GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği) tarafından, gayrimenkul sektöründe yaşanan son gelişmeleri değerlendirmek ve yaşanan sorunlara çözüm bulmak amacıyla hayata geçirilen ‘GYODER Çözüm Platformu’ toplantısı, Digital Network Alkaş’ta üçüncü kez online platformda yapıldı. CBRE Türkiye’nin ana sponsorluğu, Endeksa’nın değerleme teknolojileri sponsorluğu, Apsiyon’un proptech sponsorluğu, Garanti BBVA’nın çözüm ortağı sponsorluğu, Nurus’un geleceğin mekan sponsoru ve Kurumsal Ev’in oturum sponsorluğu ile 30 Mart Salı günü ‘Şimdi Her Yer Ofis’ başlığı altında düzenlenen toplantıya gayrimenkul sektörü temsilcilerinin ilgisi yüksek oldu. Moderatörlüğünü GYODER Yönetim Kurulu Üyesi, PwC Türkiye Ortağı Ersun Bayraktaroğlu’nun yaptığı ‘Çözüm Platformu’ toplantısının konuşmacıları, ofis alanlarında pandeminin de etkisiyle hızlanan değişimi konuştu.

Farklı etkenleri var

Ofis pazarının çok uzun süredir konuşulan bir konu olduğunu fakat pandemiyle birlikte artık sadece gayrimenkul sektörü ve ilgililerin değil, tüm kesimlerin konuşmaya, tartışmaya başladığını belirten GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu, şöyle konuştu: “Ofis konusunun, sadece gayrimenkul arzı veya gayrimenkulün ekonomik dinamikleri dışında birkaç başlıkta konuşulması gerekiyor. Tabi ki çalışma kültürü, mimari tasarım, ekonomi bu başlıklardan bazıları, endüstri psikolojisi de göz ardı edilmemesi gereken bir konu. Bugün bu konunun özlerinden biri olan girişimcilik alanında da yansımasını görüyoruz. Teknolojinin de bu konuda önemli bir unsur olduğu aşikâr. İçinde bulunduğumuz süreçte ofislerde hem kısa dönemli çözümler üretmeye çalıştık hem de uzun vadede bu işin nereye gideceğini düşünüyoruz. Artık ofis geliştirilmeyecek mi? Farklı bir şekilde geliştirilen ofisler olacak mı? Ofis konusunun geleceğindeki belirsizliklerin nasıl daha iyi yönetilebileceğini konuşuyoruz. GYODER olarak, masaya yeni bir öneri koymak, alternatif geliştirmek, çözüm üretmek, çözümün bir parçası olmak bizi heyecanlandırıyor. Holistik yaklaşımla ofis konusuna da farklı yönlerden bakarak herkes için anlamlı iç görü oluşturmayı hedefliyoruz.”

Pandemi geçici, etkisi kalıcı

Toplantının moderatörü GYODER Yönetim Kurulu Üyesi, PwC Türkiye Ortağı Ersun Bayraktaroğlu, şunları söyledi: “Pandemi bir gün geçecek ama bunun etkileri çalışma düzeninde çok kalıcı olacak gibi görünüyor. Şu anda pandemi etkisiyle daha geniş alanlara ihtiyaç var. Pandemiden kurtulunca, insanları da uzaktan çalışmaya alıştırınca bizim artık bu büyükte alanlara ihtiyacımız kalmayabilir. Ofis dizaynında birtakım rüzgarlar esmeye başlamıştı, bu süreç hızlandı. Ofiste taze havanın olması, havalandırma filtrelerinin çalışması, kişi başı tuvalet sayısı, asansörlerde sınırlamalar, temassız giriş çıkışlar önemli hale geldi.”

GYODER Başkan Yardımcısı ve EPOS Gayrimenkul Danışmanlık Değerleme A.Ş. Yönetici Ortağı Neşecan Çekici, ‘Durum Tespiti: Şu Anda Neredeyiz?’ başlığı altında yaptığı değerlendirmede, iş dünyasının salgınla beraber hızlı bir değişime, dönüşüme uğradığını belirterek, “Bu değişimler ofis pazarının geleceğini de etkiledi. Her kuruluş çalışma yöntemlerini benimsemeye ve doğruyu, optimumu bulmaya çalışıyor. İstanbul’da ofis kullanan istihdam büyümesi Avrupa’da hala ilk sırada olmaya devam ediyor. Yeni dönemde İstanbul Finans Merkezi çok önemli olacak. 2022 başlarında 1,5 milyon metrekare daha bir arz sunulacak. 2020 yılı sonunda İstanbul ofis pazarı 6 milyon 460 bin metrekareydi. Bunun 1,5 milyon metrekaresi yeşil bina sertifikalı. Bir de gelecek 2 milyon 200 bin metrekarelik ofis var. İstanbul’da 8.5 milyon metrekareye ulaşacak bir ofis pazarından söz ediyoruz. Son 5 yıla baktığımızda toplam 1 milyon 900 bin metrekare ofis stoku eklenmiş, oysa 2020’de hiç eklenmemiş. Ortalamaya göre 400 binlik bir stok daha gelseydi 2020’de, boşluk oranımız yüzde 27’lere çıkacaktı. Ayrıca İstanbul’da son 5 yılda stokun yüzde 42 arttığını görüyoruz” diye konuştu.

1 milyon metrekare

‘Pandemi Sonrası Yeni Çalışma Düzenine Hazır Mıyız, Gelecek Çözümlerimiz Neler Olacak?’ konulu oturumun konuşmacılarından CBRE Kıdemli Direktörü Sedef Aslan, 2018’den beri arzın fazla ve talebin daha az oluşunun ofis pazarında boşluk oranlarını yukarıda tuttuğunu ifade ederek, “En azından bu geliştiriciler tarafından daha önceden görüldü ve yeni projeler geliştirilmedi. Bundan dolayı da 2020’de herhangi bir katılım olmadı. İstanbul Finans Merkezi daha önceden planlanmıştı. Önemli bir stok gelecek ama kamunun tutacağı bir alan ve yüzde 47’lik bir dolulukla projenin açılması söz konusu. En azından burada eklenen arzı 2.2 milyon değil de 1 milyon metrekare olarak görebiliriz” dedi.

Tarihi fırsat olarak görmek gerek

İstanbul’un, Avrupa’nın nüfus olarak en büyük, gayrisafi milli hasıla olarak ise ilk 5’e giren şehri olduğunu vurgulayan Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Genel Müdürü Yağmur Yaşar, “Dolayısıyla 6.5 milyon metrekare toplam ofis alanı aslında gerçekten düşük. Paris, Berlin, Londra’da 18-20 milyon metrekare ofis alanı var. Madrid’de 15 milyon, Stockholm’de 12 milyon, Helsinki’de 8.5 milyon metrekare ofis alanı var. Roma’da bile 7.5 milyon metrekare ofis var, nüfusu 4.5 milyon. Ayrıca kaliteli ofiste kiralar bu kadar aşağı gelmişken, hem kiracı hem de ­mal sahibi olmak isteyenler için tarihi fırsat olduğunu düşünüyorum. Bu süreç böyle devam etmeyecektir. Tarihi diplerde olmamıza rağmen önümüzü karanlık görmüyorum” şeklinde konuştu.

İhtiyaçların çok değiştiğine dikkat çeken Kolektif House CEO’su Ahmet Onur şöyle devam etti: “Taleplerin doğasını konuşmak çok önemli. İşin esasında o yatıyor. Bugün oluşmuş bir kriz var ama bundan sonraki adımı görenler için belirgin bir fırsat var. Tüm sektörün el ele vermesi gereken bir dönemdeyiz. Öncelikle bilinçlenme anlamında uzun bir süre bu krizi ortak yöneteceğiz. Bizim gibi paydaşların artacağını düşünüyorum. Londra’da tamamen esnek kullanıma doğru geçiş var. Burada bizim oluşturduğumuz sektörün büyük bir sorumluluğu da ortaya çıkmış oluyor. Ekonomik olarak da sıkıcı bir atmosferden geçiyoruz. Bugünkü reflekslerimizin çoğu öncelikle sağlık. Bundan sonra esneklik, verimlilik gibi aslında çok faydalı olacağına inandığım özellikler çalışma hayatına girecek.”

Çalışma kültürü etkilendi

Çözüm Platformu’nda ‘Fikir Hattı’ bölümünün ilk konuşmacısı Arçelik İnsan Kaynakları Direktörü Buket Çelebiöven, “Pandemi sadece özel hayatımızı değil çalışma kültürümüzü de etkiledi. Birtakım değişimler var, ben bu dönemin yeni bir dönem başlattığını ve geçirdiğimiz bu değişimlerin de kalıcı olacağına inanıyorum. İşin geleceği nasıl olacak bunu konuşuyoruz. Pandemide birçok şirket evden çalışmaya döndü. Bu dönemde şunu gördük; işin sınırları bir ofis ya da işyeri ile sınırlı değil artık, değerlerle ve müşterileriniz için ne değer yarattığınızla sınırlı. Dolayısıyla bunu nereden olursa olsun yarattığınız sürece aslında artık işyerinin sınırlarının kalmadığını konuşuyoruz. Çalışanlardan da yoğun bir şekilde uzaktan çalışmanın kalıcı olmasıyla ilgili talep alıyoruz. Çalışma hayatı hibrit modele doğru gidiyor. Tamamen evden çalışma ya da ofiste çalışma değil haftanın belli günleri herhangi bir lokasyondan çalışabilir durumda olunacak. Teknoloji de bunu destekliyor. Koç Topluluğu dedi ki, ‘35 bin çalışan minimum bir gün olmak üzere de olsa evden/uzaktan çalışacak.’ Biz bunu Arçelik olarak farklı gruplar için çalıştık. Müşteri hizmetleri gibi gruplar 4 gün evden çalışıyor, takım olduğumuzu hissetmek için bir gün işe geliyor. Bunu kalıcı hale getirdik. Bununla birlikte ofis tasarımları da değişiyor. Şu an masa sayılarını azaltıyor, ortak masa kullanımlarına geçiyoruz. Bir rezervasyon sistemi hazırlanıyor. Personel gelmeden önce masasını ayırıyor. Tamamen esnek bir sistem var. Hayat buraya doğru gidiyor” dedi.

İyi lokasyonlar her zaman prim yapıyor

Toplantıya, görev yaptığı Londra’dan katılan WMG Advisors LLP Gayrimenkul Yatırımları Direktörü Didem Erendil Turcan, şöyle konuştu: “Hibrit yöntemler, esnek çalışma, uzun zamandır üzerinde çalışılan, konuşulan konular. Pandemi bunu özellikle İngiltere’de çok hızlandırdı. İngiltere zaten esnek çalışma rakamları ile Avrupa ortalamalarının çok üstünde. Hibrit modeller tabi ki esneklik, çalışan memnuniyetinde bir artış, maliyetlerde optimizasyon getiriyor. İngiltere gibi bazı ülkelerde karbon ayak izinin düşürülmesi için de bir fırsat yaratıyor.

Son anketlere baktığımızda yüzde 70 oranında şirketler en azından kısa vadede ofis metrekarelerini küçülteceklerini, hibrit çalışmaya geçeceklerini, dijitalleşmeye önem vereceklerini söylüyor. Bu da şirketlerin ortalama yüzde 20 kadar ofis mekanından vazgeçmeleri anlamına geliyor. Buradaki büyük finans şirketleri, mesela HSBC yüzde 40 oranında ofislerini küçülteceklerini açıkladı. Yüzde 20 oranında metrekare olarak küçülteceğini açıklayan şirketler var. ‘Bu ofisler hep fazla mıydı yoksa değişen dünyada mı fazla gelmeye başladı’ tartışması da var.

Londra merkezde baktığınızda hala küçük ve iyi lokasyonda ofislere talepler yüksek. Metrekare konuşuyoruz ama nitelik önemli olacak artık. Hava kalitesi, içeride kaç kişinin çalıştığı, ne kadar verimlisiniz, ne kadar işlevsel bir ofis alanınız var? Esneklik öne çıkacak. Merkezde büyük bir ofis mi yoksa bölgelere dağılmış küçük ofisler mi, esnek ofis ortamları mı? Çalışan sayısının ve niteliğinin revize edildiği ofisler ortaya çıkacak. Londra için geçen şubat ayına göre kiralamalarda yüzde 70’e kadar bir düşüş var. Londra’nın en kötü zamanı şu anda, dip nokta ve yüzde 8 gibi bir boşluk oranından bahsediliyor. Yüzde 4-5 civarında gidiyordu. Bu süreçte yatırım tarafı da devam ediyor.”

Geleceği de dizayna etmek zorundayız

Pandemi nedeniyle tersine göç yaşandığını belirten DB Architects Kurucu Ortağı Yüksek Mimar Bünyamin Derman, “Artık bazı değerlerimizi yeniden keşfettik. Pandemi sürecinde insanlar bilgisayarlarını alıp hemen yazlıklarına veya kırsal yerlere gitmeye başladı. Benim gördüğüm en önemli sorun yoğunluk oldu. Şu anda İstanbul’un nüfusu 18 milyon, 2050’de TÜİK’e göre 48 milyon olacak. Bizim bu yoğunluğu nasıl dizayn etmemiz gerekiyor. Bizim bir şeyi tasarlarken plancılara, mimarlara ihtiyacımız var. Yer seçiminden dönüşüme kadar. Biz artık öyle ofisler kurmaya başladık ki hemen kentin dışında tarımla iç içe ofisler yapılmaya başlandı. Bunun dezavantajı, tarım topraklarımızı kaybedebiliriz. Eğitimde nasıl ilerleyeceksek bence çalışma alanında da aynısı olacak. Bizim kolektif çalışmayı bir-iki günde yapmamız gerçekten zor. Birbirimizi eğitmemiz, birbirimize destek olmamız gerekiyor” diye konuştu.

Konut binası ofis olmamalı

Konut için yapılan binaların ofis olarak kullanılmaması gerektiğinin altını çizen Nurus Yönetim Kurulu Başkanı Güran Gökyay, “Moskova’daki ofislerin doluluğu halen çok yoğun vaziyette. Bunun ana nedenlerden biri şehrin bir merkez mimarı var. Ofis binası ofis olarak kullanılıyor, konut binasının ofis olarak kullanılmasına karşı çıkıyor. Ofis binalarının doğru şekilde kullanılması ve ofis alanlarının aslında ekonomiye katılması gerektiğini düşünüyorum.

Konut binalarının ofis olarak kullanıldığı yapıların sayısı çok fazla. İnsanı önemsememiz gereken, insanın aslında büyük kıymeti olduğunu gördüğümüz bir dönemdeyiz. Dolayısıyla bence en önemli unsurlar insanı merkeze almak ve bununla ilgili standartları korumaktır. Yapılması gereken Türkiye’nin cazibesini artırmak. Elimizde doğru standartlarla yapılmış, iyi binalarımız var. Çok merkezi konumda bulunan bir ülkemiz var. Bunun için çok iyi bir noktada olduğumuzu düşünüyorum” dedi.

Lojman ofisler acaba olabilir mi?

REDA Group Kurumsal Ev Kurucusu Mimar Çağıl Akçurin ise “Mevcut ofis stokunun nasıl değerlendirileceğini konuşuyoruz. Bizim burada çözüm önerisi olarak masaya koyabileceğimiz şey; yaklaşık bin metrekarelik, 80 kişiyi ağırlayan bir plaza katı acaba uydu ofisi de içinde barındıracak şekilde 10-12 aileli bir lojmana dönüştürülebilir mi? Halihazırda bir müşterimizle beraber değerlendirdiğimiz bir süreç bu” diye konuştu.

KOBİ’ler ile A sınıf ofisler arasında bağ kurulmalı

Konuşmasında proptech konusuna değinen EurAsia Proptech Initiative Kurucusu Mete Varas, “Genelde proptech denince teknolojiyle ilgili konular akla geliyor ama değil. 2015’ten beri bu konuları işliyor, bugünleri görüyorduk. Pandemi olmadan da zaten bu değişim vardı. Bugün işin kendisi değiştiği gibi şirketlerin kendisi de değişiyor. Şu anda dünyadaki kreatif sınıf dediğimiz şehir merkezlerinin büyük bir kısmını oluşturan şirketlerin sayısı diğerleri kadar artmış değil. Bu kreatif sınıf; masa başı, ofis içi çalışanlar. Ofis pazarı ile ilgili son rakamlar bize niceliği veriyor ama niteliği vermiyor. Şu anda var olan stok hep konuştuğumuz konu. İstanbul’un belli kısmını konuşuyoruz ama Türkiye’nin yüzde 60’ı neredeyse KOBİ’lerden oluşuyor ve zaten A sınıfı ofis binasına yaklaşmayacaklar” şeklinde konuştu.

Türkiye’de ve Avrupa’da 20’den fazla şehirde serbest çalışma alanlarına rezervasyon olanağı sunan Cowork 7/24, serbest (esnek) çalışma alanlarına dair 2018 yılı verilerini derledi.

JLL’nin araştırmasına göre dünya genelinde serbest çalışma alanları son 7 yılda geleneksel ofislerden 22 kat daha hızlı büyüyerek ofis pazarında %5’lik paya sahip oldu. 2018 yılında dünya genelinde 17 bin 725 serbest çalışma alanının yaklaşık 2,5 milyon kişi tarafından kullanıldığı tahmin ediliyor. Yalnızca Avrupa’da 15 milyon metrekare büyüklüğe ulaşan serbest çalışma alanlarının 2030 yılına kadar tüm ticari ofis gayrimenkullerinin %30’unu oluşturması bekleniyor.

Büyüklerin yarısı ofisi serbestleştirecek

Geçtiğimiz yıl dünyada 3.400 yeni ortak çalışma alanı açıldığına değinen Cowork 7/24 kurucusu Serkan Kurtuluş, “2017’de dünyada 14 bin 411 ortak çalışma alanı bulunurken 2018’de ortak çalışma alanlarının sayısı 17 bini aştı. Araştırmalar gösteriyor ki son bir yılda dünya genelinde 380 bin kişi daha serbest çalışma alanlarını kullanmaya başladı. Z Kuşağı’nın çalışma hayatına katılması ve uzaktan çalışma modellerinin gelişmesiyle 2020 itibarıyla büyük ölçekli şirketlerin %50’sinin serbest çalışma alanlarına sahip olmasını bekliyoruz” dedi.

Ortak çalışma alanlarında şirket çalışanları artıyor

Serbest çalışma alanlarının kullanıcılarına büyük fayda sağladığını belirten Serkan Kurtuluş, “Kira maliyetlerinin ve ofis giderlerinin artmasıyla birçok kullanıcı serbest çalışma alanlarına yöneldi. Öte yandan son 5 yılda serbest çalışma alanlarındaki freelancer’ların oranı %14 azalırken şirket çalışanlarının oranı %10 artış gösterdi.

Michigan Üniversitesi’nde yapılan araştırmaya göre serbest çalışma alanlarının tercih edilmesindeki en büyük etken %84 ile yeni insanlarla etkileşim imkanı olarak karşımıza çıkıyor. İkinci sırada %82 oranıyla yeni iş birliği fırsatları yer alırken, üçüncü sırada ise bilginin paylaşımı serbest çalışma alanlarının tercih edilmesinde önemli rol oynuyor.

Hazır ofise dönüş

Gayrimenkul ve yatırım hizmetleri sunan JLL Türkiye’nin Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, 2.5 yılda 2.1 milyon metrekare yeni arz geleceğine de dikkat çekiyor. Mal sahiplerinin ve yatırımcıların piyasa koşullarının düzelmesini bekleyecek kadar zamanı olmadığı için bu alanları alternatif yollar ile doldurmaya yöneldiklerini belirten Mermer, hazır ofis seçeneğinin bu noktada öne çıktığını belirtiyor.

Hızlı büyüme

Mermer’in verdiği bilgilere göre hem yeni yatırımlarda hem de biten ama boş bekleyen ofislerde hazır ofise dönüş var. Pahalı kiralar, yatırım maliyetlerinin fazla olması ve öngörülemeyen büyüme ve küçülme durumlarının etkisiyle çoğu firmanın çalışanları için sabit ofis tutmak yerine otel ofis dediğimiz hazır ofis firmalarına yöneldiğini belirten Mermer, “Hazır ofislerin Türkiye’deki gelişimine baktığımızda 1999 yılında açılan ilk hazır ofis alanı 1.800 metrekareyken 2018 yılı itibari ile 157 bin 491 metrekareye ulaştı. 2017 yılında yüzde 19 büyüyen sektörün büyüme hızının 2020 itibari ile yüzde 25’e ulaşacağı tahmin ediliyor. 2020’de hazır ofis arzı İstanbul’da 241 bin 991 metrekareye ulaşacak. Tüm dünyada hazır ofis konseptine ilginin arttığını dile getiren Mermer, 2020 yılında hazır ofis sayısının 26 bine, kullanıcı sayısının 3.8 milyona ulaşacağını ifade etti.

Neden hazır ofis seçiliyor

– Şirketlerin maliyetlerini azaltma imkânı.
– İlk yatırım maliyetlerinin azaltılması.
– Piyasa koşullarıyla ilgili olarak kiracıların büyüme veya küçülme olanağı bulması.
– Şirketlerin misafirlerini farklı ofis lokasyonlarında ağırlama olanağı.
– Şirket çalışanlarının bağlılığının arttırılması.
– Çalışan verimliliğinin ve yaratıcılığının arttırılması.
– Diğer kiracılarla yapılacak işbirlikleri ile iş verimliliğinin arttırılması.

Hazır ofisler ne hizmet verir

– Gelen çağrılar cevaplanıyor ve e-posta yoluyla bilgi veriliyor.
– Şirket adresi olarak gösterildiği için evraklar geliyor bunlar muhafaza edilip istenilen şekilde teslim ediliyor.
– Prestijli bir iş adresi ve kartvizit imkânı sağlıyor.
– Toplantı odaları ve her türlü dijital sunum imkânı veriliyor.
– Esnek kirama seçeneğiyle saatlik, günlük aylık, yıllık seçenekler sunuluyor.
– O markanın yurtdışı ofisleri de kullanılabiliyor.

Kiralar nasıl?

– Maslak ve Levent gibi merkezi iş bölgelerinde 2-3 kişilik hazır ofislerin aylık kirası 400 dolardan başlıyor, 1750 dolara kadar çıkıyor. Merkez alanı dışına çıkınca ise rakamlar 200 dolar ile 900 dolar aralığında değişiyor. Tek başınıza bir hazır ofis kullancısı olacaksanız ve bir masa ile hizmet talep ediyorsanız bu defa aylık ödeme 900 lira ile 1300 lira arasında değişiyor. Hazır ofis dışında standart ofislerde ise metrekare kiraları şöyle; Etiler ve Levent’te 30 dolar, Şişli Beşiktaş ve Maslak’ta 20 dolar, Kağıthane’de 15 dolar, Basın Ekspres Yolu’nda 10 dolar, Ümraniye’de 18 dolar, Maltepe 15 dolar, Kartal 7 dolar.

Yeni tip ofisler, işte bu ihtiyaçlar göz önünde tutularak tasarlanıyor. Daha renkli alanlar, şirketin çalışma prensibine uygun tasarımlar, çalışanların nefes alabileceği ortamlar yaratmak önem kazanıyor.

‘Kaydırakla iyi ofis olunmuyor’

Bu gereksinimleri gözeten kurumlar, kendilerini yönetsel, zihinsel ve tasarım anlamında radikal değişiklerle yenilemeyi tercih ediyor. Çalışanların bir araya gelerek sosyalleşmeleri, paylaşımda bulunmaları birçok şirket için verimi arttıran unsurlardan birisi. Ancak bu bağlamda bugünün ‘iyi’ ofisi, sanılanın aksine ortaya bir kaydırak koymaktan ibaret değil.

Yeni ve iyi ofisler doğru tasarlanmış ve yönlendirilmiş sosyalleşme alanları, fikir alışverişine imkân sunan mekânlar yaratılmak zorunda. Kişiler kendilerini evlerinde oldukları kadar rahat hissetmeli. Bunun için de tasarımdan havalandırmaya, aydınlatmadan mekanın yalıtımına kadar bir dizi fiziksel faktör önem kazanıyor.

İster kiralayın, ister satın alın

Ofis çalışanları günlerinin çoğunu işyerlerinde harcarken, gün içerisinde sosyal ihtiyaçların karşılanabileceği, bireysel olarak kendilerini daha sağlıklı ve zinde hissedebileceği mekanlar yaratmak önemli.

Firmalar da ofislerini tasarlarken sosyal yaşam alanlarını çalışanlar için genişletiyor ve spor salonlarından masaj alanlarına, sauna ve buhar odalarına kadar her şeyi düşünüyor.

Ulaşım kolaylığı sağlayan merkezi alanlara yapılması tercih edilen projeler, havalimanı, köprüler, metro ve tramvay gibi noktalara da yakın konumdalar. Firmalar ofis projelerinde, istedikleri her metrekare için farklı bir çözüm bulabiliyor.

Projelerde kiralama ve satış için metrekare ve metreküp seçenekleri ile fiyat skalası oluşturulurken, 71 metrekareden başlayan seçenekler 5 bin 700 metrekareye kadar çıkıyor. İnşaat firmaları ödeme seçeneklerinde şirketlere birçok imkan sunuyor.

İşte, son dönemde farklı tasarımları ve sosyal olanaklarıyla cazip fırsatlar sunan projeler ve detayları…

 Ferko Line

Ferko İnşaat’ın İstanbul Kağıthane’nin merkezinde Cendere Caddesi üzerine 105 bin metrekare arsa üzerine inşa ettiği projesi Ferko Line, toplamda dört bloktan oluşuyor. Projede 192 ofis, 38 adet ticari alan ve 12 katlı, 173 odalı Four Points by Sheraton Oteli bulunuyor.

Ofislerin büyüklükleri 174 metrekareden başlıyor, 1679 metrekareye kadar çıkıyor. Metrekare satış fiyatı ticari alanlarda 9.500-12.500 dolar arasında değişiyor.

Yüzde 25’i satılan projenin business park konsepti ile tasarlanan caddeleri ve dünyaca ünlü markaların yer aldığı ticari alanları özellikle dikkat çekici. Almanya’nın 150 yıllık prestijli mobilya markası olan ve son 15 yıla 120’den fazla uluslararası tasarım ödülü sığdıran Walter Knoll ile yapılan işbirliği ise ofis projelerinde bir ilk olma özelliği taşıyor.

Walter Knoll, zarif ve şık olduğu kadar ergonomiye de önem veren usta dokunuşlarıyla Ferko Line ofislerine hayat veriyor. Heykel bahçeleri, yürüyüş yolları, mola alanları, fitness center gibi sosyal olanakları bulunan projede donanımlı toplantı ve seminer salonları, otel atmosferinde ve konforunda ofis lobileri yer alıyor.

Engelli dostu olarak inşa edilen ve kabul edilebilirliği en yüksek LEED yeşil bina sertifikasına aday olan Ferko Line’da elektrikli araba şarj üniteleri de bulunacak.

Teslim tarihi: Hemen teslim
Satış ofisi: 0212 32110 63-64
Web: www.ferkoline.com

Nidakule Kayaşehir

Tahincioğlu Gayrimenkul’ün İstanbul Başakşehir’de 12 bin 27 metrekare arsa üzerine inşa ettiği Nidakule Kayaşehir projesinde toplamda 192 ofis bulunuyor. 26 kattan oluşan projenin her katında, sekiz ayrı bağımsız bölüm bulunan ofis katları mevcut.

90 metrekareden başlayan ofislerin büyüklükleri, 860 metrekareye kadar çıkıyor. Satış fiyatları ise 453 bin 400 TL+KDV ila 777 bin 100 TL+KDV arasında değişiyor. Projenin ödeme seçenekleri 5 bin TL/metrekare+KDV’den başlayıp, 60 aya sıfır vade farkı avantajları ile ön satışa sunuluyor.

Palladium AVM Kayaşehir, dünyaca ünlü restoranlar, mağazalar, eğlence alanları ve market gibi sosyal olanaklar sunan proje, Sağlık Kent, Kent Park, Yavuz Sultan Selim Köprüsü, Atatürk Havalimanı, İstanbul Yeni Havalimanı, metro ve tramvay hatlarına yakınlığı ile de önemli bir konumda yer alıyor.

Teslim tarihi: 2018 üçüncü çeyrek
Satış ofisi: 0216 687 3109
Web: www.nidaparkkayasehir.com

Maslak Ofis 1453

Ağaoğlu İnşaat’ın İstanbul Maslak’taki 320 bin metrekare alan üzerine inşa ettiği Maslak Ofis 1453 projesinde, toplamda 256 ofis bulunuyor. Ofislerin en küçüğü 70, en büyüğü ise 385 metrekare. Fiyatları ise, 1 milyon 100 bin ile 3 milyon 458 bin TL+KDV arasında. Ödemeler peşin veya banka kredili olarak gerçekleşiyor.

Çocuk eğlence merkezi, amfi tiyatro, sinema, gece kulübü, Cadde 1453’ün üzerinde sanat galerisi, restoran, mağazalar, organik pazar ve Nişantaşı Üniversitesi gibi sosyal olanaklar sunan proje, konut, ofis ve ticari fonksiyonları ile İstanbul’un iş ve yaşam merkezi olma iddiasında.

Teslim tarihi: Hemen teslim
Satış ofisi: 444 6 777
Web: www.terasofisl453.com

Business İstanbul

SVR Group’un İstanbul Göztepe’de 270 bin metrekare arsa üzerine inşa ettiği projesi Business İstanbul, iki etapta toplam altı kuleden oluşuyor. İlk etapta 500, ikinci etapta ise 550 adet bağımsız ofis alanı bulunan projede ofis büyüklükleri 75 ila 1400 metrekare aralığında değişiyor.

Fitness çenter ve eğlence merkezi gibi sosyal olanakları bulunan projede ayrıca butik mağazalar, kuaför, terzi, kuru temizleme, eczane, kırtasiye, destek hizmetler, kafeterya ve restoranlar da mevcut.

Teslim tarihi: Birinci etap hemen teslim / İkinci etap 2019 ilk çeyrek
Satış ofisi: 444 60 13
Web: www.businessistanbul.com

Piyalepaşa İstanbul

Polat İnşaat’ın 25 bin metrekare alan üzerine inşa ettiği projede, 11 bin 550 metrekaresi satılık, 39 bin 114 metrekaresi kiralık olmak üzere toplam 50 bin 664 metrekare ofis alanı var.

Projede 400-1200 metrekare arasında farklı büyüklüklerde ofis alanları bulunuyor. Projede kesin fiyatlar açıklanmadı, fakat satış için metrekare fiyatının 4 bin dolardan, kiralık içinse 15-20 dolardan başlaması planlanıyor.

Projede ulusal ve uluslararası 120 mağaza, kapalı otopark, spor merkezi, araç yıkama, kuru temizleme, alışveriş sokağı, dokuz salonlu sinema, yürüyüş yolları, açık hava oturma grupları, park ve bahçeler gibi sosyal olanaklar yer alacak. 350 odalı Piyalepaşa Oteli de projenin içinde yer alıyor.

Teslim tarihi: 2020
Satış ofisi: 0 850 622 04 04 / 0212 212 04 04
Web: www.piyalepasa.com.tr

Selenium Retro 9

Aşçıoğlu İnşaat’ın İstanbul Ataköy’de 7 bin 500 metrekare arazi üzerinde inşa ettiği toplam 16.800 metrekare ofis alanına sahip Selenium Retro 9 projesinde toplam 108 ofis var. Ofislerin en küçüğü 132, en büyüğü ise 960 metrekare.

Metrekare fiyatları ise 9 bin-11 bin TL aralığında. Ödeme seçeneklerinde alıcıya iki alternatif sunuluyor. Biri 24 ay şirket içi vadeli, diğeri ise 36 ay sıfır faizli ticari kredi imkanı. Ofis meydanı, açık-kapalı yüzme havuzu, sauna, buhar banyosu. masaj odası gibi sosyal donatı alanları sunan projenin altında mağazalar ve dükkanlar da var.

Teslim tarihi: Haziran 2019
Satış ofisi: 0212 6610116
Web: www.seleniumretro9.com

İzpark

Ege Yapı’nın İstanbul Kartal’da 8 bin metrekare arsa üzerine inşa ettiği projesi İzPark, iki bloktan oluşuyor ve toplamda 63 adet ofis bulunuyor. 133 ile 160 metrekare arasında değişen ofislerin fiyatı 1 milyon 305 bin ila 1 milyon 458 bin TL arasında değişiyor. Peşin veya banka kredisi seçeneği bulunan projede, kafe ve restoranla, kapalı ve açık otoparklar bulunuyor.

Teslim tarihi: Hemen teslim
Satış ofisi: 0850 222 53 43
Web: www.egeyapi.com

Yedi Mavi

Kalkavan İnşaat’ın İstanbul Zeytinburnu’nda 29.500 metrekare alan üzerine inşa ettiği Yedi Mavi projesinde toplamda 290 adet ofis bulunuyor. Ofisler 75 metrekareden başlayarak 200 metrekareye kadar çıkıyor. 75 metrekarenin fiyatı 1 milyon 400 bin TL, 200 metrekarenin fiyatı ise 4 milyon 335 bin TL düzeyinde. Projede parklar, açık-kapalı yüzme havuzları, spor salonları ve spa gibi sosyal donatı alanları bulunuyor.

Teslim tarihi: Şubat 2019
Satış ofisi: 444 70 34
Web: www.yedimavi.com.tr

DKY Business Kartal

DKY İnşaat’ın İstanbul Kartal’da 21 bin 696 metrekare alan üzerine inşa ettiği DKY Business Kartal projesinde toplam 211 ofis bulunuyor. Ofislerin en küçüğü 93, en büyüğü ise 931 metrekare. Fiyatları ise 1 milyon 18 bin 200 TL’den başlıyor. 12 milyon 80 bin 500 TL’ye kadar çıkıyor.

60 aya kadar sıfır faiz seçenekleriyle alıcıya sunulan projede, tam donanımlı fitness merkezi ve sportif olanaklar özellikle dikkat çekiyor. Proje, adalar ve deniz manzarasına bakan konforlu ofisleri, tam donanımlı toplantı odaları, iş görüşmelerine sıcaklık katan lounge ve teras katındaki panoramik roofu, yemek salonu, restoranları, kafeteryaları ile dikkat çekiyor.

Teslim tarihi: Aralık 2018
Satış ofisi: 444 93 59
Web: www.dkybusiness.com

AND Kozyatağı

AND Gayrimenkul’ün İstanbul Kozyatağı’nda 10.500 metrekarelik arsa üzerine inşa ettiği projesinde 265-1.312 metrekare arasında ofis seçenekleri bulunuyor.

Ofislerin kira bedeli metrekare birimi olarak 27 dolardan başlıyor. Altı aylık ya da yıllık peşin kira ödeme seçeneği bulunan projede, restoran, kafe, toplantı odaları, spor salonu, kuru temizleme hizmeti gibi sosyal olanaklar bulunuyor.

Teslim tarihi: Hemen teslim
Kiralama ofisi: 0216 575 18 99
Web: www.andkozyatagi.com.tr

Golden Tulips

Sultan Altın inşaat tarafından Kartal’da hayata geçirilen Golden Tulips, 5 bin metrekarelik arsa üzerine inşa ediliyor. Toplamda 160 ofis bulunan projede sekiz adet de mağaza var.

Ev ofis konseptine sahip olan projedeki ofis seçenekleri 71 ile 241 metrekare arasında değişiyor. Fiyatlar ise 517 bin 660 TL’den başlıyor, 2 milyon 634 bin 708 TL’ye kadar çıkıyor. Yüzde 30’u peşin, kalanı 60 ay sıfır faiz ile taksitlendirme seçeneği sunan firma, diğer seçeneklerinde ise, yüzme 20 peşin ve yüzde 80 banka kredisi, tamamı peşinde ise yüzde 16’lık indirim seçeneği sunuyor.

Fitness center, sauna, Türk hamamı, buhar odası, spa, yürüyüş alanları, peyzaj ve dinlenme alanları, mini golf sahası, çocuk oyun parkı, toplantı salonları, bilardo, langırt ve masa tenisi odaları, pilates odası, teknik destek merkezi gibi sosyal olanaklar projenin öne çıkan avantajları.

Teslim tarihi: Eylül 2018
Tel: 0216 306 00 03
Web: www.goldentulipskartal.com

Premier Kampüs Ofis

FerYapı’nın İstanbul Kağıthane’de 20 bin metrekare arsa üzerine inşa ettiği proje iki bloktan oluşuyor. Projede 365 ofis ve 43 ticari alan bulunuyor. 120 metrekareden, 5 bin 700 metrekareye varan küçük ve orta büyüklükteki ofisler A Blok’ta, 23 bin metrekareye ulaşan mega ofisler ise B Blok’ta yer alıyor.

120 ve 5 bin 700 metrekarelik ofislerin fiyatları 379 bin dolardan başlıyor. Projede her katta mola alanları, özel misafirlerin ağırlanabilmesi için tasarlanan lounge plus, sinema-seminer salonu, fitness salonu, kapalı yüzme havuzu, sauna ve buhar odaları gibi sosyal donatılar mevcut.

Teslim tarihi: Hemen teslim
Satış ofisi: 444 93 37
Web: www.premierkampusofis.com

Loft Up7.60 / Work Up5.50

Tatar Yapı’nın inşa ettiği Loft Up 7.60 ve Work Up 5.50 projeleri İstanbul Ataşehir’de bulunuyor. Loft Up 7.60’ta 25 adet ofis, Work Up 5.50’de ise toplam 1.400 metrekare ofis alanı mevcut.

Loft Up 7.60’ın toplam inşaat alanı 6 bin metrekare, Work Up 5.50’in ise 2 bin 800 metrekare.Loft Up 7.60’ın ofisleri 140 metrekare ve 190 metrekare arasında değişiyor.

Fiyatları ise kirada, 3 bin 500 TL ila 6 bin 500 TL, satışta ise 1 milyon 360 bin TL ila 2 milyon 30 bin TL arasında.

Work Up 5.50 projesinde ofislerin büyüklükleri 220 ile 227 metrekare arasında değişiyor. Kira bedeli 32 bin TL+KDV, satış fiyatı ise 2 milyon 500 bin dolar+KDV.

İkiz mini plaza olarak lanse edilen proje, yeşil bina sertifikasına sahip; brüt beton dokusu ile işlenmemiş doğal çalışma alanı arayan profesyonel şirketlere merkez olma konusunda iddialı, ikiz plazalar istenildiğinde bodrum bölümlerinden birleştirilerek tek bir bina haline dönüştürülebiliyor.

Teslim tarihi: Hemen teslim
Satış ofisi: 444 75 94
Web: www.tataryapi.com

Windowist Tower

Akdağ Turizm İnşaat’ın tescilli markası Windowist, İstanbul Maslak’ta yer alıyor ve 26 kattan oluşuyor. Toplam 10 bin metrekare kiralanabilir ofis alanında 183 ofisi bulunan tesiste 150 kişiye kadar hizmet verebilen konferans katı, sosyal etkinlik alanları, sanat galerisi, restoranları mevcut. 15 metrekareden başlayan ofisler, 3 bin 750 metrekareye kadar çıkıyor.

Ofislerde kira bedeli dolar üzerinden yapılıyor ve 299 dolardan başlayan özel fiyatlar sunuluyor. Aylık olarak ödeme talep edilen kiralarda stopaj yerine KDV uygulaması yapılıyor.

Yüksek teknolojik altyapısı, yeşil ve akıllı bina özellikleri, modern dekorasyonlu ofisler sunan proje, beş yıldızlı konfora sahip. Projenin en büyük avantajı, daha büyük ofise geçmek isteyenler için adres değişikliği ve yeni ofis maliyeti yapmadan en fazla bir hafta içerisinde hazır hale getirilip sunulması. Üstelik avantajlı fiyatlarla hazırlanan ofisler, işletme maliyetlerinde en az yüzde 60 tasarruf edilmesini sağlıyor.

Teslim tarihi: Hemen teslim
Satış ofisi: 0212 214 70 00
Web: www.windowist.com

Taksim 360

Çalık Emlak ve Gayrimenkul’ün İstanbul Beyoğlu’nda 20 bin metrekare arsa üzerinde 165 bin 300 metrekare inşaat alanlı projesi Taksim 360, dokuz yapı adası ve 952 adet bağımsız bölümden oluşuyor. Projede iki blokta toplam 128 ofis bulunuyor.

Ofislerin büyüklükleri 67 metrekareden başlayarak 641 metrekareye kadar çıkıyor. Ofislerin fiyatları 575 bin ile 2 milyon 950 bin dolar arasında değişiyor. Peşin ödemelerde özel indirim oranları ve kişiye özel ödeme planları sunulan projenin 60 ay vade farksız ödeme seçenekleri de var.

Fitness, spa, kapalı yüzme havuzu gibi sosyal donatılar sunan proje, Taksim’e yakın olması sayesinde Beyoğlu’nun doğal olanaklarından maksimum düzeyde yararlanma imkanı sunuyor. Ayrıca projede 1000 araçlık bir otopark bulunuyor.

Teslim tarihi: 2017 sonu
Satış ofisi: 0850 360 03 60 / 0212 293 93 10
Web: www.taksim360.com.tr

Renan GÖKYAY / Nurus Yönetim Kurulu Üyesi ve Baş Tasarımcısı

“Çalışanlar için ‘tam iyilik hali’ sunuyoruz”

Nurus Mobilya, 1927’den bu yana ofis tasarımları yapıyor. Hedefimiz ise geleceğin ofislerini, çalışanların mutluluğu ve hayat kalitesinin arttırmak.

Teknolojinin nereye gittiğini ve insanları nasıl tetiklediğini bilmek gerekiyor. İhtiyaçları ve farklı çalışma tiplerini destekleyecek çözümler ortaya koyuyoruz. Tasarımlarımızda çalışanların aynı test edip uygun malzemelerle kaplıyoruz.

Çalışanların ‘tam iyilik hali’ni destekleyecek çözümler ortaya koyuyoruz. Bunu malzeme seçimi, aydınlatma, hava kalitesi, mobilyanın vücut kinematiğine uyumu, sertifikalı mobilyalar, akustik araştırmaları ile mekanda iş yapabileceği, sosyalleşebileceği, dinlenebileceği, yemek yiyebileceği hatta egzersiz yapabileceği holistik bir bakış açısı yaratmayı amaçlıyoruz.

Çalıştığınız ve fikir ürettiğiniz yerin 0.40-0.50 saniyeden fazla çınlamaması gerekiyor. Eğer çınlıyorsa beyniniz bu çınlamayı duyuyor ve motivasyon kaybı yaşanıyor. 63 hz çınlama odasına sahip ilk ve tek firmayız.

Akıllı cihazlar için geliştirdiğimiz bir uygulama ile ortamın çınlama oranını ölçüyor; mobilya tasarımlarımızı bu çınlamayı ortadan kaldıracak şekilde yapıyoruz.

1997 yılında Türkiye’nin ilk sertifikalı koltuğu ‘Me Too’yu tasarladık. Uzun saatler boyunca oturulan bir çalışma koltuğunun vücudun esnetilmesine olanak tanıyacak şekilde geliştirilmesi lazım. Eğimi, öne ve arkaya esneme açıları, bel ve boyun omurlarına uygun hesaplamalar yapılarak, tamamen bilimsel araştırmalar ve pratikler doğrultusunda geliştirildi.

Çalışırken basit esneme germe hareketlerini yapabileceğiniz, bizim ‘içinden sağlık çıkan mobilya’ olarak tanımladığımız ‘Take Five’ yine bu tasarımlarımızdan biri.

Gürhan BAKIRKÜRE / Bakırküre Mimarlık Kurucusu

“Çalışanlara özgürlüklerini sunmak gerekir”

İyi bir ofis kurgusunun temelinde çalışanların güvenlik, aidiyet, amaç sahibi olma, kendisini değerli hissetme gibi temel ihtiyaçları göz önünde bulundurulmalı ve iyi bir çalışma mekânı tüm bunları karşılayabilmesidir. Bir ofis tasarlıyorsanız, topluluk hissi ve aidiyeti ön plana alarak merkeze insanları koymalısınız. Mutlu ofislerin anahtarı buradadır.

İyi bir ofis kesinlikle kurumun ihtiyaçlarına yanıt veren bir ofis olmalı, terzi işi gibi ele alınmalı. Her şirketin, iş ortamının kendine ait disiplinleri, çalışma şartları ve prensipleri vardır. Şirketlere kendi çalışma kimliklerine özgü ortamlar yaratarak, onlara en çok hitap eden senaryoyu hazırlayarak her şirketin çalışma kültürü çözümlerini yaratıyoruz.

Çalışma rutini içerisinde bir masa başında mesaisinin geçmesini bekleyen bir çalışandan verimlilik bekleyemezsiniz. Kişilere kendi çalışma alanlarını seçme özgürlüklerini sunmak gerekir. Kişinin sosyalleşmesi nasıl bir ihtiyaçsa, çalışırken veya mola anlarında izole olmasına da olanak sunabilecek mekânlar yaratmak gerekir.

Konforlu ortak çalışma mekânlarını paylaşıma açık ve herkes tarafından ulaşılabilir şekilde tasarlamak, bireysel çalışma köşeleri ve değişik ihtiyaçlara göre farklılaştırılmış toplantı odaları gibi alternatif alanlar oluşturmak bizim ‘iyi bir ofis’ için sunduğumuz çalışma alanı çözümlerinden sadece birkaçı. Sosyal alanlar sunma özelinde oyun alanları, küçük telefon odaları, kafeterya alanları bu anlayışa hizmet eden vazgeçilmez birimler haline gelmiş durumda.

Ayşegül Küçükkurt-Para

İstanbul ortalama boşluk oranları:

İstanbul’da A sınıfı ofis piyasasında toplam kiralanabilir alanın ise yaklaşık 3’te birinin (yüzde 32.3) boş olduğu görüldü. İstanbul’da ofis piyasasındaki düşük talep ve yavaşlama devam ediyor. 2017 yılının ilk çeyreğinde taşınan firmaların büyük bölümü önceki ofislerine kıyasla daha küçük ofislere geçtiler.

İstanbul’da ortalama kira bedeli ilk çeyrekte 21.4 dolar olarak gerçekleşti. En yüksek ortalama kira bedeli ise 34.3 dolarla Levent bölgesinde (A sınıfı ofis pazarı) oldu.

Nisan 2017 verilerine göre İstanbul’daki ofis bölgeleri şöyle ayrılıyor: Levent, Maslak, Esentepe- Zincirlikuyu-Etiler, Beşiktaş-Taksim, Mecidiyeköy-Şişli, Seyrantepe-Kağıthane, İstanbul Batı, Kozyatağı-Ataşehir, Altunizade, Ümraniye, Kavacık, Küçükyalı-Maltepe, İstanbul Doğu.

Verilere göre önümüzdeki dönemde kira işlemlerinin hızla gerçekleşeceği yeni bölgeler ise şöyle: Küçükyalı-Maltepe, Ümraniye, Kozyatağı-Ataşehir, Seyrantepe-Kağıthane.

Yukarıdaki grafikte bölge bazında ortalama A sınıfı kira değerleri ve o bölgede ofis kiralamak isteyen firmaların bütçeleri bir arada görülmektedir. Arz ile talep arasındaki farkın en düşük olduğu Ümraniye, Kozyatağı-Ataşehir, Küçükyalı-Maltepe ve Seyrantepe-Kağıthane bölgelerinde önümüzdeki dönemlerde kiralama işlemi gerçekleşme ihtimalinin yüksek olduğunu söyleyebiliriz.

2017’nin ilk çeyreği hareketli geçti

Propin hazırladığı raporda, İstanbul Ofis Pazarı’nın, referandumdan çıkacak sonuç her ne olursa olsun, sonucu bekleme kararı alan firmalara rağmen 2017 birinci çeyrek dönemi tempolu geçirdiğini açıkladı. Birçok firmanın gündeminde ilk olarak döviz üzerinden yapılan kira kontratlarını, TL’ye döndürme konusunun var olduğunu ifade etti. Propin ayrıca, dövizdeki dalgalanma, sürdürülebilir güven ortamının oluşamamasının, mal sahipleri üzerinde, kontratların TL’ye çevrilmesi yönünde yoğun bir baskı yaratını belirtti. Bu baskının, özellikle inşaat finansmanını döviz üzerinden yapan mal sahiplerine daha çok yansıdığını iletti. TL’ye dönemeyen mal sahiplerinin, kira liste rakamlarında indirim yaptığının ya da döviz kurunda sabitleme yapma yolunu seçtiğinin gözlendiğini söyledi.

Ofis stokundaki büyüme yavaşladı

Propin raporunda ayrıca, İstanbul A sınıfı ofis stoku büyümesinde, 2017 birinci çeyrekte yavaşlama gözlendiğini ifade etti. Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de açılan Torun Center ve Quasar’ın stoku arttırması dışında, MİA’da yer alan diğer bölgelerde artış olmamasının dikkat çektiğini vurguladı. Ulaşılan stok büyüklüğüne göre 2017 birinci çeyrek dönemde; MİA’nın stok payı %37, MİA Dışı-Avrupa %19, MİA Dışı-Asya %28 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kâğıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %16 olarak tespit edildiğini açıkladı.

Boşluk oranları

Raporda, MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranının, son dört çeyrek dönem boyunca arttığı belirtildi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2017 birinci çeyrekte, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %7 artışla, %27,7 olarak tespit edildiği söylendi. Bu artışta, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de gerçekleşen stok büyümesi etkili olduğu vurgulandı. Diğer taraftan, 2017 birinci çeyrekte MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %22,1’e düştüğü iletildi. Raporda ayrıca, MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranının, 2016 ikinci çeyrekte %16,5 olarak belirlendiği hatırlatıldı. Son dört çeyrek dönemde yükselen MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2017 birinci çeyrekte %20,6 olduğunun bilgisi verildi.

Kira ortalamaları

Propin tarafından hazırlanan raporda, MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasının, 2016 ikinci çeyrekle 2017 birinci çeyrek dönemi arasında düşüş eğiliminde olduğu belirtildi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının, dört çeyrek dönem sonunda toplam 1,2 ABD Dolar /m² /ay düştüğü söylendi. 2017 birinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 26,9 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildiğinin bilgisi verildi. Raporda, MİA Dışı-Asya’da, A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2016 yılı son üç çeyrek dönem boyunca düşüşte olduğunun gözlendiği hatırlatıldı. 2017 birinci çeyrekte MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasının, bir önceki çeyrek seviyesini koruyarak 18,4 ABD Doları /m² /ay olduğu açıklandı.

2017 birinci çeyrekte ofis piyasasında yaşanan gelişmeler

– Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %27,7 iken, B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,4 olarak tespit edildi. MİA’da kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında 26,9 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 14,1 ABD Doları /m² /ay’a düştü.

– MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,1, kira ortalaması 16,6 ABD Doları /m² ay seviyesinde gerçekleşti.

– MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %20,6 olarak belirlendi. A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 18,5 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.

– 2017 birinci çeyrek dönemde talep edilen en yüksek kira rakamı, MİA’da yer alan Levent Bölgesi’nde görüldü. Bu bölgedeki kiranın son üç çeyrek dönemdekine benzer şekilde, 45 ABD Doları /m² /ay olduğu tespit edildi.

En yüksek kiralar Levent bölgesinde

Propin hazırladığı raporda, MİA’da, 2017 birinci çeyrek döneminde en yüksek kiranın talep edildiği bölgenin Levent olduğunu belirtti. Levent’te talep edilen kira rakamının 2017 birinci çeyrekte, son üç çeyrek dönemdekine benzer şekilde, 45 ABD Doları /m² /ay olduğu tespit edildiğini açıkladı. Raporda ayrıca, MİA Dışı-Asya’da 2017 birinci çeyrekte talep edilen en yüksek kira rakamının, 28 ABD Doları /m² /ay’la Kozyatağı ve Altunizade’de gözlendiğinin bilgisi verildi. Ümraniye’deki en yüksek kiranın, son üç çeyrek döneme göre daha düşük olduğunun belirlendiğini söyledi.

Ofis sahibi olmayı kolaylaştırdılar

Projeyi hayata geçiren firmanın alıcının kararında doğrudan etki ettiğini anımsatan Ünal Pala, şunları söyledi:

“Güven, inşaat sektörü için olmazsa olmaz. Alıcı da kendini kanıtlamış, büyük işlere imza atan firmaların ürettiği projelere daha çok ilgi gösteriyor. Firmaya gönül rahatlığıyla güvenen alıcının bu ilgisine karşılık veren firmalar daha güçlü ve geniş ödeme koşullarını müşteriye sunabiliyor. Çok sayıda kişi uygulanan komisyonlar, faizler nedeniyle banka kredisine çekimser kalabiliyor. Bu noktada devreye büyük ve güçlüyse inşaat firması girebiliyor. Alıcı bankaların getirdiği artı yüklerden uzak, faizsiz, komisyonsuz, doğrudan firmayla muhatap olarak çok daha uygun koşullarda yatırımını yapabiliyor. Bu sayede de alıcı bütçesini çok daha donanımlı bir proje için kullanabiliyor, hem de daha az ödemiş oluyor. ”

Ünal Pala, hayata geçirdikleri Başkent Ankara’nın yeni sembolü Regnum Sky Tower satış ofisine gelen ziyaretçilerin de en fazla banka kredisinin getirdiği ek yüklerden yakındığını belirterek, “Biz de müşterilerimizin bu sıkıntılarına çözümü, sınırlı sayıda kalan ofislerimizi artı maliyetlerden arındırmakta bulduk. Şu an Regnum Sky Tower’da banka kredisi olmadan, 60 ay 0 faiz fırsatıyla ofis sahibi yapıyoruz” dedi.

Rapora göre, bu yılın ilk çeyreğinde ofis ve lojistik sektörleri büyüdü. Türkiye’deki alışveriş merkezi arzı 375 merkezde 11,2 milyon metrekareyi korudu. İstanbul’daki A sınıfı ofis arzı, bir yıl öncesine göre 500 bin metrekare artarak 4,9 milyon metrekareye ulaştı.

Yeni projelerin yüzde 67’si Anadolu Yakası’nda

JLL’nin ilk çeyrek raporuna göre, Anadolu Yakası, yeni projelerin yüzde 67’sine ev sahipliği yapıyor. Kiralama işlemlerinde geçen 2 yıldaki düşüş trendi, bu yılın ilk çeyreğinde de kendini göstermeye devam etti. Talep daralmasının yanı sıra önemli sayıdaki yeni ofisin pazara girmesi boşluk oranını artırırken, birincil kirada adım adım düşüşe neden oldu.

Perakendeciler 2017’de seçici davranmaya devam edecek

İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarındaki toplam lojistik arzı geçen yılın ilk çeyreğine göre 587 bin metrekare artarak 9,3 milyon metrekareye ulaştı. Azalan işlem hacminin birincil kira ve birincil getiriye olumsuz yansıması bu yılın ilk çeyreğinde de kendini gösterdi. Ancak 2016’nın ilk çeyreğine göre yüzde 15 daha yüksek (287 bin metrekare) lojistik kiralama işleminin gerçekleştiği tespit edildi.

Rapora göre, İstanbul, yüzde 37 toplam kiralanabilir alan payı ile AVM arzında lider durumda. Ekonomik koşullar ve siyasi belirsizlikler perakendecileri yeni mağaza açma konusunda daha seçici davranmaya itiyor. Bunun yanı sıra perakendecilerin durumu, birincil kira seviyelerinde önemli düşüşe yol açıyor.

Yabancı ziyaretçi sayısı yüzde 16 geriledi

JLL raporuna göre, ocak-şubat döneminde İstanbul’a gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı bir yıl öncesine göre yüzde 16, gelen yolcu sayısı ise yüzde 9 düşüş kaydetti. İstanbul’daki otellerde bu yılın ilk 2 ayındaki doluluk oranı, bir yıl öncesine göre yüzde 4’lük düşüş gösterirken, günlük oda fiyatları da bu düşüş paralelinde yüzde 25,3 geriledi.

AA

Merkezde sorun yok

Avrupa yakasında merkezi iş alanlarında ve Anadolu yakasında Ataşehir’de talebin canlı olduğunu belirten Gönden, “Büyük bir proje teslim ediliyor ve o an tabloya bakınca boşluk oranı yüksek görünüyor. Ama talep de canlı ise sorun yaşanmıyor. Asıl sorun Avrupa yakasında merkezi iş alanı dışında olan yerlerde. Bu bölgede çok üretim yapıldı” dedi. Ofis pazarına eklenecek arzda Ataşehir ilk sırada olduğunu belirten Gönden, “Finans Merkezi’nin de etkisi ile bölgede 1.3 milyon metrekare ofis inşa edilecek.  En fazla ofis inşası olan diğer bölgeler ise Cendere ve Levent. Cendere’de yaklaşık 300 bin metrekare, Levent’de ise 162 bin metrekare ofisin inşası sürüyor” dedi.

3 ayda 57 bin metrekare alan doldu

2013 yılında ofislerde kiralama ya da kullanım amaçlı alım işlemi 325 bin metrekare alan için oldu. Bu rakam 2014’de 295 bin, 2015’de 350 bin 2016’da ise 202 bin metrekare oldu. 2017 ilk çeyrekte ise 57 bin metrekare ofis yeni kullanıcısı ile buluştu. Geçen yılın ilk çeyreğinde 63 bin, 2015 ilk çeyrekte 134 bin, 2014 ilk çeyrekte 115 bin, 2013 ilk çeyrekte ise 66 bin metrekare alan için işlem yapıldı.

Caddeler eski ilgiyi kaybetti

Öte yandan uzmanlar, son bir yıldır yaşanan toplumsal olaylar ve ekonomik dalgalanmalar nedeni ile İzmir’in gözde merkezlerinden Alsancak, Karşıyaka, Bornova ve Hatay semtlerinde dükkan kiralamalarının yapıldığı bir çok caddenin eski ilgiyi kaybettiğini ifade ediyor. Uzmanlara göre, özellikle Kemeraltı çevresi, Fevzipaşa Bulvarı, Kavaflar Çarşısı‘nda kira değerleri artmıyor. Mülk sahiplerinin kiralama fiyatlarını indirmesine rağmen yatırımcıların çekimser davranırken dükkan tarzı ticari gayrimenkullerin satış hızı ve satış değerleri de son birkaç yıldır geriledi.

Ofiste yeni gözde Bayraklı

Son yıllarda işyeri, ofis fiyatlarının arttığı İzmir’de özellikle İzmir Adliyesi’nin Bayraklı’ya gelmesi bölgede önemli bir hareketlilik yaratıyor. Uzmanlar, büyük yatırım projelerinin yapılması ile birlikte Bayraklı’da var olan yapılarında da ofis kullanımına dönüşümün yaşandığı, ofis ve konut kullanımının birlikte tasarlandığı küçük ölçekli projelerin ağırlık kazandığını söylüyor, Bununla birlikte bölgede ofis fiyatlarının yüzde 15-20 oranında artış gösterdiği de uzmanların verdiği bilgiler arasında yer alıyor.