Özdemir’e göre konut piyasasının önündeki temel sorunlar arasında konut açığı, nitelikli konut açığı, deprem riski, kentsel dönüşüm ve üretim ekonomisi bulunuyor. Bu sorunların çözümünde ise yeni konut üretiminin ve dolayısıyla birinci el konut pazarının kritik bir rolü bulunuyor.

GPPS Platformu, konut piyasasında yeni üretimin devamlılığının sağlanabilmesi için birinci el satışların güçlendirilmesi gerektiğini savunuyor. Platforma göre proje geliştiricisi, ürettiği konutu birinci el piyasasında sattığında elde ettiği kaynakla yeni projelere yöneliyor ve böylece konut üretim zinciri devam ediyor.

Birinci el satış üretim ekonomisini harekete geçiriyor

Bilge Özdemir, birinci el konut satışının ekonomik etkisini somutlaştırmak amacıyla bir örnek üzerinden değerlendirme yaptı.

Örneğe göre Özdemir, Ocak 2026’da Demir İnşaat’tan Kadıköy’deki Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u 3 milyon TL bedelle satın aldı. Bu bedelin 2 milyon TL’si nakit, 1 milyon TL’si ise 6 ay vadeli mortgage kredisiyle karşılandı.

Demir İnşaat konutu üretti, satış faturasını düzenledi ve tapuyu Özdemir’e devretti. Böylece ortaya yalnızca bir konut satışı çıkmadı; proje geliştirme ve inşaat sürecinden satış aşamasına kadar çok sayıda ekonomik faaliyet gerçekleşti.

İnşaat, proje geliştirme, imalat, hizmet, banka ve finans, ekspertiz, hukuk ve benzeri alanlarda faaliyet gösteren çok sayıda firma ve kişi, bu üretim sürecinde yaratılan katma değerden pay aldı.

Tapu devri sırasında satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden işlem, TÜİK konut satış istatistiklerine 1 adet birinci el konut satışı ve kredi kullanılması nedeniyle 1 adet birinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Dolayısıyla Ocak 2026 TÜİK verilerinde görülen bu işlem, Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e gerçekleşen birinci el konut satışı olarak kayda geçti.

Aynı konut ikinci kez satıldığında üretim değil, hizmet ekonomisi öne çıkıyor

Aynı örnek üzerinden ikinci el piyasanın ekonomik etkisine de dikkat çeken GPPS Platformu, konutun el değiştirmeye devam etmesi halinde ortaya çıkan ekonomik faaliyetin niteliğinin değiştiğini belirtiyor.

Örneğe göre Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un banka kredi borcu Temmuz 2026’da kapatıldı ve üzerindeki banka ipoteği kaldırıldı.

Demir İnşaat’ın yeni konutlardaki fiyatlarını yüksek bulan Ahmet Duman’a, emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz tarafından daha uygun fiyatlı olması nedeniyle Özdemir’in sahibi olduğu daire önerildi.

Bunun sonucunda 3 Ağustos 2026’da Bilge Özdemir, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz aracılığıyla Ahmet Duman’a peşin olarak sattı.

Bu işlemde yeni bir konut üretilmedi. Ancak satışa aracılık eden emlakçı hizmet verdi, aracılık hizmetine ilişkin faturalar düzenlendi ve hizmet bedeli tahsil edildi. Böylece işlem, ağırlıklı olarak hizmet ekonomisi üzerinden gerçekleşen ikinci el konut satışı niteliği kazandı.

Tapu devrinde yine satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. İşlem, TÜİK verilerine 1 adet ikinci el konut satışı olarak yansıdı.

GPPS Platformu bu noktada, ikinci el satışın gayrimenkul piyasası açısından önemli olmakla birlikte yeni konut üretimi yaratmadığına dikkat çekiyor.

Aynı daire üçüncü kez el değiştirdi

Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un hikâyesi burada da sona ermedi. GPPS’nin örneğine göre Ahmet Duman, satın aldığı daireyi 10 Ağustos 2026’da apartman komşusu Mehmet Memiş’e banka kredisi kullanarak sattı.

Bu işlemde de satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Ayrıca kullanılan banka kredisi nedeniyle banka, ekspertiz ve hukuk hizmetleri gibi farklı ekonomik faaliyetler ortaya çıktı.

Ancak yine yeni bir konut üretilmedi. Demir İnşaat’ın daha önce ürettiği aynı daire, ikinci kez ikinci el piyasasında el değiştirdi.

Bu satış da Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden TÜİK’e 1 adet ikinci el konut satışı ve 1 adet ikinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Böylece aynı konutun kısa süre içerisinde farklı kişiler arasında el değiştirmesi, TÜİK’in konut satış istatistiklerinde birden fazla işlem olarak görünürken, üretim tarafında yeni bir konut oluşmadı.

GPPS: Bir konutun üç kez satılması yerine yeni üretim

GPPS Platformu, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9 üzerinden oluşturduğu örnekte, Ocak-Ağustos 2026 döneminde aynı konut için görmek istediği tablonun bir adet birinci el satış ve bu satışın mortgage kredisi kullanılarak gerçekleşmesi olduğunu belirtiyor.

Platforma göre Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e, Bilge Özdemir’den Ahmet Duman’a ve Ahmet Duman’dan Mehmet Memiş’e gerçekleşen satışlar; tapu devirleri, krediler, vergi ve harç ödemeleri ve hizmet faaliyetleri açısından ekonomik hareketlilik yaratıyor. Ancak ikinci ve üçüncü satışlarda yeni bir konut üretimi gerçekleşmiyor.

Bu nedenle GPPS, birinci el satışların inşaat ve proje geliştirme sektörünün devamlılığı açısından daha kritik olduğunu savunuyor.

“2. elin rakibi 1. el”

Bilge Özdemir’in değerlendirmesine göre ikinci el konut piyasası, piyasanın derinliği ve yatırımcıların alım-satım ihtiyaçları açısından önemli bir alan oluşturuyor. Ancak birinci elden satın alınan konutların daha sonra ikinci el piyasasında yeniden alıcılarla buluşması, yeni üretim açısından farklı bir ekonomik sonuç ortaya çıkarıyor.

Özdemir, “2. elin rakibi 1. eldir” yaklaşımıyla, ikinci el piyasasının birinci el konutlara alternatif oluşturduğuna dikkat çekiyor.

İkinci el yerine birinci el konut tercih edilmesinde ise bakım ve onarım giderlerinden kaçınma, eski yapıların kentsel dönüşüme girme ihtimali, yeni yapı ve site olanakları ile geliştiricilerin sunduğu esnek satış ve ödeme koşulları gibi faktörlerin etkili olduğu belirtiliyor.

GPPS’den bakanlıklara ve TÜİK’e öneriler

GPPS Platformu, birinci el konut pazarının güçlendirilmesi ve yeni üretimin teşvik edilmesi amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’na çeşitli öneriler sunuyor.

Platformun öne çıkan önerileri şöyle:

Yabancılara yönelik yalnızca birinci el konut alımlarında T.C. pasaport uygulamasının değerlendirilmesi,
Yalnızca birinci el mortgage kredilerine özel, inşaat ve proje geliştirmeyi teşvik edecek düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkanlarının oluşturulması,
Birinci el konut piyasasına yönelik sınırlı süreli tapu alım-satım vergi ve harç muafiyeti veya indirimi uygulanması.

GPPS ayrıca TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan aylık verilerin birinci el piyasayı daha ayrıntılı gösterecek şekilde geliştirilmesini öneriyor.

Platform, özellikle şu verilerin ayrı başlıklar halinde açıklanmasını istiyor:

1- Birinci el konut ve işyeri satışları
2- Birinci el ipotekli konut ve işyeri satışları
3- Birinci el yabancıya konut satışları

GPPS Platformu’na göre bu ayrım, konut piyasasında yalnızca kaç adet satış yapıldığını değil, kaç yeni konutun üretim ekonomisine kazandırıldığını ve sektörün yeni üretim kapasitesinin ne ölçüde devam ettiğini daha net ortaya koyacak.

Konut açığının azaltılması, deprem riskine karşı güvenli yapı stokunun artırılması ve kentsel dönüşümün hızlandırılması açısından yeni konut üretiminin kritik olduğuna dikkat çeken platform, birinci el konut satışlarının üretim ekonomisinin devamlılığı için temel gösterge olarak ele alınması gerektiğini savunuyor.

Kentsel dönüşümde alternatif finansman modeli dikkat çekiyor

Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir unsur olmadığını, aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olarak görüldüğünü söyledi.

Şahinkaya, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha karmaşık hale getirdiğini belirterek özellikle büyükşehirlerde yükselen arsa maliyetlerinin sektör üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu ifade etti.

İstanbul’da arsa maliyetleri baskıyı artırıyor

Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin zorlaştığını söyleyen Şahinkaya, finansman maliyetlerindeki yükselişin de geliştiricilerin hareket alanını daralttığını vurguladı.

Geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını ifade eden Şahinkaya, kentsel dönüşümün artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini belirtti.

Şahinkaya’ya göre son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm projelerinden oluşuyor. Riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projelerin önümüzdeki dönemde de sektörün ana dinamiklerinden biri olması bekleniyor.

PGYF modeli sektöre kurumsal yapı kazandırıyor

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın yalnızca finansman sağlayan bir model olmadığını ifade eden Şahinkaya, PGYF yapısının sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi.

Farklı yatırımcıların tek çatı altında buluşmasının ölçek ekonomisi yarattığını belirten Şahinkaya, özellikle banka kredisi ve özkaynak kullanımının zorlaştığı mevcut piyasa koşullarında alternatif sermaye modellerinin daha da önem kazandığını kaydetti.

Şahinkaya, profesyonel yönetim mekanizmalarının projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunduğunu ifade ederek PGYF modellerinin uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantaj sağladığını dile getirdi.

Dünyada dönüşüm projelerinde fon modeli yaygınlaşıyor

Kentsel dönüşüm projelerinde fon modellerinin dünya genelinde yaygın şekilde kullanıldığını belirten Şahinkaya, özellikle İtalya ve İngiltere’deki uygulamaların dikkat çekici olduğunu söyledi.

COIMA tarafından geliştirilen “Impact Fund” modelinin sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdiğini belirten Şahinkaya, emeklilik fonları ve büyük yatırım kuruluşlarının şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağladığını ifade etti.

Ayrıca Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde özel sermaye ve kurumsal fonlama modellerinin önemli rol üstlendiğini söyledi.

Erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor

İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalmasının yeni konut üretimini büyük ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı hale getirdiğini belirten Şahinkaya, yükselen kira ve konut fiyatlarının orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını kaydetti.

Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projelerin değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği yüksek projelerin daha fazla öne çıkacağını ifade eden Şahinkaya, PGYF modellerinin bu dönüşümde önemli rol üstleneceğini söyledi.

Sermaye piyasaları şehirleşmede daha etkin olacak

Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyulduğunu vurgulayan Şahinkaya, özellikle kentsel dönüşüm, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını beklediklerini ifade etti.

Şahinkaya, kentsel dönüşümün yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmediğini, şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olduğunu belirterek, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğini söyledi.

İlçenin kuşkusuz en önemli özelliği ‘ulaşım ağı’. Kara, hava, deniz ve demiryolu seçeneklerinin tümüne sahip olan Pendik ulaşımı, aynı zamanda şehrin önemli merkezlerine de bağlanıyor. Bu sayede ilçe hem kendi içinde bir yaşam alanı oluştururken, hem de şehir merkezindeki etkinliklere yakın oluyor.

Denize komşu

En önemli komşuları Tuzla, Sultanbeyli, Kartal ve Marmara Denizi olan Pendik, 7.5 km sahil şeridine sahip. Ayrıca Pendik, İstanbul’un en büyük su kaynaklarından biri olarak bilinen Ömerli Barajı’nı da ilçe sınırları içerisinde barındırıyor.

Marmaray ve Metrobüse entegre

Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı’na 12 kilometre mesafedeki ilçe merkezi, deniz yolu terminaline ise 100 metre mesafede yer alıyor. İstanbul Anadolu Yakasında Yüksek Hızlı Tren İstasyonunun merkezi konumunda olan Pendik’in bu hat sayesinden doğrudan Ankara, Eskişehir ve Konya’yla bağlantısı sağlanmış oluyor. Yine Pendik, Kadıköy-Pendik Metrosuyla hem Metrobüs hem de Marmaray’la Avrupa Yakasına entegre edilmiş durumda.

Bölge, Kuzey Marmara Otoyolu ve TEM otoyolu ile erişilebilirlik açısından oldukça önemli bir merkez haline de gelirken, geçen haftalarda gündeme gelen Tuzla-Pendik-Yavuz Sultan Selim Köprüsü Yüksek Hızlı Tren Hattı projesi ile birlikte 2018 yıl sonu itibarıyla faaliyete geçirilmesi planlanan Gebze-HalkalıMarmaray yüzeysel metro hattı bölgenin ulaşılabilirliğini artıracak projelerin başında geliyor. Pendik ve Kaynarca’da olmak üzere ilçe sınırlarında 2 adet istasyonu bulunacak olan Gebze-Halkalı-Marmaray yüzeysel metro hattı ile Gebze – Halkalı arası ulaşımın yaklaşık 2 saate kadar indirilmesi planlanıyor.

Yüzde 77 değer kazandı

Endeksa.com verilerine göre Sabiha Gökçen Havalimanı‘nın yanı sıra bağlantı yolları ile ulaşımı çok kolaylaşan Pendik’in, İstanbul Anadolu yakasının konut yatırımı için en cazip bölgelerinden biri haline geldiği belirtildi. Bu verilerle Pendik’te son 5 yıllık fiyat artışının yüzde 77 seviyesinde görüldüğü ifade edildi. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 2 bin 850 lira olan bölgede, 1+1’den 6+2’ye kadar pek çok konut tipi bulunuyor.

Merkezde tek havalimanı

Bu yıl içinde önemli bir projelerini Pendik’te hayata geçireceklerini belirten Satya Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Aydoğan, Pendik’te 2017’de 1.140 adet konut satıldığını anlatırken, “Geçmiş yıllarda da benzer oranlarda satışlar gözlendi… İstanbul’un Avrupa yakasında yaşam, yeni havalimanında sona yaklaşılması ve Kanal İstanbul’da çalışmaların başlamasıyla kuzeye kayıyor. Dolayısıyla şehir merkezindeki tek havalimanı, Pendik’teki Sabiha Gökçen Havalimanı kalıyor” diye konuştu.

“Mıknatıs etkisi yapıyor”

Bölgede proje geliştiren İnsay Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İhsan Çulhalık, değerleme raporlarına göre, inşaat sektörünün İstanbul Anadolu yakasındaki yeni genişleme bölgesinin Pendik hattı olduğunu kaydetti. Çulhalık, ayrıca bölgedeki sanayi gelişimi ile eğitim kurumlarına yakınlığın bu etkide katkısı olduğunu söyledi. Çulhalık, “Bölgede 3 yılda 6 milyon metrekarelik inşaat ruhsatı verildi; bu da konut, ticaret ve hizmet sektöründe 3 milyar dolarlık yatırım anlamına geliyor. Pendik gayrimenkul yatırımcısını mıknatıs gibi çeken bir bölge” ifadelerini kullandı.

Lokasyon avantajı da var

Pendik’in sağladığı lokasyon avantajıyla firmaların ve beyaz yakalının tercihlerinde ilk sıralarda yer aldığını anlatan Hak Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Hasan Yıldırım, ilçenin bölgede bir cazibe merkezi olduğunu dile getirdi. Yıldırım, “Biz de burada yatırımcılarımıza önemli bir proje geliştirdik. İstanbul’un oksijen oranı en yüksek bölgesi olan Aydos’ta Onlife, Sabiha Gökçen Havalimanı komşusu Winlife projelerimiz yatırımcıya fırsat sunuyor. Önümüzdeki dönemde de bölgede yatırımlarımızı sürdüreceğiz” dedi.

Şirketlerin de merkezi oldu

Hanesel&Demirbaş Yapı İş Ortaklığı Yönetim Kurulu Başkanı Sefa Demirbaş ise özellikle son 10 yılda çok hızlı bir şekilde gelişen Pendik-Kurtköy hattının, kurumsal şirketlerin genel merkezlerini taşımasıyla beyaz yakalıların bölgeye yerleşmesine sebep olduğunu belirtti. Demirbaş, “Bölgenin ulaşım sorunu tamamen çözüldü. Ayrıca Sabiha Gökçan Havaalanı’nın yakın zamanda 2 katına çıkacak yolcu kapasitesiyle de bölge değerini yükseltecek. Bölgenin gücüne güvenerek yatırımlarımızı sürdüreceğiz” diye konuştu.

Bölge, Tekno üs!

Son yılların yatırım merkezlerinden olan Pendik, ulaşım yanı sıra teknoloji ve sağlık alanlarında da önemli projelere ev sahipliği yapıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Teminat Değerleme Departmanı Yöneticisi Çağdaş Coşkun, Tersane Kavşağı’nda inşası biten ve yakın zamanda faaliyete geçirilmesi planlanan Garanti Teknoloji Üssü ile Sabiha Gökçen Havalimanı’na komşu olan büyük bir alanda faaliyet gösteren Türkiye’nin en büyük teknoloji üssü Teknopark İstanbul’un mega teknoloji yatırımları olarak bu bölgede hayat bulduğuna dikkat çekti. Ayrıca bölgede, inşaatı devam eden özel hastane projeleri de bulunduğunu kaydeden Coşkun, bölgedeki ulaşım, teknoloji ve sağlık alanında yapılan yatırımların, istihdamı da pozitif yönde etkilediğini ve bunun bölgeye olan konut talebini artırdığını dile getirdi.

Her gelir grubu var

Coşkun, “Pendik bölgesi geneline bakıldığında, orta ve orta alt gelir gruplarına yönelik konut üretimi yapılırken D-100 Karayolundan sahil kesimine doğru gidildikçe orta üst ve yer yer üst gelir grubu için de konut alternatifi sağlandığı görülüyor. Özellikle, Batı ve Kaynarca Mahalleleri sahile olan yakınlığı ile dikkat çekmekte olup Batı Mahallesi ve çevresinde apartman tarzı yapılaşmanın yanında villa tipli konutlara da rastlanıyor. Yenişehir Mahallesi ve çevresi genç yapı stoku ile, Kurtköy Mahallesi ise Sabiha Gökçen Havalimanına olan yakınlığı ile önem kazanıyor” dedi.

Milliyet