Bu oran, temmuz ayı boyunca yenilenecek kira sözleşmelerinde üst sınır olarak uygulanacak. Böylece hem ev sahipleri hem de kiracılar için kira artışlarında temel referans yine on iki aylık TÜFE ortalaması olacak.

İstanbul’da ortalama kira 45 bin TL’ye yükseldi

Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, kira piyasasında dengelenme sürecinin devam ettiğini ancak özellikle büyükşehirlerde yeni kiraya verilen konutlarla mevcut kira sözleşmeleri arasında önemli fiyat farklarının sürdüğünü söyledi.

Özelmacıklı’nın paylaştığı verilere göre, İstanbul’da mayıs ayı itibarıyla ortalama metrekare kira bedeli 420 TL’ye, ortalama konut kirası ise 45 bin TL’ye ulaştı. Yeni inşa edilen projelerde ise ortalama kira bedelleri 55 bin TL, metrekare kira fiyatları ise 500 TL seviyelerine kadar çıkabiliyor.

“Kiralık konut arzı artırılmalı”

Kira piyasasında kalıcı dengenin sağlanabilmesi için yeni konut üretiminin hızlandırılması gerektiğini vurgulayan Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle kiralık konut stokunun güçlendirilmesinin kritik önem taşıdığını ifade etti.

İstanbul’da kiralık daire arzının talebin gerisinde kaldığını belirten Özelmacıklı, yeterli sayıda konut üretilememesinin özellikle merkezi lokasyonlarda ve kentsel dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde kira fiyatları üzerinde baskı oluşturduğunu söyledi.

Özelmacıklı, sosyal konut projelerinin artırılmasının hem kiracılar hem de yatırımcılar açısından daha dengeli bir piyasa oluşmasına katkı sağlayacağını dile getirdi.

Kentsel dönüşüm kiralık talebini büyütüyor

Kentsel dönüşüm çalışmalarının da kiralık konut talebini artıran en önemli etkenlerden biri olduğuna dikkat çeken Özelmacıklı, Bahçelievler, Avcılar, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Güngören, Kartal ve Bağcılar gibi ilçelerde geçici barınma ihtiyacının kiralık dairelere olan talebi yükselttiğini belirtti.

Buna ek olarak yüksek konut kredisi faizleri nedeniyle satın alma kararını erteleyen vatandaşların da kiralık konut piyasasına yöneldiğini ifade eden Özelmacıklı, yaz aylarının ardından evlilikler, tayinler ve üniversite öğrencilerinin barınma ihtiyacının da piyasaya ilave hareketlilik getireceğini söyledi.

Kira piyasasında gözler yeni konut üretiminde

Sektör temsilcilerine göre kira artış hızının kalıcı şekilde yavaşlaması için yalnızca kira düzenlemeleri yeterli olmayacak. Özellikle büyükşehirlerde konut arzının artırılması, sosyal konut projelerinin hızlandırılması ve kiralık konut stokunun güçlendirilmesi, kira piyasasında daha dengeli bir yapının oluşması açısından kritik önem taşıyor.

Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, düzenlemenin özellikle son yıllarda hızla yayılan “hobi bahçesi” modeli üzerinden yapılan satışlara önemli sınırlamalar getirdiğini belirtti.

Hobi bahçesi yatırımlarında yeni dönem

Özelmacıklı, büyükşehirlerin çevresindeki tarım arazilerinin kooperatif, üyelik veya kullanım hakkı modeliyle küçük parçalara bölünerek yatırımcılara sunulduğunu hatırlattı.

Bu alanların çoğunda tarla vasfındaki taşınmazların hobi bahçesi, tiny house alanı, bağ evi veya hafta sonu yaşam alanı olarak pazarlanabildiğini belirten Özelmacıklı, tapu niteliği, imar durumu ve kullanım izinleri yeterince incelenmeden yapılan yatırımların ciddi mağduriyetlere yol açtığını söyledi.

Yeni düzenlemenin hem tarım arazilerini korumayı hem de tüketiciyi yanıltıcı pazarlama yöntemlerinden uzak tutmayı amaçladığını ifade etti.

Kooperatiflere tarım arazisi sınırlaması

Kanunla birlikte önemli değişikliklerden biri de kooperatiflere yönelik oldu.

Buna göre, tarımsal niteliği korunacak alanlarda ve 5403 sayılı Kanun kapsamındaki tarım arazilerinde faaliyet gösteren kooperatiflerin taşınmaz edinimine önemli sınırlamalar getirildi.

Tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin ise bu alanlarda mülkiyet edinmesi artık Tarım ve Orman Bakanlığı’nın iznine bağlı olacak.

Bu düzenlemeyle, tarım dışı amaçlarla kurulan kooperatiflerin tarım arazilerini fiilen hobi bahçesine dönüştürmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.

Kaçak yapılara elektrik, su ve doğal gaz yok

Düzenlemenin en dikkat çeken maddelerinden biri ise izinsiz yapılara yönelik altyapı yaptırımları oldu.

Artık tarım arazilerinde gerekli izinler alınmadan inşa edilen yapılara elektrik, su ve doğal gaz aboneliği verilemeyecek.

Kurala aykırı şekilde abonelik sağlayan kurum ve kuruluşlara her bir abonelik için 100 bin lira idari para cezası uygulanabilecek.

Üstelik ceza sonrasında aboneliğin 30 gün içinde iptal edilmemesi halinde, aboneliğin devam ettiği her ay için yeniden 100 bin lira ceza kesilebilecek.

Bunun yanında tarım arazilerindeki izinsiz yapılaşma ve amacı dışında kullanımlara ilişkin metrekare bazlı idari para cezaları da artırıldı.

Yatırım yapmadan önce belgeleri mutlaka kontrol edin

Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, tiny house alanı veya kooperatif üyeliği üzerinden pazarlanan yatırımlarda resmi belgelerin mutlaka incelenmesi gerektiğini vurguladı.

Yatırımcıların;

– Tapunun niteliğini,
– İmar durumunu,
– Tarım dışı kullanım iznini,
– Yapı ruhsatını,
– Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin hukuki dayanağını,
– Kullanım hakkının kapsamını

satın alma kararı vermeden önce mutlaka araştırması gerektiğini söyledi.

Özelmacıklı, “Kooperatif üyeliği veya hisse devri her zaman tapu mülkiyeti anlamına gelmez. Elektrik ya da su aboneliğinin bulunması da tek başına yapının yasal olduğunu göstermez” değerlendirmesinde bulundu.

“İmar gelecek” söylemine dikkat

Özelmacıklı, yatırımcıların özellikle “İmar gelecek”, “Ev yapılabilir”, “Tiny house koyabilirsiniz”, “Ruhsata gerek yok” veya “Abonelik alınır” gibi pazarlama ifadelerine resmi belgeler olmadan itibar etmemesi gerektiğini söyledi.

Fiili parselasyon, tel çitle çevirme, yol açılması, beton dökülmesi veya izinsiz yapılaşma gibi uygulamaların ilerleyen süreçte ciddi hukuki ve mali riskler doğurabileceğini belirten Özelmacıklı, gayrimenkul profesyonellerinin de belgeye dayanmayan hiçbir vaatte bulunmaması gerektiğinin altını çizdi.

Yetki belgeli emlak işletmeleriyle çalışılmasının ve tüm resmi evrakların incelenmesinin yatırım güvenliği açısından kritik önem taşıdığı ifade edildi.

Düzenlemeyi değerlendiren Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, taşınmaz piyasasında sağlıklı veri altyapısının önemine dikkat çekerek, “Gayrimenkul piyasasında adil, erişilebilir ve gerçekçi bir değerleme sisteminin kurulabilmesi için en önemli unsur doğru, standart ve denetlenebilir veridir. Değerleme raporlarının kamu otoriteleriyle elektronik ortamda paylaşılması, uzun vadede piyasa şeffaflığına katkı sağlayabilir” dedi.

Veri seti oldukça kapsamlı

Özelmacıklı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından talep edilen veri setinin yalnızca taşınmaz değerinden ibaret olmadığını belirterek, “Veri setinde rapor numarası, değer türü, talep ve rapor tarihi, uzman ve denetmen bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm, tapu türü, hisse durumu, arsa payı ve koordinat bilgileri gibi çok sayıda alan bulunuyor. Bunun yanında imar durumu, yapı sınıfı, yapı cinsi, inşaat seviyesi, enerji sınıfı, depreme dayanıklılık, hasar durumu, ulaşım imkânları ve çevresel gelişim dinamikleri de veri setine dahil ediliyor” ifadelerini kullandı.

Mükerrer bildirim riski önlenmeli

Yeni düzenlemede uygulama modelinin doğru kurulması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, “Değerleme kuruluşları hâlihazırda hazırladıkları raporlara ilişkin verileri belirli standartlar çerçevesinde GABİM üzerinden sisteme aktarıyor. Yeni düzenleme ile raporu düzenleten kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları da bildirim yükümlülüğü kapsamına alınıyor. Aynı raporun farklı taraflarca ayrı ayrı girilmesi; mükerrer bildirim, operasyonel yük ve veri uyumsuzluğu riski doğurabilir. Doğru model, teknik verinin tekil rapor numarasıyla ve kurumlar arası entegrasyonla TKGM sistemine aktarılmasıdır” dedi.

Değer bilgi merkezi için önemli bir hazırlık

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan Değer Bilgi Merkezi uygulamasının bu yıl İstanbul’da, 2027 yılı içinde de 81 ilde devreye alınmasının planlandığını hatırlatan Özelmacıklı, “Bu veri seti, Değer Bilgi Merkezi için önemli bir hazırlık niteliği taşıyor. Ancak değerleme raporlarından elde edilecek veri, piyasanın tamamını tek başına temsil etmez. Bu verilerin tapu işlem verileri, belediye rayiçleri, imar verileri, ilan verileri ve fiili piyasa gerçekleşmeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir” dedi.

Amaç şeffaf ve güvenilir piyasa olmalı

Özelmacıklı son olarak, “Türkiye’de gayrimenkul piyasasının daha şeffaf, ölçülebilir ve güvenilir hale gelmesi ortak hedefimizdir. Ancak sistemin başarısı, toplanan verinin hacminden çok niteliğine bağlıdır. Usul ve esaslar hazırlanırken mükerrer bildirimlerin önlenmesi, KVKK boyutu, rapor sahipliği, sorumluluk sınırları ve kurumlar arası entegrasyon açık şekilde belirlenmelidir. Doğru veri ve doğru entegrasyon sağlanırsa Değer Bilgi Merkezi; vatandaşlar, yatırımcılar, kamu kurumları ve sektör profesyonelleri için önemli bir referans altyapısına dönüşebilir” ifadelerini kullandı.

Değer haritası için değer barışı ve harç indirimi şart

Özelmacıklı “Gerçek değer haritalarının oluşması için değer barışı uygulaması ve tapu harcı oranlarının makul seviyelere çekilmesi şart. Aslında doğru değer haritaları bu şekilde çok daha kolay bir şekilde de oluşturulabilir. Aksi halde sistem güvenliği artırır ama kayıt dışılığı kalıcı olarak azaltamaz. Amaç cezalandırmak değil, gönüllü uyumu teşvik etmek olmalıdır. Dubai gibi ülkelerde değer artış kazancı vergisi olmadığı için alım-satımlar gerçek bedeller üzerinden yapılabiliyor. Bu da piyasanın doğru değer haritalarının oluşmasını sağlıyor. Bizde ise bu vergi, çoğu zaman düşük beyanı teşvik eden bir unsur haline geliyor. Bu nedenle sistemin bu yönüyle de yeniden ele alınması gerekiyor” dedi.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Ekim ayında konut satışlarında beklediğimiz şekilde bir azalma oldu. Satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %16,3 azalırken, Eylül ayına göre ise %12,55 düşüş ile 119 bin 574 oldu. Bu satışlardan 36 bin 976’sı ilk satışlardan oluşurken, 82 bin 598’i ikinci el satışlardan oluştu. İpotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre %49,3 azalış göstererek 25 bin 566 oldu” dedi.

Türkiye’de konut fiyat ortalaması

Türkiye genelinde ortalama kira ve satış fiyatlar hakkında da bilgi veren Altın Emlak Genel Müdürü “Ülkemizde konut fiyatlarında satılık m2 fiyat ortalaması son 6 ayda yaklaşık %22 artış göstererek 2.350-TL olurken, konut kiralarında son 6 ayda artış %14 artış ile 9.3-TL oldu. Satılık fiyatlara baktığımızda Muğla’da m2 satış fiyatı 7 bin lira ile ilk sırada yer aldı. Bunu, İstanbul 4 bin 480 lira ile takip ederken, İzmir’de 4 bin lira ve Aydın’da 3 bin 720 lira seviyesinde oldu. Kira fiyatlarında ise 23-TL ortalama ile gene Muğla gene ilk sırada yer alırken, bu ilimizi 21-TL ile İstanbul, 16-TL ile İzmir ve Antalya izledi.

Konutlarda ülkemizde ortalama amortisman süresi ise yaklaşık 21 yıl. En düşük amortisman süresi 16 yıl ile Şanlıurfa, Kilis ve Edirne gerçekleşirken, Mersin, Kütahya, Kars ve Ankara’da bu süre 17 yıl seviyesinde. En yüksek amortisman süreleri ise 29 yıl ile Aksaray, 28 yıl ile Kayseri ve Kastamonu iken 26 yıl ile Artvin, Kırşehir, Bartın, Niğde ve Gümüşhane’de. 3 Büyükşehir’den Ankara’da amortisman süresi 17,5 yıl iken, İstanbul’da 18 yıl, İzmir’de ise 21 yıl” dedi.

Taşınmaz imar planı kapsamındaysa

Altın Emlak Genel Müdürü “Tapuda tarımsal nitelikte olan taşınmazların imar planı kapsamında olduğunun taraflarca beyan edilmesi durumunda ise ilgili belediye yada valiliklerden talep konusu parselin planı olup olmadığı, planı varsa kullanım amacı soruluyor. Eğer taşınmazın imar planının bulunduğu ve planda tarımsal alan dışında kullanıma ayrıldığı bildiriliyorsa işlem yapılabiliyor. Eğer taşınmaz imar planı kapsamı dışında yer alıyor ise, taşınmazların devri için koşullar farklılık gösteriyor” dedi.

Doğrudan yapılabilecek işlemler

Tapu müdürlüklerinde köy yerleşik alanları içindeki alanlarda Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı hükümlerinin belirten Özelmacıklı “Taşınmazın malikinin aynı ilçe sınırları içinde müstakil veya hisseli başka bir tarımsal arazisinin olmadığı durumlarda, taşınmazı veya payını hisselendirmeden doğrudan devir yapılabiliyor. Ayrıca mirasçıların anlaşmak suretiyle tarımsal nitelikteki taşınmazları, tek mirasçıya, aile malları veya kazanç paylı aile malları ortaklığına, mirasçıların kuracağı limited şirkete veya üçüncü kişiye devir taleplerinde de doğrudan işlem mümkün. Ayrıca malikin aynı ilçe sınırları içinde paylı tarım arazilerinde, paydaşların söz konusu taşımazdaki mevcut paylarının tamamını aynı anda bir veya birden fazla paydaşa devri halinde de il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerine soru edilmeksizin işlemler karşılanabiliyor” dedi.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Önümüzdeki yılın programda yer alan ve Aralık sonuna kadar işbirliği yapılacak kurumlar tarafından gayrimenkul değerleme sistemi geliştiriliyor. Özellikle imar planları ve revizyonlarıyla ortaya çıkan toplu değerleme sistemine yönelik veri ve değerleme standartlarının oluşturulacağı bu sistem ile gayrimenkul sektöründe dengeler tamamen değiştirecek” dedi.

Gerçek değer esas alınacak

Sistem için gerekli yasal ve teknik altyapıya dair düzenleme ve iyileştirme önerilerinin geliştirildiğini belirten Özelmacıklı “Bu sürecin sonrasında taşınmazların satışında artık asgari değer olarak belediye rayiç değeri değil gerçek değer esas alınacak. Bu durum sektör içinde başta tapu harçları olmak üzere, değer artış kazancı vergisi, veraset ve intikal vergisi, emlak vergisi ve emsal kira bedeli gibi birçok işlemde devletin vergi gelirlerini artıracak. Bu geçişe mükelleflerin alışması ise zaman alacağından belirli bir dönem muafiyetler ya da indirimler beraberinde gelmeli” dedi.

Bir devir sona eriyor

Tapu işlemlerinde beyan edilen satış değerlerin bazen çok düşük olduğunu da belirten Altın Emlak Genel Müdürü “2018 yılı ilk 10 ayında 2.087.935 satış işleminde toplam beyan edilen satış değeri 280.270.076.160-TL oldu. Bu işlemler sonucunda ise 9.034.620.872-TL tapu harcı tahsil edildi. Gerçek değere geçildiği takdirde beyan edilen rakamların en az üç katına çıkabileceği öngörülebilir. Toplumun uyumu için tapu harçları düşürülmeli, vergi yükleri azaltılmalıdır” dedi.

Karar destek sistemleri mevcut

Ülkemizde çeşitli karar destek sistemlerinin zaten var olduğunu ve bu sistemler üzerinden tahmini değerlerin anlık olarak yapılabildiğine de dikkat çeken Özelmacıklı “Toplu değerleme sistemleri mevcut sistem altyapılarını kullanarak da çok hızlı sonuç alabilir. Bu kayıtlar zaten hazır olarak mevcut. Ayrıca şimdiye kadar yazılmış olan birçok değerleme raporunun sisteme entegrasyonu süreci hızlandırabilir” dedi.

Satış bedeli düşükse

Taşınmazların bazı durumlarda ekspertiz değerinden düşük bir tutara da satışa konu olabileceğini belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Bu durumda yüksek olan tutardan tapu harcının ödenmesi talep edilecek. Gerçek değer gösterilmemesi mevcut durumda cezası var. Tapuda işlem yapıldıktan sonra, mükelleflerler tarafından gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel beyan edildiğinin idarece tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç %25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil ediliyor” dedi.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Bakanımızın açıklamalarına göre 30 Eylül tarihine kadar İstanbul ve Ankara’da 210 başvuru oldu. Lakin bu süreçte dikkate alınmayan bazı hususlar yabancılara taşınmaz alımında vatandaşlık hakkı sağlamıyor. Yabancılara satış sürecince uygunluk belgesi için profesyonel destek alınmalı” dedi.

Değerleme raporu zorunlu

Vatandaşlık başvurusunda bulunacaklar için tek bir taşınmaz şartı olmadığını belirten Özelmacıklı “Bir yada birden fazla taşınmaz ile kriter sağlanabiliyor. Bu noktada önemli olan 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmazlar için taşınmaz değerlerinin toplamı en az 1.000.000 Amerikan Doları, 19.09.2018 tarihi ve sonrası için ise değerin en az 250.000 Amerikan Doları tutarında olması gerekiyor. Tutarın tespitinde ise değerleme kuruluşunca onaylanmış, piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporu aranıyor. Bu rapor da başvuru tarihinden en fazla üç ay öncesine ait olmalı. Söz konusu değerleme raporu işlem tamamlanıncaya kadar geçerli sayılıyor” dedi.

Gösterilen değere dikkat

Tapu sicil müdürlüğü başvurusunda resmi senette yer alacak olan satış bedelinin değerleme raporunda yer alan bedelden düşük olamayacağını da belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Taşınmazın/taşınmazların Amerikan Doları cinsinden değeri, işlemin yapıldığı tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın efektif satış kuru esas alınarak hesaplanıyor. Edinim süresi tamamlanmış taşınmazlar için de resmi senette ve değerleme raporunda yer alan bedelin belirlenen tutarların üzerinde olması gerekiyor” dedi.

Ödeme bankadan olmalı

Yapılacak yeni başvurularda satış bedeli transferinin bankalar aracılığıyla gerçekleştirilmesi gerektiğinin de altını çizen Özelmacıklı “Bedelin alıcı hesabından çıktığının ve satıcı hesabına yatırıldığının bankalar tarafından onaylanmış dekontlar ile belgelenmesi gerekiyor. Hatta edinilecek taşınmazın ipoteğe konu olması ya da ipotekli olarak satın alınması hallerinde aranan değerin tespitinde, ipotek bedeli düşülmek suretiyle kalan kısım dikkate alınıyor” dedi.

Satış gerçekleştikten sonraki süreç

Satış sonrası beyanlar hanesine edinilen taşınmazı/taşınmazları 3 yıl süre ile satılmayacağının taahhüt edileceğini belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Tapu müdürlüğünce resmi senet, değerleme raporları, bankalar tarafından onaylanmış dekontlar, yabancıya ait kimlik belgesi, adres ve iletişim bilgileri eklenmiş üst yazı Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına gönderilecek. İl Göç İdaresi Müdürlüğüne ve İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğüne başvuru sonrasında, Milli Güvenlik ve kamu düzeni bakımından araştırması yapılan kişi, olumlu sonuçlanması halinde Cumhurbaşkanlığına gönderilecek. Onay sonrasında ise Türk Vatandaşlığı kazanılmış olacak” dedi.

Ofislerimize yoğun talep var

Türkiye genelindeki emlak işletmelerine yoğun talep olduğunu da belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Tüm temsilcilerimizi bu süreçler konusunda detaylı olarak bilgilendiriyoruz. Özellikle Başakşehir, Beylikdüzü ve Esenyurt bölgesine yoğun talep alıyoruz. İstanbul’da İstanbul Ticaret Odası (İTO) tarafından kurulacak olan özel ofis bu sürece destek olacak ve yabancı yatırımcıların Türkiye’de ikamet izni ve vatandaşlık işlemlerinin tek noktadan takip edilebilecek. Güvenli Liman, Huzurlu Yaşam sloganını benimseyerek bizlere Türkiye’nin bir gayrimenkul pazarlama firması olarak ülkemizin yatırım cazibesini artıracağız” dedi.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Daha önce yayınlanan tapu ve kadastro verilerinin paylaşımı hakkında yönetmelikte bugün değişiklik yapıldı. Artık bazı tapu işlemleri elektronik ortamda yapılabilecek. Genel Müdürlük tarafından belirlenen tapu işlemlerinde, yargı mercileri ile yetkili kurum ve kuruluşların taleplerine istinaden ilgili mercilerce doğrudan elektronik ortamda tescil, terkin veya tadil yapılabilecek” dedi.

Ana siciller tarih olacak

Tapu sicilindeki tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ve yevmiye defteri gibi ana sicillerin artık elektronik ortama taşınacağını belirten Özelmacıklı “Elektronik ortamda yapılan işlemlerde, işlemin yevmiye numarası TAKBİS tarafından üretilecek, hatta tescil veya terkin işlemi TAKBİS tarafından yapılabilecek. Elektronik ortamda yapılacak işlemler için fiziki belge de üretilmeyecek. İşlemin sonuç yazıları internet servisleri kullanılarak işlemin tarafı kurumca elde edilebilecek” dedi.

Banka işlemleri elektronik ortama taşındı

Kısa süre önce de taşınmazların ipotek tesisi ve değişikliği taleplerinin TAKBİS üzerinden yapılması sağlandığını belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Tapu müdürlükleri ile banka/kurum arasında ipotek işlemlerine yönelik belgelerin elden gönderilmesi usulü ortadan kaldırılmıştı. Şimdi ise uygulama bankalarla yapılan protokoller ile yaygınlaştırılıyor. Uygulama ile banka ve tapu müdürlükleri arasında evrak takibinin önüne geçildi. İşlemlerin ilgilisine yada posta yoluna gerek kalmadan elektronik ortam üzerinden karşılanması sağlanmış oldu” dedi.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Dövizle olan kiralamalar TL ile ürün satan ve Türkiye’de yerleşik işletmeler için son dönemde ciddi sıkıntılar oluşturmuştu. Türk Borçlar Kanunu’na göre her ne kadar “sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz” hükmü olsa da dövizdeki artış normal kiraları çok ciddi oranda artırmıştı. Düzenleme bu konudaki sıkıntıları çözmüş olacak” dedi.

Son bir yılda artış %88 oldu

Özelmacıklı “12 Eylül 2019’da 6.40 olan dolar kuru, bir sene önce yaklaşık 3.40 seviyesindeydi. Buna göre işletmelerin kira yükleri son bir yıl içinde %88 artış gösterdi. TÜVİMER verilerine göre satış ve kiralamalarda dolar bazlı ilanlar toplam ilan sayılarında %6 seviyesinde iken, Euro ve GBP %1 seviyesindeydi. Son dönemdeki dövizdeki artış ilanlar içindeki oranı da düşürmüştü. Ülkemizde döviz bazlı satış veya kiralamaları genelde konut kategorisinde yalılar, köşkler ve villalarda görüyoruz. Ticari gayrimenkullerde ise oteller, AVM’ler, fabrika yapıları gibi portföylerde döviz bazlı kiralama ve satışlar daha yaygın kullanılıyor” dedi.

Franchise veren işletmeler içinde düzenleme var

Altın Emlak olarak döviz bazlı franchise ve ödenti almadıklarını, TL’yi korumak için mücadele ettiklerini dile getiren Özelmacıklı “Resmi gazeteye göre hizmet sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacak. Buna göre franchisee bedeli ve aylık ödentilerin de döviz bazlı alınamayacağı sonucu çıkıyor. Artık franchisor firmaları da buna ilişkin düzenlemeleri 30 gün içinde yapmalı” dedi.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Gayrimenkul piyasasında ilk 6 ayda ilk satışlar %46,26 paya sahipken, ikinci el satışlar %53.74 paya sahip oldu. Lakin 7143 sayılı kanunla gelen ve yeni inşa edilen konut veya işyerlerinin ilk satışında tapu harcının onda bire kadar indirilebilecek olması ve ilk satışlara verilmesi düşünülen faiz indirimi desteği 2. El konut piyasasını olumsuz olarak etkileyecektir” dedi.

Kredi oranları yükseldi, maliyetler arttı

Temmuz ayı ve sonrasındaki konut satış verilerinde ipotekli satışların azalacağını da belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Konut kredisi faiz oranları sene başından bu yana yüzde 5.7 artış gösterdi. Mevcut durumda piyasada kamu bankalarında 1,38 oranlardan başlayan faizlerle finansman sağlarken, özel bankalarda bu oran 1,83’e kadar çıkıyor. Haziran ayında %0.98 ile 100.000-TL kredi çeken bir tüketici 1.420,87-TL taksitle, toplamda 170.504-TL geri ödeme yaparak kredi çekebiliyordu. Mevcut durumda ise %1,38’den 100.000-TL kredi çeken bir tüketici, 1.710,20-TL taksitle toplamda 205.224-TL geri ödeme yapmak zorunda kalıyor. Faiz oranlarındaki bu 4 puanlık artış toplam ödemeyi 34.720-TL artırdı” dedi.

Konut hesapları tabana yayılmalı, tasarrufları devlet kontrol etmeli

Konut hesabında devlet desteğinin artmasının, birikimlerin artmasında önemli bir etki yapacağını belirten Özelmacıklı “Şüphesiz, konut alacaklar için en zor hususlardan biri mortgage kapsamında zorunlu olan peşinatın biriktirilmesidir. Konut hesaplarının da bu ihtiyaca da cevap verebilecek olması önemli bir avantaj olabilir. Birikimler arttıkça, insanlar genç yaşta konut sahibi olabilir. Ayrıca kura yöntemi ile para toplayan, SPK ve BDDK kontrolünde olmayan aracı kurumlar için de düzenleme sağlanması gerekiyor. Daha uzun vadede devlet destekli bir finansman çözümü üzerine sistemler geliştirilebilir. İpotek finansmanı kuruluşlarının etkileri artırılabilir. Mevduat toplamanın mutlaka devlet kontrolünde kalması faydalı olacaktır. Ayrıca konut hesabı olanlara TOKİ ve Emlak Konut gibi projelerinin kuralarına öncelik verilebilir” dedi.