Gayrimenkul yatırımcılarının en çok sorduğu sorulardan biri olan “Bu ev kendini ne kadar sürede amorti eder?” sorusuna yanıt veren amortisman süresi, Türkiye genelinde son yılların en düşük seviyesine geriledi. Üstelik bu süre, son 8 yılın ortalaması olan 14 yılın da altına inmiş durumda.

En hızlı geri dönüş Ankara ve Karaman’da

Endeksa’nın analizine göre, geri ödeme süresi en kısa olan iller 11 yıl ile Ankara, Karaman, Kars, Muş ve Hakkâri olarak sıralanıyor. Bu şehirleri 12 yıl ile Kilis, Kırıkkale, Nevşehir, Bilecik ve Edirne izliyor. Yani yatırımcı, bu şehirlerde aldığı konutu 11–12 yıl gibi kısa sürelerde kira gelirleriyle geri ödeyebiliyor.

Tatil beldeleri amortisman sıralamasında sonlarda

Ancak işin diğer yüzünde, yatırımın en geç geri döndüğü iller dikkat çekiyor. Özellikle tatil bölgelerinde fiyatların yüksekliği amortisman süresini uzatıyor. Muğla’da bu süre 20 yıl, Aydın’da ise 18 yıl. Balıkesir, Kastamonu ve Trabzon’da 17 yıl, Isparta, Antalya, Elazığ, Rize ve Çorum’da 16 yıl gibi sürelerle yatırım geri dönüşü oldukça uzun sürüyor.

İlçelerde uçurum var: Kaş’ta geri dönüş 34 yılı buluyor!

İlçeler düzeyine inildiğinde ise tablo daha da çarpıcı. En hızlı geri dönüş sağlayan ilçe Ağrı Doğubeyazıt: sadece 10 yıl! Onu Kırkağaç (Manisa), Reyhanlı (Hatay), Siverek (Şanlıurfa), Uzunköprü (Edirne), Eyyübiye (Şanlıurfa), Beypazarı (Ankara), Merkez (Muş), Yahşihan (Kırıkkale) ve Akdeniz (Mersin) gibi 11 yıl ortalamasına sahip ilçeler takip ediyor.

Ancak bazı ilçelerde geri dönüş süreleri adeta yatırımcının sabrını zorluyor.

En çarpıcı örnek: Kaş (Antalya). Burada konutun kendini amorti etmesi tam 34 yıl sürüyor! Onu Beykoz (31 yıl), Çeşme (27 yıl), Köyceğiz (25 yıl), Beşiktaş ve Sarıyer (23 yıl) gibi ilçeler takip ediyor.

Faizler düştü, kiralar serbest kaldı, geri dönüş hızlandı

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, bu dönüşüme dair çarpıcı yorumlarda bulundu:

“Kira gelirleri, konut fiyatlarına göre daha hızlı artıyor. Özellikle yüksek faizler nedeniyle konut kredisi kullanımı azaldı. Bu da fiyat artış hızını yavaşlattı. Hatta enflasyonla birlikte değerlendirildiğinde reel fiyatların düştüğünü görüyoruz.”

Verilere göre:

Konut satış fiyatları son 1 yılda nominal olarak %26 arttı

Ancak reel bazda %8’lik düşüş yaşandı

Kira piyasasındaki serbestleşme de amortisman süresinin kısalmasında etkili oldu:

“2024 Temmuz itibarıyla %25’lik kira artış sınırının kalkması, ev sahiplerinin kiraları daha serbest belirlemesini sağladı. Kiralar son 1 yılda nominal %34 arttı. Ancak enflasyonla birlikte reel artış %2 düşüş anlamına geliyor.”

Türkiye konut yatırımında yeni bir döneme giriyor

Artan kira gelirleri, sınırlı fiyat artışları ve amortisman sürelerindeki kısalma, yatırımcılar için Türkiye’de konut yatırımının yeniden cazip hale geldiğini gösteriyor. Özellikle 11–13 yıl bandına inen geri dönüş süreleri, yatırım kararlarını yeniden şekillendirebilir.