Reel fiyatlarda yıllık değişim negatif bölgede

Türkiye genelinde satılık konutların reel fiyatlarındaki yıllık değişim oranı 2024 başından bu yana düşüş eğiliminde. 2026 Ocak itibarıyla yıllık değişim oranı bir önceki aya göre sınırlı artmasına rağmen yüzde -1,9 seviyesinde kalarak negatif bölgede kalmaya devam etti.

Büyük şehirlerde ise farklı bir görünüm ortaya çıktı. Reel fiyat değişimi İzmir’de yüzde -3 olurken, İstanbul’da yüzde 1,1 ve Ankara’da yüzde 3,2 artış kaydedildi.

Konut talebinde güçlü artış

Talep göstergeleri satış tarafında hareketliliğin arttığını gösterdi. Konut talep endeksi aylık bazda yüzde 7,5, yıllık bazda ise yüzde 25,5 yükseldi. Bu artış, fiyatlardaki reel gerilemeye rağmen alıcı ilgisinin devam ettiğine işaret etti.

Reel kiralarda düşüş yeniden başladı

Kira piyasasında da benzer bir eğilim görüldü. Reel kira endeksi aralık ayında kısa süreli yükseliş gösterdikten sonra ocakta yeniden düşerek 166,4 seviyesine geriledi. Yıllık değişim ise yüzde -2,1 olarak gerçekleşti.

Üç büyük şehirde de aylık bazda reel kira geriledi. Ocak ayında değişim İstanbul’da yüzde -1,3, Ankara’da yüzde -2,5, İzmir’de yüzde -2,7 oldu. Reel kira endeksi seviyeleri ise İstanbul’da 186,2, Ankara’da 245,3, İzmir’de 191,2 olarak ölçüldü.

Kiralık konut talebi yükseldi

Kiralık konut tarafında talep artışı daha belirgin oldu. Talep endeksi aylık bazda yüzde 8,9 artarak 178,8 seviyesine çıktı. Yıllık artış ise yüzde 15,4 olarak kaydedildi. Talepteki yükselişte mevsimsel hareketliliğin etkili olduğu değerlendiriliyor.

TÜİK verileri GPPS tarafından projelere özel analiz ediliyor. Çalışmalar, inşaat sektöründe “üretim ekonomisi” yaklaşımının güçlendirilmesini, özellikle 1. el konut pazarının daha görünür hale gelmesini amaçlıyor. İnşaat firmaları, proje geliştiriciler, GYO’lar ve proje pazarlama şirketlerinden gelen veri paylaşım taleplerinin artması da bu ihtiyacı ortaya koyuyor.

Yabancıya satışların bölgesel dağılımı

2013–2025 döneminde yabancıya yapılan konut satışlarının bölgesel dağılımı şu şekilde gerçekleşti:

– %48 Marmara Bölgesi

– %36 Akdeniz Bölgesi

– %5 Ege Bölgesi

– %3 Karadeniz Bölgesi

– %8 diğer üç bölge

Bu tablo, yabancı talebinin sınırlı sayıda bölgede ve ağırlıklı olarak kıyı ile metropol odaklı geliştiğini gösteriyor.

13 yılda yabancıya 426 bin 737 konut satıldı

Türkiye genelinde yabancıya konut satışı 2013–2025 yılları arasında toplam 426.737 adet olarak kayıtlara geçti. Bu dönemde hem vatandaşlık mevzuatı hem de yatırım eşikleri önemli değişimler yaşadı.

Vatandaşlık uygulamalarına göre dönemsel satışlar

– 2013–2016 (vatandaşlık yok): 72.159 adet

Yıllık ortalama: 18.040 adet

– 2017–Ekim 2018 (1 milyon dolar): 61.897 adet

Yıllık ortalama: 30.950 adet

Ekim 2018–2021 (250 bin dolar): 144.871 adet

Yıllık ortalama: 48.290 adet

2022–2025 (400 bin dolar): 147.810 adet

4 yıllık ortalama: 36.950 adet

Veriler, eşik düşürüldüğü dönemlerde adet bazlı talebin hızla yükseldiğini, eşik yükseltildiğinde ise satışların gerilediğini ortaya koyuyor.

Bilge Özdemir: TÜİK konut satış verilerini güncellesin

2025, son 9 yılın en düşük seviyesi

Gayrimenkul alımı yoluyla vatandaşlık uygulamasının başladığı 2017’den bu yana geçen 9 yıllık dönemde, en düşük yabancıya satış adedi 21.534 adet ile 2025 yılında gerçekleşti.

GPPS’ye göre bu tablo, hızlı şekilde önlem alınmasını ve yeni bir eylem planı hazırlanmasını gerekli kılıyor. Aksi halde;

– Yurt içinden yabancıya satışlar azalırken,

– Yurt dışından Türklerin konut alımları artmaya devam edecek,

– Cari denge üzerindeki baskı güçlenecek.

Satışların %38’i İstanbul’da

13 yıllık toplam satış içinde iller bazında dağılım:

– İstanbul: 162.871 adet (%38)

– Antalya: 114.132 adet (%26)

– Diğer 68 il: 36.076 adet (%8)

Bu tablo, yabancı yatırımcının büyük ölçüde iki şehirde yoğunlaştığını gösteriyor.

GPPS’den mevzuata yönelik yapısal öneriler

GPPS, yabancıya gayrimenkul satışı ve vatandaşlık mevzuatının güncel piyasa koşullarına göre yeniden ele alınmasını öneriyor:

– Yabancıya satış verilerinde 1. el ve 2. el konut ayrımı yapılmalı.

– Vatandaşlık kriterinde hedef satış adedi değil, ciro olmalı.

– Asgari taşınmaz bedeli için en az 650.000 dolar seviyesi değerlendirilmeli.

– Uygulama, kat irtifakı kurulmuş ve/veya iskanı alınmış projelere yönlendirilerek inşaat sektörüne doğrudan nakit akışı sağlamalı.

– Satılamaz süresi en az 10 yıl olmalı ve tapuya şerh düşülmeli.

Yatırımcı açısından ne ifade ediyor?

Veriler, yabancı talebinin belirli şehir ve proje tiplerinde yoğunlaştığını, eşik tutarların ise doğrudan talep seviyesini belirlediğini gösteriyor. 1. el konut ve nitelikli proje üretimine odaklanan geliştiriciler için, doğru fiyatlama ve doğru lokasyon seçimleri önümüzdeki dönemde rekabet avantajı yaratabilir.

Emlaknews.com.tr

Şahin’in görüşleri şöyle:

Yatırımcıda analitik yaklaşım

Bu dönemde alıcı davranışında net bir kırılma yaşandı. Talep canlıydı; ancak aceleci değildi. Konutun yaşı ikinci plana itilirken, kullanıma hazır olması, yapısal güven hissi vermesi, yaşam kurgusunun netliği ve fiyat-mantık dengesi satın alma kararlarının ana belirleyicisi haline geldi. Piyasa, vaat edilen projeleri değil; somut gerçeği satın aldı.

‘6–9 milyon TL bandı satıyor’

Orta segmentte özellikle 6–9 milyon TL bandındaki, ödeme planı dengeli kurgulanmış projeler yıl boyunca işlem gördü. Bu aralıkta; ister tamamlanmış ister devam eden olsun, nakit baskısı yaratmayan ve teslim süreci makul ilerleyen projeler öne çıktı. Üst segmentte ise 20 milyon TL ve üzeri konutlarda, lokasyon ve mimari kalite doğruysa satışların durmadığı gözlendi.

İstanbul özelinde dikkat çeken başlıklardan biri, yaklaşık 1 milyon dolar bütçesi olan ve konutu yatırım değil doğrudan yaşam alanı olarak gören alıcı profili oldu. Bu bütçeyle bazı merkezi ve köklü semtlerde, yaşı ilerlemiş ancak oturmuş sitelerde hâlâ seçenek bulunabiliyor. Buna karşılık yeni, nitelikli ve düşük yoğunluklu projelerde fiyatların 2,5–3 milyon dolar bandına yaklaşması, bu talep grubunun önemli bir bölümünü erişim sınırında bırakıyor. Bu tablo, piyasadaki sorunun talep eksikliğinden çok ürün–fiyat uyumsuzluğundan kaynaklandığını ortaya koyuyor.

Çelişkili durumlar müşteriyi kaçırdı

Buna karşın inşaat ilerlemesi yavaş, finansman yapısı net olmayan ve fiyatı uzun vadeli ödeme planlarıyla yukarı taşınmış projeler için 2025 zor geçti. Bu projelerde satıştan çok stok yönetimi ve nakit dengesi konuşuldu. Yeni proje geliştirme iştahı zayıflarken, firmalar odağını mevcut üretimi nasıl sürdürülebilir kılacaklarına çevirdi.

Şehir bazında bakıldığında 2025’in en dikkat çekici piyasalarından biri Ankara oldu. Deprem sonrası süreçte kentin özellikle deprem bölgelerinden yoğun göç alması, konut talebini yapısal olarak artırdı. Buna savunma sanayi yatırımlarının Ankara merkezli büyümesi eklenince istihdam ve hane sayısı hızla arttı. Bu iki dinamik, konut üretim temposunu belirgin biçimde yukarı çekti.

Ancak hızlı üretim artışı, şehir genelinde sert bir vade rekabetini de beraberinde getirdi. Arzın hızla büyümesiyle fiyatlama çoğu projede vadeyle dengelenmeye çalışıldı; kampanya dili neredeyse tamamen ödeme planları üzerine kuruldu. Bu yaklaşım kısa vadede satış yaratsa da, orta vadede piyasa dengeleri açısından dikkatle izlenmesi gereken bir tablo oluşturdu.

Yapı ruhsatlarına il bazında bakıldığında ise deprem bölgesinin etkisi net biçimde görülüyor. Depremden doğrudan ya da dolaylı etkilenen şehirlerde üretim artarken; İstanbul, İzmir ve Bursa gibi uzun süredir konut ihtiyacı barındıran büyük şehirlerde üretim açığı devam ediyor. Bu durum, Türkiye’deki konut sorununu yalnızca toplam ruhsat sayısıyla değil; coğrafi dağılım ve gerçek ihtiyaç merkezleri üzerinden okumak gerektiğini gösteriyor.

Yıllık satış 1.5 milyonu geçer ama…

Yıl genelinde konut satışlarının 1,5 milyon adet seviyesine yaklaşması bekleniyor. Satışların yaklaşık üçte ikisi ikinci el, üçte biri birinci el kaynaklı. Ancak kamu projeleri hariç tutulduğunda, özel sektörde birinci elin payının yüzde 15 civarında kalması dikkat çekiyor. Verilen ruhsatların 750 bin bandında seyretmesi, üretimin nicelik olarak yeterli; ancak nitelik, lokasyon ve fiyatlama açısından dengesiz olduğunu ortaya koyuyor.

“2026’da her konut satılmayacak, doğru olan satılacak”

GAPAS Başkanı Mustafa Kemal Şahin’e göre 2026’nın ilk bölümünde denge arayışı sürecek. Talep ortadan kalkmış değil; yalnızca doğru ürünü bekliyor. İnşaatı planlı ilerleyen, teslim riski taşımayan ve satın alma sürecini kolaylaştıran projelerde satış ivmesinin kademeli olarak artması bekleniyor. Birinci elin payı yükselirken, ikinci el piyasasının da canlılığını koruyacağı öngörülüyor.

Sonuç net: Gayrimenkul sektörü artık hacimle değil, doğrulukla büyüyor.

2025’in en açık mesajı şu oldu:

Kazanan, en çok üreten değil; ne ürettiğini, kime sunduğunu ve hangi şehirde sunduğunu bilen oluyor.