Kentsel dönüşümde alternatif finansman modeli dikkat çekiyor

Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir unsur olmadığını, aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olarak görüldüğünü söyledi.

Şahinkaya, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha karmaşık hale getirdiğini belirterek özellikle büyükşehirlerde yükselen arsa maliyetlerinin sektör üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu ifade etti.

İstanbul’da arsa maliyetleri baskıyı artırıyor

Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin zorlaştığını söyleyen Şahinkaya, finansman maliyetlerindeki yükselişin de geliştiricilerin hareket alanını daralttığını vurguladı.

Geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını ifade eden Şahinkaya, kentsel dönüşümün artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini belirtti.

Şahinkaya’ya göre son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm projelerinden oluşuyor. Riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projelerin önümüzdeki dönemde de sektörün ana dinamiklerinden biri olması bekleniyor.

PGYF modeli sektöre kurumsal yapı kazandırıyor

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın yalnızca finansman sağlayan bir model olmadığını ifade eden Şahinkaya, PGYF yapısının sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi.

Farklı yatırımcıların tek çatı altında buluşmasının ölçek ekonomisi yarattığını belirten Şahinkaya, özellikle banka kredisi ve özkaynak kullanımının zorlaştığı mevcut piyasa koşullarında alternatif sermaye modellerinin daha da önem kazandığını kaydetti.

Şahinkaya, profesyonel yönetim mekanizmalarının projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunduğunu ifade ederek PGYF modellerinin uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantaj sağladığını dile getirdi.

Dünyada dönüşüm projelerinde fon modeli yaygınlaşıyor

Kentsel dönüşüm projelerinde fon modellerinin dünya genelinde yaygın şekilde kullanıldığını belirten Şahinkaya, özellikle İtalya ve İngiltere’deki uygulamaların dikkat çekici olduğunu söyledi.

COIMA tarafından geliştirilen “Impact Fund” modelinin sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdiğini belirten Şahinkaya, emeklilik fonları ve büyük yatırım kuruluşlarının şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağladığını ifade etti.

Ayrıca Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde özel sermaye ve kurumsal fonlama modellerinin önemli rol üstlendiğini söyledi.

Erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor

İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalmasının yeni konut üretimini büyük ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı hale getirdiğini belirten Şahinkaya, yükselen kira ve konut fiyatlarının orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını kaydetti.

Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projelerin değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği yüksek projelerin daha fazla öne çıkacağını ifade eden Şahinkaya, PGYF modellerinin bu dönüşümde önemli rol üstleneceğini söyledi.

Sermaye piyasaları şehirleşmede daha etkin olacak

Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyulduğunu vurgulayan Şahinkaya, özellikle kentsel dönüşüm, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını beklediklerini ifade etti.

Şahinkaya, kentsel dönüşümün yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmediğini, şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olduğunu belirterek, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğini söyledi.

Yönettiği toplam varlık büyüklüğü 76,9 milyar TL’yi, yönettiği GYF büyüklüğü ise 10,6 milyar TL’yi bulan Neo Portföy, gayrimenkul ve teknoloji sektörlerini bir araya getiren bu yeni iş birliği kapsamında, Türkiye’nin en güçlü gayrimenkul teknolojisi (proptech) platformlarından biri olan Emlakjet ile Neo Portföy EmlakJet Gayrimenkul Yatırım Fonu’nu (NPJET) hayata geçirdi. Fon faaliyetlerine 27 adet konut ve 200 milyon TL ile başlarken, bölge seçiminde ağırlık İstanbul, Ankara, Bursa, İzmir olurken, yatırımlar 10 büyük il bazında hızla devam edecek. NPJET’in odaklandığı bölgeler ise 0-10 yaş konutlar, ulaşım ağlarına, sağlık hizmetlerine ve ana arterlere yakın bölgeler olurken, henüz metronun ulaşmadığı, ileride değerlenecek bölgeleri de mercek altına alıyor.

Yatırımlarda yeni bir dönem

NPJET, yatırımcılara doğrudan taşınmaz satın almadan, profesyonel yönetilen ve çeşitlendirilmiş bir portföy aracılığıyla gayrimenkul sektörüne yatırım imkânı sunuyor. Neo Portföy’ün yatırım yönetimindeki tecrübesi ile Emlakjet’in sektördeki veri gücünü bir araya getiren NPJET, yatırımcıların finansal hedeflerine ulaşmalarını kolaylaştırırken, aynı zamanda konut ve ticari gayrimenkul varlıklarına erişimi daha şeffaf ve erişilebilir hale getiriyor. NPJET, yatırımcılara gayrimenkul sektöründe şeffaf, güvenli ve yüksek potansiyelli bir alternatif sunacak.

“Veri ve teknolojiyle şekillenen yeni nesil gayrimenkul yatırımı dönemini başlatıyoruz”

Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, konuyla ilgili olarak; “Gayrimenkul sektöründe finansman dinamiklerinin hızla değiştiği bir dönemden geçiyoruz. Kullanıcıların krediyle konut edinme eğilimi artarken, faiz oranlarındaki olası değişimlere karşı hassasiyet de yükseliyor. Bu değişen yatırımcı davranışlarını doğru okuyarak, Emlakjet olarak gayrimenkule farklı bir bakış açısı kazandıracak yeni bir dönemin kapılarını aralıyoruz. Neo Portföy ile güçlerimizi birleştirerek Türkiye’nin yapay zeka ve veriye dayalı ilk gayrimenkul yatırım fonu NPJET’’i kurduk. 2006’dan bu yana sahip olduğumuz büyük veri birikimi, teknoloji altyapımız ve 40 bini aşkın emlak danışmanımızla edindiğimiz saha tecrübemiz sayesinde, gelir potansiyeli en yüksek portföyleri yatırımcılarla buluşturacağız. NPJET fonunun temel stratejisi; yüksek gelir potansiyeli taşıyan gayrimenkulleri tespit edip fon portföyüne dahil etmek, ardından bu varlıkları kiraya vererek yatırımcıların hem kira getirisinden hem de orta-uzun vadede değer artışından fayda sunmak olacak. Yatırımı daha öngörülebilir ve şeffaf hale getiren bu yapı sayesinde, yatırımcılar klasik gayrimenkul alım-satım sürecine girmeden profesyonel yönetilen, teknolojiyle desteklenen bir fona ortak olacak. NPJET ile yalnızca bugünün değil, yarının gayrimenkul yatırım anlayışını da yeniden tanımlıyoruz.” derken;
Neo Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Yener Yıldırım ise; alternatif varlık sınıflarında yatırımcıların taleplerinin çeşitlendiğine dikkat çekerek, NPJET’in bu talebe yeni bir yanıt olduğunu vurguladı. Yıldırım, “Yeni bir gayrimenkul ürününü sunmaktan dolayı gurur duyuyoruz. 42 bin yatırımcımız var. Sektör gibi biz de hızlı büyüyoruz. Dünyada da gayrimenkul yatırım fonlarının hızla büyüdüğünü görüyoruz. Sektör dev bir ekosistem yaratıyor. Teknoloji kullanımı ise sektöre başka bir boyut katıyor. Hem Türkiye’de hem dünyada teknoloji kullanımı GYF için ayrı bir gelişim süreci başlattı.

Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın büyüklüğü 2024 yılı sonunda 103,3 milyar liraya ulaştı. 2023 yılı aynı dönemde bu rakam 52,3 milyar liraydı. Yaklaşık %100 bir büyüme söz konusu. Neo Portföy olarak, 20 adet Gayrimenkul Yatırım Fonu ve 4 adet Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu bulunmakta. 6 Proje GYF de yolda bekliyor.

Yönettiğimiz toplam varlık büyüklüğü ise 10,6 milyar TL’yi buldu. 2024 yılı içinde yaklaşık 1.000 adet gayrimenkul işlemi gerçekleştirdik. En fazla yatırım yaptığımız iller arasında İstanbul, Kocaeli, Antalya ve Çanakkale yer alıyor. İstanbul’da 105 taşınmaz ile toplam 1,8 milyar TL, Kocaeli’nde 31 taşınmaz ile 842 milyon TL, Antalya’da 63 taşınmaz ile 964 milyon TL, Çanakkale’de ise 35 taşınmaz ile 543 milyon TL’lik yatırım gerçekleştirildi. Portföyümüz, çeşitli gayrimenkul türleriyle geniş bir çeşitlilik gösteriyor. Emlakjet’le gerçekleştirdiğimiz heyecan verici bu işbirliği ile yatırımcılarımızın beklentilerine cevap vereceğimiz için çok mutluyuz. Şu an fonumuzun büyüklüğü 200 milyon TL. Bu fonu 5 yıl içerisinde 500 milyon dolara ulaştırmayı hedefliyoruz.” diyerek sözlerini bitirdi.

NPJET Künye:

NPJET, Türkiye’de bir benzeri daha olmayan, veriye dayalı ve konut odaklı akılcı bir yatırım anlayışıyla yüksek getiri sağlamak amacıyla EmlakJet.com iş birliğiyle oluşturulmuş bir yatırımdır. Fonun yatırım komitesinde Bekir Yener Yıldırım, Mustafa Doğan, Deniz Şahinkaya, Tolga İdikat, Kerim Avşar ve Özgür Ö. Tanrıverdi yer alıyor. Yatırımcılar, 2.000 adetlik minimum katılım payı limiti ile bu fırsattan yararlanabilir. Fon, yıllık %1.5 yönetim ücreti ve enflasyon üstü getiriden %20 performans ücreti ile işlemektedir. Fonun hedef yıllık getiri oranı, TÜFE artı %10 olarak belirlenmiştir. Referans kur olarak TL veya Amerikan Doları kullanılmaktadır. Yatırım stratejisi, yüksek getiri potansiyeli taşıyan konut yatırımlarıyla, sektördeki fırsatları doğru analiz ederek, katılımcılara sürdürülebilir kazanç sağlamayı amaçlamaktadır.

Bugün Türkiye’nin en dinamik portföy yönetim şirketlerinden biri olan Neo Portföy, kurumsal ve bireysel yatırımcılara alternatif varlık sınıflarında yenilikçi ürünler sunuyor. Emlakjet ise her ay 60 milyon sayfa görüntülenme ve 15 milyon ziyaretçi rakamlarına ulaşarak, Türkiye’deki konut alım satım süreçlerinde dijitalleşmenin öncüsü olmayı sürdürüyor. Emlakjet’in bağlı olduğu iLab Holding, Hangi Kredi, Kariyer.net, Sigortam.net gibi sektör lideri platformlarla dijital ekosistemde güçlü bir konuma sahip bulunuyor.

Kurulduğu 2014 yılından bu yana pek çok prestijli projeyi hayata geçirerek bugüne kadar yaklaşık 500 bin metrekare alanda taahhüt ettiği işleri tamamlayan Fenercioğlu, 2018 yılında tecrübeli bir ekip tarafından temelleri atılan ve hali hazırda 10 farklı ilde tüm taşınmaz tiplerine yatırım yapan Neo Portföy ile arsa ve karma gayrimenkul yatırım fonu işbirliği gerçekleştirecek.

Fenercioğlu ve Neo Portföy’ün birlikte kuracağı gayrimenkul yatırım fonunun imzaları önümüzden günlerde atılacak.