İstanbul’un merkezi iş alanları arasında gösterilen Topkapı bölgesinde gerçekleştirilecek proje, 13 bin 726 metrekarelik arsa üzerinde toplam 81 bin 58 metrekare inşaat alanına sahip olacak. Çevresindeki ticaret, ulaşım ve iş merkezleriyle öne çıkan bölgede geliştirilen yatırımın, hem konut hem de ticari gayrimenkul piyasasına yeni bir arz oluşturması bekleniyor.

Aralık 2025 değerlemesine göre projenin mevcut durumdaki pazar değeri KDV hariç 1 milyar 824 milyon 470 bin lira, KDV dahil ise 2 milyar 6 milyon 917 bin lira olarak hesaplandı. Projenin tamamlanarak tüm üniteleriyle faaliyete geçmesi halinde ise bugünkü koşullardaki toplam pazar değerinin önemli ölçüde artarak KDV hariç 7 milyar 565 milyon 740 bin liraya, KDV dahil 9 milyar 78 milyon 888 bin liraya ulaşacağı öngörülüyor. Buna göre projenin tamamlanmasıyla birlikte mevcut değerine kıyasla yaklaşık 5,7 milyar liralık ilave değer yaratması beklenirken, bu artış yatırımın uzun vadeli potansiyelini ve bölgedeki gayrimenkul değerlenme beklentisini de ortaya koyuyor.

Tekfen’den devralındı, kapasite büyütüldü

Söz konusu yatırım için ilk olarak 2018 yılında Tekfen Emlak Geliştirme Yatırım ve Ticaret A.Ş. adına “ÇED Gerekli Değildir” kararı alınmıştı. Daha sonra proje alanı ve bu kapsamdaki tüm yatırım hakları Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na devredildi. Devir işlemi İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün 8 Aralık 2025 tarihli görüş yazısıyla resmiyet kazandı.

Özak GYO, devraldığı projede güncel ihtiyaçlar ve imar kararları doğrultusunda revizyona giderek konut kapasitesini artırdı. İlk projede yer alan 353 rezidans ve 13 ticari alan yerine yeni planda 407 konut ve 7 ticari ünite öngörüldü. Böylece projeye 54 yeni konut eklenmiş oldu.

Yatırım bedeli 2,4 milyar liraya ulaştı

Proje kapsamında yapılan güncel maliyet hesaplamalarına göre toplam yatırım büyüklüğü KDV dahil 2 milyar 395 milyon 663 bin 428 lira olarak hesaplandı. ÇED sürecinde dikkate alınan kapasite artışı yatırım bedeli ise 929 milyon 631 bin 524 lira olarak belirlendi.

2018 yılında yaklaşık 94,5 milyon lira olarak hesaplanan proje maliyeti, yıllar içinde artan inşaat maliyetleri ve kapasite revizyonlarıyla birlikte milyar liralık bir yatırım hacmine dönüştü. Bu durum, İstanbul’da özellikle merkezi lokasyonlardaki karma kullanım projelerinde maliyet ve değer artışının ulaştığı boyutu da ortaya koyuyor.

4 blokta 407 konut ve 7 ticari ünite yapılacak

2945 ada 68 parsel üzerinde geliştirilecek projede toplam 4 blok yer alacak. Daha önce farklı isimlerle planlanan bloklar yeni projede A, B, C ve D blok olarak yeniden düzenlendi.

Projede;

– 407 adet konut,
– 7 adet ticari alan,
– 414 bağımsız bölüm,
– 81.058,10 metrekare toplam inşaat alanı,
– 809 araçlık otopark kapasitesi,

yer alacak.

A ve B bloklar 3 bodrum kat + zemin kat + 12 kat olarak planlanırken, C ve D bloklar ise 4 bodrum kat + zemin kat + 11 kat şeklinde tasarlandı. Blokların yapı yüksekliği yaklaşık 51,25 metre olacak.

Genel olarak:

İstanbul Zeytinburnu Maltepe Mahallesi’nde bulunan 2945 ada 68 parsel üzerinde geliştirilen projede toplam 4 blok inşa edilmesi planlanıyor. Rapor tarihi itibarıyla tüm blokların yapı ruhsatları alınmış durumda bulunurken, A ve B bloklar 3 bodrum kat, zemin kat ve 12 normal katlı, C ve D bloklar ise 4 bodrum kat, zemin kat ve 11 normal katlı olarak projelendirildi. Projede A blokta 78 konut ve 3 ticari ünite, B blokta 117 konut ve 4 ticari ünite, C blokta 75 konut, D blokta ise 112 konut yer alacak. Böylece projede toplam 382 konut ve 7 ticari alan olmak üzere 389 bağımsız bölüm bulunacak. Toplam 81 bin 57 metrekare inşaat alanına sahip projede, 39 bin 413 metrekare konut alanı, 2 bin 973 metrekare ticari alan ve 38 bin 671 metrekare ortak kullanım alanı yer alıyor. Proje, konut ağırlıklı yapısıyla dikkat çekerken, ticari ünitelerle desteklenen karma kullanım konsepti sayesinde bölgedeki yaşam ve yatırım potansiyelini artırmayı hedefliyor.

Merkezi konumu yatırım değerini artırıyor

Proje alanı, İstanbul’un ana ulaşım akslarına yakınlığıyla dikkat çekiyor. Alanın yaklaşık 500 metre yakınından E-5 Karayolu geçerken, Dumlupınar Bulvarı’na yaklaşık 300 metre mesafede bulunuyor. Ayrıca toplu taşıma güzergâhlarına 200 metre uzaklıkta yer alan proje, merkezi iş alanı içinde konumlanıyor.

Çevresinde Kale İş Merkezi, sanayi ve ticaret alanları bulunan proje sahası; üniversite, sağlık kuruluşları ve yeşil alanlara olan yakınlığıyla da öne çıkıyor. Yıldız Teknik Üniversitesi Davutpaşa Kampüsü yaklaşık 900 metre, en yakın sağlık kuruluşu ise yaklaşık 400 metre mesafede bulunuyor.

Ticari alanlar da projeye değer katacak

Projede yer alacak ticari ünitelerin market, eczane, kozmetik mağazası, ev dekorasyon ürünleri satış noktaları, spor ekipmanları mağazaları, mutfak ve züccaciye alanları ile yeme-içme konseptlerine ev sahipliği yapması planlanıyor.

Uzmanlar, Topkapı’nın son yıllarda konut, ofis ve ticari yatırımlar açısından İstanbul’un en hızlı dönüşen bölgelerinden biri haline geldiğine dikkat çekiyor. Merkezi İş Alanı içerisinde yer alan projenin, hem satış hem de kira değerleri açısından yatırımcılara önemli fırsatlar sunabileceği değerlendiriliyor. Özak GYO’nun kapasite artırımı kararı ise şirketin bölgedeki talep beklentisinin güçlü olduğuna işaret eden önemli bir yatırım hamlesi olarak yorumlanıyor.

Emlaknews.com.tr

Ofis fiyatları son 10 yılın en düşük seviyesinde

2019 yılı genel değerlendirmesinin de yer aldığı rapora göre; Beşiktaş, Levent, Maslak hattını kapsayan ‘Merkezi İş Alanı’ndaki (MİA) A sınıfı ofislerin metrekare fiyatları 19,1 dolara gerileyerek düşüş eğilimini sürdürdü. Ofis kiralarının 2019’daki düşüşle birlikte son 5 yılda %40 azalması dikkat çekti. Beşiktaş, Levent, Maslak hattını kapsayan Merkezi İş Alanındaki A sınıfı ofislerin boşluk oranı %32,7 ile son 10 yılın rekor seviyesine tırmandı.

Kurumsal satın almalar geriledi

İstanbul’da 2019 yılında toplamda 263 bin metrekarelik ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi gerçekleşti. Düşen fiyatlara rağmen 2019 yılında gerçekleşen işlem hacmi, önceki seneye göre yalnızca %2 oranında artış gösterdi.

Gerçekleşen işlemlerin hacimsel olarak İstanbul’daki dağılımı; %47 Avrupa Yakası ve %53 Asya Yakası şeklinde oldu. 2019 yılında kurumsal ofis satın alma işlemlerinin hacmi ise önceki yıllarla kıyaslandığında belirgin şekilde düştü. 2018 yılında %11 olan kurumsal satın alma işlemlerinin toplam hacme oranı, 2019 yılında %3 olarak hesaplandı.

Hazır ofis trendi devam ediyor

Değişen kullanıcı ihtiyaçlarına alternatif çözümler getiren hazır, sanal ve paylaşımlı ofislere ilginin arttığını belirten Propin Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, “Gelişen teknoloji ve değişmeye başlayan kullanıcı ihtiyaçlarına alternatif bir çözüm olarak esnek kiralama (hazır/sanal/paylaşımlı ofis) imkânları sunan servis sağlayıcıların sayısı hızla artmaya başladı. Çoğunlukla zincir olarak çalışan ofis sağlayıcılarının geçmiş yıllara kıyasla dikkat çekici bir artışla İstanbul’un farklı ofis bölgelerinde kiralamalar yaptığını gördük. Mevcut pazar koşullarında, söz konusu ofis alanlarının esnek kiralama yapısı, geleneksel kiralamaya nazaran birçok firma tarafından tercih edildi” şeklinde konuştu.

Ofis stoğu 2008’den bu yana 3 kat arttı

Propin’in hazırladığı raporda, İstanbul’da A sınıfı ofis stoğunun 2019 yılında 400 bin metrekare artarak 6,3 milyon metrekareye ulaştığı görüldü. Bir önceki yıla göre %8’lik büyüme sergileyen A sınıfı ofis stoğu 2008’den bu yana 3 kat arttı. Ofis stoğunun beklentilerin altında artış yaşadığını belirten Propin Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, “2019 yılı sonunda toplam stok büyüklüğünün 6,8 milyon metrekareye ulaşılması beklenirken, seneyi tahminlerin 500 bin metrekare gerisinde tamamladık. Arz-talep dengesinin bozulup, kiraların düşmesi geliştiricilerin ofis yatırımlarına ilgisi azaldı. Bu nedenle bazı projelerin açılışları ertelenirken, bazı projeler rafa kaldırıldı. Güncel koşullarda İstanbul’da A sınıfı ofis stoğunun 2023 yılında 8 milyon metrekareye ulaşmasını bekliyoruz” dedi.

Kiracılar daha uygun ticari koşullarla daha nitelikli ofis arayışında

2019 yılının beraberinde getirdiği avantajlı kiralama koşullarının, yeni bir ofise geçmeyi erteleyen kullanıcıların, pazara daha cesaretli bakmalarını sağladığını belirten Aydan Bozkurt, “Ofis kiralarındaki düşüş, hali hazırda kirada olanları harekete geçirdi. Daha düşük kira bedelleriyle A sınıfı nitelikli ofislere geçmek isteyenlerin gelecek dönemde kiralama ve kurumsal satın alma işlemi yapacağını öngörüyoruz. Düşen liste fiyatlarının talebi destekleyeceğini ve mevcut koşullarda bir dalgalanma olmaması halinde pazarlık aşamasındaki kiralama işlemlerinin 2020’in ilk yarısında tamamlanmasını bekliyoruz” ifadelerini kullandı.

Emsali 2, yüksekliği serbest olar arsanın tahmini bedeli 356 milyon 276 bin TL geçici teminatı ise 10 milyon 688 bin 280 TL olarak belirlendi.

İhale saat 14:00’te Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin Hipodrom Caddesi’ndeki Belediye Hizmet Binasında yapılacak.

İhalenin detayları burada

Fiyatlar 1 yılda yüzde 16 arttı

Merkezi İş Alanı (MİA) kabul edilen ve İstanbul’un yeni Maslak hattı olarak tanımlanan Basın Ekspres’te yeni konut, AVM, ofis, otel yatırımları tüm hızıyla devam ediyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, geçen yıla oranla bölgede konut fiyatlarının yüzde 16 arttığını kentsel dönüşüm çalışmalarının devam ettiğini Basın Ekspres ve çevresinin Halkalı Toplu Konut projesinin yanı sıra hala erişilebilir arsa stokunun bulunması nedeniyle yatırımcılar açısından cazibesini koruduğunu söyledi. Basın Ekspres ve çevresinde konut birim metrekare satış fiyatlarının ortalama 4 bin ile 8 bin TL arasında olduğu bilgisini veren Yazıcı, son yıllardaki hızlı kur artışı nedeniyle bazı firmaların kur sabitlediğini ya da satış fiyatından indirim yaptığını anlattı. Buna karşılık ciddi indirimlerin ancak peşin ödemelerde yapıldığına vurgu yapan Yazıcı, “28 proje üzerinden yaptığımız satış hızı analizine göre bölgede ortalama 2,8 günde bir konut satılıyor ya da bir günde ortalama 0,36 konut satışı gerçekleşiyor” dedi.

Ulaşım yatırımları trafiği azaltacak

Ofis yatırımlarının da yoğun olduğu bölgede beyaz yakalılar için konut t projesi yatırımlarının hız kazandığını ifade eden Yazıcı, “Bölgede kentsel dönüşüm sürerken, erişilebilir fiyatlı arsa stoku da mevcut. Finans kuruluşlarının aksa ilgi göstermesi halinde, konut geliştiricileri yatırımlarını bölgede daha da yoğunlaştıracak” diye konuştu. Parsel bazında değil, ada bazında yapılan kentsel dönüşümlerin hem bölgeye hem de gayrimenkul sahiplerine orta vadede daha fazla değer kazandıracağını vurgulayan Cansel Turgut Yazıcı, bölgede yapılan ulaşım altyapısı sebebiyle trafik yoğunluğunun azalacağını da kaydetti. Ataköy 5. kısımdan başlayıp Basın Ekspres yolunu geçerek İkitelli Organize Sanayi Sitesi’ne kadar ulaşacak olan metro istasyonunun, E-5 ve TEM otoyollarındaki trafiği biraz olsun azaltacağını dile getiren Yazıcı, hattın aynı zamanda Marmaray ve Başakşehir- Kirazlı ile entegre olacağını hatırlattı . Yazıcı bunun yanında Sefaköy-Kuyumcukent- Havalimanı Havaray hattının da bölgeye her noktadan ulaşım kolaylaşacağını sözlerine ekledi.