Özdemir’e göre konut piyasasının önündeki temel sorunlar arasında konut açığı, nitelikli konut açığı, deprem riski, kentsel dönüşüm ve üretim ekonomisi bulunuyor. Bu sorunların çözümünde ise yeni konut üretiminin ve dolayısıyla birinci el konut pazarının kritik bir rolü bulunuyor.

GPPS Platformu, konut piyasasında yeni üretimin devamlılığının sağlanabilmesi için birinci el satışların güçlendirilmesi gerektiğini savunuyor. Platforma göre proje geliştiricisi, ürettiği konutu birinci el piyasasında sattığında elde ettiği kaynakla yeni projelere yöneliyor ve böylece konut üretim zinciri devam ediyor.

Birinci el satış üretim ekonomisini harekete geçiriyor

Bilge Özdemir, birinci el konut satışının ekonomik etkisini somutlaştırmak amacıyla bir örnek üzerinden değerlendirme yaptı.

Örneğe göre Özdemir, Ocak 2026’da Demir İnşaat’tan Kadıköy’deki Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u 3 milyon TL bedelle satın aldı. Bu bedelin 2 milyon TL’si nakit, 1 milyon TL’si ise 6 ay vadeli mortgage kredisiyle karşılandı.

Demir İnşaat konutu üretti, satış faturasını düzenledi ve tapuyu Özdemir’e devretti. Böylece ortaya yalnızca bir konut satışı çıkmadı; proje geliştirme ve inşaat sürecinden satış aşamasına kadar çok sayıda ekonomik faaliyet gerçekleşti.

İnşaat, proje geliştirme, imalat, hizmet, banka ve finans, ekspertiz, hukuk ve benzeri alanlarda faaliyet gösteren çok sayıda firma ve kişi, bu üretim sürecinde yaratılan katma değerden pay aldı.

Tapu devri sırasında satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden işlem, TÜİK konut satış istatistiklerine 1 adet birinci el konut satışı ve kredi kullanılması nedeniyle 1 adet birinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Dolayısıyla Ocak 2026 TÜİK verilerinde görülen bu işlem, Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e gerçekleşen birinci el konut satışı olarak kayda geçti.

Aynı konut ikinci kez satıldığında üretim değil, hizmet ekonomisi öne çıkıyor

Aynı örnek üzerinden ikinci el piyasanın ekonomik etkisine de dikkat çeken GPPS Platformu, konutun el değiştirmeye devam etmesi halinde ortaya çıkan ekonomik faaliyetin niteliğinin değiştiğini belirtiyor.

Örneğe göre Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un banka kredi borcu Temmuz 2026’da kapatıldı ve üzerindeki banka ipoteği kaldırıldı.

Demir İnşaat’ın yeni konutlardaki fiyatlarını yüksek bulan Ahmet Duman’a, emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz tarafından daha uygun fiyatlı olması nedeniyle Özdemir’in sahibi olduğu daire önerildi.

Bunun sonucunda 3 Ağustos 2026’da Bilge Özdemir, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz aracılığıyla Ahmet Duman’a peşin olarak sattı.

Bu işlemde yeni bir konut üretilmedi. Ancak satışa aracılık eden emlakçı hizmet verdi, aracılık hizmetine ilişkin faturalar düzenlendi ve hizmet bedeli tahsil edildi. Böylece işlem, ağırlıklı olarak hizmet ekonomisi üzerinden gerçekleşen ikinci el konut satışı niteliği kazandı.

Tapu devrinde yine satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. İşlem, TÜİK verilerine 1 adet ikinci el konut satışı olarak yansıdı.

GPPS Platformu bu noktada, ikinci el satışın gayrimenkul piyasası açısından önemli olmakla birlikte yeni konut üretimi yaratmadığına dikkat çekiyor.

Aynı daire üçüncü kez el değiştirdi

Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un hikâyesi burada da sona ermedi. GPPS’nin örneğine göre Ahmet Duman, satın aldığı daireyi 10 Ağustos 2026’da apartman komşusu Mehmet Memiş’e banka kredisi kullanarak sattı.

Bu işlemde de satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Ayrıca kullanılan banka kredisi nedeniyle banka, ekspertiz ve hukuk hizmetleri gibi farklı ekonomik faaliyetler ortaya çıktı.

Ancak yine yeni bir konut üretilmedi. Demir İnşaat’ın daha önce ürettiği aynı daire, ikinci kez ikinci el piyasasında el değiştirdi.

Bu satış da Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden TÜİK’e 1 adet ikinci el konut satışı ve 1 adet ikinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Böylece aynı konutun kısa süre içerisinde farklı kişiler arasında el değiştirmesi, TÜİK’in konut satış istatistiklerinde birden fazla işlem olarak görünürken, üretim tarafında yeni bir konut oluşmadı.

GPPS: Bir konutun üç kez satılması yerine yeni üretim

GPPS Platformu, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9 üzerinden oluşturduğu örnekte, Ocak-Ağustos 2026 döneminde aynı konut için görmek istediği tablonun bir adet birinci el satış ve bu satışın mortgage kredisi kullanılarak gerçekleşmesi olduğunu belirtiyor.

Platforma göre Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e, Bilge Özdemir’den Ahmet Duman’a ve Ahmet Duman’dan Mehmet Memiş’e gerçekleşen satışlar; tapu devirleri, krediler, vergi ve harç ödemeleri ve hizmet faaliyetleri açısından ekonomik hareketlilik yaratıyor. Ancak ikinci ve üçüncü satışlarda yeni bir konut üretimi gerçekleşmiyor.

Bu nedenle GPPS, birinci el satışların inşaat ve proje geliştirme sektörünün devamlılığı açısından daha kritik olduğunu savunuyor.

“2. elin rakibi 1. el”

Bilge Özdemir’in değerlendirmesine göre ikinci el konut piyasası, piyasanın derinliği ve yatırımcıların alım-satım ihtiyaçları açısından önemli bir alan oluşturuyor. Ancak birinci elden satın alınan konutların daha sonra ikinci el piyasasında yeniden alıcılarla buluşması, yeni üretim açısından farklı bir ekonomik sonuç ortaya çıkarıyor.

Özdemir, “2. elin rakibi 1. eldir” yaklaşımıyla, ikinci el piyasasının birinci el konutlara alternatif oluşturduğuna dikkat çekiyor.

İkinci el yerine birinci el konut tercih edilmesinde ise bakım ve onarım giderlerinden kaçınma, eski yapıların kentsel dönüşüme girme ihtimali, yeni yapı ve site olanakları ile geliştiricilerin sunduğu esnek satış ve ödeme koşulları gibi faktörlerin etkili olduğu belirtiliyor.

GPPS’den bakanlıklara ve TÜİK’e öneriler

GPPS Platformu, birinci el konut pazarının güçlendirilmesi ve yeni üretimin teşvik edilmesi amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’na çeşitli öneriler sunuyor.

Platformun öne çıkan önerileri şöyle:

Yabancılara yönelik yalnızca birinci el konut alımlarında T.C. pasaport uygulamasının değerlendirilmesi,
Yalnızca birinci el mortgage kredilerine özel, inşaat ve proje geliştirmeyi teşvik edecek düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkanlarının oluşturulması,
Birinci el konut piyasasına yönelik sınırlı süreli tapu alım-satım vergi ve harç muafiyeti veya indirimi uygulanması.

GPPS ayrıca TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan aylık verilerin birinci el piyasayı daha ayrıntılı gösterecek şekilde geliştirilmesini öneriyor.

Platform, özellikle şu verilerin ayrı başlıklar halinde açıklanmasını istiyor:

1- Birinci el konut ve işyeri satışları
2- Birinci el ipotekli konut ve işyeri satışları
3- Birinci el yabancıya konut satışları

GPPS Platformu’na göre bu ayrım, konut piyasasında yalnızca kaç adet satış yapıldığını değil, kaç yeni konutun üretim ekonomisine kazandırıldığını ve sektörün yeni üretim kapasitesinin ne ölçüde devam ettiğini daha net ortaya koyacak.

Konut açığının azaltılması, deprem riskine karşı güvenli yapı stokunun artırılması ve kentsel dönüşümün hızlandırılması açısından yeni konut üretiminin kritik olduğuna dikkat çeken platform, birinci el konut satışlarının üretim ekonomisinin devamlılığı için temel gösterge olarak ele alınması gerektiğini savunuyor.

GPPS, TÜİK tarafından açıklanan konut satış istatistiklerinde birinci ve ikinci el satışların farklı dinamiklere sahip olduğuna dikkat çekerek, özellikle birinci el konut, birinci el ipotekli konut ve yabancılara birinci el konut satışlarına ilişkin verilerin daha ayrıntılı ve ayrı bir raporlama kapsamında değerlendirilmesini talep ediyor.

Türkiye’de yılda 1 milyona yakın yeni konuta ihtiyaç var

Türkiye’de artan nüfus, yeni hanelerin kurulması, iç göç hareketleri ve kentsel dönüşüm ihtiyacı nedeniyle yıllık yeni konut ihtiyacının 700 bin ile 1 milyon adet arasında olduğu belirtiliyor.

Buna karşın yüksek girdi maliyetleri, finansmana erişimde yaşanan zorluklar ve konut fiyatlarındaki artış, yeni konut üretimini ve satışları olumsuz etkileyen temel unsurlar arasında gösteriliyor. Konut sektöründe arz-talep makasının açılmaya devam ettiği değerlendirilirken, yavaşlayan inşaat ruhsatları nedeniyle her yıl 300 bin ila 400 bin adet arasında net konut açığı oluştuğu ifade ediliyor.

Ortaya çıkan arz yetersizliği, konut sahipliği oranını ve kiralık konut piyasasını da doğrudan etkiliyor. Konut üretiminin talebin gerisinde kalması, kiralık konutlara olan ihtiyacı ve buna bağlı olarak kira fiyatları üzerindeki baskıyı artırıyor.

“Birinci el satış arttıkça yeni üretim güçlenir”

Bilge Özdemir, konut sektöründe yalnızca toplam satış rakamlarına bakmanın üretim ekonomisinin gerçek durumunu göstermekte yetersiz kalabileceğini belirterek, birinci el satışların ayrı bir kategori olarak daha fazla öne çıkarılması gerektiğini savundu.

Özdemir’e göre, birinci el satışların artması yeni proje üretimini teşvik ediyor; üretimdeki artış ise inşaat, proje geliştirme ve bu sektörlerle bağlantılı yüzlerce alt sektörde faaliyet ve istihdamı destekliyor.

GPPS’nin değerlendirmesinde, üretilen konutun ilk kez satışının gerçekleşmesi, konut arzının yenilenmesi açısından kritik önem taşıyor. Birinci el konut satışlarındaki hareketlilik, yeni yatırımlar için finansal kaynak oluştururken proje geliştiricilerinin yeni üretim kararlarını da doğrudan etkiliyor.

260 alt sektör için üretim zinciri

İnşaat ve proje geliştirme sektörünün geniş bir ekonomik etki alanına sahip olduğuna dikkat çeken GPPS, yeni projelerin üretimden satış aşamasına kadar sağlıklı bir döngü içerisinde ilerlemesinin önemini vurguluyor.

Platforma göre yeni konut üretiminin hızlanması, inşaat sektörünün yanı sıra doğrudan ve dolaylı olarak yaklaşık 260 alt sektörün ekonomik faaliyetini destekliyor. Bu nedenle birinci el satışların yalnızca gayrimenkul piyasasının değil, daha geniş ölçekte üretim ve istihdam zincirinin de önemli göstergelerinden biri olduğu ifade ediliyor.

Nitelikli yeni konut projelerinin satışının artması, tüketicilerin yeni ve planlı konut stokuna erişimini desteklerken, üreticinin elindeki stokların azalmasıyla yeni projeler için yatırım kararlarının alınmasını da kolaylaştırıyor.

GPPS’den TÜİK’e üç ayrı veri talebi

GPPS Platformu, konut piyasasının üretim tarafını daha net analiz edebilmek için TÜİK’in birinci el satışlara ilişkin verileri daha ayrıntılı biçimde yayımlamasını istiyor.

Platformun öne çıkardığı üç temel başlık şöyle:

1- Birinci el konut satışları: Yeni üretilen konutların satış performansının ve konut üretimindeki hareketliliğin daha sağlıklı izlenebilmesi için.
2- Birinci el ipotekli konut satışları: Yeni konut üretiminde mortgage, banka kredileri ve diğer finansman modellerinin etkisinin ölçülebilmesi için.
3- Yabancılara birinci el konut satışları: Yabancı yatırımcıların doğrudan yeni projelerden gerçekleştirdiği alımların ayrı olarak izlenebilmesi için.

Sektöre ortak çağrı: Birinci el satışlar ayrı raporlanmalı

GPPS Platform Başkanı Bilge Özdemir, birinci el konut satışlarının Türkiye’deki konut açığının azaltılmasında stratejik bir rol üstlendiğine dikkat çekerek, inşaat ve proje geliştirme sektörünün temsilcilerini ortak bir yaklaşım geliştirmeye çağırdı.

Platform; inşaat şirketleri, proje geliştiricileri, GYO’lar, sektör dernekleri ve diğer paydaşların birinci el üretim ve satış verilerine daha fazla odaklanması gerektiğini savunuyor.

GPPS’nin çağrısı net…

TÜİK, birinci el konut ve iş yeri satışlarına ilişkin aylık raporları ayrı bir veri seti ve değerlendirme kapsamında yayımlamalı. Platforma göre konut açığının kalıcı olarak azaltılmasının yolu, mevcut konutların el değiştirmesinden çok, yeni konut üretiminin ve bu konutların ilk satışlarının sürdürülebilir biçimde artırılmasından geçiyor.

Özdemir, eski TÜİK Başkanı Erhan Çetinkaya’ya da görev süresi boyunca sektöre sunduğu katkılar nedeniyle teşekkür etti.

“Birinci el verileri daha ayrıntılı açıklanmalı”

GPPS açıklamasında, 20. GYODER Zirvesi’nde gündeme gelen önerilere de dikkat çekildi. Zirvede konuşan Şekib Avdagiç’in, konut piyasasının daha sağlıklı analiz edilmesi için birinci el konut satış verilerine odaklanılması yönündeki değerlendirmesi hatırlatıldı.

Açıklamada, özellikle birinci el ipotekli konut satışlarının ve yabancıya yapılan birinci el satışların ayrı başlıklar halinde yayımlanmasının sektör açısından önemli olduğu vurgulandı.

Nisan ayında 40 bin 306 adet birinci el satış gerçekleşti

GPPS verilerine göre 2026 Nisan ayında birinci el konut satışları 40 bin 306 adet olarak gerçekleşti. Açıklamada, 2013 yılından bu yana en yüksek nisan ayı satışının 55 bin 928 adet ile 2017 yılında görüldüğü belirtildi.

Son yıllardaki dalgalı seyre rağmen 2026 Nisan verisinin yükseliş eğilimine işaret ettiği ifade edildi. Özellikle pandemi döneminde 2020 Nisan ayında görülen 16 bin 7 adetlik dip seviyeye kıyasla mevcut verilerin sektör açısından toparlanma sinyali verdiği kaydedildi.

İpotekli satış oranı yüzde 14’e çıktı

Birinci el konut satışlarında ipotekli işlemler de yükseliş gösterdi. Nisan ayında gerçekleşen 40 bin 306 adetlik birinci el satışın 5 bin 989 adedinin mortgage destekli olduğu açıklandı.

Buna göre ipotekli satışların toplam birinci el satışlar içindeki payı yüzde 14 seviyesine ulaştı. GPPS, bu oranın son iki yılın en yüksek nisan ayı verisi olduğuna dikkat çekti.

Açıklamada, 2024 Nisan ayında ipotekli satış oranının yalnızca yüzde 0,7 seviyesinde kaldığı ve 1.924 adet işlem gerçekleştiği hatırlatıldı. Buna karşın 2026 verilerinin kredi kullanımında yeniden hareketlenmeye işaret ettiği belirtildi.

“Banka destekleri yetersiz kalıyor”

GPPS açıklamasında, 2026 yılında başlayan projeler dikkate alındığında bankaların ve finans kuruluşlarının inşaat firmalarına yeterli desteği sağlamadığı görüşü paylaşıldı.

Konut satışlarında mortgage kullanım oranının yüzde 40 seviyelerine ulaşması gerektiği belirtilirken, proje geliştiricilerinin garantörlüğünde yeni kredi modellerinin oluşturulmasının sektör açısından önem taşıdığı ifade edildi.

Yabancıya satışlarda dikkat çeken düşüş

Yabancıya konut satışlarına ilişkin değerlendirmelerde de bulunan GPPS, 2026 Nisan ayında yabancılara toplam 1.516 adet konut satıldığını açıkladı.

Açıklamada, vatandaşlık uygulamasının başladığı 2017 yılından itibaren yabancıya satışların yakından takip edildiği belirtilirken, mevcut rakamların düşük seviyelerde kalmasının dikkat çekici olduğu ifade edildi.

Özellikle Antalya’da yabancıya satışların geçen yılın aynı dönemine göre gerilediği, İstanbul ve Ankara’da ise artış yaşandığı kaydedildi. İzmir’de ise yalnızca 1 adetlik satış gerçekleştiği belirtildi.

GPPS’ten yeni raporlama önerisi

GPPS, yabancıya yapılan konut satışlarının birinci el ve ikinci el olarak ayrı raporlanması gerektiğini savundu. Açıklamada, yabancıya satılan 1.516 adet konutun ne kadarının yeni projelerden oluştuğunun bilinmesinin sektör açısından kritik olduğu ifade edildi.

Kuruluş ayrıca, mevcut tablo doğrultusunda vatandaşlık karşılığı konut satış uygulamasının yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

İkinci etapta yüzde 15 Türkiye kontenjanı ayrılacak

Akman Holding ve SAMM Developments Yönetim Kurulu Başkanı Ali Akman, projeye Türkiye’den The müthiş bir talep geldiğini belirterek “Kanada’da hem gayrimenkul fiyatlarında her yıl gelen artışlar hem de kira garantisi olması Türk yatırımcılara çok cazip geldi” dedi. Satışlardan çok memnun olduklarını ifade eden Ali Akman, Kanada’da bundan sonra gerçekleştirecekleri projelerden de Türkiye’de satış yapmaya devam edeceklerini açıkladı. The Kennedy Condominiums’un ikinci etabından etapta Türkiye’ye yüzde 15 kontenjan ayıracaklarını anlatan Akman, Türkiye’den yatırımlarını güvenli bir ülkede yapmayı ve her yıl sabit getiri almayı düşünen, ileride o ülkede yaşamak isteyen her kesimden talep aldıklarını söyledi.

Fiyatlar 250 bin Kanada dolarından başlıyor

600 milyon dolarlık yatırımla hayata geçen The Kennedy Condominiums, Toronto’nun en büyük konut projesi unvanına sahip. Daire fiyatlarının 250 bin ile 400 bin Kanada doları arasında değiştiği proje, 4 blokta 1320 daire, otel ve iş merkezinden oluşuyor. Toronto’da çok merkezi bir bölgede bulunan projenin ilk etabında 2 blokta 700 daire satışa sunulmuştu. Projenin ikinci etabını oluşturan 45 katlı bina, ilk 11 katı otel, üst katlarda rezidans olarak tasarlandı. Üçüncü etapta ise 22 katlı bir ofis binası bulunuyor.

İlk blok 2 günde satıldı

Büyüklükleri 50 metrekare ile 100 metrekare arasında değişen dairelerin yer aldığı projenin ilk etabın birinci bloğu Kanada’da geçen temmuz ayında satışa çıkmış ve 370 daire ki gün içinde satılmıştı. 330 dairelik ikinci blokta ise dairelerin yüzde 65’i Kanada’da şimdiden satıldı.
Kanada’da yabancılar, konutların yüzde 35’ini peşin ödeyip geri kalan yüzde 65 için mortgage kredisi alabiliyor. Kira garantisi de verilen dairelerin aylık 1400 dolar kira getirisi bulunuyor. Kanada’da gayrimenkul yatırımı yapmak oturma ve vatandaşlık yolunu da açabiliyor.

İletişim bilgileri
212 242 44 56
www.kennedyscondos.com