Adımlar dikkatli atılacak

2019 inşaat sektörü için dikkatli adımların atılacağı bir yıl olacak. Yaşanan daralma sebebiyle inşaat sektörünün genel istihdam içindeki payının da düştüğü belirtilen raporda, asgari ücret artışının sektörde maliyetler üzerine ilave bir yük getireceğine dikkat çekiliyor.

İnşaat Sektörel Bakış 2019 raporundan öne çıkan başlıklar şöyle:

• 2017’de ortalama yüzde 12 seviyesinde olan konut kredi faizleri, 2018’in üçüncü çeyreğinde yüzde 29’a dayandı.
• 2018’in ilk 10 ayında ipotekli konut satışları, 2017’nin aynı dönemine göre yüzde 34 azaldı.
• Yabancıların gayrimenkul alanındaki yatırım tutarı, 2018’in ilk 10 ayında, 2017’nin aynı dönemindeki 4,1 milyar dolar seviyesinde sabit kaldı.
• 2018’in üçüncü çeyreğinde İstanbul ve Ankara’daki konut fiyatları enflasyonu toparlanma eğilimine girerken, yıl ortasına kadar yüksek seyreden İzmir’deki fiyat artışları da sert bir şekilde yavaşladı.
• 2018’in ilk 10 ayında ticari gayrimenkul sektöründe yeni kiralamalar, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 3.31 azaldı. Ekonominin kalbinin attığı İstanbul’da ofislerin yaklaşık dörtte biri boş durumda.

AVM sayısı hala artıyor

• Türkiye genelinde 2017 sonu itibariyle 429 olan AVM sayısı 2018 Ekim sonu itibariyle 448’e ulaştı.
• Turizm sektöründe otel doluluk oranı 2018 üçüncü çeyrekte Türkiye genelinde yüzde 66.4 iken, İstanbul’da yüzde 70 seviyesine çıktı. Buna karşın sektörde oda fiyatları 2017’ye kıyasla hafif toparlansa da hala 2016 seviyelerinin altında seyrediyor.
• Türk müteahhitlik firmalarınca yurt dışında üstlenilen projelerin bedeli 2018’in ilk 11 ayında 15,8 milyar dolar seviyesinde gerçekleşti.
• ‘Dünyanın en büyük 250 uluslararası müteahhidi’ listesinde 2017 itibariyle, bir önceki yıl ile aynı sayıda, yani 46 Türk firması yer aldı. Türkiye bu sayıyla listede Çin’in ardından ikinci sırada yer alıyor.
• Listedeki Türk firmaları 2017 yılında elde ettikleri gelirlerle listede 8’inci sırada yer aldı. Türk müteahhitlik sektörü toplam 482,4 milyar dolarlık küresel gelir pastasının yüzde 4,8’ine karşılık olarak 23,2 milyar dolarlık pay aldı.

Düşük faiz ve devlet teşviki

KPMG Türkiye Altyapı ve İnşaat Sektör Lideri İsmail Önder Ünal, sektörün 2019 içinde toparlanabilmesi için finansal piyasalarda istikrarın ve bunun ekonomik birimlerin güveninde oluşturacağı pozitif yansımanın en kısa süre içinde ortaya çıkması gerektiğini kaydetti.

Konut sektöründe satışların yükselmesi için faizlerin kalıcı olarak gerilemesi ve tekrar tek haneli seviyelere çekilmesinin önemine değinen Ünal, hükümetin 2019’da sektörü canlı tutacak enstrümanları devreye alma uygulamalarına devam edeceği öngörüsünde de bulundu.

31 Mart’ ta gerçekleşecek olan yerel seçimlerin alt yapı yatırımlarını canlandırabilecek bir unsur olduğunu hatırlatan Ünal, ikinci ‘100 Günlük Eylem Planı’nda’, tasarruf yaklaşımının yumuşayacağına dair net ifadeler yer almasının, büyük alt yapı projelerinin 2019 genelinde devrede olacağına işaret sayılabileceğini ifade etti.

Raporda, kısa ve orta vadede ticari gayrimenkul sektöründe görünüm zorlu olsa da uzun vadede yeniden cazibe merkezi olabileceği yorumu yapılırken, özellikle turizmde bahar havasının devam edeceğine dair genel kanının, ağırlıklı iyileştirmeye yönelik inşaat projelerinin önünü açabileceği belirtildi.

Raporun son bölümünde Afrika pazarının 2019’da da Türk müteahhitlerin gündeminde daha çok yer alacağı, beşeri ilişkilerin arttığı Güney Amerika ülkelerinin de potansiyel sunan pazarlar olacağı vurgulandı.

Ünal, “Sektör 2017’de büyüme ivmesini sürdürdü. Geçtiğimiz yıl inşaat sektöründe rekor rakamlara ulaşıldı. Bu tabloda hükümet teşvikleri önemli rol oynadı. Sektörü etkileyen arz-talep dengesizliği 2018 yılında da devam ederse yakalanan büyüme ivmesi kaybedilebilir” dedi. Ünal’ın sektör raporunda dikkat çektiği rakamlar şöyle:

İnşaat sektörü büyüyor

İnşaat sektörü büyümeye devam ediyor. 2016’nın tüm çeyreklerinde ekonomik büyümenin üzerinde bir büyüme sağlayan sektör bu çizgisini 2017’de de sürdürdü. 2017’nin ilk çeyreğinde 5,6, ikinci çeyreğinde 5,5 büyüyen sektör, üçüncü çeyrekte yüzde 18,7 ile son üç yılın en yüksek büyüme oranını yakaladı. Bu rakamla sanayi büyümesinin önüne geçen inşaat sektörünün yatırımları da yüzde 12 oranında artış gösterdi.

Sektör, istihdama katkı yapmaya devam ediyor

Sektör, istihdama katkıda bulunmaya devam ediyor. 2017 yılının Ağustos ayında Türkiye’de istihdam edilen 28 milyon 828 bin kişinin 2 milyon 279 bini inşaat sektöründe çalıştı.

2016 yılını düşüş eğiliminde kapatan TÜİK’in inşaat sektörü güven endeksi, 2017’nin ilk çeyreğinde yükselişe geçti. İkinci çeyrekte durağan bir görüntü çizen, üçüncü çeyrekte ise düşüş yaşayan endekse göre 2017, 2016’ya göre daha güvenli bir yıl oldu.

2017 yılının ilk üç çeyreğinde daire bazlı yapı ruhsatı sayısı 1,1 milyonu geçti. Ruhsat sonrasında tamamlanarak 568 bin 162 dairenin yapı izni alındı. Yapı ruhsatı sayısının, yapı izni sayısının neredeyse iki katı olması, konut stoklarının arttığını gösteriyor.

Konut satışları yüzde 6,5 arttı

2016’da satışlarda yakalanan artış, 2017’nin ikinci ayından itibaren devam etti. Özellikle Temmuz-Eylül ayları arasında ciddi bir yükseliş yaşandı. Kasım 2017 sonuna kadar konut satışları geçtiğimiz yıla oranla yüzde 6,5 arttı ve 1 milyon 276 bin olarak gerçekleşti.

Konut satışlarında yüzde 16,9 ile İstanbul en yüksek paya sahip il oldu. İstanbul’u yüzde 10,8 ile Ankara, yüzde 5,9 ile İzmir takip etti. En düşük iller ise Hakkari, Ardahan ve Bayburt oldu.

2017’nin ilk on bir ayında Türkiye’de gerçekleştirilen 1 milyon 276 bin konut satışının yaklaşık 439 bini (yüzde 34,4) ipotekli olarak gerçekleşti. İpotekli konut satışlarında 2016 yılının aynı dönemine göre yüzde 10’a yakın bir artış oldu. Ancak aylık rakamlar incelendiğinde, ipotekli satış hızında bir yavaşlama görünüyor.

Yabancılara konut satışı çizgisini korudu. 2016 yılında yabancılara 18 bin 189 adet konut satışı gerçekleştirilmişti. 2017’nin ilk on bir ayında yabancılara 20 bin 70 adet konut satışı yapıldı. Ekim ayında gerçekleştirilen 2 bin 677 satış ile 2013 yılından bugüne yabancılara yapılan en yüksek aylık satış gerçekleşti. Kasım satış adedi ise 2 bin 152 oldu.

2017 yılında en yüksek satış Irak vatandaşlarına yapıldı. Irak vatandaşlarını Suudi Arabistan, Kuveyt ve Rusya vatandaşları izledi.

2017 yılında AVM yatırımları azaldı

2017 yılında AVM yatırımlarının azaldığı gözlendi. 2017 yılının Eylül ayı itibariyle toplam 415 AVM var. Şu anda proje aşamasında 65 AVM bulunuyor ve bunların 30 tanesi İstanbul’da konumlanıyor.

AVM yatırımlarında yapılan hatalar, fonksiyonunu yitiren AVM sayısını artırıyor. AVM’lerdeki toplam kiralanabilir alan stoku, 2016’ya göre yaklaşık yüzde 5 arttı. Fonksiyonunu yitiren AVM’lerin yüzde 67’sini kiralanabilir alan büyüklüğü 20 bin m² ve üzerinde olan büyük ölçekli AVM’ler oluşturuyor.

Dev projeler sektörü hareketlendiriyor

Dev projeler ise inşaat sektörünü hareketlendiriyor. Kanal İstanbul Projesi, 15 milyar dolarlık planlanan yatırımı ile bu projelerin başında geliyor. 2023 yılında tamamlanması beklenen projede kanalın iki yakasına 100 bin adet konut inşa edilmesi planlanıyor. Bunun yanında ‘Demir İpek Yolu’ olarak adlandırılan Bakü-Tiflis-Kars Demiryolu Projesi tamamlanırken, deniz üzerine yapılacak olan Rize-Artvin Havalimanı, Büyük İstanbul Tüneli Projesi ve 1915 Çanakkale Köprüsü için de çalışmalar başladı.
Türk firmaları uluslararası arenada boy gösteriyor

Türk inşaat sektörü firmaları, uluslararası arenada boy gösteriyor. Uluslararası inşaat sektörü dergisi ENR’nin 2017’de açıkladığı ‘Dünyanın En Büyük 250 Uluslararası Müteahhidi’ listesine Türkiye 46 firmayla girdi. Türkiye, sıralamada lider durumda bulunan Çin’in ardından ikinci sıraya yerleşti.

2016’da ENR listesine 40 firmayla giren Türkiye, şirket sayısını 46’ya yükseltirken pazar payını artırdı. Türk müteahhitlerin bölgesel gelirlerdeki payı Avrupa’da bir miktar azalırken ana pazarların tümünde artış gösterdi. Pazar payı Ortadoğu’da yüzde 7,9’dan yüzde 9,1’e, Asya’da yüzde 5,5’ten yüzde 7’ye, Afrika’da da yüzde 4,7’den yüzde 5,1’e çıktı.

İlk kez bir Sahraaltı ülkesi olan Tanzanya, geleneksel yurt dışı inşaat pazarlarımız olan Rusya ve BDT ve Ortadoğu ülkelerinin önüne geçerek 2017’de en fazla proje üstlenilen ülke konumuna geldi.

Jeopolitik riskler sektörü zorluyor

İnşaat alanında itibarı yüksek olan Türkiye, yurt dışı pazarında alanının en önemli ikinci ülkesi olarak görülüyor. Bu tablo sektörün önünü açan bir güven ortamı yaratıyor. Ayrıca ülkenin coğrafi konumu da sektör oyuncularının değerlendirdiği fırsatlar yaratıyor. Ancak süregelen jeopolitik riskler, hem iç pazara yönelik yabancı yatırımlarını azaltıyor hem de önemli bir hedef pazar olan Ortadoğu’da iş hacimlerini düşürüyor.

Konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı devam ediyor. Ancak bankaların konut kredisine yönelik yüksek faiz uygulamaları da sektörü zorluyor. Kredi faizlerinin yükselmesi, potansiyel konut müşterilerinin kararlarını olumsuz yönde etkiliyor ve toplam talebi baskı altına alıyor.

Yatırım teşvik belgesi gerekiyor

Tasarıda öngörülen imkandan yararlanmak için yatırımcının elinde imalat sanayine yönelik düzenlenmiş bir yatırım teşvik belgesi bulunması gerektiğini kaydeden Emrah Akın, “50 milyon TL sabit yatırım öngörülen yatırımlara ilişkin inşaat işleri sebebiyle 2017’de yüklenilenve altı aylık dönemleri itibarıyla indirim yoluyla telafi edilemeyen KDV, altı aylık dönemleri izleyen bir yıl içinde; asgari 50 milyon TL’ye kadar sabit yatırım öngörülen yatırımlara ilişkin inşaat işleri nedeniyle 2017’de yüklenilen ve 2017’nin sonuna kadar indirim yoluyla telafi edilemeyen KDV, talep edilmesi halinde izleyen bir yıl içinde geri ödenecek” diye konuştu.

‘Süresiz olmalı’

Torba Yasa ile önerilen yeni iade mekanizmasının yatırımcılar için muazzam bir teşvik olduğuna dikkat çeken Emrah Akın Buna karşılık bu mekanizmanın, 2017’de yapılacak inşaat harcamaları ile sınırlı tutulmasının, beklenen faydayı azaltacağını kaydetti. Bu sürenin en az 2020’ye kadar uzatılması ya da bu teşvikin süresiz olarak yatırımcılara sunulması gerektiğini ifade eden Akın, “Ancak teşvikli yatırımı bitiremeyen yatırımcıdan, kendisine iade edilen KDV’nin vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle tahsil edileceğini de vurgulamamız gerek” diye konuştu.

Yatırıma katkı oranı artırılabilecek

Akın ayrıca Torba Yasa Tasarısı’yla, yatırım teşvik belgesi kapsamındaki yatırım ve gayri maddi hak satış ve kiralamaların da KDV’den istisna edileceğini söyledi. Torba Yasa Tasarısı’nın, Bakanlar Kurulu’na Kurumlar Vergisi Kanunu’nun ilgili maddesi kapsamında sağlanan yatırıma katkı oranını 15 puana kadar artırma yetkisini sunduğunu hatırlatan Akın, şunları söyledi:

“Bu çerçevede Bakanlar Kurulu, bölgelere göre verilen yatırıma katkı tutarını yüzde 55 yerine yüzde 70’e kadar, yatırım tutarı 50 milyon TL’yi aşan büyük ölçekli yatırımlar için ise yüzde 65 yerine yüzde 80’e kadar artırabilecek. Yatırımcılar böylece yaptıkları sabit yatırım karşılığında indirimli kurumlar vergisi teşvikinden daha çok yararlanabilecek. Ayrıca Bakanlar Kurulu kazançlara yüzde 100’e kadar indirimli kurumlar vergisi de uygulatabilecek. Daha önce bu oran yüzde 90’dı. Hak edilen yatırıma katkı tutarının da yüzde 100’üne (Daha önce yüzde 50’ydi) kadarının yatırımcının diğer faaliyetlerden elde edilen kazançlarından indirilmesine imkan sağlayabilecek. Her iki teşviğin de sadece 2017’yle sınırlı olmasının dikkatlerden kaçırılmaması gerekiyor.”

Orta ölçekli firmalar teknolojiye daha iyi ayak uyduruyor

‘İleri teknoloji vizyonuna sahip’ sınıfına giren firmaların büyük çoğunluğunun 1-5 milyar dolar cirolu, orta ölçekli firmalar olduğu gözlenen araştırmada, bu firmaların teknolojinin rekabet avantajı sağlama potansiyelinin oldukça farkında oldukları ve buna uygun olarak teknolojiye hatırı sayılır ölçüde yatırım yaptıkları ortaya çıktı. Orta ölçekli firmaların büyüklükleri daha yönetilebilir olduğundan yeni fikirleri daha hızlı benimsediği, teknolojik adımları daha hızlı atabildiği de araştırmadan çıkan sonuçlar arasında yer alıyor.

Anında proje raporlama modeli hayal geliyor

Yapı projelerinde bilgi teknolojilerinden yararlanmanın çok çeşitli yolları bulunmasına rağmen ankete katılanların sadece üçte biri mobil teknolojileri rutin şekilde kullandıklarını belirtiyor. Araştırmaya katılan pek çok proje yöneticisi, entegre-anında proje raporlama modelini hayal olarak görüyor. Bu yöneticiler manuel ve farklı sistemlerin kullanımı nedeniyle organizasyonlarının geri kaldığını belirtirken yöneticilerin sadece yüzde 20’sinde tam entegre Yönetim Bilgi Sistemi (PMIS) bulunuyor. Mühendislik ve inşaat firmalarının ile proje sahipleri ellerinin altındaki veriden tam anlamıyla yararlanmadığı saptanan araştırmaya göre, katılımcıların neredeyse üçte ikisi gözetim, denetim ve performans izlemede gelişmiş veri analitiğini kullanmadığını ifade ediyor. Tek tuşa basarak proje verilerine ulaşabilenler sadece yüzde 25 ile sınırlı kalıyor.

Sektörün muhafazakar refleksleri

KPMG Türkiye Denetim Sektörü Şirket Ortağı ve İnşaat Sektör Lideri İsmail Önder Ünal, konu yeni teknolojileri benimsemeye geldiğinde sektördeki muhafazakar reflekslerin ortaya çıktığını söyledi. Kimi şirketler için yeni teknolojilerin maliyet ve riskinin algılanan faydasından ağır bastığını anlatan Ünal, “Kimileri konfor alanlarından çıkmakta çok istekli olmayabiliyor. Ancak inşaat şirketlerinin rekabetçiliklerini koruyabilmek için mutlaka inovasyona odaklanması ve değişimi harekete geçirmesi gerekiyor”  dedi. İnşaat firmalarının ve proje sahiplerinin, teknoloji vizyonu ve stratejisi konusunda daha açık olması gerektiğini vurgulayan Ünal, yurtdışındaki gelişmelere bakıldığında mühendislik ve inşaat alanında bir devrimin eşiğinde olunduğunu söyledi.

İnsansız hava araçlarının şantiyelerin üzerinde uçup son derece detaylı görüntüler yakaladığına dikkat çeken Ünal, “Bunlar gerçek zamanlı olarak, belki de insan müdahalesi olmadan harekete geçebilecek akıllı, otomatize sistemlere aktarılıyor. Diğer yandan robotlar sondaj ve kazı, tuğla örme, kiriş bağlama gibi her tür işi yaparak hem güvenliği artırıyor hem de hata oranını azaltıyor” diye konuştu.  Mobil izleme sayesinde yapılan işin dünyanın herhangi bir yerinden takip edilebildiğine dikkat çeken Ünal, “Buna bir de tedarik zinciri sürelerini kısaltabilecek ve modüler birleştirmeyi mümkün kılabilecek karmaşık tasarımların yaratılmasını sağlayan 3D baskı yeteneğini eklediğinizde gelişmelerin niye bu kadar heyecan yarattığını anlayabilirsiniz” şeklinde konuştu.

Bildirim mecburi

Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa ve Arazi Hakkında Yönetmelik’in 2’nci maddesinde, umumi hizmetlere ayrılması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar ile esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyen binaların tasarrufunun kısıtlanmış sayılacağının belirtildiğini anlatan Hakan Orhan, “Bu hallerde kısıtlı olarak vergilemenin, imar planının kesinleştiği tarihi izleyen yılbaşından itibaren ilgili arsa veya binanın bulunduğu alanın imar programına alınıncaya kadar devam edeceği ifade ediliyor” dedi. Aynı madde hükmünde, arsanın imar planında kısıtlılığı gerektiren amaçlara tahsis edildiğini bildirim mecburiyeti bulunduğunu anlatan Orhan, “Tespit edilmemiş olması halinde ise arsa veya bina sahibi tarafından yazılı müracaatıyla alınacak kısıtlılık durumunu gösteren belgenin ibrazı halinde kısıtlılık durumunun uygulanacağı belirtiliyor” diye konuştu.

Danıştay kararı var

Danıştay 9’uncu Dairesi’nin 2007/2143 sayılı Kararı ile imar planına alınan yerlerin tasarrufu kısıtlı yerlerden sayıldığını kaydeden Hakan Orhan, imar planına alınmakla birlikte henüz imar programına alınmayan davacılara ait taşınmaz için planda olduğu döneme ilişkin ödenen emlak vergisinin iadesinin yapılması gerektiğine oybirliğiyle karar verildiğini hatırlattı.

‘Kentsel dönüşüm de bir imar planıdır’

Kentsel dönüşüm planındaki arsa ve gayrimenkul sahiplerinin bu düzenlemeden yararlanabileceğini anlatan Hakan Orhan, kentsel dönüşümün aslında bir imar planı olduğunu belirtti. Bu plan dâhilinde olan ancak henüz imar izni verilmeyen gayrimenkuller için ilgili makamlara dilekçe ile başvurulması neticesinde kısıtlılığa ilişkin belge alınması gerektiğini ifade eden Orhan, “Bu belgenin bir dilekçe ile beraber belediyeye ibraz edilmesi durumunda mükellef, kentsel dönüşüm planına dâhil edilen yıldan itibaren kısıtlılık uygulamasından faydalanılabilecek, emlak vergisini 9/10 indirimli ödeyebilecek” dedi. Orhan kimi durumlarda da geçmişe yönelik fazla ödenen emlak vergilerinin iadesi mümkün olabileceğini de vurguladı.

Zamanaşımına uğramamış vergilerin ödenmesi gerekiyor

Burada dikkat edilmesi gereken başka bir noktanın ise Emlak Vergisi Kanunu’nun 30’uncu maddesinin 2’nci fıkrasının devam eden kısmı uyarınca tecil edilen 9/10 oranındaki verginin kısıtlılık kapsamındaki bina, arsa veya arazinin satılması, istimlaki veya hibe yoluyla devir ve temliki halinde, tahsilat zamanaşımına uğramamış vergilerin ödenmesi gerektiği olduğunu kaydeden Orhan, “Bu nedenle imar programı kesinleşinceye kadar gayrimenkulün elden çıkarılması gündemde ise indirim uygulamasından yararlanılmasının tekrar değerlendirilmesi faydalı olacaktır” açıklamasında bulundu.