Bakanların açıklamalarına; “Sıradan bir kampanyadan daha çok, konut edinmeyi, konut üretmeyi teşvik eden ve destekleyen bir proje olarak ele almak lazım. Herkes düşük kredili ev alımına olanak sağlayan bir kampanya beklerken, detaylarda konut üretimini teşvik eden ve konut alımına finansal destek veren sosyal içeriği çok fazla olan önemli başlıklar olduğunu gördük.” şeklinde yaklaşan Durbakayım, sözlerini şöyle tamamladı:

‘Durgun dönemi sona erdirir’

Bu kampanya, durgun bir dönemden sonra böyle bir kampanya konut sektörü ateşler. Sektör oyuncuları tekrar işlerine daha büyük bir gayretle sarılır. Bu kampanyanın normal bir uygulama gibi kalıcı olmasını arzu ediyoruz. Ancak bunun için özellikle konut fiyatında en önemli belirleyici olan arsa maliyetinin dizginlenmesi ve düşürülmesine yönelik teşviklerin uygulanması gerektiğini düşünüyoruz. Bu kapsamda, fiyatlardaki düşüşün kalıcı olması için üst kullanım haklarının satılmasına yönelik adımlar atılmasını bekliyoruz. Bakanımızın 1. elde fiyat artışı yapan veya yapma eğiliminde olanlara sıkı yaptırımlar uygulayacağını söylemesi, fiyat istikrarı için çok önem taşıyor.

‘Yeni konuta verilecek olması üreticiyi destekler’

Kampanyanın sadece 1. el konutları kapsaması, konut üreticilerinin finansal dengelerini sağlamasına yardım edecektir. Yapımına başlanacak konutların da bu projede yer alması, konut arzının tekrar yükselişe geçmesini ve dolayısıyla fiyat istikrarının sağlanmasını sağlayıcı bir faktör olacaktır. Kampanyanın bir diğer artısı ise deprem gerçeğiyle yüz yüze olan vatandaşlarımızın bu vesileyle daha güvenli yaşam alanlarına kavuşmasına imkan tanımasıdır. Kampanyanın üst seviyede başarı sağlaması için kamu bankalarının yanı sıra özel bankalarında bu projede yer almasının mutlak olması gerektiğini düşünüyorum. Bunlara ek olarak yüzde 69’luk düşük faiz uygulanması, kampanya şartlarını taşımadığı için kampanyaya dahil olmayan konut firmalarının katkı payı vererek kendi özel düşük faizli satış kampanyası başlatmasını sağlayacaktır.

Ocak-ağustos döneminde en düşük rakam tam kapanma nedeniyle 1.776 adetle mayısta görülürken, sonraki aylarda bu rakam katlandı. Haziranda 4 bin 748, temmuzda 4 bin 495, ağustosta ise 5 bin 866 adetlik konut satışı gerçekleşti.

Ağustosta yakalanan satış adedi tüm zamanların en yüksek ikinci rakamı olarak kayıtlara geçti. En yüksek aylık satış adedi 2018 Ekim’de 6 bin 276 adetle görülmüştü.

Satışta İstanbul, yatırımda Iraklılar zirvede

Ocak-ağustos dönemi baz alındığında yabancılara en çok konut satışı yapılan illerin başında 14 bin 788 adetle İstanbul yer aldı.

İstanbul’u 5 bin 897 adetle Antalya, 1.988 ile Ankara, 1.410 ile Mersin, 939 ile Yalova, 648 ile Sakarya, 543 ile Samsun, 530 ile İzmir, 499 ile Muğla takip etti.

En çok konut alan milletler sıralamasında ise başı 4 bin 631 adetle Iraklılar çekerken, İranlılar 4 bin 600 ile ikinci sırada yer aldı.

İlk 8 ayda Ruslar 2 bin 575, Afganlar 1.819, Almanlar 1.186, Kazakistan vatandaşları 1.129, Kuveytliler 873, ABD vatandaşları 871, Azerbaycan Türkleri 858, Yemenliler 810 adet konut yatırımı gerçekleştirdi.

ABD vatandaşları konut alımında ağustosta 8. sıraya yükseldi”

Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal, AA muhabirine konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, yabancıya satışın sürekli artan grafiğinin bu yılki hedef olan 50 binlik adede ulaşmaya giderek daha çok yaklaştırdığını belirterek, en çok konut satın alan ülkeler sıralamasında ABD’nin yakaladığı ivmeye dikkati çekti

Akbal, dünyanın en çok göç alan ülkesi ABD’nin göç vermeye başladığını, ABD’lilerin Türkiye’den konut alımında ağustosta 19. sıradan 8’inciliğe yükseldiğini söyledi.

Geçen yıl ağustosta 58 adet olan ABD’lilerin aldığı konut sayısının bu sene 173’e yükseldiğini ve 3’e katladığını dile getiren Akbal, yüzde 198 artış yakalandığını bildirdi.

Akbal, “Bu veri, bugün dünyada en çok göç alan ülkenin salgınla sınırları ne kadar aştığını, Türkiye’ye de göç verir hale geldiğini, ülkemizin iklimden sağlığa, eğitimden, turizm değerlerine kadar pek çok açıdan uluslararası gayrimenkul alımında ne kadar cezbedici olduğunu gösteriyor.” dedi.

Ağustosta Kazakistan başta olmak üzere Kuveyt, Ürdün gibi pazarların yükseldiğini, Sudan ve Çin’de yeniden hareketliliğin görüldüğünü anlatan Akbal, “İstanbul, Antalya, Ankara ve Mersin, sıralamada önde, fakat Yalova, Bursa ve İzmir’de adetsel bazda artış öne çıkıyor. Bugün Türkiye’de çok farklı coğrafyalar da giderek daha fazla ilgi görüyor. Bu da sektörümüz ve ülkemiz adına sevindirici.” diye konuştu.

“Yabancıya satışta batının ayak seslerini duymaya başladık”

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ise, yabancıya konut satışında Almanya ve ABD’nin ilk 10’a girdiğini belirterek, yabancıya konut satışında batının ayak seslerini duymaya başladıklarını söyledi.

Dövizdeki dalgalanma ve salgının etkisiyle yılın geriye kalan son 4 ayında en az 15 bin adetlik satış yapılmasını beklediklerini dile getiren Durbakayım, “Böylece 2019’da yakalanan 45 bin 483 adetlik zirveyi aşarak yeni bir tarihi satış rekorunu yakalayacağımızı düşünüyoruz.” ifadelerini kullandı.

Helmann Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Selman Özgün de yaz aylarıyla birlikte yabancıya satışta yakalanan ivmenin yılın geriye kalan döneminde de devam etmesini beklediklerini söyledi.

Türkiye’nin salgına rağmen iyi bir turizm sezonu geçirdiğini, bunun da yabancıya konut satışına yansıdığını dile getiren Özgün, küresel salgınla birlikte Avrupa ve batı ülkelerinden konut yatırımının arttığını, bunun da Türkiye’ye güvenin bir göstergesi olduğunu anlattı.

“Satışlardaki artış sektöre ümit verdi”

Özyurtlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, ağustostaki yabancıya satış rakamlarının kendilerini şaşırtmadığını ve sektöre ümit verdiğini belirterek, “Her dönemde güvenli liman olarak kabul gören Türk gayrimenkul sektörü, daima öncelikli olarak yatırım çeken bir iş kolu olmuştur. Yabancı yatırımcı hala Türkiye’yi güvenli liman olarak görüyor.” dedi.

Akkuş Group Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, yabancı yatırımcılardan ciddi bir talep olduğunu kaydederek, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Yabancı yatırımcı Türkiye pazarına güven duyuyor. Rakamları bu şekilde okumak lazım. Yapılan araştırmalar; Türkiye’de gayrimenkul alan yatırımcıların bu yapıların yüzde 92,7’sini elinde tuttuğunu gösteriyor. Yani oturmak için ev alıyorlar. Ortalama mülkiyet süresi ise 5,7 yıl civarında. Türkiye’ye yatırım yapan 4 yabancıdan sadece 1’i vatandaşlık hedefliyor. Bu veriler, yabancıların her şeye rağmen, Türkiye’de gayrimenkule güvenle yatırım yaptığını, vatandaşlığın ise yatırım kararını belirleyen tek faktör olmadığını gösteriyor.”

“Finansman transferi sorunu çözülmeli”

Bahaş Holding Üst Yöneticisi (CEO) Abdüssamet Bahadır, yabancıların salgına rağmen artan bir ivmeyle Türkiye’ye geldiğini ve yatırım yaptığını belirterek, şu açıklamalarda bulundu:

“Bu yatırımı yaparken bir potansiyel görüyorlar. Ancak daha fazla yatırım yapmalarının önünde finansman transferi sorunu bulunuyor. Banka ve kredi kuruluşları yabancılara kredi verme konusunda daha esnek olurlarsa sektörün ekonomiye katkısı ciddi şekilde artacaktır. Öte yandan birçok ülke, konut satışında kripto parayı kullanıyor. Eğer bu konu yasal bir zemin oluşturulursa sektörümüzde banka kredisinden çok yararlanamayan, para transferinde de sorun yaşayan yabancı yatırımcıların kripto para ile ödeme talepleri yerine getirilmiş olur. Bu durum sektörümüzü çok yukarılara taşıyacaktır.”

Uğur Aslanhan-AA

Gevşemenin faydası kendini gösterdi

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Haziran 2021 konut satış istatistiklerine göre ülke genelinde el değiştiren konut sayısı, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 29,1 düşüş kaydederek 134 bin 731 oldu. TÜİK’in bu açıklaması her ne kadar satış rakamlarının azalmasını gösterse de, geçen yılın aynı döneminde gerçekleştirilen konut satışının cumhuriyet tarihinin en yüksek ikinci seviyesinde olduğunu unutmamak gerek.

Ayrıca Haziran 2021’de gerçekleşen satış rakamlarının bu yılın diğer aylarına göre en yüksek satış seviyesi olduğunu görebiliriz. Mayıs 2021’deki 59 bin adetlik satışın iki katından daha fazla olan bu seviyenin gerçekleşmesinde hafta sonu pandemi yasaklarının gevşetilmesinde payı oldukça büyük olduğunu söyleyebiliriz. Devletin pandemiyle yaptığı başarılı mücadele, sektördeki satışlarımı etkilese de, insanlarımızın sağlığının, vatanımızın birlik ve beraberliğinin her şeyden önce geldiğini çok iyi biliyoruz.

Artış yaşanacaktır

Ve konut satışlarının önümüzdeki dönemde daha da iyi olacağını da biliyoruz. Her ne kadar Ocak-Haziran döneminde konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,5 azalışla 552 bin 810 olarak gerçekleşmiş olsa da, bu trendin yılsonunda yön değiştirerek artıya döneceğini de söyleyebiliriz. Tek endişemiz artan inşaat maliyetlerinin konut fiyatlarına yansıyacak olması. Sektör olarak halen devletin faiz ve hammadde fiyatlarındaki olağanüstü artışa karşı önlem almasını ve sektöre destek/teşvik vermesini bekliyoruz.

Diğer taraftan yabancı satışlarındaki olumlu trendin yılsonuna kadar devam etmesini bekliyoruz. Haziren 2021 döneminde yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %185,3 artarak 4 bin 748 oldu. Ocak-Haziran döneminde yabancılara yapılan konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %43,7 artarak 20 bin 488 oldu. Bu satış rakamları pandemi öncesi ile aynı seviyede gerçekleşmesinin ana nedeni olarak döviz fiyatlarındaki artışı ve Türkiye’nin pandemi ile başarılı mücadelesi olduğunu söyleyebiliriz.

Ekonomiyi canlandırmak için bugünlerde TBMM’ye sunulması beklenen torba yasanın detaylı bir şekilde ele alındığı yönünde beklentilerinin tam olduğunu ifade eden İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, “Meclis’e getirilecek torba yasa ile birlikte üretim ve hizmet veren firmaların alt üst olan mali yapılarının düzelmesi için vergisel ve muhasebesel düzenlemeleri tam kapsamlı olarak içerdiğini arzuluyoruz” şeklinde konuştu. İNDER üyeleriyle görüşülerek sektördeki finansal yapılardaki sorunların tek tek tespit edildiğini dile getiren Nazmi Durbakayım; sektörde faaliyet gösteren firmaların, -hükümetimizin uygun gördüğü taktirde- yeni çıkacağı konuşulan torba kanunda yer almasını beklediği hususları dile getirdi.

‘Vergi ve faizler ödenebilir şekilde revize edilmeli’

Sektör üzerindeki faiz yükünün taşınamaz hale geldiğini söyleyen Başkan Durbakayım, devlet alacaklarının ve buna ait faizlerin tahsil edilebilir şekilde düzenlenmesinin, sektöre rahat nefes aldıracağını belirtti. Başkan Durbakayım özellikle vergi ve sigorta borçlarının yeniden yapılandırılmasında pandemi dönemine rastlayan anaparaya bağlı faizlerin kaldırılmasının ve bir yıl ödemesiz en az 36 taksit şeklinde oluşturulmasının sektöre rahat nefes aldıracağını belirtti. Ayrıca pandemi döneminde ortalama elli ve üzeri istihdam sağlayan firmaların; Vergi ve SGK borç yapılandırmasında taksitlendirmelerde vade farkı oranın ilk yıl %0 olarak gerçekleşmesin tahsilatları kolaylaştıracağını da sözlerine ekledi.

Vergi ve SGK borçlarının sürdürülebilir faaliyetlerin önünde bir engel oluşturduğunu söyleyen Nazmi Durbakayım, bu kapsamda yapılandırmaya girip iki taksitini ödeyen firmalara ait taşınır ve taşınmazları üzerindeki -vergi veya SGK tarafından konmuş- hacizlerinin kaldırılmasının önemli olduğunun altını çizdi. Diğer taraftan ihalelere girmek için; “Vergi ve SGK borcu yoktur” yazısı taleplerinde, vergi ve SGK borç yapılandırmalarının ilk taksitinin ödenmesi şartının yine tahsilatı artırıcı etkisi olduğunu söyledi.

Matrah artışlarına da değinen Nazmi Durbakayım, “matrah artışlarına ait ödemelerin yapılamaması nedeniyle sağlanan hakların kaybedilmemesi, katılımı artırır” açıklamasında bulundu.

“Firmaların gerçek bilanço varlıklarının değerini ortaya çıkarmak için taşınmazların SPK onaylı firmalar tarafından değerlemesinin yapılması, ortay çıkan değerin sermayeye eklenmesi dışında dağıtılmaması şartı ile herhangi bir vergi alınmamasını arzuluyoruz” diyerek kurumsal büyüklüklerin korunmasına yönelik beklentilerini dile getiren İNDER Başkanı, finansman kısıtlama uygulamasının inşaat sektörünün genel durumun değerlendirilerek muafiyet kapsamına alınması gerekliliğinin altını çizdi.

Fiktif olarak ortaya çıkan kasa ve ortaklar cari hesaplarının düzenlenmesi amacıyla, alınacak verginin %1 ve ödemelerinin de birer ay ara ile en az on iki taksit şeklinde olmasını arzu ettiklerini dile getiren İNDER Yönetim Kurulu Başkanı “30.06.2021 tarihinde süresi dolacak olan Varlık Barışının 30.06.2022 tarihine kadar uzatılmasının ve bu kapsamda şirketlerin aktifine alacakları taşınmazlara ait tapu harcının hem alıcı hem satıcı için toplamda % 0,5 olarak uygulanmasının her açıdan faydalı olacağına inanıyoruz” dedi.

Sektöre hizmete devam

Genel Kurul seçimi öncesindeki açılış konuşmasını yapan Nazmi Durbakayım, inşaat sektörünün içinde bulunduğu dönemin ilgili bakanlıkların desteği ile aşılacağına tam inancı olduğunu söyledi. “İNDER olarak Türkiye ekonomisindeki ve sektördeki görevimizi başarılı bir şekilde yerine getiriyoruz” diyerek sözlerini sürdüren Nazmi Durbakayım:

“Bu süreçte daha fazla gayret ve çaba göstermek zorunda olduğumuzu da biliyoruz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda kurulan yeni komisyonda daha aktif hale gelerek, başta çarpık kentleşme ve deprem riskinin ortadan kaldırılması için tüm gücümüz ve bilgimizle destek vereceğiz. Aynı zamanda sektörümüzün önündeki engellerin aşılması için önerilerimizi de her zeminde dile getireceğiz” açıklamasını yaptı.

STK olarak katkı sağlandı

İNDER’in sektör içindeki önemine değinen Başkan Durbakayım, “Sivil Toplum Kuruluşu olarak son birkaç yılda sektörümüzü yakından ilgilendiren yasa, yönetmelik ve tebliğlere katkı sağladık. Gerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gerekse Hazine ve Maliye Bakanlığı gibi ilgili mercilerle olan iletişim sayesinde yapı müteahhitlerini ve tüketicileri koruyan düzenlemelere önemli katkılarımız oldu” dedi.

Pandemi dönemi sektörü sarstı

Sektör olarak, pandemi nedeniyle sektörü ayakta tutmak için devlet tarafından sağlanan bir takım teşviklere minnettar olduğunu belirten Başkan Nazmi Durbakayım “Mevcut projelerin tamamlanması ve yeni projelerin hayata geçmesi için sektörün temelini oluşturan bazı yasa maddelerinin mücbir sebepten dolayı esnetilmesi gerektiğini dile getirdi. Tüketici kanununun yapı müteahhitlerini de koruyacak şekilde genişletilmesi gerektiğinin altını çizen Durbakayım, inşaat tamamlama sürelerinin de uzatılmasına yönelik adımların atılması gerektiğini belirtti.

Türkiye’de yaklaşık 7 milyon riskli bina bulunduğunu vurgulayan Nazmi Durbakayım, kentsel dönüşüm hamlesinin tüm Türkiye genelinde yoğunluk kazandığını belirtti. İNDER üyesi markaların Ankara, İzmir, Bursa, Trabzon, Mersin gibi şehirlerde hızlanan dönüşüm projelerine imza atarak olası deprem riskini minimize etme gayreti içinde olduklarını kaydetti. İNDER üyesi markalar arasında gerçekleştirilen bilgi alışverişleri sayesinde Anadolu açılımının daha sağlıklı ve hızlı olduğunu ifade eden Nazmi Durbakayım “elbirliği ile yapılan her işte büyük başarı sağladığını geçtiğimiz dönemlerde gördük” şeklinde konuştu.

Yeni yönetimde kimler var?

Nazmi Durbakayım’ın (Teknik Yapı) Yönetim Kurulu Başkanı olarak devam edeceği süreçte, Engin Keçeli (Seba İnşaat), İrfan Aşçıoğlu (Aşçıoğlu İnşaat), Emre Çamlıbel (Re-Pie Gayrimenkul Portföy Yönetimi), Eyüp Ensar Saral (Saral Yapı İnşaat), Salih Kuzu (Dekar Yapı), Ali Nuhoğlu (Nuhoğlu İnşaat), Kubilay Salihvatandaş (Meta Peyzaj Planlama), Fatih Haldız (Haldız İnşaat), M. Reşit Gediz (Gedizler İnşaat), Yener Yıldırım (Artaş İnşaat), Ayten Babaoğlu (Tiba Mimarlık Mühendislik), E. Ensar Saral (Saral Yapı), Ş. Tolga Ülkealan (Ülkealan Yapı Endüstri), T. Burak Koçulu (Gert Metal) ve Evrim Karayel (Karayel&Partners Uluslararsı Yatırım Yönetimi ve Danışmanlık) yeni yönetim kurulunun üyeleri olarak görev yapacaklar.

Denetim Kurulu Üyeleri; Yılmaz Aktaş, Fatih Albayrak, Şakir Teker’den oluştu.

Disiplin Kurulu Üyeleri; Zikrullah Turan, Ömer Büyükhanlı, Umut Durbakayım’dan oluştu.

Ar-Ge Danışma Kurulu Üyeleri; Nuran Evrensel, M. Alp Gürün, Habib Arıkan, Ayhan Akalın, Hasan Nokay’dan oluştu.

Yeni rekor 1.5 milyon

Kasım 2020 döneminde gerçekleşen 112,4 bin adetlik konut satışı, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 18,7 azalmayı işaret ediyor. Banka kredisi kullanılarak gerçekleşen 24,4 bin adetlik satış rakamı da yine bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 44,3 oranında daralmayı gösteriyor. Ancak resmin tamamına baktığımızda 2020’nin ilk 11 ayında gerçekleşen toplam 1 milyon 393 bin 335 adetlik konut satışı geçen yılın tamamında gerçekleşen 1 milyon 348 bin 729 adetlik satışın üzerine çıktı. Aynı şekilde yılın ilk 11 ayında gerçekleşen 558 bin 706 adetlik ipotekli satış, 2019’un tamamında gerçekleşen 332 bin 508 adetlik satışın yaklaşık 2 katı artmış durumda. Hatta 2017’de gerçekleşen 1 milyon 409 bin 314 adetlik rekor satışın üzerine çıkmak kesinleşti diyebiliriz. Yeni rekor satış seviyesinin 1,5 milyon olacağını söylemek yanlış olmaz.

İkinci el satışı, sektörü desteklemiyor

Ancak bunlara rağmen ikinci el konut satışı rakamının 1. El konut satışının iki katı olması, sektörün bu rekor satış rakamından tam olarak fayda görmemesinin işaretidir. Artan faizlere rağmen, aylık konut satışlarının halen 100 bin bandının üzerinde olması, potansiyel fiyat artışlarını öngörün taleplerin devam ettiğini gösteriyor.

Çifte vatandaşlık rakamları tam yansımıyor

Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %24,4 artarak 4 bin 962 seviyesine ulaştı ve ilk 11 aydaki toplam yabancı satışı 36 bin 385 adet oldu. Resmi veriler ışığında 2020’nin tamamında yaklaşık 41 bin adet olarak öngördüğümüz yabancı satışlarının, geçen yıl gerçekleşen 45 bin 483 adetlik rekor satış seviyesinin altında kalması olası görünüyor. Ancak başta Alman olmak üzere Avrupa’da yaşan ve çifte vatandaş olan vatandaşlarımızın döviz kurunun avantajından yararlanarak satın aldıkları konut sayısı, yabancılara gerçekleştirilen yıllık toplam satışlardan da fazla olduğu bir gerçektir.

2. el konut alıcısı sevindi

2020’deki faiz desteğinin yatırımcıya ve 2. el konut alıcısına yaradığını kaydeden İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, 2021’de birinci el desteği beklediklerini altını çizerek, “ 2021’de benzeri bir destek ve teşvikin 1. el konut piyasasına verilmesini umuyoruz. Artan maliyetlerin desteğini alan bir fiyat artışının önüne geçmek için yapılması gereken en doğru stratejinin, 1. el arzını artırarak fiyat dengesi sağlamaktır diye düşünüyoruz.” diye konuştu.

Duruma açıklık getiren Başkan Durbakayım’ın konuşmasından satırbaşları şöyle:

Birinci el desteği bekleniyor

Merkez Bankası politikası, kısa vadede radikal bir faiz düşüşü beklenmemesi gerektiğini işaret ediyor. Ancak sektörün desteklenmesi ve deprem gerçeği altında risksiz konutların tabana yayılması için gayrimenkul alımlarında –özellikle 1. El- faizlerin düşürülmesini bekliyoruz. Bunun yanı sıra faiz maliyetlerini minimuma çekecek olan ikincil piyasaların devreye girmesini; mortgage kredileri için yasal adımların atılmasını gerektiğinin altını çiziyoruz.

Yeni fırsatlar doğacaktır

2021’de gerileyen döviz kuru ve güven katsayısı giderek artan makro veriler, yatırım amaçlı konut alacaklar için de yeni bir fırsat yaratacaktır. Tasarruflarını dövizde değerlendirenler yavaş yavaş güvenli limana girmeye başladı. Bu nedenle özellikle ikinci el konut satışlarındaki artışın temelinde tasarruf araçların arasında değişim olduğunu söylemek mümkün. Dövizden yeterli kar sağladığını düşünen yatırımcılar, yavaş yavaş gayrimenkule dönüş yapıyor.

Yabancı satış rekoru bekliyoruz

Pandemi sürecinde uluslararası uçuşların olmaması, yabancı satışlarını da olumsuz etkilemesine rağmen 40,8 bin adetlik satış oldukça iyi bir seviye. 2021’de bu rakamı 50 bin seviyesinin üzerine taşımalıyız. 2021’in ikinci çeyreğinden itibaren yabancılara satışın tekrar hız kazanacağına ve 50 bin seviyesine ulaşarak yeni bir rekor kırılacağına inanıyoruz. Çin ve Hindistan’ın Türkiye’ye ilgisinin artarak devam edecek olması ve fiyatların döviz bazında çok ucuz olması, bu beklentimizi güçlendiriyor.

Proje konseptleri değişecektir

Sonuç olarak konut içinde bulunduğumuz yılda konut talebindeki tercihlerin artık daha spesifik olacağını düşünüyorum. Pandemi nedeniyle çalışma hayatının evden yapılmaya başlanması, sektörümüzün de buna yönelik tasarım ve projelendirme detaylarında köklü değişiklikler yapmasına neden olacak; yeni, nitelikli, müşterilerin değişen ihtiyaçlarına da cevap verecek, sağlıklı yaşam alanlarının talep göreceğini ve bunun yeni projelerle destekleneceği bir yıl olacağını düşünüyoruz.

tiktok izlenme satın al

Piyasaların verileri değerlendirirken büyük tehlikeleri ve kötü durumları görmezden gelerek halının altına süpürmeye çalıştığını belirten Durbakayım, pembe tablolar çizmenin mantıksızlığını dile getirdi.

Durbakayım’ın samimi bir dille ele aldığı 2020 yılı sonu değerlendirmesi şöyle:

Pandemi planları değiştirdi

Büyük umutlarla girdiğimiz 2020 yılı hayal kırıklığı yaşattı. Pandemi ile ortaya çıkan ekonomik durgunluk, sektörde tam anlamıyla deprem etkisi yarattı. Özellikle devam eden projelerde bu depremin etkileri daha fazla yaşanıyor.

Ancak asıl faaliyetleri inşaat olup bu sektör için taşın altına sadece elini değil vücudunu koyan çeşitli büyüklüklerdeki İNDER üyesi firmalar sağlam zeminlere inşa ettikleri sağlam binalar gibi bu deprem karşısında direnmektedirler. Bu pandemi dönemi her salgının geçtiği gibi nihayetinde geçecek, ancak giderken verdiği zararların yanında bir takım kazanımları da bırakacak.

Sektörümüzün kazanımları

Öncelikle konut planlarında lüzumsuz alan olarak görülen balkonların yaşam kaynağı olduğunu, evlerimizin aynı zamanda iş yerimiz olabileceğini gördük. Bundan sonra bizler yeni projelerimizde böyle günleri de göz önüne alarak planlar yapacağız. Sosyokültürel tesislerde ara mesafeleri biraz açmayı, daha sağlıklı yaşayabilmek için tabiata daha özenle yaklaşmayı, gibi bu günlerin bizi mecbur ettiğinin farkındayız.

Fakat sözün özü şu ki; sektörümüz son yıllardaki 1994, 2001, 2008 krizlerinden sonra nasıl güçlü çıktı ise bu krizden de güçlenerek çıkacaktır. Tüm sektör adına bunu inançla söylüyorum.

Durum tesbiti

Ancak dikkatimizden kaçmaması gereken çok önemli bir tespitimin altını çizmek istiyorum. Son 3-4 yıllık konut satış rakamları sarmaşık gibi hepimizi büyüledi. 2017 yılında gerçekleşen 1,4 milyon adetlik rekor satış bayram havası yaşattı. Takip eden yıllarda yine rekor seviyede konut satışları gerçekleşti. -Yıkılmadık ayaktayız- derken, asıl büyük krizin farkına varmadık.

Aynı dönemde yani 2017’den sonra alınan ruhsat sayısı diğer bir ifade ile hayata geçen projelerin büyüklüğü; her yıl bir önceki yıla göre yüzde 50 azaldı. 2017’de 1,4 milyon m²’lik ruhsat 2018’de % 48 azalarak 667 bin m²’ye 2019’da ise yine % 50 azalarak 324 bin m²’ye geriledi. İki yıl içinde ruhsat alınan proje büyüklüğü yani yeni proje miktarı yaklaşık yüzde 75 azaldı. Biz ise halen satılan konut sayısına takılıp kalıyoruz. Kaldı ki; gerçekleşen konut satışlarının % 60’tan fazlası ikinci el konut olduğu göz önüne alınırsa, son 2 yılda gerçekleşen satışlardan sektöre aktarılan sermayenin de kısıtlı olduğunu anlayabiliriz.

Sonuç olarak şunu söyleyebiliriz;

2020 sonunda yaklaşık 1,4 milyon adetlik konut satışını geçme olasılığımız çok fazla (2020’nin ilk 11 ayında 1 milyon 393 bin adet konut satıldı). Büyük ihtimalle bu pandemi döneminde yeni bir satış rekoru kırılabilir. Ancak altını bir daha çizmek istiyorum.

İkinci el satışının dayanılmaz hafifliği

Gerçekleşen bu satışların çoğu ikinci el konut olup, sektörümüz satışlardan elde edilecek sermayeden yine kısıtlı bir pay alacaktır. Daha da kötüsü yeni proje üretimi olmadığı için sektör daha da zayıflayacaktır. Türkiye ekonomisine sağladığı istihdam ve vergi gibi katma değerleri azalacaktır.

Arz azalıyor, hammadde fiyatları yükseliyor

Diğer taraftan sektördeki bu sürecin devamında enflasyonist bir baskı oluşacaktır. Gerek 1. El gerekse 2. El satışlar devam ederken arzın yani konut üretiminin azalması, metrekare birim fiyatlarının artmasına sebep olacaktır. Azalan arzın fiyatları yükseleceğini de unutmamak gerekir. Son üç yılda, sektörde her geçen gün daha az arz oldu. Söz konusu projelerin hepsi eski maliyetlerle yapıldığı için fiyatları çok az arttı.

Bizler zam yapmadık, dayandık, eski fiyatlarla satmaya çalıştık, artık o devir geçti, çünkü eski mal kalmadı, yeni imalatlar yeni rakamlarla oluşuyor. Elimizde olmadan bu zamları yansıtmak veya işi bırakmak durumundayız.

Yeni arz yeni fiyat demektir

Ancak bugüne kadar ulaşılan metrekare fiyatlarına, büyük oranda artan hammadde maliyetleri tam olarak yansıtmadık. Nitekim yılın son döneminde hızını artıran maliyet artışı, altını çizdiğimiz bu durumun vahametini daha çok gözler önüne sermektedir.

Bizler bu fedakarlıkları yaparken demir tüccarlarının demir fiyatlarını 6 ayda döviz bazında %50 artışının da yorumunu sizlere bırakıyorum. Haziran ayı başında USD kuru 6,74 iken demirin ton fiyatı 3.360 TL (498 $), bu gün USD kuru 7,7 iken demirin ton fiyatı 5.780 TL/ton (750 $)

Daha iyi analizlere ihtiyaç var

Yeni proje yapılmadığı sürece; hem arzın azalmasından kaynaklanan fiyat artışı hem de hammadde maliyetlerindeki artışın eklenmesiyle birlikte konut fiyatları kısaca el yakacaktır. Bu kapsamda böylesine kötü bir tabloya bakarak 2021 yılı için öngörüde bulunmak çok zor olacak. 2021 için temennimiz; sektörümüzün içinde bulunduğu durumu iyi analiz yaparak ve tedbir alarak tekrar güçlenmesi yönündedir.

NAZMİ DURBAKAYIM
İNDER Yönetim Kurulu Başkanı

Rakamlar iyi ama…

Aynı şekilde yılın ilk 11 ayında gerçekleşen 558 bin 706 adetlik ipotekli satışın 2019’un tamamında gerçekleşen 332 bin 508 adetlik satışı yaklaşım ikiye katladığını ifade eden Durbakayım, “Hatta 2017’de gerçekleşen 1 milyon 409 bin 314 adetlik rekor satışın üzerine çıkmak kesinleşti diyebiliriz. Yeni rekor satış seviyesinin 1,5 milyon olacağını söylemek yanlış olmaz.” şeklinde konuştu.

İkinci el konut satışları yükselişte

Ancak bunlara rağmen ikinci el konut satışı rakamının sıfır konut satışının iki katı olmasının sektöre ve ekonomiye bir getiri sağlamadığının altını çizen Durbakayım, “Bu durum sektörün rekor satış rakamından tam olarak fayda görmediğinin işaretidir. Artan faizlere rağmen, aylık konut satışlarının halen 100 bin bandının üzerinde olması, potansiyel fiyat artışlarını öngörün taleplerin devam ettiğini gösteriyor.“ dedi.

“Yabancıya satışı gurbetçiler sırtladı”

Durbakayım sözlerini şöyle sonlandırdı:

Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %24,4 artarak 4 bin 962 seviyesine ulaştı ve ilk 11 aydaki toplam yabancı satışı 36 bin 385 adet oldu. Resmi veriler ışığında 2020’nin tamamında yaklaşık 41 bin adet olarak öngördüğümüz yabancı satışlarının, geçen yıl gerçekleşen 45 bin 483 adetlik rekor satış seviyesinin altında kalması olası görünüyor. Ancak başta Alman olmak üzere Avrupa’da yaşan ve çifte vatandaş olan vatandaşlarımızın döviz kurunun avantajından yararlanarak satın aldıkları konut sayısı, yabancılara gerçekleştirilen yıllık toplam satışlardan da fazla olduğu bir gerçektir.

Başkan Durbakayım’ın açıklamaları şöyle:  

Özel bankalar desteklemedi

Konut ihtiyacı olan vatandaşların faiz yükü altında ezilmesini istemeyen devletin kamu bankaları öncülüğünde başlattığı olumlu süreç, özel finans kurumlarının destek vermemesi nedeniyle etkisini yitirmeye başladı. Kamu bankalarının yalnız kalmasına ve faizlerinin tekrar yükselme eğilimi göstermesine bağlı olarak konut satışlarında Eylül ayında gerçekleşen yüzde 6,9 oranında daralma, beklentimizin çok altında kaldı. Bunun temel nedeni, birçok kurumsal konut üreticilerinin özsermayelerinden destek vererek faiz yükünün büyük bir kısmını üstlenmesidir. Özetle, düşük faiz nedeniyle artan konut satışları, yüksek faiz nedeniyle de düşüş gösteriyor.

Reel sektör faaliyetlerini sürdüremiyor

Konut satışlarında azalış rakamından daha önemli konu, reel sektörün faaliyetlerini devam ettirebilmesi için gerekli olan finansmanın azalmış olmasıdır. Nitekim Eylül ayında böyle bir daralmanın olacağını öngördük ve direkt reel ekonomiye hareket kazandıracak birinci el konut satışları için faiz desteğinin devam etmesi yönünde talebimizi dile getirdik. Bu kapsamda “Haziran ve Temmuz aylarındaki kamu destekli düşük maliyetli konut finansman kredileri sayesinde, sektörün ayakta kalabildi.

Birinci el satışlar ekonomiyi besler

Devletin bu süreçte sektörün yanında yer alması, sektörün ayakta kalmasını sağladı. Ancak sektörün sağlıklı bir şekilde, faaliyetlerine uzun soluklu olarak devam edebilmesi için sadece birinci elleri kapsayan benzeri uzun süreli bir desteğe ihtiyacımız var. Birinci El satışlarda kullandırılan krediler, doğrudan reel sektöre aktarılmaktadır. Birinci el konut satışının artması inşaat sektörüne aktarılmak istenen ‘can suyunun’ gerçek hedefine ulaşması anlamını taşıyor.

Devam eden projeler kapsamındaki arzın karşılanması olarak değerlendirdiğimiz satışlar, sektördeki finansal dengelerin yerine oturmasını sağlamaktadır. Dolayısıyla birinci el konut satışı olarak sektöre aktarılan krediler; inşaat firmalarının banka kredilerinin kapatılmasında, yaklaşık 250 yan sektörden kullanılan mal ve hizmet alımında, gerçekleştirilen konut üretiminde istihdam edilen çalışanlara aktarılıyor ve vergi gelirlerini artırıyor.

Kısaca birinci el konut için verilen kredi birçok sektörde çarkların dönmesini sağlıyor. Ancak Türkiye ekonomisinin tekrar eski gücüne kavuşması ve çarkların dönmesi için kamu bankaları vasıtasıyla devletin yaktığı kıvılcımı, aleve dönüştürmek için özel bankalar ve firmaların da destek vermesi gerekir” şeklinde özetledik.