Yaprak kıpırdamıyor

Ülkemizde 2006 sonrasında kamuya ait şirketler ve özel şirketler eliyle önemli ölçüde toplu konut projesi yapıldığı görüldü ve yine 2012 yılında çıkarılan Kentsel Dönüşüm Yasası ile de büyük şehirlerde azalan arsa stokuna yönelik binaların yıkılması ve yenilenmesi ile gayrimenkul sektörü 2018 başlarına kadar ciddi bir ivme gösterdi. Kentsel dönüşüm de tabi ki işin çok başlarında olduğumuzu ve beklenen seviyelere gelinmediğini de söyleyebiliriz.

2017 sonlarında gayrimenkul sektöründe ortaya çıkan krizle birlikte adeta yaprak kımıldamayan bir dönem yaşadık ve bunun tam aksine 2019 sonlarında faiz indirimleri ile de bir anda stokların eridiğini gördük. Ancak kentsel dönüşüme devam edebilecek bir müteahhit grubunun kalmaması, arazi geliştiren ve toplu konut yapan neredeyse hiçbir firmanın yeni proje yapmaması fiyatları an itibariyle çok yüksek ve ilginç noktalara getirmiş oldu.

Yeni modeller icat ediliyor

Her olumsuz durumdan yeni pratik bir süreç ve model çıkarmaya yatkın olan Türkiye toplumu gayrimenkul fiyatlarının astronomik boyutlara gelmesi sonrasında yeni modelleri keşfetmeye başladı ve hatta geçmişte denenmiş özü itibariyle harika bir model olan ama uygulamada yaşattıkları ile trajedileri barındıran bir modelin de yeniden güçlenmesine vesile oldu.

Güç yetmeyince…

Arazi fiyatlarının çok artması bir yüklenicinin gidip bu araziyi satın alması ve sonrasında inşaat yapmasının ciddi maliyeti ve bu maliyete yönelik tüketicinin aynı şekilde karşılık verememesi sebepleriyle insanlar etraflarında güvendikleri insanları ikna ederek iki model de arazi satın alma bu araziye inşaat yaptırma ve mülk sahibi olma yoluna gitmektedirler. Özellikle 2020 yılı ve sonrasında ciddi şekilde bu iki modelin güçlendiğini görmekteyiz.

Zor, oyunu bozuyor

Peki nedir bu iki model?

1-Yapı kooperatifi kurmak

1980’li yıllar boyunca çok uygulanmış ve maalesef kötü anıları da fazlaca biriktirmiş “kooperatifzede” kavramının da oluşmasına yol açan bu modelin 2020 sonrası hızla yeniden geliştiğine şahit oluyoruz. 1980’li yıllarda yasaların yeterli olmaması, kooperatif yönetimlerinin şeffaf olmaması ciddi yolsuzluklar, müteahhitlerin batması, denetlenememesi vs gibi süreçlerin artık yeni yasalar ile asgari düzeyde garanti altına alındığını görüyoruz.

Müteahhitlik sınıflandırılması, sözleşmeler de özellikle Yargıtay kararları ile üyelerin paralarının ve mülkiyet haklarının güvence altına alınması modelin yeni dönemde kullanılabilmesine imkan vermektedir. Ancak hali hazırda halen modelde ciddi eksiklikler olduğunu ve yasal düzenlemeler yapılması halinde insanların paralarını biriktirerek cüzi ödemelerle ve taksitli ödemelerle ev veya yazlık sahibi olması mümkün hale gelebilecektir.

Yapı Kooperatifi kurmak çok zor değildir. 7 kişi bir araya gelerek bu kooperatifi kurabilecektir. Yine yapı kooperatifi modeli ile inşaatın yükleniciye bedel karşılığı yaptırılması ve sonrasında “zede” olmadan tapu sahibi olunması mümkün görünmektedir.

2-Birlikte arsa satın alma modeli

Bu model ile kooperatif gibi tüzel kişiliği olan bir yapı kurmadan ve o sisteme hiç girmeden insanlar bir araya gelerek bir taşınmazı müşterek mülkiyete tabi olarak satın almaktadır. Burada akla müşterek mülkiyete tabi taşınmazda hissedarlardan birisinin açabileceği izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası veya bir hissedarın hissesini satmak istemesi halinde diğer hissedarın şuf’a (ön alım) davası açma riskinin nasıl bertaraf edileceği veya edilip edilemeyeceği sorusu gelmektedir.

Bu konuda da Medeni Kanun’un getirmiş olduğu yeni düzenlemeler ile süresiz bir şekilde izale-i şüyu davası açma veya şuf’a hakkının kullanılmaması ve müşterek maliklerin kullandıkları alana bir müdahale olursa men-i müdahale edebilecekleri bir sistem kurulabilmekte ve hatta bu tapuya da şerh edilebilmektedir. Bu model ile yine Yapı Kooperatifi kurma modelinde olduğu gibi birlikten kuvvet doğar prensibi çalışmakta toplu olarak bir arsa satın alınmakta ve toplu olarak yine inşaat yapımı ve mülk edinme süreci işletilebilmektedir.

Son dönemde ortaya çıkan ve güçlenen bu sistemle artık insanların ciddi bir şekilde çok yüksek bedellerle ev veya yazlık almak yerine bu modelleri tercih ettikleri görülmektedir. Tabi burada önemle söylenmelidir ki her iki model için de ekonomik olarak güvenilir bir yapı kurulması yine mutlaka sürecin denetlenmesi ve tapu sahibi olunarak ilerlenmesini önermekteyiz. Yapı Kooperatif modelinin yeniden gelişmesi ise aslında çok değerli bir model olan kooperatifçiliğin gelişmesi açısından önemli bir gelişme olarak karşımıza çıkmaktadır.

Av. Ali Güvenç Kiraz

‘Vatandaş korkuyor’

BESA Grup’un Yönetim Kurulu Üyesi Efe Bezci, kredi ile ev alma şartlarındaki zorluklar nedeniyle kooperatiflerin halen cazibesini devam ettirdiğini, buna karşın özellikle 1990’lı yıllarda bitmeyen inşaatların, teslim edilmeyen konutların, bir türlü kavuşulamayan tapuların kooperatif yoluyla ev alma konusunda vatandaşı korkuttuğunu söyledi.
Günümüz şartlarında pek çok vatandaşın bütçesine uygun evi bulmakta zorlandığını kaydeden Efe Bezci, “Yeni nesil projeler özellikle orta gelir grubunun bütçesini aşabiliyor. Bu yüzden kooperatif sistemi çok daha uygun geliyor. Ancak konut yapı kooperatiflerinin bir dönem çok fazla sıkıntı oluşturduğunu biliyoruz. Bitmeyen kooperatiflerin, mağdur olan alıcının sayısı ne yazık ki çok fazla” dedi.

BESA’dan iki dev kooperatif projesi

Konuk kooperatiflerinde yaşanan sıkıntıların artık çok geride kaldığını ifade eden Efe Bezci, “Konut alıcısı tercihini güvenilir, tecrübeli, yaptığı işler yeni projelerinin teminatı olan firmaların hayata geçirdiği kooperatifleri gönül rahatlığıyla tercih edebilir” diye konuştu. BESA Grup’un Ankara İncek’te iki dev projeyi kooperatif sistemiyle hayata geçirdiğini anlatan Bezci, şunları söyledi:

“BESA Grup olarak, ‘lüks kooperatif konutlar’ dönemine start verdik. İncek’te hayata geçirdiğimiz ATO Kooperatifi ve Kent İncek projelerimiz ile tüm gelir gruplarını aradıkları konforla tanıştıracağız. ATO Kooperatifi proje inşaatının yüzde 60’ını kısa sürede tamamladık, Kent İncek projemizde de çalışmalarımız sürüyor. Konut kooperatiflerinin elde ettiği kötü ünü BESA Grup kalitesiyle tamamen ortadan kaldırıyoruz.”

Kent İncek Mogan Gölü manzaralı

İncek bölgesi’nin Ankara’da nezih yaşama ulaşmak isteyenlerin tercih ettiği bir bölge haline geldiğini anlatan Bezci, konut alıcısının hayalini kurduğu konforlu ve kaliteli konutu kooperatif kurgusu sayesinde tüm gelir gruplarına ulaştırmayı hedeflediklerini kaydetti. 7 bloktan oluşacak Kent İncek projesinde farklı konut tiplerinin yer alacağını anlatan Efe Bezci, “Projede 1+1, 3+1 ve 4+1’in yanında 2 farklı tipte 2+1’e de yer veriyoruz” dedi. Projenin aynı zamanda Mogan Gölü manzarasıyla da dikkat çektiğini belirten Bezci, “Kent İncek ile konut sahipleri, özel peyzaj alanları ile doğayla iç içe bir yaşamın keyfini sürerken, sosyal donatı alanlarıyla da günün stresini atabilecek” açıklamasında bulundu.

İletişim bilgileri
312 906 06 90
www.kentincek.com