181 kişi 18 yerleşim birimine yoğunlaştı

GABORAS tarafından Müstakil Sanayici ve İşadamları Derneği (MÜSİAD) işbirliğinde yürütülen DAV Projesi’nin ilk aşaması tamamlandı. 181 kişiden oluşan il komisyonlarıyla yapılan çalışma kapsamında 16 il ve 2 ilçe mercek altına alındı.

DAV Projesi’nin ilk aşamasını değerlendiren GABORAS CEO’su Kurtuluş Altun, “GABORAS yapay zekası, iddia edildiği gibi ülke varlıklarımızın erimediğini ortaya koydu ve DAV projesi ile de bunu tescillemiş olduk” diye konuşuyor.

Kalkınma ajanslarının yarısını kapsadık

DAV (Sahadan Veri Doğrulama) projesinin ilk aşamasına Afyonkarahisar, Adana, Antalya, Batman, Bursa, Çanakkale, Denizli, Eskişehir, Gaziantep, Kayseri, Konya, Kütahya, Manisa, Muğla, Samsun, Uşak illeri ve Gebze ile Karadeniz Ereğlisi ilçelerini kapsayan projenin çalışma bölgesinde 12 kalkınma ajansının yer aldığını belirten Altun, çalışmanın detaylarıyla ilgili şunları söyledi:

Kalkınma ajansları ile çalışıldı

“Yaptığımız çalışma toplamda 26 kalkınma ajansının bulunduğu ülkemizin yaklaşık yüzde 50’sini kapsamakta. Amacımız bu çalışmayı tüm kalkınma ajanslarının kapsadığı bölgeler doğrultusunda genişleterek IMF ve dünyadaki diğer finans kuruluşları tarafından Pakistan ve Mısır’dan bile daha değersizmiş gibi gösterilen ülkemizin gerçek değerini gün yüzüne çıkarmak. Bu çalışma için sahadaki çalışmaların önünü açarak gerekli teşvik ve kolaylığı sağlayan başta MÜSİAD Genel Başkanı Abdurrahman Kaan olmak üzere tüm il başkanlıklarına teşekkür ederiz”

8 bin 625 adam/saatlik çalışma, bin 587 sayfa rapor

GABORAS ve MÜSİAD’ın 16 il ve 2 ilçe başkanlıklarının katkı ve koordinesiyle, GABORAS danışmanları ve data uzmanlarının, akademisyenlerin, yerel sanayici ve iş adamlarının yer aldığı il komisyonlarınca yürütülen projede 8 bin 625 adam/saatlik çalışma gerçekleştirilerek bin 587 sayfalık rapor hazırlandı.

Rapora göre, her ilin birbirinden ayrıştığı, şehirlerin ekonomik dinamiklerinin banka kaynaklarının dışında ilerlemekte olduğu ve bilanço dışına sürüklendiğini gördüklerini belirten Altun, “Verileriyle kendini anlatan, markalaşan ve yarışan şehirler yerine verilerle kendini ifade edemeyen şehirlerin çoğunlukta olduğunu saptadık. Bazı iller çeşitli şoklara ve sürekli değişen değer haritalarına karşı direnç gösterirken bazılarının ise hak etmediği bir sonuçla karşılaştığını gördük. GABORAS, bu gücün yönetilmesinde illere rehberlik etmeye hazırdır. Ulusal ve uluslararası düzeyde kendini ifade edemeyen ve tanımlayıcı verilerini sunamayan ülke veya illerin notları eksik bilgilendirmeden, hatta kasıtlı saptırılmış verilerden dolayı çok düşük çıkıyor. Ülkemiz, şehirlerimiz veya sektörlerimiz kendini ifade edecek veri sunamıyorsa, yatırımcılar gözünde puslu ortam algısı oluşur. Kirli bilgiler bu alanı doldurunca yıkıcı etkiler gösterir. GABORAS olarak Sahadan Veri Doğrulama (DAV) projesi bu karmaşayı ortadan kaldıran bir misyon üstlendi ve başarıyla yerine getirdi” dedi.

“Yarışan şehirler için dav artık ülke projesidir”

‘Yarışan Şehirler’ konseptiyle illerin gerçek değerlerinin ve hangi ilin hangi alanda öne geçtiğini ve sektörel altyapısını her ay güncelleyerek kamuoyuna duyurulacağını belirten Altun, “Şimdi göstergelerle şehirlerimizin hangi klasmanda olduğunu ortaya çıkarma zamanı. Yarışan Şehirler konseptiyle elde edeceğimiz verileri bağlı bulunan bölge ajansları ile paylaşacağız. Ülkemize biçilen değersizleştirme gömleğini yırtıp atarak, kendi CDS (Kredi Temerrüt Takası) değerlerini yükselteceğiz” şeklinde konuşuyor.

Varlık yönetimi, güvenli ticaret, endeksler, menkulleşme ve borsa başlıkları halinde hazırlanan rapora göre, satış birim değer skoru (SBDS) ve metrekare birim değerleri üzerinden illerin gerçek sıralamasında ayrıştığı görüldü. Örneklenen DAV çalışması kapsamında 18 il arasında en değerli iller ülkenin batısında yer alıyor. Buna göre İstanbul ve Muğla ülkenin en değerli illeri oldu. Değeri en düşük olan iller doğu ve güneydoğu bölgelerinde yer alırken diğer bölge illerinin ise aradaki değerlere yayılmış durumda olduğu ölçüldü.

İnşaatta en sorunlu iller

Rapor, inşaat sektörünün ülke genelinde sorunlu olduğunu ortaya koyarken pandemi nedeniyle alınan önlemler sonrasında düzelmeler olduğu görüldü. Erzincan yüzde 59, Kütahya yüzde 32, Adana yüzde 37 ve Hatay yüzde 52 oranı ile inşaat sektöründe en sorunlu iller olurken, pandemi sonrasında inşaat sektöründe en sorunlu il olma özellikleri devam etse de Erzincan’ın yüzde 54, Kütahya’nın yüzde 28, Adana’nın yüzde 32, Hatay’ın ise yüzde 49 oranına gerileyerek iyileştirmeler olduğu görüldü. Bu illeri yüzde 16 ile yüzde 25 aralığındaki sorun oranıyla Antalya, Eskişehir, Kayseri, Malatya17,90 17,90, Gaziantep ve Çorum izledi.

Ülke genelinde enerji sektöründeki dönmeyen kredi oranı yüzde 75 ile Bilecik olurken Ankara, İstanbul ve Adana’da ise bu oran yüzde 4 ile 7 aralığında seyrediyor.

Ülke genelinde turizm sektöründe en fazla sorun yaşanan iller yüzde 25 oranıyla Tekirdağ, yüzde 45 ile Osmaniye, yüzde 30 ile Afyonkarahisar ve yüzde 49 ile Isparta olurken, bunu yüzde 11’lik oranıyla İstanbul takip etti. Pandemi öncesinde ise Tekirdağ yüzde 33, Osmaniye yüzde 61, Afyonkarahisar yüzde 36, Isparta yüzde 55 oranında seyrediyordu. İzmir, Aydın ve Denizli’de ise bu oran yüzde 4 ile 7 aralığında.

Bir hazırlık var ama

GABORAS, Yerelden Veri Doğrulama(DAV) projesi kapsamında yapmış olduğu çalışmalar içerisinde İstanbul’un son yıllardaki depreme karşı hazırlık kapasite ölçümünü değerlendirdi. GOS sistemleri vasıtasıyla açık veri izleme ve ölçümleri yapılan çalışmada İstanbul’un Türkiye’deki kentsel dönüşümlerin yüzde 0.33’ünü, riskli alanlarının yüzde 10.71’ini, yenileme alanlarının ise yüzde 53.17’sini kapsadığı görüldü.

Aslı aklımızdan çıkmamalı

Hareketli 20 milyon, sabit 15 milyon 500 bin nüfusa ve ülke ekonomisi için büyük bir öneme sahip İstanbul’un gayri nakdi varlıklarında ticarete konu olan gayrimenkullerin el değiştirme süresini kapsayan İl Döngü Hızının 18 yıl ile Türkiye’nin en yükseği olduğunu belirten Altun, ‘’İstanbul’da olası büyük depremi, birinci derece ilgi alanımızın dışına hiçbir zaman çıkarmamamız gerek. İl döngü hızının 50 yıl olduğu Türkiye genelinde, İstanbul’un 18 yıl olan döngü hızı özelliğini daha fazla gecikmeden değerlendirmeliyiz’’ dedi.

Deprem geri planda

1999 depreminden bu yana iç ve dış kaynaklı olayların toplumda olumsuz etkiler yarattığını ve insanların dikkatini gündelik hayata ve ekonomiye yönlendirerek anlık kaygıların öne çekilip depremin göz ardı edildiğini belirten Altun, İstanbul’un depreme hazırlık kapasitesiyle ilgili şu açıklamada bulundu:

“Şehirlerin şoklara hazırlıklı olma durumları dirençlilik düzeyi üzerinden ölçülmekte. Deprem hazırlık kapasitesi, deprem hazırlığında il döngü hızlarından yararlanma, geçici ve kalıcı yerleşim hazırlığı, çoklu şoka dayanıklılık, değişim ve dönüşümlere uyma, hedef odaklı amaca uygun yol haritasının belirlenmesi, riski öngörme, kurumsal hazırlık kapasitesi, kurumsal yetişmiş uzmanlık düzeyi, toplumsal ve bireysel hazırlık kapasitesi, zayıf noktalarda alınan önlemler (acil durum kapasitesi), eski ve yeni konut değer takas kolaylığı, inşaat sektöründeki arz ve talepleri deprem odaklı yönetme, open-data (açık veri) gibi başlıklar altında değerlendirdiğimiz İstanbul’un deprem hazırlık kapasitesi 64 üzerinden 28 puan aldı. Bu hazırlıklar İstanbul gibi bir şehir için yeterli değil.’’

Kentsel dönüşümü normal seyrinde beklemek doğru değil

Şu anda riskli alanlardaki eski konutlar için hızlı menkulleşme ve eski-yeni konut takas zamanı olduğunun altını çizen Altun “Aradaki değer farkı faizler sıfıra indirilerek, varlık konut fonuyla süspanse edilmeli. Rant değil menkulleşme teşvik edilmeli. Hızlandırılmış çözüm budur. 2019 ve 2020 yıllarının ilk 6 ayında ikinci el konut piyasalarındaki işlem oranlarındaki yükseliş buna ciddi bir referans’’ dedi.

2020 yılının ilk 6 ayında gerçekleşen 1 milyon 56 bin işlemin büyük bir çoğunluğunun bankacılık kaynakları dışında olduğunu ifade eden Altun, ‘’Birinci ve ikinci el konut işlemlerinin kaydileşmesi 30 milyar dolar bile değil bunun bilanço içi ve dışı tüm hacimde toplam miktarı 100 milyar doları bulacaktır’’ diye belirtti.
Altun sorun teşkil eden durumlar için ise şu çözüm önerilerinde bulundu:

Zaman kaybedilmemeli

“Hiç vakit kaybetmeden gayrimenkul alım-satım, vergi ve harçları sıfırlanmalı, döviz ve kayıt dışı kaynaklar çok cazip olan gayrimenkule yönlendirilmeli. Normal seyrinde 2 ile 2 milyon 500 bin arasında olan takas ticaret işlemi ikiye, üçe katlandığında piyasalara öz kaynaktan ve faizsiz çıkacak para dış piyasalarda aranan paranın çok daha fazlası olur. Depremden arındırılacak eski-yeni konut takaslarında farkların sıfır faizle desteklenmesi menkulleşmeyi tetikler, 21 yıllık gecikmeyi de telafi eder. Bu ülkenin her koşulda aktif il döngü hızı diye bir gerçeği var. GABORAS bunu ölçtü ve açığa çıkardı. Yoksa bu gerçek asırlardır var. Döngü hızı bu coğrafyanın yaşayan menkul kaynak gerçeğidir. İstanbul il döngü hızını yönetmek, depreme hazırlığını da çözer.’’

İstanbul’un yaşlı ve müdahale ihtiyacı olan konutların yoğunlaşması haritada gösterilmektedir. Bu konutların takasa hazır menkulleşme beklemesi nedeniyle deprem öncelikli müdahale alanları olarak GOS tarafından belirlenmişlerdir.

Kırılma noktaları: Bilançolaşma, menkulleşme ve kayıtdışı

Gayrimenkulün Türkiye’nin petrolü olduğunu ifade eden ve bir an önce kayıt dışılığın önüne geçilmesi gerektiğinin üzerinden duran Altun, “Yaptığımız ölçüm ve izleme çalışmaları gösteriyor ki, sektörde yaşanacak bilançolaşma, menkulleşme ve kayıtdışı oranı ortadan kalkarsa Gayri Safi Yurtiçi Hasıla’da (GSYH) yaşanan orta gelir tuzağı bozularak kişi başına düşen milli gelir 25 bin dolara çıkabilir” diye konuşuyor.

20 yıllık inceleme

Gayrimenkul sektörünün teknoloji ve güvenli ticaret platformu GABORAS, sektörün son 20 yılını mercek altına aldı. 2000-2020 yılları arasında Türkiye’de gayrimenkul sektöründe 34 milyon alım – satım işlemi gerçekleştiğini ve bu sayının bilançolara 933 milyar dolar olarak işlendiğini söyleyen GABORAS CEO’su Kurtuluş Altun, yaptıkları big data ölçümlerine göre ise 20 yılda bilanço içi ve dışı değerlerle birlikte toplam hacmin gerçekte 2.8 trilyon dolar olduğunu belirtiyor.

Ekonomik sıçramaya yol açar

Bu kadar devasa bir sektörün tümüyle bilançolaşması ve menkulleşmesi halinde Türkiye’nin ekonomik olarak sıçrayacağını ve 2023 hedeflerine ulaşmasında bunun en büyük etken olacağının altını çizen Altun, “Bu devasa güç bizim petrolümüz. Ona ulaşmak hem teknoloji hem de veri, güven ve şeffaflık gerektiriyor. Engelleyen, kısıtlayan sistem dışına atan her türlü kısıtlar kaldırıldığında petrolü olan vergisiz ülke cenneti haline geliriz” diye konuşuyor.

624 bin konut takas edildi

2020’nin ilk 6 ayında gerçekleştirilen 624 bin konut takas işleminin bu veriyi doğrular nitelikte olduğunu belirten Altun, “Düşen kredi faizlerine rağmen konut takas işlemlerinin büyük bir çoğunluğu nakit piyasa üzerinden gerçekleşmiştir. Toplam gayrimenkul işlem takas sayısının 1 milyon 56 bin olduğu düşünülürse piyasa nakit işlem payının yüzdesi daha yüksek orandadır” diyor.

18 şehirde

Dünyanın escrow (emanet) hesap yöntemiyle kayıt dışılığın önüne geçtiğini, Türkiye’de de kredi ve teminatların değerde ayrışması değil birleşmesi gerektiğini, bunun GABORAS tarafında yapılabileceğini aktaran Altun, GABORAS’ın dünyada giderek yaygınlaşan güvenilir olan bu sistemini, yaptığı dijital teknolojik yatırımlarla ve 18 şehirde başlattığı DAV PROJESİ ile ülke sathına taşıdığını belirtiyor.

Kaydileşmek şart

Dijital okuryazarlık, yerel ve global ticaret ağları ve 18 pilot şehirde başlattığı DAV (Sahadan Veri Doğrulama) çalışmaları ile GABORAS, yereldeki sektör temsilcileriyle veri doğrulama çalışmalarını derinleştirdi. Yıldız Teknopark’ta dijital yeteneklere yapılan yatırımlar neticesinde big-data, yapay zeka ve block-chain teknolojileri kullanılarak bir ekosistem oluşturan GABORAS, ihtisaslaşmış teknolojik yapısıyla gayrimenkul alanında 20 yıllık izleme ve ölçümler gerçekleştirdi. Çalışmalara göre; menkulleşmeyle birlikte Gayri Safi Yurtiçi Hasıla’da (GSYH) yaşanan orta gelir tuzağı bozularak kişi başına düşen milli gelir 25 bin dolara çıkartabilecek potansiyele sahip olduğu görülüyor.

Kayıtdışı bizi kurtarıyor ama…

GABORAS’ın big-data teknolojileriyle bu tespitleri yaptığını anlatan Kurtuluş Altun, gayrimenkul sektöründe sadece ekonominin sıkıntılı olduğu 8 yılda gerçekleşen kayıt içi ve kayıt dışı ticaretin toplam 1.2 trilyon dolar olduğunu ancak bu rakamın bilançolara 416 milyar dolar olarak yansıdığını ifade ediyor. Altun “Tüm darboğazlara karşısında Türk ekonomisi ve piyasaların nakdi kaynağı, gayri-nakdi varlıklarımız oldu. Bu sektör yaşanan tüm olumsuzlukları canlı takas ticareti ile 14.7 milyon işlemle süspanse ediyor. Ölçümlerde gayrimenkul sektöründe kaydileşmiş ticaretin GSYH’daki yeri yüzde 7.1 iken, bu oran kaydileşmeyen ekonominin de hesaplara katılmasıyla yüzde 22’ye çıkıyor” diyor.

Tek aşama dikkate alınıyor

Sektörünün imalat, ticaret, teminat süreçlerinin farklı ele alınması gerektiğini söyleyen Altun, konuşmasını şöyle sürdürüyor:

“İnşaat gayrimenkulün sadece imalat aşamasını temsil ediyor. Ancak bunun imalat sonrası boyutları hacimsel olarak çok daha büyük. Kullanımlar, tasarruflar yatırımlar, kiralamalar işletmeler, satış takas ve devirler, menkulleşmeleri bu alanda. Bu dünyada da böyledir ki, toplam petrol ticaretinin iki katıdır. Bu büyüklüğün bizde karşılığını GABORAS Satış İşlem Değer Skoru (SİDS) ve Satış Birim Değer Skoru (SBDS) ölçümlerinden analiz edebiliyoruz.”

Sektör çalkantılara direnç gösteriyor

20 yıllık süreçte içeride ve dışarıda yaşanan ekonomik ve siyasi tehditler karşısında sektörünün direnç noktası olduğunu belirten Altun, konuyla ilgili şu açıklamalarda bulunuyor:

Siyasi süreçler etken

“GABORAS SBDS izlemeleri neticesinde 2001 krizi sonrası yaşanan çıkış Türk Lirası’ndan altı sıfır atılmasıyla desteklendi. 2007 yılında en zirve noktasından sonra dünyada yaşanan 2008 ekonomik krizi ile yüzde 9 oranında baskılandı. Bu baskı deyim yerindeyse ‘teğet geçti’ ve 2010 yılına kadar yüzde 27’lik artış trendi devam etti. Ergenekon süreçleri ile yüzde 9’luk bir gerileme yaşansa da Gezi Parkı eylemlerine kadar yüzde 25’lik bir sıçramayı çok net bir şekilde analiz edebiliyoruz. Yabancı ilgisini kesen ve yükseliş trendini durduran Gezi Parkı olayları sonrası ekonomik büyüme hızı durağan seyretse de 2016 yılı Hain Darbe Girişimi ile yüzde 28’lik bir küçülme yaşandı.

Darbe girişiminin etkisinin ardından yüzde 5’lik toparlanma sürecine girildiği esnada Trump’ın tehditleri ekonomideki düşüşü yüzde 18 oranında hızlandırdı. Tepki yükseliş yüzde 9 olarak gerçekleşti. Tüm bu süreçlerde Türk ekonomisinin kayıtlı ve kayıtdışı iç dinamiğinin ürettiği değer petrol gibidir. Yılda ortalama 2 milyon işlemin gerçekleşmesi ile birlikte oluşan hacimsel değer büyük önem taşımaktadır. Bu değerin büyük bir bölümünün bilanço dışı gerçekleştiğini göz önünde bulundurursak, sektörde yaşanacak bilançolaşma ve menkulleşme ile Türkiye’nin ekonomik olarak hak ettiği yerlere gelmesi kaçınılmaz olacaktır.”

Her hafta bir ilin detaylı olarak incelendiği Gayrimenkul Ekonomisi programında açıklamalar yapan GABORAS Genel Müdürü Kurtuluş Altun, gayrimenkulün özellikle bazı şehirlerde dolardaki yükselişe rağmen değer kazandığını, bu illerden birinin de Adana olduğunu açıkladı.

Dolardan daha değerli

Pandemi sebebiyle ekonomik olarak etkilenen sektörlerin başında gelen gayrimenkulün yükselen dolarla mücadele etmek için en önemli araç olduğunu yineleyen Altun, Türkiye’de il bazında ve kırsal alanlarda gayrimenkullerin dolara karşı değersizleştirme ve dış baskılara karşı mücadele gösterdiğini verilerle ortaya koydu.

Yerli – yabancı fonların tercihlerini doğrudan etkilemek için yayınlanan verilere karşı yeni ve güncel verileri yayınlayarak bu durumu düzeltmemiz gerektiğini vurgulayan Altun, dolar karşısında değer kazanan illerden biri olan Adana ve ilçelerinin iki yıl içerisindeki artışlarını canlı yayında açıkladı.

Adana’da gayrimenkule ilgi çok yüksek

Pandemi yasaklarının kaldırılmasıyla ticarette daha fazla yükseliş beklenen illerin başında gelen Adana’yla ilgili konuşan Altun, “Adana, doların manipütalif değersizleştirme çabaları karşısında Türkiye ortalamasının üzerinde seyrediyor. Türkiye satış haritasında ise en yoğun yerlerden biri. Dolar karşısında özellikle iş yerleri mücadele ediyor. İş yeri değer değişimi haritasında özellikle Ceyhan ve Çukurova öne çıkıyor.” dedi.

Dolara yanılmedi

Adana’da son bir yılda gayrimenkule olan ilgiyi rakamlarla anlatan Kurtuluş Altun, “Adana’daki toplam 767.023 parselin 75.698 tanesinde satış işlemi gerçekleşmiş. Bu da bize bu ilde gayrimenkule olan ilginin çok yoğun olduğunu gösteriyor. Adana’da izlenen ve takip edilen alanların %33.4’ü ticarete konu olmuş. Bu veriler ışığında görüyoruz ki Adana’da değer değişimi son 4 ayda %26 iken, bu değişim dolar bazında %16 olmuştur” dedi.

Dünyanın en büyük ekonomisi gayrimenkul

Gayrimenkulü sadece konut olarak değerlendirmenin hata olduğunu vurgulayan GABORAS Genel Müdürü Kurtuluş Altun, “Dünya’nın en büyük ekonomisi gayrimenkul. Bu petrol ekonomisinin düşmeden önceki halinin iki katı. Şu anki durumda belki 5-6 katı olmuş durumda” dedi.

“Türkiye tedarik açısından Çin’in yerini alabilir”

Dünyanın çeşitli şehirlerinden de örneklerin verildiği programda konuşan MÜSİAD Dubai Başkanı İdris Demirhan, pandemi döneminde bütün büyük şehirler gibi Dubai’nin de etkilendiğini söyledi. Dubai’de 2019’un son çeyreğinde başlayan emlakta düşüşe vurgu yapan Demirhan, “Belirsizlik yatırım anlamında insanları tedirgin ediyor. 2020’nin ilk çeyreğinde de emlakta düşüşler devam etti” dedi.

Dolar belirsizliği yatırımcıyı korkutuyor

Türkiye’nin Dubai’den nasıl göründüğüne dair soruyu da cevaplayan Demirhan, “Sağlık turizmi ve yatırımları geliştirilip yabancı yatırımcıları buradaki gayrimenkullere kanalize edebiliriz. Dolar belirsizliği yatırımcıyı korkutabiliyor ancak bunu 7 dolaylarına sabitleyebilirsek, Türkiye’ye büyük yatırımlar çekilebilir.

Öte yandan Türkiye’deki ham madde üretimi konusunda fırsat doğuyor. Medikal, gıda gibi alanlarda üretim sağlayarak körfez ülkelerine sağlayabiliriz. Dünyanın tam ortasında bulunan belkemiği olan ülkemiztedarik zinciri yönünde Çin’in yerine geçebilir” diye konuştu.

İstanbul’un arsa değerinin Türk Lirası üzerinden artsa da döviz bazında düştüğünü dile getiren GABORAS Genel Müdürü Kurtuluş Altun, “İstanbul’un arazi değeri gerilemiş görünüyor. Bu durum atak fırsatı oluşturmuş durumda. İstanbul’un değeri ancak sektörü menkulleştirerek korunabilir. Dahası sektörün borsası olursa tekrar kıskandıracak ataklar da yapabilir. Sektörde ihtiyaç duyulan arz talep dengesi için borsanın kurulması ve yeni enstrümanların kullanılması acil kullanıma alınmalıdır” diye konuştu.

Türkiye’nin en büyük gayrimenkul veri merkezi olan, analiz ve endeksleriyle gayrimenkul sektörünü yönlendiren GABORAS, gayrimenkul varlıklarını muhatapları için izlemeyi sürdürüyor. Bugün bir basın toplantısı yapan şirket bu verileri basın mensuplarıyla da paylaştı.

Basın toplantısında konuşan ve pandemi sürecini herkes gibi sektör ve piyasa verileri üzerinden izlediklerini söyleyen Gaboras Genel Müdürü Kurtuluş Altun, tüm Türkiye’deki gayrimenkullerin değer analizlerini yaparken İstanbul’un arazi değerinde önemli bir düşüş tespit ettiklerini aktardı . İstanbul’un arazi değerinin dolar karşısında eridiğini dile getiren Altun konuşmasını şöyle sürdürdü:

Arsalar dolar karşısında eridi

“2016 sonunda İstanbul’daki toplam 5,2 milyar metrekarelik arsa ve arazinin değeri 2 trilyon dolardı. Bu süre içinde Dolar, Türk Lirası karşısısında hızla yükseldi ve İstanbul bu dolarizasyon kaybını ancak yüzde 30’unu telafi edebildi. Piyasaların dip algısından itibaren ciddi bir yükseliş bekliyoruz.

Daha önce benzer dönem verilerine baktığımızda dönüşün büyük olacağını görüyoruz. Pandemi sonrası bu nedenle çok önem kazanmış durumda. Bu durum, gayrimenkulün menkulleşmesi adına çok büyük bir fırsat.”

Durumu değerlendirmeliyiz

Pandemi ile birlikte dünyanın ekonomik bir durgunluk sürecinden geçtiğinin altını çizen Altun, Türkiye’nin ihtiyaç duyduğu kaynağın gayrimenkul sektörünün içerisinde yatan menkulleşebilecek potansiyel güçte olduğunun da altını çizdi. Altun, ilgi çekici şu verileri de paylaştı:

“Sadece İstanbul’un otoparkları için yaptığımız menkulleştirme incelemesinde her geçen saniye ne kadar büyük kayıp içerisinde olduğumuzu veri akışlarından görüyoruz. Menkulleştirme kontratları üzerinden oteller, hastaneler, sosyal tesisler yurt binaları ülke ekonomisine kazandırılabilir. Herkesin bir daire almaya parası yetmeyebilir ama herkesin en değerleri yerlerde bir otopark payı ve bu payın faizsiz geliri olabilir. Türkiye’de gayrimenkul işlem döngüsü hızı 75 – 100 yıl olarak çıkıyor. Teknolojimiz bu döngünün borsalaşması ile kısa zamanda 3-4’e katlanacağını hesaplıyor.”

Yatırımcı ilgisi kırsal alanlara kayıyor

Bankalar, finans kuruluşları gibi ellerinde ciddi gayrimenkul bulunan kurumların varlıklarını takip etme, izleme ve analiz ederek onlara yön verme konusunda çalıştıklarına da değinen Altun, bu dönemde yurtiçi ve yurtdışından izleme ve rapor alma konusunda 12 katlık ciddi bir talep artışı ile karşılaştıklarının da altını çiziyor. Altun konuşmasını şöyle sürdürdü:

“GABORAS olarak, verinin değerine inanıyoruz. Örneğin, bu dönemde konutlarda bölgesel değer kazanma dışında pandemi gibi bazı yeni etkileyiciler fiyatları değiştirdi ve değiştirmeyi sürdürecek. O nedenle, şu anda “değeri arttı azaldı” söyleminden çok, nereler izlemeye alınıyor bunun önemli olduğuna inanıyoruz. Gayrimenkul kararında izleme en önemli evrelerden biridir. Biz insanların hangi bölgeleri izlemeye aldıklarını görebiliyoruz. Genellikle şehirlerin değil kırsal bölgelerin izleme altına alındığını görüyoruz. Bu da gelecekte kırsalda alım satım işlemlerinin artacağı yönünde bize ipuçları veriyor. “

Türkiye’nin en büyük verisi gayrimenkulün hizmetinde

Türkiye’de 184 milyonun üzerinde tapunun olduğuna işaret eden Altun şöyle konuştu: “Bunların her biri için çoğu kişinin aklına gelmeyen verileri karşılaştırarak analiz edebilen Türkiye’nin en büyük veri merkezi ile hizmet veriyoruz. Her üç ayda bir 600 bin sayfa veri üretiyoruz. Gayrimenkulü olan herkesi büyük veriyle bilgilendiriyoruz. Yapay zeka ile 1.5 milyon tapuyu onların adına takip ediyoruz. Blokzincir teknolojisiyle de, gayrimenkulleri menkulleştirerek anlık takası esas alacak borsa haline getirmek için çalışıyoruz.”

Türkiye’de her kesim insan tarafından gayrimenkulün doğru anlaşılmasının ve verilerin doğru okunmasının önemine değinen Kurtuluş Altun, “Bu süreçte, üstümüze düşen katkıyı veriyoruz. Dijital Gayrimenkul Okuryazarlığı ile sektöre liderlik yapıyoruz ve yapmaya devam edeceğiz” diye konuştu.

İstanbul’da 1 yıllık süreçte arsa değerlerinin yüzde 35 düzeyinde bir artış yaşadığını belirten Türkiye Veri İşleme Merkezi Genel Müdürü Kurtuluş Altun, “Aralık 2016 yılında İstanbul’un Varlık Değerleri araştırması kapsamında yayınladığımız İstanbul’un toplam arsa değeri raporunda yol, göl ve değer atanması mümkün olmayan ve satışı gerçekleştirilemeyecek alanlar dışında kalan bütün arsa ve arazilerin değerini 7 trilyon TL olarak tespit ettik. Aradan geçen 1 yılın ardından yapılan araştırmada bu değerin 9 trilyon 458 milyar 716 milyon 569 bin 576 TL’ye çıktığı görülüyor” dedi.

Dolar olarak hesaplandığında İstanbul’un güncel arsa değerinin yaklaşık 2.5 trilyon dolar olduğu çıkıyor. Bu sonuca göre, İstanbul sahip olduğu değerle toplam piyasa değeri 2.2 trilyon dolar olan 3 teknoloji devi Apple, Google ve Microsoft’u geride bırakıyor. Tek tek piyasa değerlerine bakıldığında, Apple 793.6 milyar dolar, google 724.1 milyar dolar, Microsoft 678.9 milyar dolar değerinde.

3 Apple değerinde

Böylece İstanbul’un arsa değeri Apple, 3.4 Google ve 3.7 adet Microsoft değerinde. Araştırmaya konu olan 5.2 milyar metrekare büyüklüğünde arsa alanının ortalama değeri ise bin 820 TL olarak hesaplanıyor. İstanbul’un mevcut durumunda arsa metrekare fiyatlarına bakıldığında Kadıköy, Zeytinburnu, Bakırköy, Beşiktaş, Fatih gibi ilçelerin ön plana çıktığını söyleyen Altun, Şile, Silivri, Çatalca, Büyükçekmece ve Arnavutköy gibi ilçelerde ortalama arsa metrekare fiyatlarının bin TL’nin altında olmasının dikkat çektiğini dile getirdi.

En pahalı ilçe Kadıköy

Araştırma her ilçedeki mahalleler üzerinden tek tek yapılıyor. Buna göre İstanbul’un en değerli ilçesi Kadıköy. Kadıköy’deki arsaların ortalama metrekare değeri 18 bin 960 TL. Kadıköy’ü 18 bin 457 TL ile Zeytinburnu takip ediyor. Bu iki ilçenin arkasından Bakırköy, Beşiktaş ve Fatih geliyor. Bu ilçelerdeki ortalama metrekare fiyatları sırasıyla 15 bin 743 lira, 14 bin 987 lira ve 14 bin 846 TL.

Dolar sabit arsa uçtu

İstanbul’un değerinin 1 yıl gibi kısa bir sürede yüzde 20’nin üstünde arttığını söyleyen Altun, “Aralık 2016 itibarıyla 3.79 olan dolar kuru bugün 3.80 TL düzeyinde. Dolar yerine arsa yatırımı yapan vatandaşların kârlı çıktığı 1 yılı geride bıraktık. İstanbul’da konuttan ziyade arsa yatırımı, vatandaşı her zaman memnun etmektedir” diye konuştu.

‘Gayrimenkul borsası kurulmalı’

“İstanbul’da yaşanan değer artışı karşısında daha özenli ve titiz olmak zorundayız” diyen Altun, “Bu değerleri daha iyi kullanmamız gerekmektedir. Bunun için Cumhurbaşkanı’mızın bahsettiği gibi Gayrimenkul Borsası’nın kurulması büyük önem taşıyor” dedi.

Gazete Habertürk / Erdem Aktürk