Prestij ihtiyacı yerine…

Pandeminin çalışma hayatında yarattığı değişimle ofisler de şekil değiştirdi. Cushman & Wakefield’in hazırladığı rapora göre, Türkiye’de 3. çeyrekte 64 bin 18 metrekare ofis kiralama işlemi yapıldı. Bu yılın ocak-eylül aylarında yapılan 178 bin 759 metrekare kiralama işleminin %85’ini yeni kiralama anlaşmaları oluşturdu.

Anadolu yakasının ofisleri revaçta

Pandeminin etkilerinin azalmaya başlamasıyla ileri teknolojiyle donatılmış, nitelikli ofislere talebin arttığına dikkat çeken Göztepe Nakliyat ve Depolama CEO’su Ulaş Gümüşoğlu, “Bu tür ofislerin Levent, Gayrettepe, Maslak gibi merkezi iş alanlarının dışında Kozyatağı, Kavacık gibi bölgelerde de yaygınlaşması, talebi etkiliyor. 3. çeyrekte yeni kiralama anlaşmalarının %32,5’inin Beşiktaş Barbaros Bulvarı, Büyükdere Caddesi ve Maslak gibi merkezi iş alanlarının bulunduğu bölgede, %40’ının Anadolu yakasında Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye civarlarında. %27,5’inin Taksim, Nişantaşı, Şişli, Fulya ile Havalimanı bölgelerini kapsayan alanda yapıldığı görülüyor. Pandemi öncesinde ağırlıklı olarak Avrupa yakasında farklı bölgelerde yapılan yeni kiralamalar, Anadolu yakasına da taşındı” dedi.

Lokasyonun yerini yüksek teknoloji aldı

Yeni ofis kiralama işlemlerinde yaşanan artışın nakliye sektöründe farklı bir trafik yarattığını belirten Ulaş Gümüşoğlu, “Şirketler arasında giderek yaygınlaşan karma çalışma modeli, ofisleri merkezi olmaktan çıkardı. Maslak, Levent gibi merkezi iş alanlarının dışında kalan bölgelerde de ileri teknolojilere sahip nitelikli ofislerin inşa edilmesiyle lokasyon faktörü önceliğini yitirdi. Şirketler için pandemi öncesinde prestij göstergesi olarak değerlendirilen merkezi lokasyonun yerini, aidiyeti ve verimliliği artıran yüksek teknolojiler aldı” diye belirtti.

Yerli şirketlerin radarında

Şirketlerin sağlıklı çalışma alanına ihtiyacının nitelikli ve kaliteli ofis talebine yön verdiğini belirten Gümüşoğlu, “Pandemi, özellikle yerli şirketlere, çalışan aidiyeti ve verimliğin artırılması açısından ileri teknolojinin önemini gösterdi. Yerli şirketler de bu yönde yeni stratejileri devreye aldı. Yaratıcılığın teşvik edildiği, sosyalleşme ve işbirliğinin ön planda tutulduğu, kurum kültürünün gelişimine katkı sağlayan ve aidiyet hissi yaratan ofisler yerli şirketlerin radarına girdi.” diye ifade etti.

Ofis fiyatları son 10 yılın en düşük seviyesinde

2019 yılı genel değerlendirmesinin de yer aldığı rapora göre; Beşiktaş, Levent, Maslak hattını kapsayan ‘Merkezi İş Alanı’ndaki (MİA) A sınıfı ofislerin metrekare fiyatları 19,1 dolara gerileyerek düşüş eğilimini sürdürdü. Ofis kiralarının 2019’daki düşüşle birlikte son 5 yılda %40 azalması dikkat çekti. Beşiktaş, Levent, Maslak hattını kapsayan Merkezi İş Alanındaki A sınıfı ofislerin boşluk oranı %32,7 ile son 10 yılın rekor seviyesine tırmandı.

Kurumsal satın almalar geriledi

İstanbul’da 2019 yılında toplamda 263 bin metrekarelik ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi gerçekleşti. Düşen fiyatlara rağmen 2019 yılında gerçekleşen işlem hacmi, önceki seneye göre yalnızca %2 oranında artış gösterdi.

Gerçekleşen işlemlerin hacimsel olarak İstanbul’daki dağılımı; %47 Avrupa Yakası ve %53 Asya Yakası şeklinde oldu. 2019 yılında kurumsal ofis satın alma işlemlerinin hacmi ise önceki yıllarla kıyaslandığında belirgin şekilde düştü. 2018 yılında %11 olan kurumsal satın alma işlemlerinin toplam hacme oranı, 2019 yılında %3 olarak hesaplandı.

Hazır ofis trendi devam ediyor

Değişen kullanıcı ihtiyaçlarına alternatif çözümler getiren hazır, sanal ve paylaşımlı ofislere ilginin arttığını belirten Propin Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, “Gelişen teknoloji ve değişmeye başlayan kullanıcı ihtiyaçlarına alternatif bir çözüm olarak esnek kiralama (hazır/sanal/paylaşımlı ofis) imkânları sunan servis sağlayıcıların sayısı hızla artmaya başladı. Çoğunlukla zincir olarak çalışan ofis sağlayıcılarının geçmiş yıllara kıyasla dikkat çekici bir artışla İstanbul’un farklı ofis bölgelerinde kiralamalar yaptığını gördük. Mevcut pazar koşullarında, söz konusu ofis alanlarının esnek kiralama yapısı, geleneksel kiralamaya nazaran birçok firma tarafından tercih edildi” şeklinde konuştu.

Ofis stoğu 2008’den bu yana 3 kat arttı

Propin’in hazırladığı raporda, İstanbul’da A sınıfı ofis stoğunun 2019 yılında 400 bin metrekare artarak 6,3 milyon metrekareye ulaştığı görüldü. Bir önceki yıla göre %8’lik büyüme sergileyen A sınıfı ofis stoğu 2008’den bu yana 3 kat arttı. Ofis stoğunun beklentilerin altında artış yaşadığını belirten Propin Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, “2019 yılı sonunda toplam stok büyüklüğünün 6,8 milyon metrekareye ulaşılması beklenirken, seneyi tahminlerin 500 bin metrekare gerisinde tamamladık. Arz-talep dengesinin bozulup, kiraların düşmesi geliştiricilerin ofis yatırımlarına ilgisi azaldı. Bu nedenle bazı projelerin açılışları ertelenirken, bazı projeler rafa kaldırıldı. Güncel koşullarda İstanbul’da A sınıfı ofis stoğunun 2023 yılında 8 milyon metrekareye ulaşmasını bekliyoruz” dedi.

Kiracılar daha uygun ticari koşullarla daha nitelikli ofis arayışında

2019 yılının beraberinde getirdiği avantajlı kiralama koşullarının, yeni bir ofise geçmeyi erteleyen kullanıcıların, pazara daha cesaretli bakmalarını sağladığını belirten Aydan Bozkurt, “Ofis kiralarındaki düşüş, hali hazırda kirada olanları harekete geçirdi. Daha düşük kira bedelleriyle A sınıfı nitelikli ofislere geçmek isteyenlerin gelecek dönemde kiralama ve kurumsal satın alma işlemi yapacağını öngörüyoruz. Düşen liste fiyatlarının talebi destekleyeceğini ve mevcut koşullarda bir dalgalanma olmaması halinde pazarlık aşamasındaki kiralama işlemlerinin 2020’in ilk yarısında tamamlanmasını bekliyoruz” ifadelerini kullandı.

Fiyatlar 1 yılda yüzde 16 arttı

Merkezi İş Alanı (MİA) kabul edilen ve İstanbul’un yeni Maslak hattı olarak tanımlanan Basın Ekspres’te yeni konut, AVM, ofis, otel yatırımları tüm hızıyla devam ediyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, geçen yıla oranla bölgede konut fiyatlarının yüzde 16 arttığını kentsel dönüşüm çalışmalarının devam ettiğini Basın Ekspres ve çevresinin Halkalı Toplu Konut projesinin yanı sıra hala erişilebilir arsa stokunun bulunması nedeniyle yatırımcılar açısından cazibesini koruduğunu söyledi. Basın Ekspres ve çevresinde konut birim metrekare satış fiyatlarının ortalama 4 bin ile 8 bin TL arasında olduğu bilgisini veren Yazıcı, son yıllardaki hızlı kur artışı nedeniyle bazı firmaların kur sabitlediğini ya da satış fiyatından indirim yaptığını anlattı. Buna karşılık ciddi indirimlerin ancak peşin ödemelerde yapıldığına vurgu yapan Yazıcı, “28 proje üzerinden yaptığımız satış hızı analizine göre bölgede ortalama 2,8 günde bir konut satılıyor ya da bir günde ortalama 0,36 konut satışı gerçekleşiyor” dedi.

Ulaşım yatırımları trafiği azaltacak

Ofis yatırımlarının da yoğun olduğu bölgede beyaz yakalılar için konut t projesi yatırımlarının hız kazandığını ifade eden Yazıcı, “Bölgede kentsel dönüşüm sürerken, erişilebilir fiyatlı arsa stoku da mevcut. Finans kuruluşlarının aksa ilgi göstermesi halinde, konut geliştiricileri yatırımlarını bölgede daha da yoğunlaştıracak” diye konuştu. Parsel bazında değil, ada bazında yapılan kentsel dönüşümlerin hem bölgeye hem de gayrimenkul sahiplerine orta vadede daha fazla değer kazandıracağını vurgulayan Cansel Turgut Yazıcı, bölgede yapılan ulaşım altyapısı sebebiyle trafik yoğunluğunun azalacağını da kaydetti. Ataköy 5. kısımdan başlayıp Basın Ekspres yolunu geçerek İkitelli Organize Sanayi Sitesi’ne kadar ulaşacak olan metro istasyonunun, E-5 ve TEM otoyollarındaki trafiği biraz olsun azaltacağını dile getiren Yazıcı, hattın aynı zamanda Marmaray ve Başakşehir- Kirazlı ile entegre olacağını hatırlattı . Yazıcı bunun yanında Sefaköy-Kuyumcukent- Havalimanı Havaray hattının da bölgeye her noktadan ulaşım kolaylaşacağını sözlerine ekledi.

Ofis stoku arttı

Raporda ayrıca yılın ilk çeyreğinde İstanbul ofis stokunda artış gözlendiği belirtilirken bölge kategorilerinin stok paylarında değişiklik olmadığını belirtti. İstanbul Ofis Pazarı’nda MİA’nın payının yüzde 38, MİA dışı-Avrupa yüzde 18, MİA dışı-Asya yüzde 31 ve Kâğıthane, Bomonti- Piyalepaşa, Kartal-Maltepe ile Batı Ataşehir’den oluşan gelişmekte olan ofis bölgeleri ise yüzde 13 olduğu kaydedildi. MİA’da 2015 yılı ikinci çeyrek döneminde yüzde 20,3 seviyesinde olan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının, 2015 üçüncü çeyrekte hızla yükseldiği hatırlatılan raporda MİA’da üçüncü çeyrekten sonra boşluk oranının düşme eğilimine girdiği ifade edildi. Bu yılın ilk çeyreğinde ise MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının yüzde 24,9 olarak tespit edildi. Aynı dönemde MİA Dışı-Asya’daki boşluk oranı ise yüzde 17,1 olarak gerçekleşti.

Kira fiyatları düşüyor

MİA’da yer alan A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının son dört çeyrek boyunca düştüğü vurgulanan Rapora göre, bu yılın ilk çeyreğinde A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının metrekare başına 28,8 dolar seviyesinde bulunuyor. Bu düşüşte artan stokla ortaya çıkan rekabet sonucunda mal sahiplerinin yaptığı düzenlemelerin etkili olduğu belirtiliyor. 2015 dördüncü çeyrekte düşme eğilimine giren MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis kira ortalaması, 2016 birinci çeyrekte metrekare başına 20,1 dolar olarak tespit edildi.

''MİA’lara talep yoğun''

3. havaalanının inşası ve artan ulaşım olanaklarıyla İstanbul’un her geçen gün daha fazla uluslar arası firma tarafından tercih edildiğine dikkat çeken Emre Erol, bu anlamda İstanbul’un lokasyon olarak Dubai dışında rakipsiz bir şehir olduğunu söyledi. Özellikle Merkezi İş Alanları'nda (MİA) uluslararası standartlarda geliştirilen ofislere yoğun ilginin devam ettiğini kaydeden Erol, Avrupa yakasında Kağıthane ve Seyrantepe,; Anadolu yakası’nda ise Kozyatağı, Ümraniye, Ataşehir, Maltepe ve Kartal’ın ilgi çeken bölgeler olduğunu açıkladı.