Kentsel dönüşümde alternatif finansman modeli dikkat çekiyor

Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir unsur olmadığını, aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olarak görüldüğünü söyledi.

Şahinkaya, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha karmaşık hale getirdiğini belirterek özellikle büyükşehirlerde yükselen arsa maliyetlerinin sektör üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu ifade etti.

İstanbul’da arsa maliyetleri baskıyı artırıyor

Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin zorlaştığını söyleyen Şahinkaya, finansman maliyetlerindeki yükselişin de geliştiricilerin hareket alanını daralttığını vurguladı.

Geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını ifade eden Şahinkaya, kentsel dönüşümün artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini belirtti.

Şahinkaya’ya göre son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm projelerinden oluşuyor. Riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projelerin önümüzdeki dönemde de sektörün ana dinamiklerinden biri olması bekleniyor.

PGYF modeli sektöre kurumsal yapı kazandırıyor

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın yalnızca finansman sağlayan bir model olmadığını ifade eden Şahinkaya, PGYF yapısının sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi.

Farklı yatırımcıların tek çatı altında buluşmasının ölçek ekonomisi yarattığını belirten Şahinkaya, özellikle banka kredisi ve özkaynak kullanımının zorlaştığı mevcut piyasa koşullarında alternatif sermaye modellerinin daha da önem kazandığını kaydetti.

Şahinkaya, profesyonel yönetim mekanizmalarının projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunduğunu ifade ederek PGYF modellerinin uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantaj sağladığını dile getirdi.

Dünyada dönüşüm projelerinde fon modeli yaygınlaşıyor

Kentsel dönüşüm projelerinde fon modellerinin dünya genelinde yaygın şekilde kullanıldığını belirten Şahinkaya, özellikle İtalya ve İngiltere’deki uygulamaların dikkat çekici olduğunu söyledi.

COIMA tarafından geliştirilen “Impact Fund” modelinin sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdiğini belirten Şahinkaya, emeklilik fonları ve büyük yatırım kuruluşlarının şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağladığını ifade etti.

Ayrıca Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde özel sermaye ve kurumsal fonlama modellerinin önemli rol üstlendiğini söyledi.

Erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor

İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalmasının yeni konut üretimini büyük ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı hale getirdiğini belirten Şahinkaya, yükselen kira ve konut fiyatlarının orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını kaydetti.

Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projelerin değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği yüksek projelerin daha fazla öne çıkacağını ifade eden Şahinkaya, PGYF modellerinin bu dönüşümde önemli rol üstleneceğini söyledi.

Sermaye piyasaları şehirleşmede daha etkin olacak

Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyulduğunu vurgulayan Şahinkaya, özellikle kentsel dönüşüm, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını beklediklerini ifade etti.

Şahinkaya, kentsel dönüşümün yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmediğini, şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olduğunu belirterek, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğini söyledi.

İlçenin kuşkusuz en önemli özelliği ‘ulaşım ağı’. Kara, hava, deniz ve demiryolu seçeneklerinin tümüne sahip olan Pendik ulaşımı, aynı zamanda şehrin önemli merkezlerine de bağlanıyor. Bu sayede ilçe hem kendi içinde bir yaşam alanı oluştururken, hem de şehir merkezindeki etkinliklere yakın oluyor.

Denize komşu

En önemli komşuları Tuzla, Sultanbeyli, Kartal ve Marmara Denizi olan Pendik, 7.5 km sahil şeridine sahip. Ayrıca Pendik, İstanbul’un en büyük su kaynaklarından biri olarak bilinen Ömerli Barajı’nı da ilçe sınırları içerisinde barındırıyor.

Marmaray ve Metrobüse entegre

Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı’na 12 kilometre mesafedeki ilçe merkezi, deniz yolu terminaline ise 100 metre mesafede yer alıyor. İstanbul Anadolu Yakasında Yüksek Hızlı Tren İstasyonunun merkezi konumunda olan Pendik’in bu hat sayesinden doğrudan Ankara, Eskişehir ve Konya’yla bağlantısı sağlanmış oluyor. Yine Pendik, Kadıköy-Pendik Metrosuyla hem Metrobüs hem de Marmaray’la Avrupa Yakasına entegre edilmiş durumda.

Bölge, Kuzey Marmara Otoyolu ve TEM otoyolu ile erişilebilirlik açısından oldukça önemli bir merkez haline de gelirken, geçen haftalarda gündeme gelen Tuzla-Pendik-Yavuz Sultan Selim Köprüsü Yüksek Hızlı Tren Hattı projesi ile birlikte 2018 yıl sonu itibarıyla faaliyete geçirilmesi planlanan Gebze-HalkalıMarmaray yüzeysel metro hattı bölgenin ulaşılabilirliğini artıracak projelerin başında geliyor. Pendik ve Kaynarca’da olmak üzere ilçe sınırlarında 2 adet istasyonu bulunacak olan Gebze-Halkalı-Marmaray yüzeysel metro hattı ile Gebze – Halkalı arası ulaşımın yaklaşık 2 saate kadar indirilmesi planlanıyor.

Yüzde 77 değer kazandı

Endeksa.com verilerine göre Sabiha Gökçen Havalimanı‘nın yanı sıra bağlantı yolları ile ulaşımı çok kolaylaşan Pendik’in, İstanbul Anadolu yakasının konut yatırımı için en cazip bölgelerinden biri haline geldiği belirtildi. Bu verilerle Pendik’te son 5 yıllık fiyat artışının yüzde 77 seviyesinde görüldüğü ifade edildi. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 2 bin 850 lira olan bölgede, 1+1’den 6+2’ye kadar pek çok konut tipi bulunuyor.

Merkezde tek havalimanı

Bu yıl içinde önemli bir projelerini Pendik’te hayata geçireceklerini belirten Satya Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Aydoğan, Pendik’te 2017’de 1.140 adet konut satıldığını anlatırken, “Geçmiş yıllarda da benzer oranlarda satışlar gözlendi… İstanbul’un Avrupa yakasında yaşam, yeni havalimanında sona yaklaşılması ve Kanal İstanbul’da çalışmaların başlamasıyla kuzeye kayıyor. Dolayısıyla şehir merkezindeki tek havalimanı, Pendik’teki Sabiha Gökçen Havalimanı kalıyor” diye konuştu.

“Mıknatıs etkisi yapıyor”

Bölgede proje geliştiren İnsay Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İhsan Çulhalık, değerleme raporlarına göre, inşaat sektörünün İstanbul Anadolu yakasındaki yeni genişleme bölgesinin Pendik hattı olduğunu kaydetti. Çulhalık, ayrıca bölgedeki sanayi gelişimi ile eğitim kurumlarına yakınlığın bu etkide katkısı olduğunu söyledi. Çulhalık, “Bölgede 3 yılda 6 milyon metrekarelik inşaat ruhsatı verildi; bu da konut, ticaret ve hizmet sektöründe 3 milyar dolarlık yatırım anlamına geliyor. Pendik gayrimenkul yatırımcısını mıknatıs gibi çeken bir bölge” ifadelerini kullandı.

Lokasyon avantajı da var

Pendik’in sağladığı lokasyon avantajıyla firmaların ve beyaz yakalının tercihlerinde ilk sıralarda yer aldığını anlatan Hak Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Hasan Yıldırım, ilçenin bölgede bir cazibe merkezi olduğunu dile getirdi. Yıldırım, “Biz de burada yatırımcılarımıza önemli bir proje geliştirdik. İstanbul’un oksijen oranı en yüksek bölgesi olan Aydos’ta Onlife, Sabiha Gökçen Havalimanı komşusu Winlife projelerimiz yatırımcıya fırsat sunuyor. Önümüzdeki dönemde de bölgede yatırımlarımızı sürdüreceğiz” dedi.

Şirketlerin de merkezi oldu

Hanesel&Demirbaş Yapı İş Ortaklığı Yönetim Kurulu Başkanı Sefa Demirbaş ise özellikle son 10 yılda çok hızlı bir şekilde gelişen Pendik-Kurtköy hattının, kurumsal şirketlerin genel merkezlerini taşımasıyla beyaz yakalıların bölgeye yerleşmesine sebep olduğunu belirtti. Demirbaş, “Bölgenin ulaşım sorunu tamamen çözüldü. Ayrıca Sabiha Gökçan Havaalanı’nın yakın zamanda 2 katına çıkacak yolcu kapasitesiyle de bölge değerini yükseltecek. Bölgenin gücüne güvenerek yatırımlarımızı sürdüreceğiz” diye konuştu.

Bölge, Tekno üs!

Son yılların yatırım merkezlerinden olan Pendik, ulaşım yanı sıra teknoloji ve sağlık alanlarında da önemli projelere ev sahipliği yapıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Teminat Değerleme Departmanı Yöneticisi Çağdaş Coşkun, Tersane Kavşağı’nda inşası biten ve yakın zamanda faaliyete geçirilmesi planlanan Garanti Teknoloji Üssü ile Sabiha Gökçen Havalimanı’na komşu olan büyük bir alanda faaliyet gösteren Türkiye’nin en büyük teknoloji üssü Teknopark İstanbul’un mega teknoloji yatırımları olarak bu bölgede hayat bulduğuna dikkat çekti. Ayrıca bölgede, inşaatı devam eden özel hastane projeleri de bulunduğunu kaydeden Coşkun, bölgedeki ulaşım, teknoloji ve sağlık alanında yapılan yatırımların, istihdamı da pozitif yönde etkilediğini ve bunun bölgeye olan konut talebini artırdığını dile getirdi.

Her gelir grubu var

Coşkun, “Pendik bölgesi geneline bakıldığında, orta ve orta alt gelir gruplarına yönelik konut üretimi yapılırken D-100 Karayolundan sahil kesimine doğru gidildikçe orta üst ve yer yer üst gelir grubu için de konut alternatifi sağlandığı görülüyor. Özellikle, Batı ve Kaynarca Mahalleleri sahile olan yakınlığı ile dikkat çekmekte olup Batı Mahallesi ve çevresinde apartman tarzı yapılaşmanın yanında villa tipli konutlara da rastlanıyor. Yenişehir Mahallesi ve çevresi genç yapı stoku ile, Kurtköy Mahallesi ise Sabiha Gökçen Havalimanına olan yakınlığı ile önem kazanıyor” dedi.

Milliyet