Boğaz manzarası tek başına yetmedi

Bir dönem İstanbul’un en güvenli yatırım araçlarından biri olarak görülen Boğaz yalıları, son yıllarda farklı bir sınavdan geçiyor. Tarihi değerleri ve sınırlı arz nedeniyle her zaman özel bir konumda bulunan bu tür mülklerde dahi satış süreleri uzamaya başladı. Uzmanlara göre bunun en önemli nedenleri arasında yüksek bakım maliyetleri, restorasyon yükümlülükleri, artan vergi giderleri ve küresel yatırımcı profilindeki değişim yer alıyor.

İstepan Yalısı’nın fiyatında yapılan yaklaşık yüzde 18,5’lik indirim de bu değişimin en somut örneklerinden biri olarak değerlendiriliyor.

Osmanlı döneminden günümüze ulaştı

Sarıyer’in Yeniköy semtinde bulunan yalı, 19. yüzyıl Osmanlı mimarisinin dikkat çekici örnekleri arasında gösteriliyor. Tarihi kaynaklarda Çaycı İstepan Yalısı, Dr. Hulusi Behçet Yalısı ve Necati Aslan Yalısı isimleriyle de anılan yapı, yıllar içerisinde farklı sahiplerin elinden geçti.

Kesin inşa tarihi bilinmeyen yalı, 1971 yılında kültür varlığı olarak tescil edildi. Mimari detaylarında dönemin İstanbul Art Nouveau etkileri görülen yapı; kıvrımlı cephe tasarımı, özel balkonları, kafesli pencereleri ve köşe kulesiyle Boğaz siluetinin karakteristik yapılarından biri olarak kabul ediliyor.

9 oda, özel rıhtım ve yat yanaşma imkânı

Tarihi yalının en dikkat çekici özelliklerinden biri denize sıfır konumdaki özel rıhtımı. Yaklaşık 27 metre uzunluğa kadar yat ve teknelerin yanaşabildiği belirtilen rıhtım, yapıya doğrudan deniz ulaşımı sağlıyor.

Ana yapıda 9 oda ve 2 büyük salon bulunurken, mutfak bölümünün dönemin mimari anlayışına uygun şekilde ana yapıdan ayrı planlandığı ifade ediliyor. Kârgir servis katı üzerine inşa edilen yalı, farklı yüksekliklerdeki bölümleriyle klasik Boğaz yalılarından ayrışan bir mimari karakter taşıyor.

Lüks konut piyasasında yeni dönem

Gayrimenkul uzmanları, son dönemde yalnızca standart konut piyasasında değil, üst gelir grubuna hitap eden lüks segmentte de fiyatların yeniden dengelenmeye başladığına dikkat çekiyor. Özellikle yabancı yatırımcı talebindeki değişim, yüksek faiz ortamı ve alternatif yatırım araçlarının cazibesinin artması, milyonlarca dolarlık mülklerde satış sürelerini uzatabiliyor.

Bu nedenle geçmişte “fiyatı ne olursa olsun alıcı bulur” gözüyle bakılan prestijli mülklerde bile artık daha gerçekçi fiyatlamalar yapılmaya başlandığı belirtiliyor.

Tarihi yalı hâlâ yeni sahibini bekliyor

22 milyon dolarlık yeni fiyatına rağmen İstepan Yalısı için satış süreci devam ediyor. Boğaz’ın sınırlı sayıdaki tarihi yalılarından biri olan yapı, mimari değeri, özel rıhtımı ve geçmişiyle dikkat çekmeyi sürdürse de piyasa koşulları, tarihi bir eserin bile doğru alıcıyla buluşmasının eskisi kadar kolay olmadığını gösteriyor.

Emlaknews.com.tr

Şahin’in görüşleri şöyle:

Yatırımcıda analitik yaklaşım

Bu dönemde alıcı davranışında net bir kırılma yaşandı. Talep canlıydı; ancak aceleci değildi. Konutun yaşı ikinci plana itilirken, kullanıma hazır olması, yapısal güven hissi vermesi, yaşam kurgusunun netliği ve fiyat-mantık dengesi satın alma kararlarının ana belirleyicisi haline geldi. Piyasa, vaat edilen projeleri değil; somut gerçeği satın aldı.

‘6–9 milyon TL bandı satıyor’

Orta segmentte özellikle 6–9 milyon TL bandındaki, ödeme planı dengeli kurgulanmış projeler yıl boyunca işlem gördü. Bu aralıkta; ister tamamlanmış ister devam eden olsun, nakit baskısı yaratmayan ve teslim süreci makul ilerleyen projeler öne çıktı. Üst segmentte ise 20 milyon TL ve üzeri konutlarda, lokasyon ve mimari kalite doğruysa satışların durmadığı gözlendi.

İstanbul özelinde dikkat çeken başlıklardan biri, yaklaşık 1 milyon dolar bütçesi olan ve konutu yatırım değil doğrudan yaşam alanı olarak gören alıcı profili oldu. Bu bütçeyle bazı merkezi ve köklü semtlerde, yaşı ilerlemiş ancak oturmuş sitelerde hâlâ seçenek bulunabiliyor. Buna karşılık yeni, nitelikli ve düşük yoğunluklu projelerde fiyatların 2,5–3 milyon dolar bandına yaklaşması, bu talep grubunun önemli bir bölümünü erişim sınırında bırakıyor. Bu tablo, piyasadaki sorunun talep eksikliğinden çok ürün–fiyat uyumsuzluğundan kaynaklandığını ortaya koyuyor.

Çelişkili durumlar müşteriyi kaçırdı

Buna karşın inşaat ilerlemesi yavaş, finansman yapısı net olmayan ve fiyatı uzun vadeli ödeme planlarıyla yukarı taşınmış projeler için 2025 zor geçti. Bu projelerde satıştan çok stok yönetimi ve nakit dengesi konuşuldu. Yeni proje geliştirme iştahı zayıflarken, firmalar odağını mevcut üretimi nasıl sürdürülebilir kılacaklarına çevirdi.

Şehir bazında bakıldığında 2025’in en dikkat çekici piyasalarından biri Ankara oldu. Deprem sonrası süreçte kentin özellikle deprem bölgelerinden yoğun göç alması, konut talebini yapısal olarak artırdı. Buna savunma sanayi yatırımlarının Ankara merkezli büyümesi eklenince istihdam ve hane sayısı hızla arttı. Bu iki dinamik, konut üretim temposunu belirgin biçimde yukarı çekti.

Ancak hızlı üretim artışı, şehir genelinde sert bir vade rekabetini de beraberinde getirdi. Arzın hızla büyümesiyle fiyatlama çoğu projede vadeyle dengelenmeye çalışıldı; kampanya dili neredeyse tamamen ödeme planları üzerine kuruldu. Bu yaklaşım kısa vadede satış yaratsa da, orta vadede piyasa dengeleri açısından dikkatle izlenmesi gereken bir tablo oluşturdu.

Yapı ruhsatlarına il bazında bakıldığında ise deprem bölgesinin etkisi net biçimde görülüyor. Depremden doğrudan ya da dolaylı etkilenen şehirlerde üretim artarken; İstanbul, İzmir ve Bursa gibi uzun süredir konut ihtiyacı barındıran büyük şehirlerde üretim açığı devam ediyor. Bu durum, Türkiye’deki konut sorununu yalnızca toplam ruhsat sayısıyla değil; coğrafi dağılım ve gerçek ihtiyaç merkezleri üzerinden okumak gerektiğini gösteriyor.

Yıllık satış 1.5 milyonu geçer ama…

Yıl genelinde konut satışlarının 1,5 milyon adet seviyesine yaklaşması bekleniyor. Satışların yaklaşık üçte ikisi ikinci el, üçte biri birinci el kaynaklı. Ancak kamu projeleri hariç tutulduğunda, özel sektörde birinci elin payının yüzde 15 civarında kalması dikkat çekiyor. Verilen ruhsatların 750 bin bandında seyretmesi, üretimin nicelik olarak yeterli; ancak nitelik, lokasyon ve fiyatlama açısından dengesiz olduğunu ortaya koyuyor.

“2026’da her konut satılmayacak, doğru olan satılacak”

GAPAS Başkanı Mustafa Kemal Şahin’e göre 2026’nın ilk bölümünde denge arayışı sürecek. Talep ortadan kalkmış değil; yalnızca doğru ürünü bekliyor. İnşaatı planlı ilerleyen, teslim riski taşımayan ve satın alma sürecini kolaylaştıran projelerde satış ivmesinin kademeli olarak artması bekleniyor. Birinci elin payı yükselirken, ikinci el piyasasının da canlılığını koruyacağı öngörülüyor.

Sonuç net: Gayrimenkul sektörü artık hacimle değil, doğrulukla büyüyor.

2025’in en açık mesajı şu oldu:

Kazanan, en çok üreten değil; ne ürettiğini, kime sunduğunu ve hangi şehirde sunduğunu bilen oluyor.