Yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğunda kat sayısının belirlenmesine açıklık getirildi.

Emsal hesabına ilişkin uygulama birliği sağlanması amacıyla daha önce genelgelerle uygulanan bazı hükümler yönetmelik kapsamına alındı. Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının, Yönetmeliğin ilgili maddesinde sayılan kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan kısmı emsal harici sayılırken, giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları da emsal hesabı dışında bırakıldı.

Yine daha önce genelgeyle uygulanan tek veya birden fazla bağımsız bölümlü olmasına bakılmaksızın, umumi bina kapsamında kalan binalarda, ticari amaç içermeyen ve ortak kullanıma açık olan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otoparklar ile son kat üzerinde yer alan ve herhangi bir kullanıma konu edilmeyen teras çatılar emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek.

Uzman görüşleri…

“Konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, söz konusu yönetmeliğin 2017 yılında yayımlandığını ve sonrasında bazı ihtiyaçlar çerçevesinde revizeler yapıldığını belirterek, “Yönetmelikte son yapılan değişikliği konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan birisi olarak görebiliriz.” dedi.

Salgından sonra global alanda konut fiyatlarının hızlı arttığını ve bu konuda arz yetersizliği yaşandığını anlatan Yüksel, birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de konuta erişimin zorlaştığını söyledi.

Yüksel, bu çerçevede arzı artırmak için TOKİ tarafından sosyal konut projelerinin başlatıldığını, kamunun üretimi ve kentsel dönüşümü destekleyen teşvik ve destekler açıkladığını anımsatarak, bu konuda proje gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve Damlakent Projesi gibi hayata geçirilen yeniliklere ilişkin örnekler verdi.

“Bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek”

Ali Yüksel, konutta arz sorunu yaşanırken salgın sonrası değişen çalışma şartlarının ofislerde boşlukların artmasına neden olduğunu dile getirerek, şöyle devam etti:

“Salgın sonrası değişen çalışma şartları ve artan evden çalışma uygulaması boş ofis sayısını artırdı. Boşalan AVM’ler, banka binaları, şirket merkezleri de ofis stok fazlasına destek verdi. 2023’te yönetmelikte yapılan değişiklikle boş ofislerin konuta dönüştürülebilmesinin yolu açılmıştı. Şimdi süreçlerin kolaylaştırılması adına yeni bir adım daha atıldı. Buna göre bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek. Bunun birinci şart imar planında konut+ofis yer almış olacak, ikincisi ise tüm ofisler değil ancak yüzde 60’lık bir kısmı konuta dönüşebilecek. Burada geçici bir süre konularak 1 yıl öngörülmüş durumda. Böylece AVM veya ofis olarak yapılmış ama doldurulamayarak atıl olan binalar belli şartlarla konuta dönüştürülerek, hem atıl duruma son verilmiş hem de konuta erişim için bir kaynak oluşturulmuş durumda. Bu durum tabii ki Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki imkanlar çerçevesinde olabilecektir.”

Yönetmelikte yapıların arsa üzerindeki oturum alanına ilişkin yeni sınırlamalar getirildiğini kaydeden Yüksel, düzenlemenin daha ferah, sağlıklı ve estetik yaşam alanlarının oluşmasına katkı sağlayacağını bildirdi.

Yüksel, asansör uygulamalarına yönelik belirsizliklerin giderildiğini, bunun yanında pergola ve süs havuzu gibi sosyal donatı alanlarının emsal hesabı dışında tutulmasına yönelik düzenlemelerin de binalardaki yaşam konforunu artıracak önemli adımlar olduğunu vurguladı.

“Ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamaları sona erdirildi”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da yönetmelikte yapılan son değişikliklerin, belediyeler arasında farklı uygulamalara yol açan ve çeşitli genelgeler nedeniyle ortaya çıkan belirsizlikleri gidermeyi amaçladığını belirtti.

Müteahhitlerin her bir belediyede farklı uygulama ile karşı karşıya kalabildiğini dile getiren Kiraz, “Son yönetmelik değişikliğiyle farklı uygulamaların önüne geçilmek istenmektedir.” diye konuştu.

Kiraz, yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının ayrıntılı şekilde netleştirildiğini söyledi.

Pergola ve süs havuzlarına ilişkin düzenlemeyle bu alanların emsal dışı sayılabilmesi için bağımsız bölüm oluşturmamasının şart haline getirildiğini ifade eden Kiraz, böylece uygulamada yaşanan ihtilafların önüne geçilmesinin amaçlandığını söyledi.

Kiraz, ayrıca çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatıları gibi ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamalarının da sona erdirildiğini, söz konusu alanların emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirileceğinin doğrudan yönetmelik hükmüne bağlandığını kaydetti.

“İnşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar büyük ölçüde korunacak”

Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin uzun yıllardır tartışılan, “hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağına” ilişkin belirsizlikleri önemli ölçüde giderdiğini söyledi.

Yeni düzenlemeyle, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış hakların büyük ölçüde korunacağını anlatan Kiraz, ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel teknik düzenlemelerin uygulanmasının zorunlu olacağını ifade etti.

Kiraz, iki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve mevzuat hükümlerinin tamamen uygulanacağını, ayrıca eski yapılarda gerçekleştirilecek tadilatlara ilişkin belediyeler arasındaki uygulama farklılıklarının da giderilmesinin amaçlandığını aktardı.

“Ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı amaçlıyor”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Kiraz, TAKS ve KAKS (emsal) hesaplamalarına ilişkin düzenlemeyle uygulama imar planlarında eksik hüküm bulunan parsellerde ortaya çıkan belirsizliklerin giderilmesinin hedeflendiğine işaret etti.

Yeni düzenlemenin belediyeler arasındaki farklı uygulamaların önüne geçerek yapılaşma koşullarını netleştirdiğini ifade eden Kiraz, planlarda TAKS değerinin bulunmadığı alanlarda yapı taban oturumunun yüzde 40’ı, belirli şartlar altında ise en fazla yüzde 60’ı aşamayacağının hüküm altına alındığını kaydetti.

Kiraz, “Söz konusu değişiklikler ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı, emsal ve ortak alan hesaplamalarında uygulama birliği sağlamayı, kazanılmış hakları korurken deprem ve yangın güvenliği gibi alanlarda güncel standartların uygulanmasını amaçlıyor.” şeklinde konuştu.

“Belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü alınmalı”

Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer ise yeni düzenlemenin, yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofis ve büroların belirli şartlar altında konuta dönüştürülmesini mümkün kıldığını belirterek, “Başka bir ifadeyle, imar planında konut fonksiyonu öngörülmeyen alanlarda yalnızca bu yönetmelik değişikliğine dayanılarak ofislerin konuta dönüştürülmesi mümkün değildir. Düzenlemenin en önemli sınırı da budur.” ifadelerini kullandı.

Binaların en fazla yüzde 60’ının konuta dönüştürülebileceğinin altını çizen Kezer, şunları kaydetti:

“Hukuken yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis/büro olarak kullanılacağına dair sınırlama varsa, konuta dönüşüm için ayrıca yönetim planı değişikliği veya malik onayı gerekebilir. Yönetim planı değişikliğine gidilmesi maliklerin 5’te 4’ünün muvafakatı ve imzasıyla olabilir. Bu sürece başlamayı düşünenler öncesinde belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü almalıdır. Bu yazılı ön görüş, ileride çıkabilecek idari uyuşmazlıkları azaltabileceği gibi doğabilecek ihtilaf ve hak kayıplarını da engelleyecektir.”

Kezer, belirli şartları taşıyan ofislerin 1 Temmuz 2027’ye kadar konuta çevrilebileceğini sözlerine ekledi.

Uğur Aslanhan-AA

Zirveye yatırımcılar, geliştiriciler, insan kaynakları profesyonelleri ve kurumsal şirket temsilcileri katılırken, panellerde ofis piyasasının mevcut durumu ve geleceği çok yönlü olarak değerlendirildi.

Sabit maliyetten esnek modele geçiş

Zirvenin en kritik gündem maddelerinden biri, şirketlerin sermaye kullanımındaki dönüşüm oldu. Katılımcılar, mülkiyet odaklı ofis yatırımlarının yerini giderek operasyonel esnekliğe bıraktığını vurguladı.

Şirketlerin artık büyük ölçekli sermayelerini dekorasyon, kurulum ve sabit giderlere bağlamak yerine daha çevik iş modellerine yöneldiği ifade edildi. Hazır ofis ve “tak-çalıştır” çözümlerinin bir tercih olmaktan çıkıp zorunluluk haline geldiği belirtildi.

Bu dönüşümün merkezinde ise ofisin yalnızca bir çalışma alanı değil, aynı zamanda yetenek çeken ve çalışan bağlılığını artıran bir “deneyim merkezi” haline gelmesi yer aldı.

“Yeni dönemin kazananı güçlü ekosistem kuranlar olacak”

Zirveye ev sahipliği yapan Sevent Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Furkan Bayoğlu, iş dünyasında köklü bir paradigma değişimi yaşandığını belirterek, yeni dönemin en önemli avantajının ekosistem kurma becerisi olduğunu vurguladı.

Bayoğlu, şirketlerin artık yalnızca fikir üretmekle değil, aynı zamanda bağlantı kurmak ve iş birlikleri geliştirmekle değer yarattığını ifade etti. Ona göre, rekabet gücü yüksek olan şirketler değil, entegre ve güçlü ekosistem kurabilen yapılar öne çıkacak.

Ofise yatırım değil, işe yatırım dönemi

Bayoğlu konuşmasında, şirketlerin kritik bir karar aşamasında olduğuna dikkat çekti. Yüksek maliyetli ofis yatırımları ile sermayenin iş geliştirmeye yönlendirilmesi arasındaki tercih, yeni dönemin belirleyici unsuru olarak öne çıktı.

İstanbul’da bir ofis açmanın yalnızca kira maliyetinden ibaret olmadığına işaret eden Bayoğlu, dekorasyon, kurulum ve operasyonel giderlerin toplam yükünün ciddi seviyelere ulaştığını belirtti. Bu nedenle “ofise yatırım yapma, işine yatırım yap” yaklaşımının giderek daha fazla benimsendiği ifade edildi.

İnsan kaynaklarında yeni görev: deneyim tasarımı

Zirvede öne çıkan bir diğer başlık ise insan kaynakları fonksiyonunun dönüşümü oldu. İnsan kaynaklarının yalnızca işe alım süreçlerini yöneten bir yapı olmaktan çıktığı, artık çalışan deneyimini tasarlayan stratejik bir role dönüştüğü vurgulandı.

Yeni nesil çalışanların ofis tercihinde “neden gelmeliyim” sorusunu temel aldığını belirten konuşmacılar, bu soruya güçlü bir yanıt verilemeyen ofislerin rekabet gücünü kaybettiğini ifade etti. Doğru kurgulanan ofislerin ise yetenek çekme, bağlılık artırma ve performans yükseltme gibi kritik avantajlar sunduğu aktarıldı.

İstanbul’un küresel merkez potansiyeli

Küresel jeopolitik gelişmelerin iş dünyasını yeniden şekillendirdiği vurgulanan zirvede, Türkiye’nin özellikle İstanbul üzerinden önemli bir fırsat penceresi yakalayabileceği değerlendirildi.

İstanbul’un hazır ofis stokuna, gelişmiş ulaşım altyapısına, uluslararası bağlantılara ve güçlü yaşam ekosistemine sahip olduğu belirtildi. Türk Hava Yolları’nın küresel uçuş ağı sayesinde İstanbul’un üç kıta arasında stratejik bir merkez haline geldiği ifade edildi.

Katılımcılara göre İstanbul, yalnızca bir geçiş noktası değil; aynı zamanda işin planlandığı, büyütüldüğü ve yönetildiği bir yatırım ve ticaret üssü konumunda bulunuyor.

Ofis artık yaşam alanına dönüşüyor

Zirvenin ana konuşmacılarından Kobi Karp Mimarlık Kurucu Ortağı ve CEO’su Kobi Karp, modern ofis tasarımının yaşam tarzı odaklı bir yapıya evrildiğini belirtti.

Yeni nesil ofislerin yalnızca çalışma alanı değil, aynı zamanda yaşam kalitesini yükselten bütüncül mekanlar olarak kurgulandığı ifade edildi. Yemek alanları, spor ve wellness bölümleri, dinlenme ve odaklanma alanlarıyla ofislerin gün boyu kesintisiz bir yaşam deneyimi sunduğu aktarıldı.

Enerji verimliliği, sürdürülebilirlik ve akıllı bina teknolojilerinin de bu yeni modelin temel bileşenleri arasında yer aldığı belirtildi.

Mekân, zaman ve insan dengesi

Alkaş-Han Spaces Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş ise ofisin artık yalnızca fiziksel bir alan olmadığını, aynı zamanda bir değer üretim ekosistemine dönüştüğünü söyledi.

Alkaş’a göre yeni dönemin belirleyici unsurları mekân, zaman ve insan dengesi olacak. Ofisi maliyet kalemi olarak gören şirketlerin geri kalacağı, buna karşılık bu üç unsuru doğru yöneten yapıların rekabet avantajı elde edeceği ifade edildi.

Paneller ve kapanış etkinliği

Zirvede “Ofis piyasasında güncel durum”, “Değişen dünya: ofis değil deneyim merkezi” ve “Geliştirici ve inşa edenlerin dünyası” başlıklarında paneller düzenlendi. Sektörün geleceğine yönelik stratejik değerlendirmeler paylaşıldı.

Etkinlik, ünlü komedyen ve içerik üreticisi Kaan Sekban’ın “Ofiste Hayatta Kalmak” adlı stand-up gösterisiyle sona erdi. Gösteri, katılımcılara eğlenceli anlar yaşattı.