Proje yarım kaldı ve maketten aldığınız daire teslim edilmediyse ne yapacaksınız? Tüketici Mahkemesi’nde dava açıp ödediğiniz paranın iadesini istemenin yanında, şirket ve sahibi hakkında suç duyurusunda da bulunabilirsiniz. TCK 158. maddeye göre cezası 2-7 yıl hapis.

Maketten ya da inşaatı süren bir projeden konut alırken dikkat. Çünkü şirketten tapuyu alsanız bile mağdur olabilirsiniz.

“Ön ödemeli konut satış” sözleşmesi ile daire alırken nelere dikkat edilmesi gerektiği ve bir mağduriyet halinde neler yapılabileceğini avukat Tahsin Adak Zeyrek’e sordum. Okurlarımdan gelen soruları aydınlatacak şekilde sorularım ve Zeyrek’in yanıtları şöyle:

1- Kuşkucu yaklaşın araştırın

Ön ödemeli satış sözleşmesiyle daire alırken nelere dikkat edilmeli?

Projeyi yapan şirketin köklü, tecrübeli ve isim sahibi bir şirket olup olmadığına bakın. Adı duyulmamış, ilk defa proje yapan şirketlere karşı mesafeli durulması sizi olası mağduriyetlerden korur. Cazip fiyat sunan projeleri bir fırsat olarak görmek yerine kuşkucu yaklaşın, araştırmadan sözleşme imzalamayın.

2- Okuyun, gerekirse avukata inceletin

Sözleşme metnini ayrıntısıyla okumanız, bir avukatın incelemesine sunmanız ve tüm ödemelerinizi banka üzerinden yapmanız ilerideki ihtilaflarda yararınıza olur. Kesinlikle elden/belgesiz ödeme yapılmamalıdır. Maketten konut satışında bazı inşaat şirketleri genellikle dengeli ve tarafların haklarını karşılıklı koruyan sözleşmeler yerine tümüyle kendilerini güvence altına alan ve alıcının haklarını yok sayan sözleşmeler hazırlayabilmektedir.

3- Banka kredisiyle mi yapılıyor, öğrenin

Şirketin projeyi kendi sermayesiyle mi yoksa banka kredisiyle mi yaptığı hususunu da mutlaka araştırın. Eğer şirket bu projeyi bankadan aldığı proje kredisiyle yapıyorsa tüm bağımsız bölümler üzerinde bankanın ipoteği olacağından projeyi tamamlamış olsa dahi bankaya borcunu ödememişse daireler bankaya ipotekli olacağından sizin tapunuzu almanız hayal olabilir.

4- Sözleşmeyi tapuya şerh ettirin

Sözleşme yapmak vatandaşın mağdur olmasını engeller mi?

Vatandaşlarımızın en büyük yanılgısı imzalamış oldukları satış sözleşmesi ile her türlü haklarını güvence altına aldıklarını zannetmeleridir. Oysa bu yanlıştır. Bir örnek vermek gerekirse, yüklenici bir daireyi on kişiye satış sözleşmesiyle sattıktan sonra 11. kişiye tapusunu verdiğinde diğer 10 kişinin yapabileceği tek şey yükleniciye ödemiş oldukları bedelin kendilerine iade edilmesini istemekten ibarettir. Bunu engellemek için yükleniciden satış sözleşmenizin mutlaka tapuya şerh ettirilmesini isteyin.

Önemli olan şirketin projeyi tamamen bitirmesi ve size dairenizi tapusu ile beraber eksiksiz olarak teslim etmesidir. Eğer proje tamamlanmamış ise elinizde tapunun olması dahi mağduriyetinizi gidermeyecektir. Çünkü bu durumda ya inşaat öyle kalacak ya da diğer daire sahipleriyle bir araya gelerek inşaatı kendi cebinizden ödeyeceğiniz paralarla tamamlamanız gerekecektir.

Parayı alıp projeyi teslim etmeyen şirketlere karşı nasıl bir yol izlenebilir?

Eğer şirket projeyi tamamlayarak daireyi size teslim etmiyorsa Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereğince Tüketici Mahkemesi’ne müracaat ederek sözleşmenin feshini ve ödemiş olduğunuz tutarın varsa faiziyle birlikte iadesini talep edebilirsiniz. Ancak bu tür durumlarda içi boşalmış, hiçbir malvarlığı olmayan şirketlerle karşı karşıya bulunma ihtimaliniz yüksek olduğundan davayı kazansanız dahi paranızı tahsil edemeyebilirsiniz.

5- Birden çok kişiye daire satana 2-7 yıl hapis

Size satılan dairenin pek çok kişiye satılması, aslında projeyi tamamlama ve daireleri teslim etme niyetinin hiç olmaması gibi kötü niyetli bir durum varsa Cumhuriyet başsavcılıklarına müracaat ederek şirket sahipleri hakkında TCK 158. madde gereğince suç duyurusunda bulunun. Bu durumda şirket sahipleri, dairelerini teslim etmedikleri her bir şahıs için 2-7 yıla kadar hapisle cezalandırılırlar.

Karşınızda ciddi, dürüst ve ekonomik gücü olan bir şirket varsa ve projeyi teslim edememişse Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 40–45. maddeleri size sözleşmeden dönme, cayma, tazminat isteme gibi birçok hak tanıyor. Her zaman kullanmanız mümkün.

Şikayet yağdı

Kentsel dönüşüm kapsamında müteahhitlerce dolandırılan vatandaşların kendilerine şikâyette bulunduklarını belirten Gümrük ve Ticaret Bakanı Bülent Tüfenkci, “Bu konuda tamamlama sigortası uygulaması var. İnşaat firmalarının teminat veya buna benzer güvence vermesinin de önünü açacağız. Tüketicileri korumak için ya bankateminatları ya da başka güvenceler oluşturmak adına bir şey hazırlanacak. Önce Başbakan’a sunacağız, ardından Meclis’e gelecek” dedi.

Sigorta verimli olmadı

Bina tamamlama sigortası uygulanmasında beklenen verimin alınamadığını vurgulayan Tüfenkci, düzenlemenin nasıl işleyeceğine ilişkin şu bilgileri verdi: “Sektör, ‘Sadece tamamlama sigortası olmasın, örneğin projeye bankalar veya biz teminat verelim’ diyor. Ya yerle ilgili gayrimenkul teminatları olabilir ya da teminat mektupları olabilir. Böylece bunları getirecek ve tüketicilerin mağdur olmalarının önüne geçmiş olacağız. Teminatlı veya sigortası yapılmış projelere insanlar para yatırabilirler.”

Yüzde 50 aile oturuyorsa izin yok

Binanın tamamının günlük kiralamaya uygun olmasını isteyeceklerini belirten BakanTüfenkci, şöyle devam etti:

“Diyelim ki 10 dairelik bir apartmanda 5-6 dairede aile oturuyor, 2 dairenin 6 tane odasına ayrı ayrı kiralama yöntemini doğru bulmuyoruz. Yüzde 50’nin üzerinde aile oturuyorsa bunun günlük kiralamaya uygun olmadığı söylenecek. Çünkü başka türlü yasaklamak lazım. Alıp, satarken bakılacak. Ona göre fiyatlandırma, talep olacak. Belirli şartlar koyup, çoğunluk arayacağız.”

Hazal Ateş/Sabah

Buna göre, tüketiciler artık konut satışında sözleşme tarihinden itibaren devir veya teslim tarihine kadar değil, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilecek. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk 3 ay için sözleşme bedelinin yüzde 2’sine, üç ile altı ay arası için yüzde 4’üne, altı ile on iki ay arası için yüzde 6’sına ve on iki ile yirmi dört ay arası için de yüzde 8’ine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilecek.

Tazminat gerektirmeyen haller

Ancak yönetmelik kapsamında belirlenen hallerde tüketici sözleşmeden dönme hakkını devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabilecek. Bu haller ise “Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi, tüketicinin ölmesi, tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ve tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi” olarak sıralandı.

Tüketiciyi koruyan maddeler

Öte yandan, projede yapılan değişiklikler, yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanıyorsa, satıcı tüketiciden yönetmelikte yer alan masraf ve tazminat tutarını dikkate alarak kesinti yapabilecek. Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması halinde ise tüketici, sözleşmeden dönme hakkını devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabilecek.

Verilecek teminatın bina tamamlama sigortası olması halinde, Hazine Müsteşarlığı tarafından yürürlüğe konulan Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları gereği tüketiciye verilmesi zorunlu bulunan bina tamamlama sigortasına ilişkin önemli hususlar formu, ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye verilecek.

Tazminat oranı artırıldı

Sözleşmeden dönülmesi halinde satıcı, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk 3 ay için sözleşme bedelinin yüzde 2’sine, 3 ile 6 ay arası için yüzde 4’üne, 6 ile 12 ay arası için yüzde 6’sına ve 12 ile 24 ay arası için de yüzde 8’ine kadar tazminat isteyebilecek. Bu miktar daha önce sözleşme bedelinin yüzde 2’si kadardı.

AA’nın haberine göre, bu alışverişlerin senet ile yaptığını belirten Kolçak, faiz ödemek istemeyen veya bu konuda hassasiyeti olan bazı vatandaşların son dönemde müteahhit veya inşaat şirketinden senetle konut almaya yöneldiğini anlattı. Senetle satışın beraberinde ciddi riskleri getirdiğini ifade eden Kolçak, vatandaşların mağdur olmamak veya dolandırılmamak için çok dikkatli olması gerektiğini vurguladı.

‘Müteahhit teminat göstermeli’

Maket üzerinden senetle konut almak isteyen tüketicinin inşaat şirketinin güvenilirliğini sorgulaması gerektiğini belirten Kolçak, 6502 sayılı Tüketici Kanunu’nun maketten konut satışlarını düzenlediğini ancak kanunun piyasada tam olarak uygulanmadığını öne sürdü.
İnşaat şirketinin tamamlama sigortası veya hak ediş, banka teminatı gibi inşaatın yapılamaması durumunda tüketiciyi garanti altına alan teminatlardan birini vermesi gerektiğini kaydeden Kolçak, buna karşılık uygulamada sadece bağlı kredinin kullanıldığını söyledi.

‘Önce ruhsatı sorgulayın’

Tüketicinin konut alacağı inşaat şirketinden yapı ruhsatının olup olmadığını öğrenmesi gerektiğini de dile getiren Kolcak, banka kredisi kullanılmaması ve senetle şirkete borçlanılması durumunda bankanın söz konusu projeye kredi veriyor olmasının büyük önem taşıdığı uyarısında bulunarak “Kredi kullanılmayacak olsa da bankanın kredi vermediği konut projelerinden uzak durulması gerekir” dedi.

‘Doğru senet tüketiciyi teminata alır’

Hatice Kolçak’ın verdiği bilgiye göre, senetle borçlanma yapılırken mutlaka senetler nama yazılı olması gerekiyor. Ayrıca her taksit için ayrı ayrı senet yapılmalı. Doğru senet yaparak da tüketicinin kendini teminata alabileceğini ifade eden Kolçak “Müteahhidin inşaatı bitirememesi durumunda nama yazılı olan senetler ödenmeyebilir ancak emri havalesine yazılı olanlar piyasada üçüncü kişiler tarafından kullanılacağı için tüketici ödemek zorunda kalacaktır” dedi.

‘Krediye uygun değilse senet yapıyor’

Gayrimenkul Hukuk Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de Türkiye’de kredi puanı düşük olan ya da faize girmek istemeyenlerin senetle konut alımına yönlendirdiğini belirterek, senetle konut alımlarında müteahhidin iflası, projeyi bir başkasına devretmesi veya kötü niyetli olması halinde tüketicilerin konutlarını alamaması gibi durumların ortaya çıktığını anlattı.

Kredibilitesi düşük olan ya da henüz krediye hazır olmayan gayrimenkullerin senetle satıldığını anlatan Yüksel, “Evi satan müteahhit, bu senetleri bankadan kredi için kullanabilir veya üçüncü bir kişiye devredebilir. Bu, kötü niyetli devir de olabilir.

‘Senet üzerine açıklama yazın’

Bu ihtimallerde tüketicinin mağdur olmaması için senetlerin üzerine bir metin yazılması gerekiyor. ‘Senetler, şu gayrimenkulün, paftanın, parselin satışının teminatıdır’ gibi bir yazı yazılabilir” uyarısında bulundu. Böylece gayrimenkulü devralmayan tüketicinin, senet kime geçerse geçsin bu senede itiraz hakkı doğduğunu söyleyen Yüksel, ikinci tercih olarak da Ticaret Kanunu’na göre senedin ciro edilemeyeceği kaydı konulabileceğini söyledi.

‘Tapu kaydına satış vaadi yapıldığını yazdırın’

Yüksel bu durumda da daireyi satan, eğer teslim etmezse senedi başkasına da ciro edemeyeceği için alıcının bu senedi ödemek zorunda kalmayacağını ve senet icraya konursa da ödememek için karşı dava açabileceğini anlattı.

Yüksel, vatandaşın mağdur olmaması için dairenin tapu kaydına satışın vadeli yapıldığı ve “şu senetlerle ödeneceğinin” yazılmasının önemli olduğunu, söz konusu ibarenin tapuya müteahhit ile anlaşılarak konulabildiğini söyledi.