İşlem rekoru

Bankaların tabela konut kredisi faiz oranları ortalaması Temmuz ayı başında %2.05 seviyesinde yer alırken indirimler sonrası 50 baz puan gerileyerek %1.55’e kadar geriledi. Ağustos ayı itibariyle Ziraat Bankası, VakıfBank ve HalkBank ortak kampanyaları kapsamında konut kredisi faiz oranlarını %0.99 olarak uygulamaya başladı. Faiz indiriminin ardından Ağustos ayında konut kredisinde haftalık işlem rekoru kırıldı. Özel Bankalarında faiz indirimlerinin ardından konut kredisi kullanımı hızla artmaya devam ediyor.

Kredili konut alımları %168 arttı

Konut kredisine talebin artması ile 2018 sonu ve 2019 başında dip seviyelere ulaşan kredili konut satışları da hızla artış gösterdi. 2018 Ağustos ayında toplam konut satışları 110.000’i aşarken kredili konut alımları %168 arttı. Toplam satışlar içinde kredili konut satışlarının payı %30’u aştı.

Satışlarla en kötüyü geride bırakan konut sektörü Ağustos ayında 2019’un en yüksek konut satış verisine ulaştı. Konut satışlarında yaşanan artış ve konut kredisi faizlerindeki düşüş sonrasında İnşaat sektörüne olan güvende yeniden yükseldi. Eylül ayında Mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat sektörü güven endeksi bir önceki ayda 55,5 iken, Eylül ayında %8,3 oranında artarak 60,1 oldu.

Fiyatlar yükselecek

İnşaat sektöründe bir önceki aya göre; alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve toplam çalışan sayısı beklentisi endeksleri sırasıyla %6,6 ve %9,4 artarak 44,4 ve 75,9 değerlerini aldı.
Konut sektörü temsilcileri canlanan piyasaya rağmen stoktaki konutlar için satış fiyatlarında artış yaşanmadığını belirterek konut alımı için büyük bir avantaj dönemi yaşandığını belirtiyor.

Mağduriyet yaşamak istemeyen tüketicilerin elini çabuk tutmasını isteyen konut sektörü uzmanları son bir yılda inşaa edilen konutların artan inşaat maliyetleri karşısında çok daha yüksek fiyatlı olduğu belirtiyor.

Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2019 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre bina sayısı %60, yüzölçümü %60,1, değeri %50, daire sayısı %66,3 azaldı. Yeni konut başlangıçları azalıp maliyetleri artarken düşük faiz oranları karşısında şu an konut alımı yapmak beklemekten daha karlı olabilir.

10 yıl vadeli kredi ne oldu?

KrediPazari.com’un araştırmalarına göre bankaların güncel konut kredisi faiz oranları ile 200.000 TL tutarada konut kredisi hesaplama yapıldığında kredinin 10 yıl vadede en uygun aylık taksit tutarları 2.850 TL oluyor. Vade sonunda kredinin masraflar hariç toplam geri ödemesi de 342.600 TL’ ye karşılık geliyor.

Pelin Akay-kredipazari.com

İlk destek Mayıs ayında devlet tarafından geldi. KrediPazari.com’un yaptığı araştırmalara göre, Mayıs ayında başlayan konut kredisi faiz indirimi ile beraber tapu harçlarında ve konut alımındaki KDV oranlarında indirime gidildi. Uygulama konut alan vatandaşın masraflarında da ciddi azalmalar sağladı.

İkinci destek yine devlet tarafından imara aykırı yapılar için gerçekleşti. İlk ve son kez düzenleneceği belirtilen tarihi imar barışı kapsamında şu ana kadar 5 milyon başvuru alındı. İmar affının yanında uygulanan bir diğer kampanya da imar barışı kredisi oldu. Kamu bankaları yükselen kredi faiz oranlarına rağmen imar barışı kredilerinde indirimli faiz oranlarından kredi kullandırdı.

Temmuz ayında son bulan konut kredisi faiz indirim kampanyasından sonra uzun süre vatandaş konut kredisi faiz oranlarında indirim bekledi. Bankalar faiz oranlarında indirim yapmaya yanaşmadı. Son kampanyada bu doğrultuda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın desteklğiyle Emlak Konut’un öncülüğünde geldi. Konut sektörü vatandaşa uygun fırsatlarla konut sağlayabilmek için bankasız ve kefilsiz %0.98 kredi fırsatını başlattı.

KDV ve tapu harcı indirimi

Konut sahibi olmak isteyen vatandaşlar için en büyük desteklerden biri de KDV indirimi oldu. Konut üreticisini de konut alan vatandaşı da oldukça mutlu eden kampanya Mayıs ayında Bakanlar Kurulu’nda kabul edildi. Kampanya kapsamında konut teslimlerinde, %18 yerine %8 KDV uygulanırken, tapu harcı indirimi ise her iki taraf için de toplamda %4 yerine %3’e indirildi. 300 bin TL değerinde konut alımında KDV oranı 5 bin 400 TL yerine 2 bin 400 TL ye, tapu harcı miktarı da bin 200 TL den 900 TL ye düştü. Konut sektöründe KDV ve tapu harcı indirimi kampanyasının devam etmesi istense de kampanya 31 Ekimde son bulacak.

İmar Barışı kampanyası

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yürütülen imar affı kampanyası yurt genelinde yaklaşık 13 milyon yapıyı kapsıyor. Devlet tarafından bir sefere mahsus olarak yapılan ilk ve son imar affı kampanyasında şu ana dek 5 milyondan fazla başvuru alındı. 31 Aralık 2017 öncesinde yapılmış tüm yapıları kapsayan barış kampanyasında başvurular e-devlet üzerinden 31 Ekim’e kadar alınmaya devam edecek. Başvuruda bulunan vatandaş yapı kayıt belgesi bedelini yıl sonuna kadar ödeyebilecek.

İmar barışında bir diğer büyük kampanyada kamu bankalarının imar affından yararlanmak isteyen vatandaşlar için sunduğu düşük faiz oranları kredi oldu. Kamu bankalarının ortak İmar Barışı Kredi Kampanyası kapsamında Yapı Kayıt Belgesi için kredi başvurusu yapan vatandaşlara düşük faizli kredi veriliyor. Başvuru sahipleri 60 ay vade ve %1.33’ten başlayan faizle kredi alabiliyor. 20 bin TL’ye kadar olan kredilerde 48 ay vade için faiz oranı %1.33 iken, 100 bin TL’ye kadar olan kredilerde 48 ay vade için %1.48, 100 bin TL ve üzeri kredilerde ise yine 48 aya kadar olan vadelerde %1.65 faiz oranı ile Ziraat Bankası, HalkBank ve VakıfBank imar barışı kredisi kullanılıyor.

Vadelendirilmiş borcunu peşin kapatana indirim

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı desteğiyle Emlak Konut öncülüğünde konut sektörü tarafından başlatılan Türkiye için Kazanç Vakti sloganlı konut kampanyası kapsamında bankasız ve kefilsiz olarak %0.98 konut kredisi faiz oranı, %10 peşinat ve %10 indirim uygulandı. Kampanya vatandaşın yanı sıra yabancı yatırımcı tarafından da yoğun ilgi gördü.

Kampanyada ayrıca peşinatını altın ya da dövizini bozdurarak yatıranlara ise, bu ürünlerin fiyat artışından elde edilecek tutar ise garanti edildi. Bunun yanında vadelendirilmiş borcunu ilk yıl peşin olarak kapatan %25, 6 ayda kapatan ise %35 oranlarında indirim sağlanacak. 100’den fazla markalı konut projesinde geçerli olan konut kampanyası da 31 Ekim’de son buluyor.

kredipazari.com’un araştırmasına göre 21 banka ve katılım bankasının uyguladığı oranlar arasında en düşüğü % 1.12 ile Yapı kredi bankası olurken en yükseği % 1.46 ile Şekerbank oldu. Katılım bankalarından sağlanan veriler en son 26 Temmuz 2016 tarihinde güncellendi.

Oranların tablosu

Mortgage sistemi her ne kadar kira öder gibi ev sahibi olma fikriyle doğmuş olsa da faiz oranlarının yüksek oluşu nedeniyle, ancak belirli bir gelir düzeyine sahip olanlara yaradı. 2015 yılı konut kredileri açısından pek parlak geçmeyen bir yıl oldu. Faiz oranlarının %1’in üzerinde seyretmesi aylık geliri 1.500 TL ve altında olan vatandaşlara ancak TOKİ projelerinden ev sahibi olma şansı tanıdı.

2016 yılı nasıl geçecek, faiz oranları düşecek mi?

Konut kredisi kullanabilmek için hem kişinin gelir düzeyinin talep edilen krediyle orantılı ve düzenli olması hem de kredi kullanacak kişininin belli bir oranda nakite sahip olması gerekir. Bir örnekle açıklamak gerekirse, ekspertiz değeri 70.000 TL olan bir ev için bankanın verebileceği maksimum kredi tutarı 52.500 TL dir. (Evin değerinin %75’i). Kalan 17.500 TL’nin tüketici tarafından satıcıya ödenmesi gerekir.

52.500 TL’nin 10 yıl vade ve %1.20 faiz oranıyla aylık taksiti konut kredisi hesaplama yapıldığında 828 TL’ye karşılık gelir. Bankalar kredilendirme ön koşulu olarak aylık taksitlerin, aylık gelirin yarısını aşmamasını ister. Bu şartlarda bu ödeme planının aylık 1.300 TL geliri olan bir tüketici için uygun olmadığı görülür. Bu durumda asgari ücretle geçinen tüketicinin 70 bin TL değere sahip bir eve sahibi olabilmesi için ya faiz oranlarının düşmesi beklemesi, ya kredi tutarını düşürmesi ya da vadeyi uzatması gerekir.

Faiz oranlarının düşmesini beklemek

Aylık kredi taksitleri bütçeyi aşıyorsa faiz oranlarının düşmesini beklemek bir seçenek olarak düşünülebilir. Yüksek faiz oranı, kredi taksitlerini ve toplamda ödenecek faizi arttırır.

Ancak faiz oranlarındaki hareketlilik ekonomik- siyasi duruma, dövize ve daha birçok etkene bağlı olduğundan faiz oranlarındaki düşüşü beklemek evi kaybetme riskini ortaya çıkarabilir.

Bekleme sürecinin ne kadar devam edeceğini konusundaki belirsizlik, belkide birkaç yıl sonra değer artşı olabileceği düşünülen bir evin elden gitmesine neden olabilir. Bu noktada birçok etkeni bir arada değerlendirmek ve buna göre karar vermek gerekir.

Kredi tutarını düşürmek

Kredi taksiti aylık gelirin yarısından fazlaysa, talep edilen kredi tutarını düşürmek bir diğer seçenek olarak değerlendirilebilir. Elbetteki min. krediyle borçlanmak en iyi tercihtir ancak krediyi düşürmek peşinatı arttırmak anlamına gelir ki zaten geliri düşük olan kişinin temel sorunu nakit sıkıntısı olduğundan bu yöntem pek tercih edilmez.

Vadeyi uzatmak

Kredi vadesini uzatmak aylık taksitleri bir miktar düşürür ancak toplamda ödenecek faizi ciddi oranda arttırır. Örnek olarak 10 yıl vadeli 50 bin TL kredinin %1.20 faiz oranı ile aylık taksiti 788 TL’ye toplamda ödenecek faizi ise 44.608 TL ‘dir.

Vade 20 yıla çıkarıldığında (Her banka 20 yıl süreyle kredi vermemektedir, vade 20 yıla çıkarıldığında banka seçeneğinin de azalacağı unutulmamalıdır) taksitler 152 TL azalarak 636 TL’ye düşer ancak toplamda ödenecek faiz yaklaşık olarak 1.3 katına çıkararak 102.721 TL’ye yükselir.

Vadeyi yükseltmek ilk aşamada ödeme kolaylığı sağlamış gibi görünse de faiz yükünü ciddi oranda arttırmaktadır. Ancak asgari gelire sahip tüketicinin %1’in üzerinde seyreden faiz oranlarında konut kredisi kullanabilmesi için yüksek vadeyi tercih etmesi kaçınılmaz olarak görünmektedir.

KrediPazarı