AVM sahibi olabilir önümüzdeki dönemde. Bu süreci geçemeyen kiracılarına maddi imkanlar sağlayamayan AVM’ler bir süre sonra kapanabilir veya geçici olarak faaliyetlerine ara verebilir. Açık alanı olan AVM’ler bu dönemde avantajlı olacak, zamanı geldiğinde ne kadar açık alanı varsa o kadar tercih edilir olacaklar.

Çalışma mevzuatı ekleme istiyor

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü, Cansel Turgut Yazıcı, AVM’lerin Yasal Mevzuatını ve bakış açısını da değerlendirerek, “İş hukuku mevzuatının da uzaktan çalışma koşullarına göre yeniden elden geçirilmesi gerekli, hem işveren hem de işçi açısında adil şartlar yaratan doğru ölçümlenebilir sistemler geliştirilmeli.” Diyerek sözlerine şöyle devam etti:

İmar mevzuatında pencereler açılmalı

“Önümüzdeki süreçte imar mevzuatının sil baştan elden geçirilmesi gerekli, cam açılma koşulları, balkon imkanları, sosyal alanlar ve yoğunluğu, apartman görevlileri gibi konuların hızla tekrar elden geçirilmesi ve revizyonlar yapılması gerekiyor. Mevcutlarının hijyenin sağlanması, yeni yapılacaklarda yeni standartlar getirilmesi önemli. Yeni ofis projelerinde hatta bazı eski ofis projelerinden iklimlendirme ünitelerinin yeni gerçeklere yönelik değiştirilmesi geliştirilmesi gerekecek. Artık birçok alanlarda; gerek belediyelerde gerekse tapularda işlem yaparken daha az temasla işlerimizi yürüteceğimize inanıyorum.”

Türkiye’nin turizm sektöründe geldiği son aşamaya değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Onur Çelik, ülkeye gelen ziyaretçi sayısının 2014 yılında 41.627.246 ziyaretçi ile maksimum seviyeye ulaştığını, yaşanan çeşitli olumsuz etkenler nedeniyle birkaç yıl geriye doğru bir gidiş olmasının ardından 2017 yılında turizmin yeniden yükselişe geçtiğini iler sürdü.

2018 yılının ise Türkiye’nin turizminde eski günlerine dönüş yılı olduğunu kaydeden Çelik, “2017 yılında Türkiye 2014 rakamlarına ulaşarak dünya sıralamasındaki yerini sağlamlaştırdı. 2018 yılında Türkiye’yi ziyaret eden yabancı turist sayısı %21,84 artarak 39.488.401 oldu. Toplam ziyaretçi sayısında ise %21,45 oranında artış meydana geldi ve 46.112.592 olarak gerçekleşti.

40 milyona dayandı

Türkiye, 2018 için beklenen 36 milyon turist sayısının da üzerine çıktı ve yılı yaklaşık 39,5 milyon ziyaretçi ile tamamladı. Turizm geliri ise ilk 9 aylık dönemde geçen yıla göre %13,9 artarak yaklaşık 23 milyar dolara ulaştı. Yapılan araştırmalara göre yabancıların en çok geceleme yaptığı iller sırasıyla 70,2 milyon ile Antalya, 20,1 milyon ile İstanbul, 8,1 milyon ile Muğla, 3,2 milyon ile Aydın, 2,3 milyon ile İzmir olarak kayıt altına alındı” dedi.

Değerleme Uzmanı Onur Çelik

Turizmde yatırımlar çeşitlenmeli

Mevcut turizm yatırımlarının çeşitlenmesi gerektiğini belirten Çelik, “Türkiye turizm sektöründe özellikle kıyı turizmiyle ön plana çıkmış bir ülke. Bir dönem Ege ve Akdeniz sahil şeridine yapılan otel yatırımlarıyla ülkemizdeki konsept kıyı otelciliği olarak ilerledi ve kent otelciliği ikinci olanda tutuldu. Günümüzde ekonomik istikrar ve paralelinde artan iş hacmi sebebiyle kent otellerine yönelim görülüyor.

Ülkemizde artan rekabet sebebiyle yatırımların birçoğu mevcut otellerin renovasyonu ve genişletilmesi şeklinde. Dünyadaki turizm trendlerine, Türkiye’deki turizm kapasitesi ve altyapısına bakıldığında sürdürülebilir turizm için marina, kongre, sağlık, spor, golf ve kruvaziyer limanlarda eksiklikler var. Bu alanlar yatırım için öncelik verilebilecek alanlar olarak öne çıkıyor. Mevcut turizm sektörünün iyimser bir hava yakalaması ve devletin turizm alanında yatırım yapan yerli ve yabancı yatırımcılara sağladığı teşvikler ise sektörü cazip kılıyor. Arazi tahsisi, vergi indirimleri, elektrik-su gibi giderlerde sağlanan indirimler olumlu katkı sağlıyor” görüşünü paylaştı.

Otellerin doluluk oranları yükselişte

2018 itibariyle turizm sektöründe görülen canlanma ile otel doluluk oranlarının artışa geçtiğini söyleyen Çelik, “İstanbul’da geçmiş dönemde azalan Avrupalı ve Uzakdoğulu turistin yerini 2018 yılı itibariyle Ortadoğu ve Kuzey Afrika bölgesinden gelen Arap turistler aldı. Mevcut otellerde doluluk oranları ve fiyatlar 2018 ile 2019 yılına gelindiğinde gözle görülür şekilde arttı. Bu artıştan en büyük payı İstanbul‘da Tarihi Yarımada’da bulunan oteller ile Beyoğlu ve Beşiktaş’ta yer alan lüks oteller aldı.

2016 yılında %45-%50 seviyelerinde olan doluluk oranları takip eden yıllarda artarak günümüzde %70-%80 seviyelerine ulaştı. 2019 yılı ortalarında 4 yıldızlı otellerin ortalama fiyatları konum, oda tipleri ve sunduğu hizmete göre 50-100 euro arasında değişirken, 5 yıldızlı otellerin ortalama fiyatları ise 100-250 euro arasında yer aldı. Antalya’da 2016 yılında %45-%50 seviyelerinde olan doluluk oranları ise günümüzde %65 ile %70 seviyeleri ulaştı. Ortalama oda fiyatları günümüzde ortalama 50-55 euro bandında değişiyor” bilgisini verdi.

Dolulukların artması ve oda fiyatlarındaki artış otellerin değerini yükseltti

Siyasi belirsizlik, terör olayları, doğal felaketler, turizm sektörünü direkt etkiliyor. 2016 yılında düşüşe geçen turizm sektörü artık yükselişe geçti. Turizmdeki toparlanma otellerin piyasa değerlerine de yansıdı. Otel yapıları ile ilgili hazırlanan değerleme raporlarında geçtiğimiz yıla göre yüksek artışlar göze çarpıyor.

2019 turizmde rekor yılı olacak

Bu veriler ışığında 2019 yılı için de beklentilerin arttığını söyleyen Çelik, “Özellikle 2019 yılının Türk-Rus yılı ilan edilmesi sonucunda ülkemize en çok turist gelen ülkelerin başına gelen Rusya Federasyonu’ndan gelecek turist sayısının daha artması bekleniyor. Turizme yapılan yatırım-destek paketleri, Yeni Havalimanının açılması, kur artışı sebebiyle turizm maliyetinin ülkemizde düşük olması, Yeni Ekonomi Programı Yapısal Dönüşüm Adımları 2019 kapsamında bu yıl Turizm Master Planı hazırlanması ve Turizm Geliştirme Fonu oluşturulması beklentileri artırıyor.

Böylelikle hem ülke ve destinasyon çeşitliliğinin, hem turist sayısının, hem de turist başına düşen gelirin artırılması planlanıyor. Atılacak adımlarla turist sayısının bu yıl 50 milyona, gelirinin de 35 milyar dolara çıkması beklenirken, gelecek 4 yıl içinde ise 70 milyon turist ve 70 milyar dolar turizm geliri hedefleniyor” dedi.