Uzmanı yorumladı

Taşınmaz ticaretinin artık sadece yetki belgesine sahip emlak danışmanları tarafından yapılabileceğinin altını çizen Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan yeni yönetmelik ile gelen değişiklikleri özetledi.

İlk olarak artık taşınmaz ticareti yapılası yalnızca yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabilecek. Bu noktada yetki belgesinin temini konusundaki düzenlemeyi açıklayan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan “Yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından Bilgi Sistemi üzerinden verilecek, yenilenecek ve iptal edilecek.” dedi.

Hukukilik kazanacak

Yeni yönetmelik düzenlemesine göre; ticari işletme adına düzenlenen yetki belgesinde, MERSİS numarası ve MERSİS’e kayıtlı işletme adı ve adresi ile ticaret unvanına; esnaf ve sanatkâr işletmesi adına düzenlenen yetki belgesinde ise ESBİS’e kayıtlı işletme adı ve adresi ile işletme sahibinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarasına veya yabancı kimlik numarasına yer verilmesi zorunlu olacak.

Yetki belgeli olacak

Sözleşmeli işletmenin yetki belgesinde, ayrıca, sözleşmeyle bağlı olunan işletmenin unvanı ve yetki belgesi numarasına da yer alacak. Yetki belgesi ile ilgili en önemli hususun, her bir işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı ayrı düzenlenmesi ve devredilemez olması olduğunu vurgulayan Avukat Mehmet Aslan. yukarıda belirtilen şartları taşıyan Yetki Belgesinin, başvurudan itibaren 10 gün içerisinde verileceği düzenlemesine dikkat çekmektedir.

Online ilanlar da dahil olacak

Yayınlanan önemli bir değişiklik internet ortamındaki online ilanlar ile ilgili. Buna göre internet ortamındaki online ilanlar artık koşullara bağlanmıştır.

Bundan sonrasında internet ortamına yayınlanacak ilanlarda artık özetle; yetkilendirme sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç gün içinde ilan faaliyetine son verilecek; yetkilendirme sözleşmesine aykırı hususlara yer verilemeyecek; yetki belgesi numarası, yetki belgesindeki işletme adı ve unvanı ile il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile iletişim bilgisine ve varsa taşınmazın enerji kimlik bilgilerine kolay okunabilir şekilde yer verilecek olup alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olmadığı taşınmaza yönelik ilan verilemeyecektir. İlanlar bu şartları taşıyacak ve bunun yanı sıra 3. Kişileri yanıltıcı ilanlar verilemeyecek. Buna uymayan ilanlar Ticaret Bakanlığı’na şikayet edilerek, denetim yapılmasının yolu açılmıştır. Bu yönetmelik koşullarına uymayanlar için ayrıca para cezası uygulanacağı da düzenlenmiştir.

İnternet ortamında taşınmaz ticaretine yönelik ilan veren işletme ve sözleşmeli işletmeler, yukarıdaki koşulları sağlamayan ilanlara ilişkin talep ve şikâyetlerin internet tabanlı iletişim yöntemlerinden en az biri ve telefon aracılığıyla iletebilmesi için müşteri hizmetleriyle iletişim imkânı sunmak; bu talep ve şikâyetlerin etkin şekilde yönetilerek sonuçlandırılmasını sağlanmalıdır.

Yukarıda açıklanan koşulları sağlamayan ilanların Ticaret Bakanlığı’na şikayet edilerek, denetim yapılmasının yolu açılmıştır. Bu yönetmelik koşullarına uymayanlar için ayrıca para cezası uygulanacağı da düzenlenmiştir.

Sıkı kurallı

İnternet ortamındaki ilanların koşullarını sıralayan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kuralların yeni yönetmelikle genişletildiğini söylemiş ve yapılacak Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi, Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi, Hizmet Ortaklığı Sözleşmesinin de daha sıkı unsurlarla oluşturulması gerektiğini eklemiştir. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan “Artık bu yeni yönetmelik ile kurulacak bu sözleşmelerde, eski düzenlemenin yanı sıra özellikle yetkilendirilmiş olduklarına gösteren bir belge imzalanması gerekiyor.” açıklamasında bulunmuştur.

Resmi Gazetede yayımlanan bu yeni Yönetmelik ile alım-satımlarda hak kazanılacak hizmet bedelinin, satış bedelinin %4’ü ve kiralama hizmeti için hak kazanılacak hizmet bedelinin kiralananın 1 aylık kira tutarını aşamayacağı hususundaki düzenleme aynı kalmıştır.

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan ayrıca alım satım veya kiralamaya aracılık hizmetleri ile aynı anda bu hizmetlerle ilişkili olarak yapılacak raporlama, rayiç araştırması, kira bedeli araştırması, danışmanlık ve yönetim hizmeti verilmesi gibi diğer hizmetlerin de verilmesi durumunda, ayrı yetkilendirme sözleşmesi düzenlenmiş olsa dahi sadece bir hizmet bedeli alınabilecek olup ve bu bedel, alım-satım veya kira hizmeti bedelinden fazla olamayacağını da eklemiştir. Ayrıca yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin sunulması ile hizmet bedeline hak kazanılacaktır.

Ödemeler eşit olacak

Her ne kadar uygulamada satışa veya kiralamaya konu taşınmazın bulunduğu muhite göre uygulama farklılıkları olsa da aslında hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenmelidir.

Uygulamada çokça karşılaşılmasa da alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde ortak çalışma yapılacak olması halinde bu sözleşmede hizmet bedelinin paylaşımı hususunda hüküm bulunmaması halinde bu bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşılacaktır. Dolayısı ile emlak danışmanlığı veren kişi ve işletmelerin ortak çalışma yapacak olmaları halinde hizmet bedelinin paylaşımının sözleşme ile belirlenmesinin önemi Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan tarafından vurgulanmaktadır.

Emlak danışmanları tarafından bilinmesi gereken bir diğer konu da taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme veya sözleşmeli işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda hizmet bedeline hak kazanılacaktır.

Yetki belgesi iptal edilen işletme ve sözleşmeli işletmenin, iptal tarihi itibarıyla geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır. Sözleşmenin feshedilmiş sayılmasından önce verilmiş olan hizmetler için hizmet bedeline hak kazanılır. Şeklinde ekleme ve düzenlemeler yapılmıştır.

Sonuç olarak; Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan emlak danışmanlarını özellikle yazılı olarak yetkilendirilmeleri konusunda uyarmakta olup; hizmet bedeline hak kazanılacak durumların doğru bilinmesinin hak kayıplarını azaltacağı konusunda bilgilendirmektedir.

Mehmet Aslan, “İçişleri Bakanlığı tarafından alınan ‘’Coronavirüs Tedbirleri’’ kapsamında bazı işyerlerinin faaliyetleri, kamu otoritesinin zorunlu kararı ile kapatılmıştır. Bu sebeple kiracının işyerinin kirasını ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmıştır. Faaliyet alanı sınırlandırılan iş yerleri de kirada indirim talep edebilir.” dedi.

Avukat Mehmet Aslan, İçişleri Bakanlığı’nca yayınlanan genelge ile kapatılan ve kira ödeme zorunluluğu olmayan işyerlerini şöyle sıraladı:

İşte kira ödemeyecek işyerleri:

• Gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, tavernalar
• Tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu,
• Nişan/düğün salonları
• Kahvehane, kıraathaneler, dernek lokalleri
• Çay bahçesi, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları
• Lunapark, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil)
• Yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri
• Berber, kuaför, güzellik merkezleri
• Sosyete pazarı olarak adlandırılanlar başta olmak üzere sergi ve tezgâhlarda giyim, oyuncak, süs eşyası, çanta gibi zaruri olmayan ihtiyaç maddelerinin satışının yapıldığı tüm pazarlar

Paket servise geçenler kirada yeni bir indirim talep edebilir

İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan genelgeler ile faaliyetleri tamamen durdurulmasa da sadece paket servis ile kısıtlanan pastane ve lokanta gibi işyerleri için kira ödeme yükümlülüklerinin işyeri bazında değerlendirileceğini vurgulayan Mehmet Aslan, “Bu durumda işyeri sahibi gelirinin azaldığı oranda indirim talep edebilir. Örneğin, marketlerin faaliyet saati azalsa da herkesin evde olması ve yiyebilecekleri tüm yemekleri evde yapma istekleri eğilimden dolayı gelirlerinin azalmadığını aksine arttığı söylenebilir. Bu sebeple market sahibi işyeri sahipleri bu kapsamda uyarlama talep edemeyecektir.” ” dedi.

Coronavirüs’ten sonra da indirim hakkı var!

İş yeri sahiplerinin coronavirüs salgınından sonraki uyum sürecinde olası bir ekonomik daralma nedeniyle kirada indirim talep edebileceğine değinen Mehmet Aslan, “Coronavirüsün mücbir sebep durumu yarattığı kamu otoritelerinin söylemleri ve kararları ile yadsınamaz bir gerçektir. Bu durum karşısında coronavirüsten etkilenen her kiracı, kiraya verene müracaat ederek indirim isteme hakkına sahip olacaktır.

Bu durumda, tarafların sözleşmelerini yeniden müzakere etmeleri önemlidir. Mutlaka kiralayana, kira konusunda indirim talep edildiğine dair veya ödeme gücünün olmadığına, kira zam hesabında bu sürelerin hesaba katılmaması ve coronavirüsün ekonomiye etki ettiği süre boyunca kira sözleşmesinin bu sürelerle uzaması gerektiğine dair bir ihtarname gönderilmesi faydalı olacaktır.” dedi.