TSKB Gayrimenkul Değerleme, gayrimenkul sektörünün 2023 yaz trendlerine yönelik bir araştırma gerçekleştirdi. Türkiye’nin yazlık bölgelerindeki kiralamaları, konut fiyat artış oranlarını ve yabancılara konut satış verilerini değerlendiren TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, sektörün durumuna ilişkin önemli bilgiler paylaştı.

“Fiyat artışlarında Foça ve Bodrum zirvede”

Yaz ayları ile birlikte tatil amaçlı yazlık kiralamaların ve otellerin herkes için önemli bir konu haline geldiğini belirten Maya, “Ege ve Akdeniz kıyılarında en çok tercih edilen ilçelerin, İzmir genelinde Çeşme, Karaburun, Urla, Foça; Muğla genelinde Bodrum, Fethiye, Datça, Marmaris; Aydın genelinde Didim ve Kuşadası ile Antalya genelinde ise Alanya, Kaş ve Kemer olarak dikkat çektiğini söyleyebiliriz. Bahsi geçen ilçelerde yaz sezonu boyunca kiralamalar 15 günlük, aylık ve 3 aylık olarak tercih ediliyor” dedi.

Yazlık bölgelerdeki konut fiyat artış oranlarını da değerlendiren Maya, şöyle konuştu: “İzmir ilinde Urla, Çeşme, Karaburun ve Foça ilçelerinde son 6 aylık verileri değerlendirdiğimizde; İzmir’in yazlık kesimlerinden Foça’da birim satış verilerindeki artışın %80, Çeşme’de %30, Urla’da %45, Karaburun’da ise %35 civarında olduğu görülüyor. Foça ilçesinde uzun yıllardır proje çalışmaları ve inşaat süreci devam eden Foça Marina’nın açılmasının etkileri, konut satış fiyatlarındaki artış grafiğinde net olarak görülebiliyor. Foça’nın aktif olarak kullanılan Kuzey Çevre Yolu bağlantısı ile çalışan nüfusun şehir hayatına devam etmesini sağlayacak zaman tasarrufuna imkan sağlaması ve bölgenin merkeze yakınlığı ilçenin hem yaz hem de kış ayları için tercih edilmesine neden oluyor.”

Muğla’da ise Bodrum ilçesinin artış grafiğinde %55 fiyat artışı ile il bazında ilk sıradaki yerini koruduğunu belirten Maya, “Bodrum, yazlık bölgeler içerisinde cazibesini en çok artıran ilçe olarak karşımıza çıkıyor. Son yıllardaki özelikle üst gelir grubuna yönelik konut projelerindeki artış, yeme-içme alanlarında dünyaca ünlü markaların ilçede şube açması, dünyaca ünlü isimlerin yazın bölgeye geliyor olması bu artan cazibenin en net göstergeleri olarak sayılabilir. Muğla’da Bodrum ilçesini, Fethiye ve Marmaris ilçeleri %50 fiyat artışı ile Datça ilçesi ise %30 fiyat artışı ile takip ediyor” dedi.

“Aydın’ın Didim ilçesinde İngilizler ev alıyor”

Aydın’ın Didim ilçesinde eskiden beri gelen İngiliz nüfusundaki artışın güncel tarih itibarıyla aynı trendi koruduğunu söyleyen Maya, “Didim ilçesinde yabancı satışların büyük çoğunluğu İngiliz vatandaşlarına gerçekleşiyor. Bölge genelinde son 6 ayda değerde %30 artış oluştuğu gözleniyor. Kuşadası ilçesinde ise 6 aylık fiyat artışı sahil şeridine yakın yazlık evlerde %40 civarına kadar çıkıyor. Antalya ili içinde alt bölgelere baktığımızda Alanya’nın özelikle farklılaştığını söyleyebiliriz. Alanya özelinde Rusya-Ukrayna savaşının başlaması ile birlikte her iki ülke vatandaşlarının konut sahibi olmak için bölgeye olan ilgilerinin yüksek olduğu söylenebilir. İlçenin bazı mahallelerinde yabancıya satışın yüksekliği nedeniyle yasaklamalar da getirilmiş durumda. Alanya’nın konumu, dağ yamacına doğru şehrin büyümesi nedeniyle geniş manzara imkanı ve nem oranının yükseklere çıkıldıkça düşmesi, Gazipaşa Havaalanı’nın devreye alınması, tarım bakımından zengin bir çeşitliliğe sahip olması gibi özelikleri nedeniyle tercih edildiğini söyleyebiliriz” ifadelerini kullandı.

“Kaş’ta villa kiralamaları arttı”

Kaş’ın özellikle villa tarzı yapılaşmanın yoğun olduğunu ve talep edilen kiraların bölgedeki yaşam pahalılığına paralel olarak yabancı turistlerin gelir seviyesi yüksek kesimi tarafından tercih edildiğini söyleyen Maya, şöyle devam etti: “İlçenin yerleşimi, topoğrafyası, konumu nedeniyle çoğu bölgesinde deniz manzarası bulunuyor. Bu bölgede yaz aylarında aylık, sezonluk ve yıllık villa kiralamalarının çokluğu göze çarpıyor. Kemer bölgesinde ise villa tarzı yapılaşma yanında, otel, apart otel ve pansiyon yapılaşması ilçe merkezi içinde yaygın. Bu bölgenin tercihleri arasında şehir merkezine yakınlık, kıyı boyunca ünlü sahilleri olması gibi nedenler yer alıyor.”

“Tatilciler otel yerine villa kiralamayı tercih ediyor”

Turizm tesislerinin konaklama ücretlerinde yaptığı artışların son 2 yıldır yazlık bölgelerdeki trendleri değiştirdiğini belirten Maya, şöyle konuştu: “Pandemi ile başlayan yazlık bölgelerden uzun dönemli ev kiralayarak uzaktan çalışma trendinin ardından, son 2 yıldır konaklama tesislerindeki fiyat artışlarının yanında kısa dönemli ev kiralayarak tatil dönemini geçirme de yükselen bir trend olarak karşımıza çıkıyor. Temmuz ayı geneli değerlendirildiğinde bahsi geçen ilçelerde yer alan yazlık evlerde aylık kiralamalar minimum 30.000 TL/ay civarında gerçekleşirken Antalya ilinde Kaş ve Kemer ilçelerinde aylık kira bedelleri aylık 75.000-90.000 TL aralığına kadar Bodrum’da ise standart bakım durumunda ve kısmen denize mesafeli yazlıklar için aylık kiralamalar aylık 60.000-80.000 TL arasında gerçekleşiyor. Denize yakın konumlarda ise aylık kiralar 200.000 TL’ye kadar çıkıyor. Butik otel fiyatları ise tüm bölgelerde temmuz ayı genelinde oda fiyatı olarak günlük en az 2.500-3.000 TL aralığında. Gecelik bedeller otel kalitesi, konumu ve bakım durumu dikkate alındığında çok daha yukarılara çıkabiliyor.

Bu doğrultuda özellikle kalabalık aile tatillerinde hem yerli hem de yabancı turistler tarafından aylık kiralamalar sıklıkla tercih ediliyor. Aylık kiralar için talep edilen fiyatların artmasıyla birlikte bazı bölgelerde otel fiyatları ile ev kiralarının benzer düzeylere geldiği görülüyor. Temmuz ayı verileri değerlendirildiğinde Fethiye, Karaburun, Datça gibi ilçelerde ev kiralamanın gecelik bazda daha avantajlı olduğu görülüyor. Kaş, Kemer ve Alanya ilçelerinde ise sezonluk ev kiralamasının otel fiyatları ile yarıştığı söylenebilir. Antalya’daki yüksek kira artışında yabancı talebinin de etkisi görülüyor.”

(*) Tabloda iletilen ev kirası bedelleri havuzlu müstakil bakımlı konut fiyat ortalaması olup butik otel – apart otel gecelik fiyatları standart bakım seviyesinde oda satış fiyatıdır.

“Yazlık bölgelerde yabancılara satışlarda Rusya vatandaşları zirvede”

Yabancılara satışlarda Rusya vatandaşlarının geçen yıl olduğu gibi bu yıl da ilk sırada yer aldığını belirten Maya, “Rusya vatandaşları geçtiğimiz yıl 16.312 adet ile yabancıya satışlarda yaklaşık %24’lük bir paya sahip iken bu yılın ilk 5 ayında payı %34’e yükseldi. Antalya ilçelerinde görülen kira artışlarında da rolü olan bu talebin ilçe bazında dağılımına bakıldığında Alanya zirvede yer alıyor. Alanya, Türkiye’deki tüm ilçeler bazında da en yüksek yabancıya konut satışı yapılan ilçe durumunda. Rusya vatandaşları tarafından en çok tercih edilen bir diğer il ise Mersin. Mersin’in Erdemli içesinde geçtiğimiz yıl 951 adet satış gerçekleştirilirken bu yıl ilk 4 ayda satış sayısı 368 oldu. Mersin’in önde gelen ilçelerinden Mezitli’de ise geçtiğimiz yıl Rusya vatandaşlarına 1.312 adet konut satışı yapılırken bu yılın ilk 4 ayında 439 adet konut satışı gerçekleşti” dedi.

Son 5 yıl içinde ilk çeyrekleri kıyasladığımızda diğer yıllarda rakamın 300 bin ve üstü adetlerde olduğunu görüyoruz. Konut satışlarında Mart 2021 verilerinde toplam satışların 111 bin 200 seviyesinde gerçekleşmesinde salgın kaynaklı kısıtlamaların, 1 Mart itibarıyla kademeli olarak normalleşmeye dönmesi, konut alım satımlarında Mart ayı ile birlikte mevsim etkisi olarak bir miktar hareketlenme olması, iş günü sayısı olarak 23 iş günü ile diğer aylara göre en fazla güne sahip olması gibi etkenlerden bahsetmek mümkün.

Salgın çok etkili oldu

Geçtiğimiz yıl 16 Mart – 1 Mayıs 2020 tarihleri arasında salgın kaynaklı kısıtlamaların etkisini gördüğümüzü düşünürsek, yine belirtilen döneme göre biraz daha hafifletilmiş olmasına karşın, kısıtlamaların bu yılın Ocak ve Şubat aylarında Mart ayına oranla bir miktar daha fazla olması göz önüne alındığında, salgın tedbirlerinin konut satışlarına etkisini anlamak daha mümkün hale geliyor.

Son 5 yılın en düşüğü

Konut verileri açısından bir diğer önemli gösterge ise ilk kez satılan konutların toplam içindeki oranı şeklinde karşımıza çıkıyor. Son 5 yılın ilk çeyrek dönemlerini değerlendirdiğimizde 2019 yılı ilk çeyreğinde başlayan ilk kez satılan konutların azalma trendinin son 2 yılda artarak devam ettiğini görüyoruz. 2021 yılı ilk çeyreğinde de artık oranın yüzde 31 seviyesine geldiği görünüyor. Bu durumu yapı ruhsatları ile birlikte değerlendirdiğimizde; ruhsat alan daire sayısı ve alandaki azalmanın 2018 yılı ilk çeyreği ile başladığı görünüyor. Yeni arıza eklenen konutların 2021 yılı başı itibarıyla azalmaya başlamasından kaynaklı olduğunu da söyleyebilirim.

İlk çeyrekte en fazla konut satışı İstanbul’da gerçekleşti

En çok konut satışının yapıldığı illere bakıldığında ise 2021 yılı ilk çeyreğinde ilk 10 il arasında sırasıyla: İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa , Mersin, Gaziantep, Konya, Tekirdağ ve Kocaeli illerinin yer aldığı görünüyor.

Konut fiyat endeksi açısından değerlendirme yapıldığında ise Aralık 2020 ve Ocak 2021 ayları için açıklanan verilerde yıllık bazda nominalde yaklaşık yüzde 30 seviyelerinde artışlar gördük. Reel olarak bakıldığında ise 2017 Eylül ayında başlayan enflasyonun altında kalan endeks Ocak 2020 itibarıyla reelde artıya geçmeye başlamıştı. Mayıs 2020’den itibaren hızla artış trendine giren konut fiyat endeksi satışlarda azalmanın başladığı Ekim 2020 den sonra da artışını, artırarak devam ettirdi.

Yeni konut yapılmayınca fiyat yükseldi

Bu durumu fiyat endeksinin biraz daha konut satışlarını geriden takip etmesinin yanında, özelikle Eylül 2017 – Ocak 2020 dönemi arasında enflasyona karşı fiyat artışı yapılamayan bir dönem olması ile de yakından ilgisi olduğunu söylemek doğru olur. Bu geçen dönemde yapılamayan fiyat artışları da 2020 yılı yaz aylarındaki hareketlenmeye, inşaat maliyetlerindeki artışın artık yeni konut üretme noktasında da önemli bir zorluk olarak kendini göstermesinin eklenmesi ile birlikte fiyat artışının özelikle son 6 ayda önemli oranda yansımasını görmüş olduk.

Ticari gayrimenkul ise konuta kıyasla çok daha olumsuz bir yıl geçirdi. Ofisler, AVM’ler ve oteller bu anlamda en kötü etkilenen üç fonksiyon oldu. 2020’yi 1 milyon 450 bin adet konut satışıyla kapatması beklenen sektörde 2021 tahminini yapmak ise çok zor.

Farklı konseptler

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 2021’in biraz daha pandemi freni etkili geçecek gibi göründüğünü söylüyor. Ticari gayrimenkulde kullanım şekli, dizaynı, genel hijyen kuralları değişecek. Konutta ise ev ile işin aynı alanda idare edileceği konseptler, bahçe, balkon, açık hava gibi konular öne çıkacak.

Kentlerde lojistik öne çıkacak

Maya, 2021’de faiz oranlarındaki seyirle daha çok oturum amaçlı, almakta çok kararlı kitlelerin hareketlerinin piyasayı domine edeceğini vurguluyor. Yazlık bölgelerdeki konutlarda kiralık/satılık piyasasında hareketin devam edebileceğine işaret eden Maya; kent lojistiği, lojistik depolar, yaşlı bakımı gibi alanlarda gelişme bekliyor.

Garanti BBVA Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Songül Yeşilçimenli, mevcut koşullarda mevduat ve kredi faizlerindeki yükselmenin nerede dengeleneceğini bilmenin pek mümkün olmadığını söylüyor.

Yeni pazar arayışları

Salgın müteahhitleri de olumsuz etkilerken, projeler yavaşladı, maliyetler arttı. Ticaret Bakanlığının Kasım 2020 verilerine göre, müteahhitlerimiz yurtdışında toplam bedeli 10,4 milyar dolar olan 175 proje üstlendi. Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Mithat Yenigün, salgın öncesi gibi yurtdışında 20 milyar dolar seviyesinin yakalanması ve küresel devler liginde sahip olunan yerin korunması için çalıştıklarını söylüyor.

Başta Sahra-altı Afrika olmak üzere ülkelerin gündemindeki kalkınma hamleleri ve altyapı ihtiyaçlarında Türk müteahhitleri öne çıkacak.

Yabancıya satış artabilir
Makbule Yönel Maya
TSKB Gayrimenkul Değerleme Gnl. Md.

“Dövizin TL karşısında değerlendiği dönemlerde yabancı ilgisi normalin üzerinde bir seyir izler. Şimdi de benzer bir seyri görüyoruz. Burada kısıtlayıcı husus, pandemi etkisi ve seyahat kısıtlamaları. Tanıtıcı faaliyetlerin artırılması halinde yabancı satışlarda 2020’ye kıyasla daha iyi bir yıl ile karşılaşabiliriz.”

Levent Gökmen Demirciler – Ekonomist

Gayrimenkul sektörünün 2019 yılı performansını ve 2020 öngörülerini paylaşan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, sektörün ‘Sat- Yap’ sürecinden ‘Yap-Sat’ sürecine geçişine işaret ederken, satışların tamamlanmış sıfır konut ve ikinci el konuta yöneldiğine işaret etti. Yabancıya satışta ise 2020 yılında da Çin’in daha çok konuşulacağını söyleyen Maya, “Çin dışında konut alım adetlerinde İran, Libya, Yemen, Cezayir ve Filistin ülkelerinde gözle görünür artış oranlarını görüyoruz. 2020 yılı için de benzer bir trend devam edebilir” dedi.
Türkiye ekonomisinin en belirleyici sektörlerinden gayrimenkul, 2019 yılını büyük dönüşümle kapatmaya hazırlanıyor. Sektörün ‘Sat- Yap’ sürecinden ‘Yap-Sat’ sürecine geçtiğine dikkat çeken TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 2020 yılında satışların tamamlanmış sıfır konut ve ikinci el konuta yöneleceğini, yabancıya satışta ise Çin’in daha çok konuşulacağını belirtti.

Sektörün bir yılını değerlendiren ve 2020 öngörülerini paylaşan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Maya, bu dönüşümü şöyle anlattı: “Gayrimenkul sektörü 2016 yılı itibarıyla aslında kabuk değiştirmeye başlamıştı. Bu değişiklik 2015 ve öncesinde öğrendiğimiz konut hikayesini sil baştan yeniledi. Bu yenilenme sürecini 2019 yılında iliklerimize kadar hissettik. 2019 ve sonrası yıllar için konutta şimdiye kadar çok basit bir gerçek olan ‘Sat- Yap’ sürecinden ‘Yap-Sat’ sürecine geçildiğini söyleyebiliriz. Aynı hedef kitleye üretilen konut stoğundaki doygunluğun önümüzdeki birkaç yıl devam edeceği görünüyor. Farklı hedef kitleye yönelik ürün geliştirilebilmek için de uygun arsa bulmak kritik öneme sahip.”

“2019 yılında 1.250.000–1.275.000 konut satışı bekliyorum”

2019’un ilk 8 ayında sektörün yaşadığı durağanlığa işaret eden Maya, eylül ve ekim aylarında ise ipotekli konut satışlarında tarihi rekor kırıldığını hatırlattı. Maya sektörün 2019 yılı için şu değerlendirmelerde bulundu: “Kasım ayında satış adetlerinin bir miktar geriye geldiğini görsek de yılın ilk üç çeyreğindeki yavaşlık son çeyrekteki hareketlilikle birleştiğinde yılı, 1.250.000 – 1.275.000 civarında konut satış adediyle kapatacağımızı öngörüyorum.

Yabancıya konut satışlarında ise 19 Eylül 2018 tarihi önemli bir milat olmuştu. Bu tarihle birlikte vatandaşlık hakkı için konut edinme alt sınırının 250.000 USD’ye indirilmesiyle birlikte yabancı satışlarında önemli hareketlilik görmüştük. Bu tarihten önce aylık ortalama 2.000–3.000 adet konut yabancıya satılırken bu tarihten sonraki ilk dört aydaki yabancıya konut satışı 4.250 ile 6.300 adet arasında değişmiştir.

2019 yılının başından itibaren ise yabancı satışlarının genel itibarıyla ortalamada 3.600 adet seviyelerinde, en yüksek olduğu Ekim ayı itibarıyla 4.272 adet seviyesinde gerçekleştiğini gördük. Yıl toplamının ise 44.000 -45.000 adet bandında kapanabileceğini öngörüyorum. Yabancıya satışların toplam satış içindeki payının %4 seviyesinin üzerinde olmayacağı bir yılı kapatacağız gibi görünüyor.”

“Bitmiş konutu satmak daha kolay olacak”

2020 yılı için konut satışlarının zorlanabileceği iki ana konu olabileceğini belirten Maya, “İlki mevcut satışta olan konut stoğunun müşterisi olabilecek pazarın yine kısıtlı olabilme ihtimali. İkincisi ise inşaat maliyetlerindeki artışla birlikte yeni proje yapma isteğinin geliştirici tarafında çok olmayacağı bir yıl bizi bekliyor olabilir. Bir diğer konu da 2019 yılında ikinci el konut satışları, ilk el konut satışlarına göre daha hareketli bir pazara sahipti. 2020 yılında da teslim edilecek proje sayısındaki azalma ile bu trend benzer şekilde devam edebilir” dedi.

Özelikle son bir iki yıldır yaşanan gelişmelerin nihai tüketiciyi biraz daha temkinli davranmaya yönelttiğini belirten Maya, bunun tamamlanmış konut satışlarına yönelimi artıracağını söyledi. Dolayısıyla bitmiş konutu satmanın, inşaatı devam eden konutu satmaya göre daha kolay olacağını söyleyen Maya şöyle devam etti: “Diğer yandan erişilebilir konut kavramı bizler için daha önemli olacak.

Bu erişebilirliği fiyat anlamında düşündüğümüzde değeri görece yüksek olan bölgelerde yeni konut stoğu deprem nedeniyle tercih sıralamasında ilk olacak iken, fiyat açısından bakıldığında eski yapı stoğuna bazı semtlerde talep canlı kalacaktır. Ülkemizde önemli bir inşaat yapma metodu olarak görülen hasılat paylaşım sözleşmeleriyle iş yapma kültürünün de 2020 için çok geçerli olmayacağı bir yıl olacak gibi görünüyor. Nihai tüketici ve konut kullanıcısı tarafında bakıldığında ise basitlik ve rasyonellik konularının geçtiğimiz yıllara göre daha ön planda olacağını düşünüyorum.”

Maya yabancıya satış konusunda öngörülerini de şu sözlerle dile getirdi:

“Yabancıya satışta etkili olan temeliki konunun vatandaşlık hakkı limiti dışında, TL ve yabancı para kurlarındaki ilişki olduğunu görüyoruz. Yabancı satışlarında 2018 ile 2019 yılını kıyasladığımızda Çin vatandaşlarının konut alımında bir hareketlenme olduğunu görüyoruz. 2020 yılında da Çin’i bu anlamda konuşacağız. Çin dışında 2018 ve 2019 yıllarını ilk 11 ay olarak kıyasladığımızda konut alım adetlerinde İran, Libya, Yemen, Cezayir ve Filistin ülkelerinde gözle görünür artış oranlarını görüyoruz. 2020 yılı için de benzer bir trend devam edebilir.”

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından üniversite öğrencilerinin yoğunlukla tercih ettiği 26 ildeki toplam 71 bölgenin incelendiği “Üniversite Bölgelerindeki Kira Değerleri” başlıklı araştırma yayınlandı.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 100 metrekarelik 2+1 dairelerin değerlendirildiği araştırmaya ilişkin AA muhabirine yaptığı açıklamada, son yıllarda vakıf üniversitelerinin de sayısının artmasıyla öğrenciler tarafından kiralık ev arayışlarının daha fazla konuşulduğunu söyledi.

Öğrencilerin ev kiralarken ilk tercih ettikleri bölgeler arasında, sağladığı sosyal imkanlar ve ulaşım açısından avantajlı merkezi bölgeler ile kampüse yakın yerlerin geldiğini dile getiren Maya, talebin fazla olmasının, bu bölgelerdeki satılık ve kiralık ev fiyatlarını artırdığını bildirdi.

Maya, “Ulaşım imkanları, kira ve aidat fiyatları, oda sayısı, ısınma şekli, dairenin eşyalı ya da eşyasız olması, onarım ihtiyacının bulunup bulunmaması gibi faktörler önemli tercih sebepleri arasında yer alıyor. Tek başına kalmak isteyen öğrencilerin tercihi genellikle 1+1 stüdyo tipi daireler olurken bir ya da birkaç kişi birlikte kalmak isteyen öğrencilerin tercihi 2+1 ya da 3+1 tipli daireler olmaktadır.” dedi.

Çalışma kapsamında öğrencilerin ev kirası için en yüksek rakamı İstanbul’da ödediğinin görüldüğünü aktaran Maya, burada Beşiktaş ve Kadıköy gibi merkezi lokasyonların tercih edilmesinin önemli etken olduğunu bildirdi.

Maya, son bir yılda Türkiye genelinde öğrenciler tarafından yoğun olarak kullanılan bölgeler arasında en yüksek kira artışının yüzde 14,82 ile Denizli’nin geldiğini kaydederek, onu yüzde 13,22 ile Kayseri’nin, yüzde 13,06 ile İzmir’in, yüzde 12,03 ile Eskişehir’in ve yüzde 11,85 ile Mersin’in izlediğini aktardı.

En yüksek kira İstanbul’da Beşiktaş’ta, Ankara’da Çankaya’da

Araştırmaya göre, 71 bölge arasında 100 metrekarelik 2+1 dairelerin ortalama kira fiyatının en yüksek olduğu yerlerin başında 2 bin 900 lira ile Beşiktaş gelirken, onu 2 bin 750 ile Kadıköy takip ediyor. Bakırköy’de 2 bin 100 lira olan kira değeri Kartal’da bin 700 lira, Avcılar’da bin 350 lira olarak göze çarpıyor.

Ankara’da üniversite öğrencilerince yoğun olarak tercih edilen bölgeler arasında en yüksek kiranın ödendiği yer bin 700 lira ile Çankaya Yaşamkent olarak öne çıkıyor. Ortalama kira değeri Çankaya Bahçelievler’de bin 650 lira, Emek’te bin 500 lira, Yenimahalle Gazi Mahallesi’nde bin 250 lira, Çankaya 100. Yıl’da bin 200 lira, Cebeci’de bin 100 lira olarak değişiyor.

İzmir’de Buca başı çekiyor

İzmir’de Buca’da Tınaztepe, Kuruçeşme Yıldız, Adatepe ve Atatürk mahallelerinde aylık kira ortalaması 2 bin lirayı bulurken, onu bin 800 lira ile Çiğli ve Bornova’nın Kazımdirik Mahallesi, bin 500 lira ile Bornova Mevlana, bin 350 lira ile Menemen’in Ulukent, bin 200 lira ile Menemen’in 30 Ağustos, bin 100 lira ile Menemen’in Seyrek Mahallesi takip ediyor.

Bursa’da 23 Nisan Mahallesi’nde aylık ortalama kira değeri bin 600 liraya ulaşırken, Görükle’de 900 TL olarak göze çarpıyor.

Antalya’da daire kiralarına aylık ortalama Kepez’in Kültür Mahallesi’nde ve Muratpaşa’nın Melten Mahallesi’nde bin 50 lira ödeniyor.

Aydın’da öğrencilerin yoğun olarak tercih ettiği bölgeler arasında olan Güzelhisar, Kurtluş ve Cumhuriyet Mahallesi’nde bin 200 liraya yükselirken, Zafer Mahallesi’nde bin 100 lira civarında seyrediyor.

Muğla’da Kötekli Mahallesi’nde aylık kiralık daireler bin 500 liraya kadar ulaşırken, Emir Beyazıt ve Nusrettin Mahallesi’nde bin 150 lira olarak göze çarpıyor.

En düşük bölgeler Eskişehir, Nevşehir ve Trabzon’da

Türkiye genelinde araştırmaya konu olan 26 ilde öğrencilerin yoğun olarak tercih ettiği 71 bölge arasında en düşük kiralar Eskişehir, Nevşehir ve Trabzon’da.

Eskişehir’te Tepebaşı Sütlüce’de 525 lira olan kiralar, Tepebaşı Şirintepe’de 580 liraya, Odunpazarı Büyükdere’de ise 630 TL’ye çıkıyor. Nevşehir merkezde aylık ortalama kirası 650 liraya gerilerken, kiraların Trabzon’da Akçaabat’ın Yıldızlı bölgesinde de 650 lira olması dikkati çekiyor.

AA

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, DÜNYA’ya yaptığı açıklamada, “Türkiye’de genelde konut yapış metodumuzda nakit arsa alımı çok tercih edilen bir yol olmadığı için arsaların reel değer artışını izlemek oldukça zor. Hasılat paylaşım ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile konut geliştirmenin yaygın olması, nakit el değiştirme sayısının azlığı arsa değerlerindeki değişimi izlemeye çok fırsat vermese de oranlardaki değişim bu yıl belirgin olarak görülüyor” ifadelerini kullandı.

“Bu dönemde arsa değerlerindeki artış geçtiğimiz yıllardakine benzer bir performans göstermiyor” diyen Maya, “Dolar bazlı olan piyasalarda TL’ye dönüş, konut fiyatlarındaki artışın geçtiğimiz yıllara kıyasla azalması ve yeni proje sayılarındaki düşüş arsa değerlerini de etkiliyor. Şu anda arsa fiyatlarındaki artış aynı konut fiyatlarındaki gibi kısmi gerçekleşiyor” dedi.

Lüks caddelerde düşüş var

Maya yaptıkları inceleme sonucunda Bağdat Caddesi’nde arsa değerinde düşüş gördüklerini bildirerek, “Önceki dönem konutların çok yüksek bedellerle satılacağı öngörüsü ve yanlış fizibiliteler nedeniyle Bağdat Caddesi civarında geçtiğimiz yıllarda yüzde 82’ler mertebesine kadar çıkan kat karşılığı oranları, bugün artık normal seviyelerine geri geldi. Bu seviye de yüzde 65 ve yüzde 70 arası… Bu da aslında dolaylı olarak arsa değerinin de düşmesi anlamına geliyor” bilgilerini paylaştı.

Maya’nın paylaştığı bilgilere göre, Bağdat Caddesi’nde arsası olan bir yatırımcı, kat karşılığı müteahhitte verdiği evinden -eğer 10 daire yapılacaksa- önceki yıla göre 1,5 dairesini kaybediyor. Bu da fiyat düşüklüğü ve satış azlığı nedeniyle neredeyse başa baş oluyor.

Uğurcan Gökçen/dunya.com

6 milyon hane kira ödüyor

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Hanehalkı Tüketim Harcamaları 2017 verilerine göre Türkiye’de bulunan 23 milyon hanenin 13.2 milyonu kendi sahip olduğu evde oturuyor. 6 milyon hane ise yaşadığı konut için kira ödüyor. Rakamlara oransal olarak bakılırsa ise şu tablo ile karşılaşılıyor:

Oturduğu evin sahibi olan hanelerin oranı 2002’de yüzde 73 iken, 2017’de yüzde 57’ye indi. Aynı dönemde oturduğu ev için kira ödeyen hanelerin oranı ise yüzde 18’lerden yüzde 26’ye yükseldi. 2002 yılında 12 milyon hane ev sahibi, 3 milyon hane ise kiracı iken; bu hanelerin toplam hanelere oranı sırasıyla yüzde 73 ve yüzde 18 olmuştu. TÜİK’in araştırmasında dikkat çeken önemli bir unsur ise “Ev sahibi değil ama kira ödemeyen” hanelerle ilgili. Verilere göre 2002’de 1 milyon seviyesinde olan bu hanelerin sayısı, 2017 sonunda yüzde 222’lik artışla 3.5 milyona dayandı. Bu artışla birlikte kira bedeli ödemeyen hanelerin Türkiye genelindeki hanelere oranı da aynı dönemde yüzde 6’dan yüzde 15’e kadar çıkmış oldu.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, bu istatistiğin, söz konusu evlerde oturanların, kira ödemeden hısım akrabalarının üzerine kayıtlı evlerde ikamet ettiklerini gösterdiğini dile getirdi.

Erdem Aktürk/Habertürk

SotCA Jüri Eş Başkanı Yüksek Mimar ve Kent Tasarımcısı Prof. Dr. Güzin Konuk, ödül töreninin 5 yılda kat ettiği yoldan bahsederek, “Öncelikli olarak sektörün başarılı bir şekilde ortak bir platformda buluşması çok önemliydi. SotCA bunu başardı. İkinci olarak da bu yarışın sadece üretmek değil, yenilikleri de sunmak olduğu anlaşıldı. Gelişen kategoriler, değişen konjonktür ve birlikteliğin gücü SotCA gibi önemli bir platformla hayatımıza olumlu yansıdı” diye konuştu.

SotCA Jüri Eş Başkanı olan World Architecture Community Kurucu Başkanı Prof. Dr. Suha Özkan, ödül töreninin sektöre kazandırdığı değerleri anlattı. Özkan, “SotCA birçok yapı türünü kapsayan içeriğiyle özellikle kentsel ortamdaki yaşam kalitesinin ancak nitelikli yapılanma ile gerçekleşebileceğini hedefleyen bir dizi ölçüt ile her kesime hitap eden bir motivasyon ortamı oluşturdu. Doğa ile iç içe yaşam, enerji sakınımı, yapı ekonomisi gibi kavramlar, ortak ve paylaşılan değerler olarak sektöre sunuldu ve geniş destek buldu” dedi.

İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, SOTCA’yı, sektörün en önemli sosyal sorumluluk projelerinden biri olarak değerlendirdi ve “Gayrimenkul sektörünün gelişmesi ve ileriye taşınması için oluşturulan tabana yaygın bir platform niteliğindeki SOTCA, sektördeki farklı düşüncelerin tek paydada birleşmesinin en güzel örneği. Yeniliğe açık her projenin sektöre sağlayacağı katkının tarafsız bir değerlendirmeden geçmesi, SOTCA’yı daha da önemli kılan etkenlerin başında geliyor” dedi. Durbakayım yarışmanın projelerin satış sürecinde de etkili olduğunu dile getirdi ve şunları söyledi: “Sektördeki artı gelişmeleri SOTCA vasıtasıyla öğrenmek ve projelere yansıtmak, başarılı bir satış için bulunmaz bir fırsat. SOTCA’dan kazanılan bir ödülün satışlara büyük katkı sağladığı; her kurum ve yöneticinin ortak düşüncesi.”

Türk Serbest Mimarlar Derneği Başkanı Aytek İtez, ödül töreninin mimarlık sektöründeki yankılarını “Mimarlık sektöründen aldığımız geri dönüşlerde, açıklanan duyurularda ödül kazanan gayrimenkul, mimarlık ve kent projelerinin mimarlarının da isimlerinin geçmesi umut verici ve olumlu karşılanıyor. Bu durum, mimarlık sektörünün gelişimi ve farkındalığının arttırılması açısından çok önemli” diye özetledi.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, SotCA’nın sektör içerisindeki algısının oldukça önemli bir boşluğu doldurduğunu ve değerli bir platform olarak görüldüğünü belirtti. Maya, “Günümüzde inovasyon, teknoloji kilit önemde. Sadece başvuran firmalar özelinde de değil, hangi firma inovasyonu, teknolojiyi işlerine entegre eder ve bunda da başarılı olursa bir adım öne çıkıyor. Her geçen yıl artan kentleşme oranının, kente ve kentte yaşayan insanlara etkisini en aza indirgemek herkes için önemli. Bu hassasiyetlere ve değerlere sahip olan markaların, sektörde yıllarını vermiş kişiler tarafından da değerlendirilerek takdir görmeleri aslında işin tatlı rekabet kısmı. Bu ödüle aday olma niyetiyle yola çıkılması bile katılımcı firmalara artı değer sağlıyor. Projeleri için odak noktasını kendinden, topluma ve kullanıcılara yönlendiren firmalar bu ödülü kazanamasa bile, doğru yolda oldukları için uzun vadede mutlaka kazançlı çıkacaklardır” dedi.

ULI Turkey Başkanı Zafer Baysal, SotCA jürisinin çalışma düzeninden bahsederek, “Sign of the City Awards kazananları son derece demokratik usullerle, şeffaf süreçlerle, titizlikle belirleniyor. Farklı disiplinlerden gelen jüri üyeleri çok farklı bakış açılarıyla görüş ve değerlendirmelerini tartışma ortamında ve çoğunlukla oybirliği ile gerçekleştiriyor” diye konuştu. Baysal, “Bu ödüllere sahip olmak, bu başarıyı elde eden kurum ve kişilere sadece haklı bir gurur yaşatmakla kalmıyor aynı zamanda firmalarının marka değerine de çok ciddi ve ölçülebilir katkılarda bulunuyor. Bu nedenle, katılıp kazananlar her sene yeni projeleriyle tekrar aday oluyor” dedi.
Baysal, yarışmanın sektöre etkisini de “5 yılı geride bırakırken tüm jüri üyeleri ile birlikte sıkça şahit olduğumuz önemli bir gelişme de önceki yıllarda aday olup da kazanamayanlardan pek çoğunun pes etmeyip, kendilerini geliştirerek bir sonraki yıl tekrar katılmak için çaba göstermeleri oluyor. Ödülleri kazanan, kazanmayan ama bu sürecin bir parçası olup gelişmeye açık olan herkes ve dolayısıyla da ülkemiz kazanıyor. Keza ödüllerle teşvik edilmenin maddi, manevi ve ticari geri dönüşler ile motivasyonlarında yaptığı olumlu etki tüm inşaat ve gayrimenkul sektörünü dünyadaki en iyi uygulamalara yakınsıyor ve hatta çoğu zaman da ötesine taşıyor. Zaten Çin’den sonra dünyada ikinci sırada yer alan uluslararası müteahhitlik hizmetleri sektörümüz de bu haklı özgüvenin, yoğun çalışmanın ve tartışılmaz başarıların en açık tezahürüdür” sözleriyle özetledi.

Son Başvuru Tarihi: 15 Ağustos

Yarışmaya başvurmak isteyen kişi ve kurumlar, 15 Ağustos 2018 tarihine kadar başvurularını gerçekleştirebilecek. 01.01.2013-14.09.2018 tarihleri arasında tamamlanmış ya da proje yapım aşamasında olan projeler aday olabilecek. Bir proje sınırsız sayıda kategoride aday olabilecek. Başvuru sürecinin sona ermesinin ardından; EY Türkiye tarafından yapılacak teknik bir değerlendirmeyle, tüm başvuruların katılım koşullarına uygunluğu denetlenecek. Jüri üyeleri, teknik elemeyi geçen projeler arasından, online olarak yapacağı ön eleme yapacak ve her kategori için 5 finalist belirleyecek. İkinci aşamayı geçen 5 proje, bütün jüri üyelerinin değerlendirmesine sunulacak. Başvuru yapan projeler, geçen yıl olduğu gibi bu yıl da jüri toplantısında değerlendirme sırasında projelerini anlatabilecek. Tüm değerlendirmeler sonucunda her kategoriden sadece 1 proje “Sign of the City” seçilecek.

Lineadecor proje ortaklığında, Schindler Asansör’ün platin sponsorluğunda ve Emlak Konut’un katkılarıyla gerçekleştirilecek olan Sign of the City Awards’a katılacak projeler, yarışma başvurularını http://www.signofthecity.com/ web sitesinden yapabilecekler, aynı zamanda katılım koşulları, bu yılki kategorilerin detayları ve duyurularını başvuru tarihinden itibaren siteden takip edebilecekler.

Metro hattı talebi artırdı

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, İstanbul’da her geçen gün artan nüfus ile birlikte trafik probleminin de giderek büyüdüğünü belirterek, “Dolayısıyla zamanlarını ev-iş aksında geçirmek istemeyen kişiler için de ulaşım imkânlarının artırılması oldukça büyük öneme sahip oluyor. Kent gelişimini ve yaşam standardını direkt etkilediği düşünüldüğünde ulaşım projelerinin, konut tercihlerinde her zaman belirleyici kriterlerden biri olduğu görülüyor” dedi. Maya, “Oturum ya da yatırım amaçlı konut alımlarında, ulaşım bağlantıları ile şehir merkezine ve iş alanlarına ulaşmak ya da projelerle birlikte değer artışı yaşanmasını beklemek artan talebi de beraberinde getiriyor” dedi.

Fiyatlar artıyor

Maya şöyle devam etti: “Merkeze göre kısmen daha ulaşılabilir fiyatlara sahip olan kentin çeperleri olarak nitelendirilen bölgelerde, ulaşım projeleri ile birlikte yaşanan talep artışı ve buna bağlı olarak arz hareketliliği daha rahat görülüyor. Ulaşım hatlarıyla o bölgede konut projeleri de neredeyse eş zamanlı olarak geliştirilmeye başlanıyor. Hatta bazı yerlerde yatırımların ulaşım projelerinin önüne geçtiği görülüyor. Anadolu yakasında Sancaktepe ve Pendik, Avrupa yakasında Kağıthane bölgeleri bu duruma verilebilecek örneklerden birkaçı…” Metro hattı projelerinin gündeme gelmesinden tamamlanmasına kadar olan süreçte gayrimenkul değerlerine olan etkilerinin çok rahat görülebildiğini belirten Maya, “Sadece yeni ulaşım hattı projesinin açıklanması bile bölge fiyatları üzerinde etkisini gösteriyor. Projenin tamamlanması ile birlikte fiyatlar artıyor” dedi.

Müteahhit ilgisi arttı

Makbule Yönel Maya, Kirazlı-Başakşehir metro hattının gündeme gelmesiyle birlikte, bölgede hem konut geliştiricilerin etkisi hem de yatırım amaçlı alımların etkisi hızlı bir şekilde görülmeye başlandığını söyledi. Maya, şöyle devam etti: “Yeni açılan ve açılması planlanan metro hatlarında, bölge gelişimine bağlı olarak artan talep ve gayrimenkul değerlerindeki hareketlilik de daha rahat görülüyor. 2017 yıl sonunda tamamlanan ÜsküdarÇekmeköy metro hattının Yamanevler’e kadar olan bölümünde talebin yanı sıra konut geliştiricilerinin de ilgisi artmış durumda” şeklinde konuştu.

Seda Tabak/Sabah

Dünyanın en kalabalık metropollerinden biri olan İstanbul’da her geçen gün artan nüfus ile birlikte trafik problemi de giderek büyüyor. Dolayısıyla zamanlarını ev-iş aksında geçirmek istemeyen kişiler için de ulaşım imkanlarının artırılması oldukça büyük öneme sahip oluyor.

Kent gelişimini ve yaşam standardını direkt etkilediği düşünüldüğünde ulaşım projelerinin, konut tercihlerinde her zaman belirleyici kriterlerden biri olduğu görülüyor. Oturum ya da yatırım amaçlı konut alımlarında, ulaşım bağlantıları ile şehir merkezine ve iş alanlarına ulaşmak ya da projelerle birlikte değer artışı yaşanmasını beklemek artan talebi de beraberinde getiriyor.

Ulaşım hatları, konut projelerine olan talebi etkiliyor

Merkeze göre kısmen daha ulaşılabilir fiyatlara sahip olan kentin çeperleri olarak nitelendirilen bölgelerde, ulaşım projeleri ile birlikte yaşanan talep artışı ve buna bağlı olarak arz hareketliliği daha rahat görülüyor.

Ulaşım hatlarıyla hatta yeni ulaşım hatlarının gündeme gelmesiyle birlikte, o bölgede konut projeleri de neredeyse eş zamanlı olarak geliştirilmeye başlanıyor. Hatta bazı bölgelerde, konut projelerinin ulaşım projelerinin önüne geçtiği görülüyor. Anadolu yakasında Sancaktepe ve Pendik, Avrupa yakasında Kağıthane bölgeleri bu duruma verilebilecek örneklerden sadece birkaçı…

Metro ağı çevresindeki konutlar tercih ediliyor

Mevcut ulaşım ağına bakıldığında ise, yaşanan yoğun trafik probleminden dolayı metro hattının ağırlıklı olarak tercih edildiği görülüyor. Oturum ya da yatırım amaçlı konut tercihleri metro ağı çevresinde yoğunluk kazanıyor.

İstanbul’daki aktif metro ve tramvay hatları:

Mevcut Metro Hatları-Mevcut Tramvay Hatları

M1A – Yenikapı – Atatürk Havalimanı T1 – Bağcılar – Kabataş
M1B – Yenikapı – Kirazlı T2 – Taksim – Tünel Nostaljik
M2 – Yenikapı – Hacıosman T3 – Kadıköy – Moda
M3 – Kirazlı – Olimpiyat Başakşehir T4 – Topkapı – Mescid-i Selam
M4 – Kadıköy -Tavşantepe
M5 – Üsküdar – Çekmeköy
M6 – Levent Boğaziçi Üniversitesi/Hisarüstü

Metro hattı projelerinin gündeme gelmesinden tamamlanmasına kadar olan süreçte gayrimenkul değerlerine olan etkileri çok rahat görülebiliyor. Sadece yeni ulaşım hattı projesinin açıklanması bile bölge fiyatları üzerinde etkisini gösteriyor. Projenin tamamlanması ile birlikte fiyatlar tekrar artış trendine girebiliyor.

Başakşehir bölgesi bu duruma örnek olabilecek yerlerden biri…Kirazlı-Başakşehir metro hattının gündeme gelmesiyle birlikte, bölgede hem konut geliştiricilerin etkisi hem de yatırım amaçlı alımların etkisi hızlı bir şekilde görülmeye başlandı. 2013 yılında metro hattının tamamlanıp faaliyete geçmesiyle de bölgede önemli bir nüfus artışı yaşandı. 2012 yılında yaklaşık 316 bin civarında olan nüfus 2017 yılında yaklaşık 396 bin seviyelerine kadar çıktı.

Yeni açılan ve açılması planlanan metro hatlarında, bölge gelişimine bağlı olarak artan talep ve gayrimenkul değerlerindeki hareketlilik de daha rahat görülüyor. 2017 yıl sonunda tamamlanan Üsküdar-Çekmeköy metro hattının Yamanevler’e kadar olan bölümünde ve yıl içinde tamamlanması beklenen Çekmeköy’e kadar olan bölümünde talebin yanı sıra konut geliştiricilerinin de ilgisi artmış durumda.

Çalışma kapsamındaki metro ve tramvay hatları tabloda görülebilir:

Mevcut Metro Hatları-Mevcut Tramvay Hatları

M1A – Yenikapı – Atatürk Havalimanı T1 – Bağcılar – Kabataş
M1B – Yenikağı – Kirazlı T4 – Topkapı – Mescid-i Selam
M2 – Yenikapı – Hacıosman Yıl içinde Faaliyete Geçmesi Beklenen Hat
M3 – Kirazlı – Olimpiyat Başakşehir M7 – Mecidiyeköy – Mahmutbey Metro Hattı
M4 – Kadıköy -Tavşantepe
M5 – Üsküdar – Çekmeköy
M6 – Levent Boğaziçi Üniversitesi/Hisarüstü