Cirolar düşüyor, markalar İstiklal’den çıkıyor

Hüseyin Belibağlı — Mon, 03 Oct 2016 11:06:44 +0000

İstanbul’un en tanınmış alışveriş caddesi İstiklal Caddesi ticari anlamda zor günler geçiriyor. EVA Gayrimenkul Değerleme araştırma ve raporlama uzmanlarından Emir Sezgin ve Merve Demircan, son 6 aydan bu yana markaların yavaş yavaş İstiklal Caddesi’nden çıktığını ya da kiraların daha uygun olduğu arka sokaklara taşındığını söylüyor.
Üç yıl öncesine kadar günde yaklaşık 400 bin ziyaretçiyi ağırlayan Beyoğlu bölgesinin, yaşanan terör olayları nedeniyle kalabalığa girmekten çekinen kesimle Türkiye’ye gelen Avrupalı turist sayısının azalması gibi etkenlerle eski canlılığını koduyamadığını ifade eden uzmanlar, İstiklal Caddesi’nin bu sayının hafta içi yaklaşık 140 bin, hafta sonu ise yaklaşık 210 bine düştüğünü kaydediyor. Değişen ziyaretçi profinin dükkanların cirolarında düşüşe neden olduğunu anlatan Emir Sezgin ve Merve Demircan, mevcut kiralarıyla rasyonel olarak işletilemeyen binaların kiracıları tarafından terk edildiğini belirtiyor.

Ziyaretçi profili değişti

Ziyaretçi profili çoğunlukla orta sınıf Ortadoğulu turistlerden oluşmaya başlayan artık yerli turist ve ziyaretçilerden yeterli geliri elde edilemişor. Uzmanlara göre, dükkan kiralarının çoğunlukla ciro üzerinden ödendiği İstiklal Caddesi’ndeki azalan geliri, markaları yer değiştirmeye zorlarken bir zamanlar İstiklal Caddesi’nde eski kiracıların çıkması için markaların ödediği ‘hava parası’ da artık gündemde değil. Şu anda 12-13 dükkanın yeni kiracı bekledi caddede, ı dükkanlardan çıkacak kiracılar da olduğu bilgisini veren EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, böylece caddede 30’a yakın boş dükkan olacağına dikkat çekiyor.

Yeme içme markaları arka sokaklara kaçtı

Starbucks, Columbia, Bolulu Hasan Usta, TeknoSA, Adil Işık gibi firmaların çıkan ya da yer değiştiren firmalar arasında yer aldığını anlatan Emir Sezgin ve Merve Demircan, “Yeme içme hizmetlerini içeren markalar açık oturma alanına ihtiyaç duyuyor ve caddeyi kullanamadıkları için açık alan ihtiyacını karşılayamıyorlar. Bu markalar artık arka ara sokakları tercih ediyor” açıklamasında bulunuyor. Caddeye cephesi olan dükkanların da alışveriş mağazaları tarafından kullanıldığını kaydeden uzmanlar, yeni gelen markalar mevcut kira fiyatlarını yüksek bulduğundan dükkanların boş kaldığını, 5-6 aylık bir süre sonunda mal sahiplerinin yaklaşık yüzde 20-25’lik bir indirimle yeni kiralamalar gerçekleştirebildiğini ifade ediyor.

‘Yeni yatırımlar da var’

EVA Gayrimenkul uzmanları, caddede yeni yatırımların da görüldüğünü belirterek “Tarihi Emek Sineması’nın bulunduğu Cercle d’Orient binasının restorasyonuyla oluşan Grand Pera projesi, Demirören’den sonra caddedeki ikinci AVM olacak” diyor. Caddeye gelecek yeni yatırımlardan birinin de 140 yıllık tarihi Rumeli Han olduğunu kaydeden uzmanlar, binanın restorasyonun ardından Hilton tarafından ‘Curio – A Collection by Hilton’ markasıyla işletilmesinin planlandığını anlatıyor. 173 odalık otel projesinin 2018 yılı ortalarında açılması bekleniyor.

‘Kiralarda indirim şart’

EVA Gayrimenkul Değerleme’nin analizine göre, Taksim Meydanı’ndan Tünele doğru gittikçe daha uygun hale gelen dükkan kiraları Taksim – Galatasaray lisesi arasıda 150-300 dolar, Galatasaray Lisesi ile Tünel arasında ise ise ortalama 40 dolar. Uzun zamandır el yakan Beyoğlu bölgesinde ziyaretçi sayısının yakın zamanda düzelecek gibi durmadığına dikkat çeken EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanları su nedenle kira değerlerinin eskisi gibi devam etmeyeceği görüşünde. Uzmanlara göre, ciro üzerinden ödenen kiraları karşılayabilen dükkanların caddeye dönüşünü sağlamak için mal sahiplerinin kiralarda indirime gitmesi Beyoğlu’nu canlandırabilecek en önemli seçenek gibi görünüyor.

EVA: Bağdat Caddesi plansız kentleşme kurbanı

Hüseyin Belibağlı — Fri, 02 Sep 2016 09:05:51 +0000

EVA Gayrimenkul Değerleme kentsel dönüşümün hızla ilerlediği Bağdat Caddesi’ni mercek altına aldı. Hem konut sahipleri hem de perakendeciler açısından oldukça sıkıntılı bir sürecin yaşandığını belirten EVA Gayrimenkul uzmanları, sorunun plansız kentleşmeden kaynaklandığını ve sıkıntılı sürecin birkaç yıl kadar süreceğini açıkladı.
EVA Gayrimenkul Değerleme araştırma ve raporlama uzmanlarından Emir Sezgin ve Merve Demircan’ın araştırmasına göre, şantiyeye dönen Bağdat Caddesi’nde gayrimenkul krizi yaşanıyor. Krizin plansız kentleşmeden kaynaklandığını belirten Sezgin ve Demircan, Bağdat Caddesi’nde deprem riski taşıdığı belirlenen binaların yıkım işlemleri sürerken, bir yandan yeni binaların inşa edildiğine dikkat çekerek aynı sokakta yan yana birkaç inşaatın birden başlamasının semt sakinlerini zora soktuğunu söyledi.

Ticaret kan kaybediyor

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise yaklaşık 700 binanın yıkıldığı Kadıköy’de nüfusun azalmaya başladığını belirterek geçen yıla kıyasla 60 bine yakın insanın gerek kira rakamlarının yüksekliği gerekse kentsel dönüşüm nedeniyle Kadıköy’den ayrıldığını açıkladı.Bölge sakinlerinin yanı sıra ticari aksın ziyaretçilerinin de hızla azaldığına dikkat çeken Yazıcı, ulaşımın da felç düzeyinde olduğunu kaydetti. Çatalçeşme ile Caddebostan arasında yola cepheli 20’den fazla mağazanın kiracı beklediğini ifade eden Yazıcı, caddenin deyim yerinde ise kan ağladığını dile getirdi.

Markalar caddeden çıkıyor

Bir çok ünlü firmanın Bağdat Caddesi’ndeki dükkanlarını kapattığını hatırlatan EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları Emir Sezgin ve Merve Demircan bu markalar arasında Armani, GAP, Zadig Voltaire, Benetton, Cerruti, Divarese, Bershka, HSBC gibi uluslararası firmaların yanı sıra Atalar, Teknosa, Hotiç, Kitchenette gibi birçok yerel firmanın da bulunduğunu belirtti. Markaların yüksek kira rakamları, azalan ziyaret sayısı ve kiracısı olunan binanın her an kentsel dönüşüme girerek yıkılma ihtimali nedeniyle caddeyi terz ettiğini belirten EVA Gayrimenkul uzmanları, kentsel dönüşüme girme riski nedeniyle eski binalarda boşalan dükkanlarda yeni kiralamaların yavaş gittiğine ve caddeyi terk edenlerin yerine yenilerinin de gelmediğine de vurgu yaptı. EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları Emir Sezgin ve Merve Demircan bölgedeki kira fiyatları hakkında ise şu bilgileri verdi:

“Metrekare fiyatları Çatalçeşme’de 180-560 TL, Vakko ve Boyner arasında kalan kısımdaki dükkanlar için 300-490 TL, Boyner’den Caddebostan tarafına doğru gidildiğinde ise 100-625 TL arasında değişiyor. Fiyatlardaki farklılık mağazaların tabela değerleri, lokasyonu, bulunduğu katlar, dükkan ve cephe büyüklüklerine göre değişiyor. Geçen sene bu fiyatlar metrekare bazında Çatalçeşme tarafında 160-230 TL,Caddebostan tarafında aralığının 175-740 TL civarında idi.”

Yeni projelerde satışlar yavaş

EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları Emir Sezgin ve Merve Demircan, tüm bu olumsuz gelişmelerin yanı sıra büyük bir geliştirme firmasının cadde üzerinde dört farklı lokasyonda toplam 15 bin metrekare kiralanabilir alan içeren yatırımlarına devam ettiğine de dikkat çekti. Bu yatırımlar tamamlanınca Bağdat Caddesi’nde yeni bir hareketliliğin olabileceğini kaydeden EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları bu lokasyonlardan birinde Beymen’in İstanbul’daki en büyük mağazalarından birini açacağını kaydetti.

Nüfus 3-4 yıl içinde artacak

Ayrıca dünya moda devlerinden Chanel’in de Nişantaşı ve İstinye’den sonra üçüncü mağazasını Bağdat Caddesi’nde açmaya hazırlandığı da gelen bilgiler arasında yer alıyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları Emir Sezgin ve Merve Demircan’a göre, yeni yapılan binalarla nüfusun 3-4 yıl içinde artması bekleniyor. Ayrıca yeni yapılan binalarda satışlar çok yavaş gidiyor. 2015 yılında konutların ortalama metrekare fiyatı 21 bin TL iken son dönemlerde 29.000 TL’ye ulaştıÖte yandan sıkışan müteahhitler fiyatlarda yüzde 30-40 oranında indirim yapıyor. Caddebostan ve Suadiye’deki kiraların metrekare değeri ise 2015 yılı Temmuz ayında 28 TL iken, 2016 yılı Temmuz ayında 30-32 TL seviyesine yükseldi.

Merve Demircan – EmlakNews.com.tr