Sınırdaş arazi önceliği artık kullanılamayacak

Konu hakkında değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “6537 sayılı toprak koruma kanununda geçen 8/i maddesinde tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de ön alım hakkına sahiptir hükmü bulunuyordu. Yapılan düzenleme ile artık bu hak kaldırılmış oldu” dedi.w

Kötüye kullanıldı

Kanundaki bu hüküm nedeni ile çok sayıda mağduriyet yaşandığını da ifade eden Özelmacıklı “Sınırdaş arazi sahibinin ön alım hakkı aslında tarımsal bütünlüğün korunması amacıyla düzenlenmişti. Lakin bu verilen hak kötüye kullanılarak tarım arazilerinin gerçek değerinin altında elde edilebildiği bir usul olarak kullanılmaya başlandı. Netice olarak, sınırdaş tarım arazileri için getirilen ön alım hakkı, beklenilen faydadan daha çok çiftçilerin mağduriyetlerine de neden oldu. Son düzenleme ile sınırdaş arazi sahibinin ön alım hakkını düzenleyen 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılmış oldu” dedi.

Köy yerleşik alanlarına rağbet var

Gerek tarım arazilerindeki düzenlemeler gerekse şehirden kaçış sonrasında köy yerleşik alanlarına talebin arttığını dile getiren Altın Emlak Genel Müdürü “Temsilcilerimizin bulunduğu Tekirdağ, Kırklareli ve Çanakkale’nin köy yerleşik alanlarına çok yoğun talepler alıyoruz. Yatırım dışında barınma amaçlı arazi almayı düşünenler için en doğru tercih bu tür alanlar. Gayrimenkul yatırımında karavana atmamak, işi uzmanına danışmak gerekir” dedi.

Özelmacıklı, “Yerli ve yabancı birçok yatırımcı tarafından gelişme potansiyeli olan kabul edilen Yalova, Bursa, Balıkesir, Çanakkale ve Tekirdağ illerinde tarım arazileri satın alınıyor. 6537 sayılı toprak koruma kanununda geçen 8/i maddesinde ‘Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir’ hükmü bulunuyor. Önalım hakkı ise, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu durum tarım arazilerinde ise komşu parsellerde de geçerli.” diye konuştu.

3 köprü altın daireyi oluşturdu

Çanakkale ve civarının son derece önemli bir bölge haline geldiğine işaret eden Özelmacıklı, “Bu bölgeleri gelişme potansiyeli nedeni ile “Altın Daire” olarak adlandırıyoruz. “Altın Daire” Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprüleri ile başladı ve 1915 Çanakkale Köprüsü ile de tamamlanacak.” diyerek değeri yükselen bölgeleri işaret etti.

Alıcılar bilmiyor

Önalım hakkı daha önce sadece hisseli parsellerde söz konusu olurken 2014’de yapılan düzenleme ile artık tarım arazilerinde de komşu parsel sahipleri de bu davayı açabiliyor. Tapu dairelerinde alıcı ve satıcının gerçek değer üzerinden tapu dairesine beyan vermeleri gerekirken tapu harcının düşük tutarda ödenmesi için genellikle çok düşük rakamlar beyan ediliyor. Bunu takip eden komşu parsel sahipleri, değerinin çok daha altında satış olduğunu görerek komşu bu parseller için önalım haklarını kullanıyorlar. Bu durumda zaten gerçek değer değil, ödenen bedel esas alınıyor. Bu da yeri alan yatırımcılar açısından çok büyük kayıplara neden oluyor.” dedi.

Yatırımcılar haklarını kaybediyor

Altın Emlak Genel Müdürü Özelmacıklı, “Önalım hakkı, satışın hak sahibine (komşu parsellere) bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşüyor. Lakin bu bildirimin noter aracılığı ile de yapılması zorunlu. Süreler dolduktan sonra, önalım (şufa) hakkı kullanılamıyor. Bazı bölgelerde tarım arazilerinde bile bir yıl içinde %50’den fazla prim yapan yerler söz konusu. Bu nedenle gerçek satış bedeli üzerinden bile alınsa yatırımcı 2 yıl boyunca riski taşıyor. Lakin trampa, miras intikali, kamulaştırma ve şirket birleşmelerinde şufa hakkı kullanılamıyor.” dedi.

Gayrimenkulde riskler minimize edilebilir

Son dönemde temsilciliklerine birçok kişinin yatırım amacı ile geldiğini bu nedenle müşterileri için her türlü riski ortadan kaldırmaya gayret ettiklerini belirten Özelmacıklı “Gayrimenkul yatırımı aslında para ve sermaye piyasasından farklı görmüyoruz. Bu araçlardan elde edilen gelirleri gayrimenkul ile kıyaslayarak müşterilerimizin sektörümüzden üst düzeyde karlılık sağlamalarını hedefliyoruz. Tabii hukuki, bürokratik ve tüm finansal çözümleri de müşterilerimize sunarak riski minimize ediyoruz” dedi.