Birçok kurum ve kuruluş tarafından yapılan dünya marka şehirler sıralamasında ilk 25 şehir arasında yer alan İstanbul, çarpık kentleşme ve artan konut yoğunluğu sebebiyle şehir planlamasındaki yanlışlıklar konuşulurken Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen, kentsel dönüşümün bina yenileme hareketinden ziyade insan kalitesini arttırmaya yönelik bir şehir planının oluşturulması için fırsat yarattığına dikkat çekiyor.

Deprem kuşağındayız

Türkiye’nin yüzölçümünün yüzde 92’sinin deprem kuşağında yer aldığının ve riskli binaların depreme karşı dayanıklı olması için kentsel dönüşümün doğru bir hamle olduğunu ama kentsel dönüşümü bütüncül bir bakış açısıyla değerlendirilmesinin gerektiğini belirten Şen, “Kentsel dönüşüm, yapısal bir değişimden önce zihinsel bir dönüşümü gerektirir. Milli mimari kültürünün; Türk kültür yapısına uygun bir mimari anlayışın ortaya çıkmasına ortam hazırlaması gereken bir düzenlemedir. Kültürün korunması, yer altı ve yer üstü kaynakların korunması ve kullanım planlarının yapılması, beşeri ilişkilerin güçlendirilmesi, sosyal donatı imkânlarının arttırılması ve çevresel faktörlerin planlanması gibi basamakları içerisinde barındıran şehirleşme çalışmalarını ‘kentsel dönüşüm’ olarak adlandırabiliriz.” diyerek Fikirtepe örneğine dikkat çekiyor.

İnsanlar birbirinden uzaklaştırıldı

Mimar Nihat Şen, Fikirtepe ile durumu ise şu şekilde değerlendiriyor: “Bugün kentsel dönüşüm adı altında yapılan çalışmaların, kentsel dönüşümden çok bir kabuk değişimi olduğunu savunuyorum. Örneğin; Fikirtepe bölgesi bir kentsel dönüşüm projesi olarak sunuldu. Ancak Fikirtepe’nin bugünkü durumuna baktığımızda; bu çok yanlış bir tanım oluyor. Kentsel dönüşüm mantığa ve doğru planlara uygun yapılırsa, şehirlere değer katar. Alelade hazırlanmış, analizi yapılmamış kentsel dönüşüm projeleri yapılırsa nüfusu birkaç kat artmış bir ilçeye dönüşür. Yaşam kalitesini arttıracak bir çalışmadan ziyade 15 bin konutluk yere, 70 bin konut yapıldı. İnsanların birbiriyle yakınlaştırılması gerekirken, camdan ve metalden kafeslere konularak birbirlerinden ve doğadan uzaklaştırıldılar. Bu sebepten dolayı Fikirtepe’de yapılan çalışmalar kentsel dönüşümden ziyade, toplu inşaat hamlesidir.” diyor.

Ulaşım aksları oluşturulmalı

Yüzlerce yıllık bir geçmişe sahip, onlarca imparatorluğa, devlete başkentlik yapmış bir şehir, İstanbul. Avrupa ve Asya kıtalarını birbirine bağlayan İstanbul, doğal ve tarihi ve güzellikleriyle dünya başkenti! “İstanbul’un marka olabilmesi için öncelikle sürdürülebilir standartlarımızın olması şart! Yani çarpık kentleşmenin önüne geçmeli, trafik sorununu ortadan kaldırmalı, tarihi eserlerini koruyan ve bunları iyi pazarlayan bir şehir ortaya çıkarabilmeliyiz. Konaklamasından ulaşımına, yemeğine, eğlencesine kadar her şeyi planlayarak standarda oturtmak gerekiyor.

Tarihi yarımadaya hassasiyet

Tabii bu standardı getirirken de işin özünden kopmamamız lazım. İstanbul’u ruhunu yansıtan ögelerle bu şehri bir cazibe merkezine haline dönüştürmeliyiz.” diyen Mimar Nihat Şen, Haliç, Eyüp, Balat bölgesini, Taksim Beyoğlu, Sur içini, Eminönü, Sirkeci, Beşiktaş, Yıldız, Üsküdar, Çengelköy, Beykoz bölgelerinin “kültür yolu” ile birbirine bağlanması gerektiğini tavsiye ediyor. İnsan yoğunluğunu merkeze alan değil, ulaşım akslarını oluşturduktan sonra merkez dışına alan yeni yerleşim alanlarının yapılması gerektiğini sözlerine ekleyen Şen, “Tarihi zenginliklerimizi ön plana çıkararak, tabiat güzelliklerini koruyarak, yatay mimariyi baz alan kent kimliğini ön plana çıkaran planlamalar yapmak şart. Tüm bu planlamaları yaparken de mülkiyet hakkını koruyacak ve bölgesel cazibe merkezleri yaratacak bir çalışma izlenmeli. İnsan odaklı ve gelişen teknoloji ile bizi biz yapan değerlerimizi koruyarak, uzun vadeli geleceğe dönük planlar yapmak isterdim.” açıklamalarında bulunuyor.

Depremin akabinde hazırlanan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun” ya da kamuoyunda bilinen adıyla Kentsel DönüşümYasası, öncelikle İstanbul’un çeşitli yerlerinde uygulanmaya başladı. Kanunun hazırlanmasında önemli çalışmaları olan Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen, ne yazık ki kentsel dönüşümün yanlış algılanıp öncelikle insan hayatının kalitesini arttırmaya yönelik şehir planlarının oluşturulması gerektiğine dikkat çekiyor.

“Yapısal bir değişimden önce zihinsel bir dönüşümü gerekiyor. Kültürün korunması, yer altı ve yer üstü kaynakların korunması ve kullanım planlarının yapılması, beşeri ilişkilerin güçlendirilmesi, sosyal donatı imkânlarının arttırılması ve çevresel faktörlerin planlanması gibi basamakları içerisinde barındıran şehirleşme çalışmalarını ‘kentsel dönüşüm’ olarak adlandırabiliriz.” diyen Şen, en büyük kentsel dönüşüm projesi olan Fikirtepe’nin tamamen yanlış bir tanımlama olduğuna dikkat çekerek kentsel dönüşümün binasal yenileme kalıbına sıkıştırıldığını sözlerine ekliyor.

Ankara bazlı kentsel dönüşümden vazgeçilmeli

Kentsel dönüşümün şu anda parsel bazlı ilerlediği bugünlerde, Nihat Şen dönüşümün ada ya da mahalle bazlı yapılması ve insan odaklı olması gerektiğini belirtiyor.

“Altyapılar iyileştirilmeden o bölgede nüfus yüzde 40-50 oranında arttırılıyor. Bu da birtakım sıkıntıları meydana getiriyor” açıklamalarında bulunan Şen, “İstanbul’da 4 milyon yapı stoğu, Türkiye’de ise 20 milyon yapı stoğu bulunuyor ve bunun yüzde 50’si risk taşıyor. Yaklaşık 700 binanın hemen yıkılması şart. Yaklaşık, 6.5-7 şiddetinde bir deprem sonrası İstanbul’un durumunu düşünemiyorum. 1999’dan bugüne çeşitli güçlendirme çalışmaları yapıldı ancak bugün insanlarımızın yaşadığı yerlerin güvenli olduğunu savunamam. Kentsel dönüşüm yasasının kendi içerisinde çeliştiği yerlerin mevcut olduğunu da belirtmeden geçemeyeceğim. Devlet, kentsel dönüşüm çalışmalarına bugün olduğundan daha fazla eğilmesi gerekiyor. Ankara bazlı bir kentsel dönüşüm anlayışı ile bu işleri hızlandırmamız mümkün değil. Belirli kurumlara yetki verilerek, akredite kurumlar aracılığıyla bölgesel ve şehirsel olarak vatandaşa kentsel dönüşüm danışmanlığı verilmeli.” diyor.

Metrekare kaybı olmadan kentsel dönüşüm

Depremin hızlandırılması için devlete büyük görev düştüğünü belirten Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen, hızlandırma için teknik büroların ve ara istasyonların kurulması, teknik elemanların yetiştirilmesi gerektiğini belirtiyor. Vatandaşların binalarının depreme karşı hazır olmadığı için hemen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne ya da belediyelere başvuru yapabileceklerini söylüyor.

Nihat Şen: “Binanızın durumuna göre devletin size sağladığı avantajlardan faydalanarak ilgili yönetmeliklere göre binanızı, dairenizi yeniletebilirsiniz. Örneğin; ‘Kendin Yık, Kendin Yap’ modeli ile vatandaşlarımız hiçbir müteahhit (kat karşılığı) firmaya gerek duymadan kendi binalarını devletin kendilerine sağladığı kentsel dönüşüm yasasından faydalanarak yenileme imkanına sahip olacaklardır” derken, “Kendin Yık, Kendin Yap” modeli için şu açıklamalarda bulunuyor:

“Mutlaka bir binanın yenilenmesi için kat karşılığı olarak müteahhide verilmesi şart değildir. Devletin vatandaşa verdiği kentsel dönüşüm kredisinden faydalanarak riskli binaların m2’leri ufalmadan yaptırabilme imkanına sahiptirler. Devletin kredi faiz desteği verdiği 2 yıl ana para ödemesiz, 10 yıl ödemeli kredi kullanabilmektedir. Böylece vatandaşımız ‘Kendin Yık, Kendin Yap’ modeli ile daireleri ufalmadan binalarını yenileyebilirler.

Çıkarılan bu yönetmelik ile başvurular 31.10.2018 tarihine kadar, ödemelerin de 31.12.2018 tarihine kadar tamamlanması gerekiyordu. Zaman içinde başvuru ve tahsilat istenildiği gibi gitmeyince başvuru tarihi 31.12.2018 tarihine kadar uzatıldı. Sürenin uzatılmasına rağmen müracaat yaklaşık 9,5 milyon tahsilat ise 14 milyar TL civarında oldu ve beklentinin altında kaldı.
Mimar Nihat Şen istenilen seviyede müracaat ve gelir elde edilememesinin nedenlerini ve olması gereken nedenlerden bir kaçını şöyle sıraladı;

Mimar Nihat Şen öneriyor…

1. Ruhsatlı binalar ile ruhsatsız binalarda aynı harç bedellerinin talep edilmesi haksız bir durumu ortaya koydu. Halbuki ruhsatlı binalarda vatandaşlar ruhsat harcı bedelini ödemişlerdi, ikinci bir harç bedelini ruhsatsız binalar kadar ödenmesi haksız bir durumu ortaya çıkardı.
2. Kat irtifakı olup, kat mülkiyeti olmayan binalar için ayrı bir uygulama getirilip çoğunluk kararı ile kat mülkiyetine geçilme kararı ile uygulamaya geçilmeli ve çoğunluk kararı ile alınan karar gereği harç bedellerinin herkes tarafından ödeme zorunluluğu getirilmeli.
3. Sosyal donatı alanları içinde kalan veya tecavüzü olan binalar için daha net ve anlaşılır olarak hazırlanmalı.
4. İskanlı binalarda olan aykırılıklarda sadece aykırılık yapılan alan üzerinden harç hesaplanmalıdır.
5. Kısmi iskanı olan binalarda uygulamalar daha anlaşılır olmalı. Mevcut bir binada bazı bağımsız bölümlerin iskanı var bazılarının iskanının olmaması tereddütler yaratmakta ve bu konunun açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
6. Yapı kayıt belgesi ile kat mülkiyetine dönüştürme arasındaki belirsizlik tarihi net bir tarih olarak belirtilmeli.
7. Bir parselde birden çok binanın olması halinde yapı kayıt belgesi alan bina diğer binalardan muvafakatname almadan kat mülkiyetine geçme hakkı tanımalı.
8. Çıkan harç bedellerinin ödenmesi konusunda vatandaşlara taksitli ödeme imkanı sağlanması ve banka kredi faizlerinin yüksek olması.
9. Boğaziçi ön görünümdeki olan binalara belirli bir mesafe şartının olmaması nedeni ile binlerce bina başvurmamakta.
10. Yapı kayıt belgesi olan binaların kentsel dönüşümde nasıl bir avantajının olduğu daha anlaşılır hale getirilmediği için vatandaşlar tereddüt ediyor.
11. Yapı kayıt belgesi almayan bina için yapının son bulduğu sonra ne tür bir uygulamaya tabi tutulacağının bilinmemesi tereddüt yaratıyor ve bunun bunun aydınlatılması gerekiyor.

Kentsel dönüşüm çalışmaları 2012 yılının sonunda çıkarılan Kentsel Dönüşüm Yasası ile ülkemizde belirli bölgelerde ivme kazanmıştı. İyi niyetle çıkarılan yasa zaman içinde yanlış yorumlamalar sonucu ‘rant yasası’ olarak anılmaya başlamıştı. Şu an geldiğimiz noktada Çevre ve Şehircilik Bakanlığı hazırladığı yasayı önümüzdeki aylarda Meclis’e sunmak üzere çalışmalar yürütüyor.

“Kendin yık kendin yap modeli geliştirdik”

Agro Yapı AŞ kanalıyla kentsel dönüşüm danışmanlığı hizmeti verdiğini belirten Nihat Şen, “Kendin Yık Kendin Yap modeli geliştirdik. Bu modelle vatandaşın kendi evini kendi yıkıp banka kredisiyle kendisinin yapmasını sağlıyoruz. Binanın risk tespit raporundan yıkılıp yeniden yapılması sürecini yönetiyoruz. Burada garantör banka olduğu için vatandaş mağdur olmuyor” diyor.

Kentsel dönüşüm konusunda 1999 yılından bu yana İstanbul’dan Bodrum’a, İzmir’den Ordu’ya kadar birçok kentte çalışmalar yapan Mimar Nihat Şen ile konuştuk. Kentsel dönüşümün düşünce, kültür ve mimaride dönüşüm şeklinde çok yönlü yapılması gerektiğini vurgulayan Mimar Nihat Şen sorularımıza şu yanıtları verdi:

Kentsel dönüşüm çalışmalarına nasıl başladınız? Ülkemizde süreç nasıl işliyor?

1999 Marmara Depremi’nin ardından bu işe çok kafa yoran mimarlardan biriyim. O dönemde Mimart Mimarlık şirketimle riskli binaların incelenmesi için İstanbul’da ilk yetki belgesini alanlardanım.

1999-2008 yılları arasında da Bakanlar Kurulu kararı ile kurulan Türk Dünyası Mimarlar ve Mühendisler Birliği Başkanı olarak görev yaptım. Ülkemizde kimse Kentsel Dönüşüm Yasası’nın içeriğini ve haklarını bilmiyor. İyi niyetle hazırlanan bu yasa bir süre sonra ‘rant yasası’ olarak algılanmaya başladı.

Şimdiye kadar ne kadar alanda dönüşüm yaptınız? Yeni projeleriniz var mı?

Adapazarı Hendek’te 63 dönümlük bir alanda 240 bin metrekarelik bir dönüşüm projesi hazırladık. Süreç doğru yönetilemediği için ancak 12 bin metrekarelik bir kısmı hayata geçirilebildi. Geri kalan kısmı da önümüzdeki dönemde hayata geçecektir.

Ankara Kahramankazan’da 2 bin malikle anlaşılması sonucu 523 dönümlük bir alanda kentsel dönüşüm yapmak üzere 1,2 milyon metrekarelik brüt inşaat alanına sahip 2 milyar TL’lik yatırım yapılacak bir dönüşümün projesini hazırlayıp bakanlığa sunduk.

Burada 4 bin 500 konut ve işyerlerinin, sosyal donatıların yer alacağı bir proje yapacağız. Şu ana kadar toplamda 20 proje, 7 bin civarında bağımsız apartmanın dönüşüm projesi olmak üzere 1,6 milyon metrekare alanda dönüşüme imza atmış bulunuyorum.

Dönüşüm süreci nasıl olmalı?

Kentsel dönüşüm ada ya da mahalle bazlı olmalı. Yerel idareler seçim kaybetme endişesiyle bu işe yeterince eğilmiyorlar. Oysa bu işi ancak onlar yapabilir. Önümüzdeki dönemde iller Bankası kentsel dönüşümü hızlandırmak için belediyelere sıfır faizli kredi verecek. Tek koşulu yerli malzeme kullanmak olacak. İller Bankası kentsel dönüşümü fonlayan bir fon bankası haline geliyor.

Devlet dönüşümü hızlandırmak için neler yapıyor?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, süreci hızlandırmak için çalışmalara başlamış durumda. Bakanlığın Türkiye çapındaki 21 misafirhanesi satılıp elde edilecek 2 milyar TL’lik gelir İller Bankası’na aktarılacak. Bakanlık her yıl 500 bin adet konutun yenilenmesini hedefliyor.

Levent Gökmen Demirciler-Ekonomist