Konut kredilerinde çerçeve yeniden çizildi

Düzenlemenin temel odağında; alt ve orta gelir gruplarının konuta erişimini desteklemek, finansal tüketiciyi korumak ve kredi kaynaklarının verimli kullanımını sağlamak yer alıyor. Aynı zamanda yasa dışı bahis ve dolandırıcılıkla mücadele kapsamında, kredi limitlerinin suistimal edilmesinin de önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Birinci el–ikinci el ayrımı kalktı

Yeni düzenlemeyle birlikte konut kredilerinde uzun süredir uygulanan birinci el–ikinci el ayrımı kaldırıldı. Böylece ikinci el konut alımlarında krediye erişim belirgin şekilde kolaylaştı. Özellikle 7 milyon TL altındaki konutlarda kredi değer oranlarının artırılması, piyasada sınırlı da olsa bir canlanma beklentisini güçlendirdi.

Enerji verimliliği yüksek, en az C enerji sınıfına sahip konutlar avantajlı kredi oranları kapsamına alındı. Bu adım, hem sürdürülebilir yapı stokunu teşvik ediyor hem de yeni ve görece depreme dayanıklı konutlara talebi artırmayı hedefliyor.

Kredi oranları enerji sınıfına göre belirlendi

BDDK kararına göre kredi tutarının konut değerine oranı; konutun fiyatı ve enerji sınıfına göre kademeli olarak uygulanacak. Değeri 5 milyon TL’ye kadar olan A ve B enerji sınıfı konutlarda kredi oranı yüzde 90’a kadar çıkarken, bu oran daha yüksek değerli ve düşük enerji sınıfına sahip konutlarda kademeli olarak düşüyor.

10–20 milyon TL bandındaki konutlarda yüzde 50’ye kadar kredi imkânı tanınması, daha önce krediye kapalı olan ikinci el segment için önemli bir gevşeme olarak değerlendiriliyor. Buna karşın 20 milyon TL üzerindeki lüks konutlarda kredi oranlarının düşürülmesiyle, talep daha dengeli bir yapıya yönlendiriliyor.

Yatırımcı açısından tablo ne söylüyor?

Düzenleme, konut piyasasında ani bir sıçramadan ziyade kontrollü bir toparlanmaya işaret ediyor. TÜİK verilerine göre ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı son yıllarda gerilerken, yeni kredi oranlarının bu payı sınırlı da olsa yukarı çekmesi bekleniyor.

Faiz cephesinde ise Merkez Bankası’nın politika faizini yüzde 37’ye indirmesi, kredi maliyetleri açısından izlenecek kritik bir başlık olmaya devam ediyor. Faiz indirimlerinin konut kredilerine daha güçlü yansıması halinde, özellikle büyük şehirlerde talep tarafında daha belirgin bir hareketlilik oluşabileceği değerlendiriliyor.

Öte yandan, tüketicinin kendisi veya ailesi adına kayıtlı en az bir konutunun bulunması halinde kredi oranlarının düşürülmeye devam edilmesi, spekülatif talebi sınırlayan önemli bir denge unsuru olarak öne çıkıyor.

Genel çerçevede BDDK’nın bu adımı, konut piyasasında seçici, enerji verimli ve gelirle uyumlu bir büyüme modeline geçiş sinyali verirken; yatırımcılar için de orta segmentte yeni fırsat alanları oluşturuyor.

Emlaknews.com.tr

Kredide zamanlama

Konut sahibi olmak isteyenlerin en çok dikkat ettikleri konulardan bir tanesi de konut kredisi faiz oranlarıdır. Bireylerin ev sahibi olmak için en çok tercih ettikleri yöntemler arasında, banka kredisi kullanmak bulunuyor. Ev satın almak isteyen kişilerin birçoğu, mevcut durumda kirada oturan kişiler olduğundan, kira masrafından kurtulmak için değerlendirilen konu ise kredi çekerek ev satın almak oluyor. Bu noktada, doğru tercihin yapılabilmesi için tüm noktalar düşünülerek değerlendirme yapılması gerekiyor. Kira masrafı ile birlikte kredi çekerek ya da başka yöntemler kullanma masraflarının gerektiği şekilde değerlendirilmesi ve buna göre karar verilmesi gerekiyor.

Piyasa takip edilmeli

Konut kredisi faizlerinin yaz aylarında geldiği nokta rekor sayılabilecek avantajlı seviyelere ulaşmış durumdaydı. Kamu bankalarının kredi kampanyaları ile oldukça cazip hale gelmiş ve kredili konut satışlarında rekorlar kırılmıştı. Belli bir birikimi olup, bu birikimi kredi ile tamamlamak suretiyle konut sahibi olmak isteyen tüketiciler için daha iyi bir zamanlama olmayacağı kesin.

İçinde bulunduğumuz bu sürecin ne kadar devam edeceği de ayrı bir merak konusu. Ancak hem kredi genişlemesinin kademeli olarak geri çekilmesi hem de Merkez Bankasının sıkılaştırma adımları konut kredisi faizlerinin de yükselmesinde sebep oldu. Zira pandemi sürecinin uzaması ile birlikte gayrimenkul sektöründe kredi faiz oranlarında tekrar yukarı yönlü hareketlenme başladı.

Kamu bankaları misyon üstlendi

Geçtiğimiz dönemde Kamu bankaları tarafından yapılan faiz indirimlerinde şahit olduk; faiz indiğinde mevduat faizleri çok süratli bir şekilde indirimlere paralel olarak gerilerken, bu indirimlerin kredi faizlerine yansıtılması biraz zaman aldı. Şimdi faiz artırımı gündemde oluşmaya başladı, bankaların bu oranları konut kredisi başta olmak kaydıyla tüketici kredilerine çabuk yansıtacaklarını düşünebiliriz.

Zira geçmiş performanslarından da görebileceğiniz gibi, bankaların en önemli motivasyonlarından biri paradan para kazanırken karlarını muhafaza, müdafaa ve maksimize edecek aksiyonları süratli bir şekilde almak. Bu nedenle kredi ile konut almayı düşünenlerin; faizler daha da yükselmeden avantajlı faiz oranlarında yararlanmak istiyorlarsa arayışlarını süratli bir şekilde neticelendirerek, alım aşamasına geçmeleri gerekmektedir.

Kamu bankaları tarihi düşük seviyelere çektiği konut ve diğer tüketici faiz oranlarını döviz kurları ve enflasyonda meydana gelen artışlar nedeniyle tekrar yükseltmeye başladı. Konut kredisi faizlerini yükseltmeye başlayan bankalar vatandaşların uygun maliyetlerle ev sahibi olmalarını zorlaştırıyorlar. Kredi faizlerinden yana büyük bir endişe yaşayan tüketicilerin faizlerin daha çok artmasının yarattığı kaygıyla konut kredilerine ilgi göstermeye devam ediyorlar.

Faiz, vade, kur, altın… asla gerilemez

Ekonomik konjonktüre baktığımızda bize faizin orta vade de düşmeyeceğini gösteriyor. Psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına düşmesi zaman alacak gibi. Unutulmaması gereken kredi oranları bugünkü oranların altına uzun bir süre daha düşmez. Çünkü bankalar geçtiğimiz aylarda kardan fedakarlık ederek bir nevi damping yaptılar.

Fırsatlar değerlendirilmek içindir

Tüketicilerin bu fırsatı değerlendirmesi, iyi araştırma yaparak bütçesine en uygun olan konutu fiyatların olması gerekenin altında olduğu şu dönemde düşük kredi faizlerinden yararlanarak ev sahibi olunabileceği bir dönemden geçiyoruz. Yatırım için değil ancak gerçek anlamda evi olmayan, özellikle oturum için ev sahibi olmak isteyenler bu dönem fırsat kovalayabilirler. Gayrimenkul piyasasında fiyat anlamında cazip fırsatlar bulabilirsiniz.

Soner Keleş

İç talepte yaşanan aşırı daralma ve buna bağlı olarak yüzde 12’lere dayanan işsizlik, gerek vatandaşları gerekse iş dünyasını tedirgin etmeyi sürdürüyor. Ekonomi yönetimi ise eylül ayı sonunda açıklanan Yeni Ekonomi Programı (YEP) ile birlikte art arda destek paketleri hazırlayarak toplumda oluşan ‘kriz’ algısını yumuşatmaya çalışıyor. Yılbaşından önce beyaz eşya, mobilya ve otomotiv sektörüne yönelik KDV ve ÖTV indirimlerini üç ay daha uzattığını açıklayan hükümet, hemen ardından asgari ücrete yaptığı yüzde 26 zam ile ‘kriz’ bulutlarını dağıtmaya çalıştı.

2019’a hızlı giriş

2019’un geçtiğimiz ilk 10 günü ise hükümetin açıkladığı destek paketleri açısından baş döndürücü bir hızla geçti. Bu destek paketleri içerisinde sosyal yardım alan 2,5 milyonun üzerindeki haneye aylık 80 TL elektrik faturası desteğinden çiftçiye fark ödemesine, imar barışından işyerlerine sigorta desteğine kadar pek çok kalem yer aldı. Bu destekler içinde özellikle futbol kulüplerinin borçlarının yeniden yapılandırılması, vatandaşların kredi kartı borçlarının Ziraat Bankası çatısı altında daha uygun faiz ve vade ile yeniden yapılandırılması ve 14 banka tarafından işletmelere 20 milyar TL kredi sağlanması öne çıktı.

Son olarak 11 Ocak’ta da Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yapılan açıklamada, kredi kartlarıyla gerçekleştirilecek fiyatı 3 bin liraya kadar olan televizyon alımlarında üç ay olan taksit sınırının ise dokuz aya çıkarıldığı bildirildi.
Son Yapılan Düzenlemelerde Dikkat Çeken 9 Destek

Destek Neyi kapsıyor?

1 Çalışana asgari ücret desteği Yasa teklifine göre 12 ay sürecek asgari ücret desteğinden 9 milyon çalışan yararlanacak. Desteğin yıllık maliyeti 13,5 milyar TL.
2 Çiftçiye destek Ocak ayında fark ödemesi buğday, mısır, çeltikte 550 milyon TL olacak. Buzağı desteği ödemeleri için 525 milyon TL, çiğ süt desteği ödemeleri için 340 milyon TL destek sağlanacak.
3 Elektrik faturası desteği Sosyal yardım alan 2,5 milyonun üzerindeki haneye aylık 80 TL elektrik faturası desteği verilecek. Bunun yıllık maliyeti 2,4 milyar TL.
4 Futbol kulüplerinin borçlarının yapılandırılması Futbol kulüplerinin 14,5 milyar TL seviyesine ulaşan borçları Ziraat Bankası aracılığı ile yeniden yapılandırılıyor. Borç rakamı, kulüplerinin gelirinin 4 katına, varlıklarının 2,5 katına ulaşmış durumda.
5 İmar barışı 9,6 milyon vatandaşın başvuru yaptığı imar barışının süresi ikinci bir uzatmayla 31 Haziran 2019’da son bulacak. 2018 sonu itibarıyla barış kapsamında yaklaşık 15 milyar TL bedel ödendi.
6 İşyerlerine sigorta desteği 500 ve üzeri sigortalı çalıştıran işyerleri için 3 puan olan sigorta prim desteği, 5 puana çıkartılıyor.
7 KOBİ Değer Kredisi Cirosu 25 milyon TL’nin altındaki KOBİ’lere altı ay para ödemesiz, toplam 36 ay vadeli ve yüzde 1,54 faiz oranı ile toplam 20 milyar TL kredi sunulacak. 14 banka buna destek sunacak.
8 Kredi kartı borçları için Aylık gelir karşılama koşuluna bağlı olarak 24 aya kadar vade için aylık yüzde 1,10, 60 aya kadar vade için aylık yüzde 1,20 faizle Ziraat Bankası kredi desteği verecek. Halihazırda kredi kartı gecikme faizi yüzde 2,75. Kredi kartı toplam borç tutarı 102 milyar TL.
9 ÖTV indirimleri Otomotiv ve beyaz eşyada ÖTV, mobilya ve konutta KDV indirimleri 31 Mart’ta kadar üç ay daha uzatıldı. Ticari harçlardaki KDV indirimi ile tapu harçlarındaki indirim de üç ay daha devam edecek.

“Nasıl finanse edilecek?”

Ekonomi yönetimi tarafından alınan bu önlemlerin çarkların yeniden hızlanmasını sağlayıp sağlayamayacağı merak konusu. Ankara Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Yalçın Karatepe, alınan önlemlerin kısa bir süre ekonomide yumuşama yaratabileceğini ancak daha kalıcı önlemler alınmazsa bu olumlu etkinin geçici olacağını söylüyor. Özel sektör borçlarının kamu bankaları tarafından üstlenilmesinin toplumsal maliyeti yüksek bir risk olduğuna da işaret ediyor. Yalçın Karatepe, bu konuda şunları söylüyor:

“Ziraat Bankası’nın uygulayacağı faiz oranları, piyasadaki faizlerin yarısından da düşük. Dolayısıyla vatandaşların bu düzenlemeye ilgi göstereceğini söyleyebiliriz. Haklılar da… Ancak yıllık yaklaşık yüzde 14 ile kredi veren Ziraat Bankası, bu kaynağı nasıl finanse edecek?”

“Gelenekler bozuluyor”

Eski Hazine Müsteşarı ve Altınbaş Üniversitesi Öğretim Üyesi Dr. Mahfi Eğilmez, Türkiye’nin bütçe açığının küçük olması nedeniyle devletin ÖTV ve KDV indirimleri yapmasının doğru adımlar olduğunu dile getiriyor. Buna karşın futbol kulüplerinin devreye sokulması ve kredi kartları borçlarının Ziraat Bankası çatısı altına toplanmasının doğru bir adım olmadığı görüşünde.
Merkez Bankası kârının zamanından önce Hazine’ye aktarılmasının ise ‘rasyonel’ bir adım olarak değerlendirilebileceğini kaydediyor. Eğilmez, “İlk bakışta son derece akıllıca görünüyor. İlk üç ayda ciddi bir borç ödemesi var. Bu kâr ile borç ödenip faizler düşürülecek” diye konuşuyor.

Ancak Mahfi Eğilmez, hükümetin böyle bir adım atarak 70 yıllık Merkez Bankası geleneğini bozduğuna vurgu yapıyor. Eğilmez, “Biz hep gelenekleri boza boza bu hale geldik. Bankacılık sektöründeki gelenekleri de bozuyoruz. Bizim yeniden oturup yapısal reform işine başlamamız gerekiyor” diye konuşuyor.

Prof. Dr. Selva Demiralp – Koç Üniversitesi
“Uzarsa bütçe sorunu çıkar”

“Dünya Bankası’nın son yayınladığı Türkiye İzleme Raporu’nda Türkiye ekonomisinde iç talepte ciddi daralma olduğuna ve bunun en çok işsizleri ve sabit gelirlileri vuracağına işaret ediliyor. Dolayısıyla hükümetin bir miktar gevşek maliye politikası uygulayıp bu kesimlere destek vermesi anlaşılabilir.

Kredi kartı borçlarına veya asgari ücretin enflasyondan fazla artırılmasına yönelik adımlar bu tür destekler. Ama Dünya Bankası raporunda da vurgulandığı gibi, bu desteklerin ucunun kaçırılmaması gerekiyor. Çünkü bankaların sermayelendirme aşamasında, bu destekler nedeniyle bütçeye ciddi bir yük binebilir. Bu tür destek adımları kısa süreli olduğu zaman işe yarayabilir ama dozunu kaçırırsak, bütçe açığını artıracak bir etkene dönüşür ve önemli bir kırılganlık yaratır.”

Kısa vadeli katkı

Gedik Yatırım Ekonomisti Erol Gürcan, şu ana kadar açıklanan destek ve teşviklerin ekonomik büyüme üzerindeki aşağı yönlü riskleri sınırlayarak kısa vadeli ekonomik görünüme olumlu katkı verebileceğini kaydediyor. Gürcan, ekonomide oluşacak olumlu havaya rağmen bankacılık sektörünün kârlılığı açısından bir miktar aşağı yönlü baskı olacağını dile getiriyor. Erol Gürcan, sözlerine şöyle devam ediyor:

“Şu ana kadar atılan adımların önemli bir bölümünü gerekli ve yerinde buluyoruz. Bununla birlikte, özellikle beklenen dezenflasyon sürecinin zarar görmemesi, dolayısıyla TL’nin değeri, ülke risk primi ve tahvil faizlerinin seyri açısından, para politikası-maliye politikası eşgüdümünün korunmasının son derece kritik bir önem arz ettiğini düşünüyoruz.”

Aram Ekin Duran-Ekonomist

Yatırım yapmak isteyen 2 tip müşterinin olduğunu ifade eden Aydemir, “Mevduat faizleri yüksek olduğu için parasını bankaya yatıranlar var. Bir de elindeki para ile esnek gayrimenkul fiyatlarından dolayı gayrimenkule yönelen var. Ancak mevduat hesabında para değer kazanmıyor. Aksine para eriyor. Bütçesine göre gayrimenkul 6almak isteyen 300 bin liraya 400 bin liralık bir mülkü alabilir. Bunu 1 sene önce yapmamız imkansızdı. 0.98 olan konut kredileri yüzde 2’leri geçti. Önümüzdeki 1 yıl içerisinde de 1.50’nin altına düşmesi imkansız. Şu anda demire, çimentoya yüzde 40 artış oldu. Ancak bunlar fiyatlara yansıtılmıyor. Hatta daha önceki fiyatlara göre yüzde 15 aşağıda gayrimenkul alımları gerçekleştiriliyor. Geçen sene 1 milyon 409 bin konut satışıyla Türkiye tarihinin en büyük yüksek dönemi oldu. Bursa’da da 56 bin’e yakın konut satışı gerçekleştirildi. Balıkesir’de ise 28 bin konut satıldı. Geçen yıla baktığımızda Türkiye’de ve Bursa’da yüzde 10’luk bir düşüş gerçekleşti. Ancak Balıkesir’de tam tersi geçen seneye göre yüzde 4 artış var. Bu sene 1 milyon 250 bine yakın konut satılacağını tahmin ediyoruz” diye konuştu.

Tapu masraflarının 31 Ekim’e tarihine kadar indirimli olarak devam ettiğini belirten Aydemir, “Tapu masrafları binde 30’a düşürülmüştü. Kampanya 31 Ekim’de son buluyor. 1 Kasım tarihinden itibaren 40’lara çıkacak. Onun için önümüzdeki süreci iyi değerlendirmemiz gerekiyor. Çünkü 100 bin liralık bir dairede 3 bin lira kazanç var” şeklinde uyardı.

Son bir yıldır sürekli artan konut kredi faizleri, geçen ay yüzde 1,14’e yükselerek 18 ayın zirvesine çıktı. TÜİK’in açıkladığı konut satış istatistiklerine göre, geçen yılın ilk ayına göre 2018’in aynı döneminde yüzde 20,3 azalan ipotekli konut satışları 28 bin 678’e geriledi. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise yüzde 37,7’den yüzde 29,6’ya düştü. Gayrimenkul sektörü temsilcileri, konut satışlarının durağanlaşmaya başladığını ve faizlerin yüksek olması nedeniyle vatandaşların konut alımını ertelediğini belirtiyor.

“Vatandaşlar alımı erteliyor, kiraya yöneliyor”

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, son bir yıl içinde konut satışlarının her ne kadar yüksek gibi görünse de istenildiği gibi gitmediğini söyledi.

Konut fiyatlarının bir yıldır çok az arttığını, önceki yüksek değerleme nedeniyle fiyatların hala çok yüksek olduğunu ifade eden Aşa, konutta kredi faizleri ve fiyatların yüksek olmasının satışları olumsuz etkilediğini kaydetti.

Aşa, “Konut kredisi faiz oranları çok yüksek. Son 2 yıldır İstanbul genelinde kiralar da ciddi oranda geriledi. Bu nedenle vatandaşlar, ‘Hem aylık hem de toplamda yüksek faiz ödeyeceğime bir süre kirada otururum, faizler düşünce ev alırım’ diye düşünüyor” şeklinde konuştu.

“Her zaman düşük faizden yanayız”

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım da halihazırda Türkiye’de faizlerin çok yüksek olduğunu belirterek, faizlerin artırılmasının üreticiyi zor durumda bırakacağını kaydetti.

Yüksek faizden tüketicinin de direkt etkileneceğini ifade eden Durbakayım, yüksek faizlerin projelerin durması manasına geleceğini söyledi.

Durbakayım, “Projelerin durması ve satışların yavaşlaması, toplam istihdamın yüzde 5-6’sını yapan inşaat sektörünün zora girmesi demek. Bu sektör, yüzlerce alt sektörü etkiliyor. Bizler her zaman düşük faizden yanayız. Düşük faiz, konut alacak tüketici ve konut satacak üreticinin lehine” diye konuştu.

“Banka kredili konut satışları 7 bin 315 azaldı”

Fuzul Grup Yönetim Kurulu Başkanı Mahmut Akbal ise geçen yılın ocak ayında 120 ay vadeli konut kredisi faiz oranının yüzde 0,95’lerde olduğunu, bu oranın 2018 başında yüzde 1,2’lere yaklaştığını bildirdi.

Ocak ayında geçen yılın aynı dönemine göre banka kredili ev satışının 7 bin 315 azaldığını ifade eden Akbal, bu durumun, markalı konut üreticilerini kendi kampanyalarını daha cazip hale getirmeye ittiğini söyledi.

Akbal, sektörün sürdürülebilirliği açısından bankaların elini taşın altına koyması gerektiğini belirterek, “Çünkü ülkemizde barınma ihtiyacı henüz yeterli seviyede değil. Bu nedenle her yıl konut satışı ve yapı ruhsatı adedinde rekor kırılıyor. Biz ekonomiye lokomotif olan sektörümüzü canlı tutmak için her türlü adımı atıyoruz. Bankalardan da benzer tutumu bekliyoruz” ifadelerini kullandı.

“Faizlerin düşmesi tüm ekonomiye can suyu olur”

Nef İcra Kurulu Başkanı Erden Timur, önceki yıl kamu bankalarının başlattığı düşük faiz kampanyalarının yanı sıra hükümetin getirdiği teşviklerin sektörün 2 yıl üst üste satış rekoru kırmasında ciddi etkisi olduğunu vurguladı.
Bu yıl hem faiz oranlarının yükseldiğini hem de bazı teşviklerin süresinin dolduğunu aktaran Timur, ipotekli konut satış adedinin yüzde 20,3 düşmesinin bunun bir göstergesi olduğunu kaydetti.

Timur, inşaatın 200 alt sektörü etkilediğini belirterek, “Bu anlamda faizlerin düşmesi sadece bizim sektörümüze değil, tüm ekonomiye can suyu olur. Ayrıca ertelenmiş konut talebini hareketlendirir. Maliyetler her geçen gün artıyor ancak bizler elimizi taşın altına koyarak bunu fiyatlara yansıtmıyoruz. Konut satışları için bankalar da olumlu adım atmalı” diye konuştu.

AA

‘Fiyat artışı kaçınılmaz’

Konut kredi faiz oranlarının şuanda oldukça düşük seviyede olduğunu kaydeden Sezginsoy, bur yandan da konut çok cazip kampanyalar gerçekleştiğini söyledi. Gerek kredi faizlerinin düşüklüğünün gerekse uygun ödeme koşullarının aynı zaman diliminde örtüşmesinin alıcılar için büyük avantaj sağladığına dikkat çeken Sezginsoy, “Önümüzdeki dönemde girdi maliyetlerine paralel olarak, gayrimenkul geliştiricileri fiyat artışına gitmek zorunda kalacak. Bu artış, yakın bir zamanda kaçınılmaz olacak. Şimdi konut alanlar kesinlikle kazançlı çıkacak” diye konuştu.