1. çeyrekte, konut satış adedi geçen sene aynı döneme göre %22 arttı

2022 yılının 1. çeyreğinde 320 bin 63 adet konut satışı gerçekleşti. Konut satışları 2021 yılının 4. çeyreğine göre %41 azalırken; geçen senenin aynı dönemine göre ise %22 artış göstermiş oldu.

İkinci el konut satışı toplam satışların %70’ini, kredili konut satışları ise %21’ini oluşturdu

1. çeyrekte 225 bin 626 adet ikinci el konut satışı gerçekleşti. Bu rakam ile ikinci el konut satışları bir önceki çeyreğe göre %39 azalırken, geçen sene aynı döneme göre ise %24 artış göstermiş oldu. İkinci el konut satışı toplam konut satışlarının %70’ini oluşturdu.

1. çeyrekte kredili konut satışları ise toplam konut satışlarının %21’ini oluşturarak 68 bin 342 adet olarak gerçekleşti. Kredili konut satışları bir önceki çeyreğe göre %39 azalırken; geçen senenin aynı dönemine göre ise %45 artış göstermiş oldu.

Yabancıya konut satışı geçen sene aynı döneme göre %45 arttı

1. çeyrekte yabancı uyruklu kişilere toplam 14 bin 344 adet konut satışı gerçekleşti. Bu adet ile yabancıya konut satışı bir önceki çeyreğe göre %32 azalırken; geçen senenin aynı dönemine göre %45 artış göstermiş oldu.

İstanbul’da konut fiyatları yüzde 147, Ankara’da 116, İzmir’de yüzde 119 arttı

57 bin 836 adet ile 1. çeyrekteki konut satışlarının %18‘inin gerçekleştiği İstanbul’da konut fiyatları 1 yılda %147 artış gösterdi ve ortalama metrekare satış fiyatı 12.102 TL oldu. Ankara’da 29 bin 328 adet ile 1. çeyrekteki konut satışlarının %9’unu gerçekleşti ve konut fiyatları son 1 yılda %116 oranında artış gösterdi, ortalama metrekare satış fiyatı 5.352 TL oldu. Konut satışlarının %6’sının gerçekleştiği İzmir’de 19 bin 112 adet satış oldu ve konut fiyatları son 1 yılda %119 artış gösterdi, ortalama metrekare satış fiyatı 9.448 TL oldu.

En fazla stok İstanbul’da

En fazla konut satışı olan 50 il içerisinde en fazla stok adedi İstanbul’da olurken, 1. çeyrek sonu itibarıyla İstanbul’da 308.402 adet konut stoku bulunuyor. Stok adedi, Ankara’da 156.927 adet, İzmir’de ise 91.127 adet.

En fazla değer artışı Mersin, Aydın ve Antalya’da

En fazla konut satışı olan 50 il içerisinde en fazla değer artışı olan illerin sırasıyla Mersin, Aydın ve Antalya olduğu görülüyor.

Mersin’de konut fiyatlarında yıllık değer atışı %158, ortalama metrekare satış fiyatı 6.172 TL. Aydın’da konut fiyatları son bir yılda %153 artış gösterdi, ortalama metrekare satış fiyatı 11.204 TL. Antalya’da ise konut fiyatlarında yıllık değer artışı %148 ve ortalama konut metrekare satış fiyatı 9.861 TL.

Konut fiyatlarının en yüksek olduğu iller Muğla, İstanbul ve Aydın

1. çeyrek sonu itibariyle Türkiye genelinde konut metrekare satış fiyatlarının en yüksek olduğu iller ise sırasıyla Muğla, İstanbul ve Aydın oldu.

İkinci el konut satışları yüzde 70’e ulaştı

Rapora ilişkin değerlendirmelerde bulunan TÜGEM Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, “İkinci el konut satışları, toplam konut satışları içindeki payı şimdiye kadarki rekor seviye olan %70’e ulaştı. Emlak işletmeleri açısından nitelikli bir dönemi geride bırakırken, artan fiyatların belli bir noktada dengelenmesi çok önemli. Gerek kiralık gerekse de satılık yeni portföyler için inşaat sektöründeki ivmelenmeye ihtiyacımız var” dedi.

Birinci el çok pahalı

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt ise, “Son dönemde emlak sektöründeki yüksek fiyatların başlıca birkaç nedeni var; pandemi etkisi, döviz kurundaki dalgalanmalar, inşaat maliyetlerinin artması ve konut arzının talebin altında kalması. İnşaat girdi maliyetlerinin artması birinci el konut fiyatlarını yükseltirken, hem talebin ikinci el konuta yönelmesine hem de piyasanın yükselmesi nedeniyle ikinci el konutta fiyat artışına neden olabiliyor. Son dönemde trendi incelediğimizde konut piyasasındaki satışı ikinci el konutun domine ettiğini gözlemliyoruz.” şeklinde konuştu.

Kahveci: Evler boş kalacak

Özellikle İstanbul’da daha önce 2 bin liraya kiralanan evlerin kira fiyatı 5 ila 6 bin TL arasına yükselmesi dikkat çekiyor. Sektör temsilcileri konut sektörünün darboğazda olduğunu dile getiriyor. Kiralık ev stoku giderek azalırken, Ekonomist yazar İbrahim Kahveci’den dikkat çeken bir çıkış geldi. Kahveci, “Konut balonunu kimse şişirmesin, konut işi bitti. Nüfus giderek azalacak evler boş kalacak” dedi.

Türkiye’nin yeni konuta ihtiyacı yok

Türkiye nüfusunun reel olarak gerilemeye başladığını dile getiren ve Türkiye’nin konut ihtiyacının olmadığını Kahveci şu şekilde anlattı:

“Yeni doğanlar karşısında ölüm oranlarının az oluşu, nüfusun görünüşte arttığı gösteriyor ancak Türkiye’nin nüfusu gerçekte geriliyor. Bir daha 2.1 nüfus artışını görmemiz çok zor. Bu ne demek biliyor musunuz? 10-15 yıl sonra evler bomboş kalacak. Türkiye nüfusu reel olarak gerilemeye başladı. 2017’den beri nüfus geriliyor. Özellikle orta kuşak yaşlanıp hayatını kaybetmeye başladığı zaman 10-15 yıl sonra özellikle İstanbul’da konutlar bomboş kalacak. Konut şişirme bir iştir, hiçbir geleceği yok. İstanbul’un eski kenar semtlerinin bomboş kaldığını göreceğiz. Aile başına 1.7 çocuk oranı demek nüfusun azaldığının başlıca göstergesidir. Türkiye’de ortalama olarak günde 10 bine yakın vefat var. Konut balonunu kimse şişirmesin. Türkiye’nin konut ihtiyacı yoktur. Yeni konut yapmaya da gerek yoktur. Mevcut konutlar ihtiyacı karşılayacaktır. Yapılan konutlar boşuna olacaktır.”

Milli Gazete

Denge Değerleme, konut sektöründeki son gelişmelerin değerlendirdiği Şubat 2021 Raporu’nu yayımladı.

Türkiye’de ilk Kovid-19 vakasının görülmesi ve kısıtlamaların başlamasının ardından nisan ve mayıs aylarında konut satışlarında büyük düşüşler yaşandığı belirtilen raporda, 2020 yılı haziran ayında yapılan faiz indirimi ve kredi kampanyaları sayesinde son 5 yılın rekor konut satışı yaşandığı kaydedildi.

Raporda, küresel boyutta yaşanan salgına rağmen 1 milyon 499 bin 316 adet konut satışı ile 2020’nin başarılı bir şekilde kapatıldığı, faizlerin yeniden yükselmesi sonucunda konut piyasasının tekrar durağan dönemine döndüğü bildirildi.

2020 yılı aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre konut fiyat endeksinde yüzde 29 artış yaşandığı belirtilen raporda ‘Gayrimenkul satış oranlarındaki azalışa rağmen gayrimenkul değerlerinin illerimizin tamamında enflasyon oranı üzerinde artıyor olması, stokların piyasa normallerine döndüğünü, ertelenen inşaat maliyetlerinin değerlere yansıdığını kanıtlamaktadır.’ ifadesine yer verildi.

Muhammet Emin Horuz-AA

Butik projeler zamanı

Pandemi süreci ile birlikte yeni normali yakalamaya başlayan ekonomik koşulların ardından sektör 2020 yılını talepte büyüme ile tamamladı. Gayrimenkul sektörü pandeminin damgasını vurduğu 2020’de Ağustos sonuna kadar uygulanan faizlerdeki düşüş trendinin avantajını yaşadı.

Geçtiğimiz yıl kamu bankalarının düşük faizli konut kredisi desteği ile 2020’de konut satış rekoru kırıldı. Türkiye genelinde konut satışları, 2020 yılında bir önceki yıla göre yüzde 11,2 arttı. Bu rakam Türkiye’de yıllık bazda tüm zamanların en yüksek rakamı olarak kayıtlara geçti.

Stoklar eridi

Pandemiye rağmen 1,5 milyon adetlik satışla rekor kıran konut sektöründe Haziran’dan itibaren yaklaşık 3 ay devam eden düşük faizli kampanya dönemi ile sektörün rekor sayıda satışlar gerçekleştirdiği ve toparlandığı bir dönem oldu. Özellikle devam eden ve tamamlanan konut projelerinde yer alan birinci el ilk konut satışları için sağlanan düşük konut kredisi imkanı ile özellikle Emlak Konut projeleri ve markalı konut projelerinde konut stoklan hızla eridi. Konuta gelen taleple stoklarını eritmeye başlayan gayrimenkul geliştiricileri bir yandan yeni arazi arayışına çıkarken bir yandan da var olan arazilerine yeni projeler geliştirmeye başladı.

Proje geliştiren inşaat firmalar azalan stoklarının yerini doldurabilmek ve devam eden konut talebine cevap verebilmek için uzun süredir raflarda bekletilen arsalar ve yeni projelerini tekrar gündeme getirmeye başladı. Bu yılbaşından itibaren geliştiriciler yeni projelerini tek tek açıklamaya başladılar.

Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2020 yılında bir önceki yıla göre bina sayısı %69.4. yüzölçümü %48,7, değeri %71,1, daire sayısı %68,5 arttı. Gayrimenkul sektörü tekrar ilerlemeye başlarken İstanbul bu pastadan en çok pay alan şehir oluyor. Özellikle 2021’in ilk günlerinden itibaren gayrimenkul geliştiricileri tarafından yeni konut projelerinin hazırlıklarının başladığı veya satışa çıkacağı haberleri gelmeye başladı.

Az katlı projelere ilgi arttı

Toplum sağlığıyla birlikte sosyal hayatı ve ekonomiyi etkileyen koronavirüs salgını, etkisini yitirdiğinde dünya yeniden şekillenecektir. Bu süreçte pandemi yeni bir yaşam standardını da gündeme getirdi. İnsanlar artık şehrin merkezinde ve kalabalıkta olmak istemeyip daha az katlı bahçe içinde doğaya yakın butik sitelerde evler talep etmeye başladı.

Konsept proje geliştirilen firmaların pandemi sonrası süreçte hayata geçirecekleri projelerin; hem yerli hem de yabancı müşteri pazarına uygun özelliklerde şehrin merkezi akslarına yakın, ulaşım imkânları gelişmiş olan kentsel dönüşüm lokasyonlarında butik daha az konut içeren optimum sosyal alanlara sahip, tasarrufa önem veren az katlı ve/veya butik konsept projelerden oluşması bekleniyor.

Özellikle Anadolu Yakasında Ümraniye, Çekmeköy, Beykoz, Çengelköy, Çamlıca, Riva, Şile bölgelerinde az katlı butik yeni konut projeleri açıklanırken Avrupa Yakasında ise ağırlıklı olarak Topkapı, Kağıthane, Göktürk. Alibeyköy, Eyüp, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Başakşehir lokasyonlarında yeni projeler pazara sunuluyor.

Sektörde beklenti devam ediyor

Türkiye ekonomisinin büyüme trendi geleneksel olarak inşaat ve emlak piyasası üzerine kurulu olması nedeniyle etkileşim içinde olduğu yan sektörler ile birlikte istihdamda lokomotif role sahip. Finans sektörü ile de yakın ilgisi olması nedeniyle kredi oranları, güven endeksi ve arz-talep dengesi sektörün dinamiklerini belirliyor.

Özellikle 2020 yılında artan talep ve finansal kredi göstergelerinin olumlu seyretmesi sektörü nasıl olumlu yönde etkilediğini ortaya koydu. Bu yılın başında kredi oranlarının tekrar yükselmesi ile kısa durağanlık yaşayan sektör hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göçün yaygınlığı, mevcut konutların yenilenme ihtiyacı, deprem riski, imar ve iskân planlarındaki sık değişiklikler, kentsel dönüşüm ihtiyacı ekonomide konut ve gayrimenkul sektörünün büyüme potansiyelini halen koruduğunu gösteriyor.

Günümüzde birçok sektörde olduğu gibi konut sektöründe de rekabetle beraber ürün farklılaştırılmasına gidilerek tüketicilere tercih yapma imkânları devam ediyor. Bu bağlamda konut, insanların sadece barınma ihtiyaçlarını karşılayan bir olgu olmaktan çıkmış aynı zamanda önemli bir yatırım enstrümanı olarak da yerini sağlamlaştırmaya devam etmektedir.

Geçtiğimiz yıl olduğu gibi bu yılda kamu bankaları tarafından gündeme alınması durumunda sunulabilecek düşük faizin gayrimenkul ve inşaat sektörüne olumlu katkısı olacaktır.

Ekonomik konjonktürün kısa vade de konuta olan talebin yer yer azalmasına neden olmasına rağmen biriken talep ve şehirlerimizdeki kentsel dönüşüm gerçeği orta vade de sektöre olan ilginin devam etmesini sağlamaktadır.

Soner Keleş-Analiz

Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen ‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ sonuçlarına göre; ocak ayında, bir önceki aya göre %0.25, geçen yılın aynı dönemine göre %7.08 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %104.30 oranında nominal artış gerçekleşti.

1+1’de azalış, 2+1, 3+1 ve 4+1’de artış

Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde, ocak ayında bir önceki aya göre 1+1 konut tipinde %0.47 oranında nominal azalış, 2+1 konut tipinde %0.51, 3+1 konut tipinde %0.35 ve 4+1 konut tipinde %0.48 oranında nominal artış yaşandı.

Yabancıya satış oranı %7.05

Ocak ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %7.05’lik (son 6 aylık ortalama %7.57) kısmının yabancı yatırımcılara yapıldığı gözlendi. Bu satışlarda %53.66 oranında 2+1 özellikteki konutlar tercih edildi.

Ocak ayında peşinat kullanım oranı arttı: %51.22

Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde; ocak ayında peşinat kullanım oranının %51.22, banka kredisi kullanım oranının %22.59 ve senet kullanım oranının %26.19 olarak gerçekleştiği görüldü. Aralık ayında peşinat kullanımı %45.41, banka kredisi kullanımı %24.47, senet kullanımı %30.12 olarak gerçekleşmişti.

Stok erime hızı: %5.39

Ocak ayında markalı konutlardaki stok erime hızı rakamları değerlendirildiğinde adet bazında %5.39 oranında erime gözlendi. Aralık ayında stok erime hızı %5.54 oranında gerçekleşmişti.

Satışların %65.45’i bitmemiş konut stoklarından

Ocak ayında satışı gerçekleştirilen markalı konutların %34.55’i bitmiş konut stoklarından, %65.45’i bitmemiş konut stoklarından oluştu. Aralık ayında ise markalı konut satışlarının %35.89’u bitmiş, %64.11’i bitmemiş konut stoklarından oluşmuştu.

Türkiye’de pandemiye rağmen bu yıl konut satışlarında rekorlar kırıyor. Ocak-ekimde konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 27 artarak 1 milyon 280 bin 852’ye ulaştı.

Bu yıl aylık bazda tüm zamanları rekorları normalleşme sürecinin başladığı ve kamu bankaları öncülüğünde hayata geçirilen düşük faizli destek kredisinin uygulamada olduğu haziran-ağustos döneminde görülmüştü. Söz konusu 3 ayda konut satışları 590 bin adedi bulmuştu.

Bu süreçte tüketicilerin kendilerine sunulan fırsatı kaçırmadığını ve konut stokunun ciddi anlamda eridiğini belirten sektör temsilcileri, bu kapsamda koronavirüs salgınına rağmen yapı ruhsat izni alınan bina sayısının attığını ve inşaat sektörünün hareketlendiğini kaydetti.

TÜİK, belediyeler tarafından yapı ruhsat verilen bina sayısının, 9 ayda geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 73,7 artış gösterdiğini, yüzölçümde yüzde 58,1, değerde yüzde 76,1, daire sayısında yüzde 97,9’luk artış görüldüğünü açıklamıştı.

‘Artış, ülkemizdeki potansiyele olan güvenin açık resmi’

Fuzul Grup Yönetim Kurulu Başkanı Mahmut Akbal, AA muhabirine konuya ilişkin yaptığı açıklamada, Türkiye’nin pandemide, Avrupa’ya kıyasla ciddi fark oluşturduğunu belirterek, konut satışı açısından İngiltere, Portekiz, İtalya, Fransa gibi ülkelerde toplam satışların yüzde 20 ila 40 arasında düştüğünü söyledi.

Buna rağmen Türkiye’de yüzde 27’lik artış yaşandığını dile getiren Akbal, ‘Bu hareketlilik, uzun süredir bekleyen ruhsat sayısında da ciddi bir ivme oluşturdu. Yapı ruhsatları konut satışlarının da üstünde bir artış sergiliyor. Artış, ülkemizdeki potansiyele olan güvenin açık resmi.’ dedi.

Akbal, kendilerinin de Başakşehir Avrasya’da haziranda satışa çıktıklarını anımsatarak, o zor dönemde önemli satış rakamlarına ulaştıklarını, vatandaşın konuta ihtiyacının sürdüğünü anlattı.

‘Hazirandaki teşviklerin sonucu’

Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, Türkiye’de pandeminin özellikle gayrimenkul sektörünü teğet geçtiğini belirterek, ruhsat izin verilerinin de bunu perçinlediğini söyledi.

Hem konut satışlarında hem de ruhsat izni verilen yapı sayılarında yaşanan artışların hazirandaki teşviklerin sonucu olduğunu anlatan Taş, tekrar artan faizler karşısında satışların azalacağını bildirdi.

Taş, faizlerin düşmesinin satışlar için çok önemli olduğunu kaydederek, izni verilen yapılarla birlikte oluşacak yeni stokun teşviklerle eritilebileceğini sözlerine ekledi.

‘Stokların erimesi inşaat sektörünü hareketlendirdi’

Helmann Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Selman Özgün, konutta düşük faizin vatandaşı her zaman cezbettiğini belirterek, haziranda başaltılan kampanya sayesinde tüm zamanların en düşük oranının tüketicilere sunulduğunu anımsattı.

Bu sayede haziran haziranda 192 bin, temmuzda ise tüm zamanların rekoru olan 229 bin adet konut satışı gerçekleştiğini dile getiren Özgün, stokların önemli ölçüde eridiğini söyledi.

Özgün, ‘Stokların erimesi inşaat sektörünü hareketlendirdi. Projeler raflardan indirildi. Sektörde istihdam da arttı. İnşaat sektörünün hareketli olması en az 200 alt sektörü de olumlu etkiliyor. Ekonomiye can katıyor. Salgın sürecine rağmen yaşanan bu artışı çok kıymetli buluyoruz.’ değerlendirmesinde bulundu.

Kendilerinin de yeni projeler için düğmeye bastıklarını dile getiren Özgün, ‘Biz de bu süreçte önümüzdeki döneme hazır olmak amacıyla birden fazla noktada konut üretimine başlıyoruz.’ ifadesini kullandı.

‘Türkiye’de konuta talep sürüyor’

Nef İcra Kurulu Üyesi Selçuk Çelik, 2018’den bu yana sektördeki durgunluğun, yeni proje geliştirilmesini ve ruhsat başvurularını ciddi anlamda frenlediğini, geçen yıl başvuruların ciddi şekilde gerilediğini anlattı.

Son 2 yıldır yeni proje geliştirilmemesinin ve dönemsel faiz kampanyasının mevcut stokların satılmasını sağladığını dile getiren Çelik, bu nedenle müteahhitlerin yeni proje geliştirme konusunda cesaretlendiğini aktardı.

Çelik, Türkiye’de 6 milyon hanede kiracıların oturduğunu, kiracılık oranının yüzde 25,2 olduğunu kaydederek, şu bilgileri verdi:

‘Kirada oturan hanehalkı sayısının fazlalığı, konut başına düşen ortalama hanehalkı sayısı ve deprem konusunda artan bilinç, Türkiye’de ciddi anlamda yeni konut geliştirilmesini gerektiriyor. Bu gereksinimlerle beraber azalan mevcut konut stoku nedeniyle hem ruhsat başvurularında hem de izinlerde artış kaçınılmazdı. Sadece ekonomik konjonktüre bağlı olarak öteleniyordu. Ruhsat izin sayısındaki artış önemli ancak hala 2018’in gerisinde.’

Uğur Aslanhan-AA

Konut satış fiyatlarının en yüksek olduğu iller sırasıyla Muğla, İstanbul, İzmir, Aydın, Çanakkale, Antalya, Balıkesir, Yalova ve Isparta. Muğla’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 4.508 TL, İstanbul’da 3.614 TL, İzmir’de 2.946 TL, Aydın’da 2.526 TL, Çanakkale’de 2.374 TL, Antalya’da 2.365 TL, Balıkesir’de 2.358 TL, Yalova’da 2.218 TL, Isparta’da ise 2.198 TL.

Stok adedi en yüksek il İstanbul

Endeksa verilerine göre konut stok adedi en yüksek olan iller sırasıyla İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa, Balıkesir, Aydın, Adana, Kocaeli ve Mersin. İstanbul’da 266.883, Ankara’da 138.037, İzmir’de 76.516, Antalya’da 47.550, Bursa’da 29.013, Balıkesir’de 26.619, Aydın’da 26.098, Adana’da 23.505, Kocaeli’de 21.940, Mersin’de ise 19.883 adet konut stoku bulunuyor. Konut stokunun en düşük olduğu iller ise Şırnak, Ardahan, Tunceli, Bayburt, Gümüşhane, Muş, Ağrı, Iğdır, Artvin ve Bitlis.

Konut pazarlama süresinin en yüksek olduğu il Muğla

İl bazında konut pazarlama süreleri incelendiğinde pazarlama süresinin en yüksek olduğu illerin sırasıyla Muğla, Karabük, Tunceli, Trabzon, Düzce, Kastamonu, Kütahya, Giresun ve Bursa olduğu görülüyor. Muğla’da ortalama konut pazarlama süresi 92 gün, Karabük ve Tunceli’de 90 gün, Trabzon ve Düzce’de 89 gün, Kastamonu’da 88 gün, Kütahya ve Giresun’da 86 gün, Bursa’da ise 84 gün.

Konut pazarlama süresi en düşük il Iğdır

Endeksa verilerine göre, konut pazarlama süresinin en düşük olduğu iller ise Iğdır, Adana, Şırnak, Bayburt, Bitlis, Van, Adıyaman, Ardahan, Siirt ve Erzincan. Iğdır ve Adana’da ortalama konut pazarlama süresi 60 gün, Şırnak, Bayburt, Bitlis, Van ve Adıyaman’da 61 gün, Ardahan, Siirt ve Erzincan’da ise 62 gün.

2019 gayrimenkul sektörü için oldukça meşakkatli bir yıl oldu. Siz bu yıla dair nasıl bir resim çizersiniz?

2019 gayrimenkul için bir muhasebe yılı oldu. Bütün sektörler bunu yaptı herhalde ama bizim sektörümüz bunu daha derinden yaptı. Otomotiv sektörüne bakın, geçmişte bir takım markalar toplandı, Türkiye’ye geldi, sonra çöp oldu. Çünkü arkasında bir servisi, parça desteği yoktu. İnşaat sektörüne de bu gözle bakmak lazım. Sektörde derinliği olmayan firmalar, bir proje yapayım, para kazanıp çıkayım diyerek girince finansmanı tam hesaplayamayabiliyor, müşteri memnuniyetini sağlayamayabiliyor, gerekli prosedürleri yerine getiremeyebiliyor.

2019’un muhasebesini yapınca, yaşanan sorunların piyasaya sonradan giren, iş bilmeyen firmalardan kaynaklandığı sonucuna mı vardınız?

Sektörde bir takım sıkıntılı projeler olmasaydı, insanların güven kaybı olmayacaktı. Maalesef güven problemi dalga dalga yayıldı. Olaya iyi tarafından bakarsak, Bakanlığın çıkardığı kanun ve yönetmeliklere göre artık isteyen müteahhit olamayacak, herkes dilediği yere dilediği inşaatı yapamayacak. Bu 2 ana kriter çok mühim. Bu yasa 5 sene önce çıksa biz bunları yaşamazdık. Tabii güven probleminin yanı sıra sorunların bir diğer nedeni de kat karşılığı modeli oldu. Çünkü rakamların düştüğünde, maliyetler arttığında arsa sahibinin garantisi var, o alacağı daireyi alıyor. Finansman dünyası da parasını alıyor. Burada bütün risk müteahhitte kalıyor. Burada arsa sahibiyle inşaatçının bir ortaklık tesis etmesi gerek. Arsa sahibi arsayı ayni olarak koyacak, müteahhit de emeğini ve bir miktar sermayesini koyacak, aralarında bir kar zarar bölüşümü olacak.

Kârı paylaşıyorsak, zararı de paylaşalım diyorsunuz…

Ben 10 liraya mal edip, 12’ye satıyorsam tamam ama 12’ye mal edip, 9’a satmak zorunda kalıyorsam sorun var demektir. Bizim bu yıl yaptığımız muhasebede arsanın hasılat paylaşımıyla elde edilmemesi gerektiği ortaya çıktı. Özetle hasılatın değil, kar-zararın paylaşılması lazım.

“Cadde’de belki 300 tane yarım kalmış proje var. Buna arsa sahiplerinin ihtirası neden oldu. Arsa payları %90’lara çıktı.”

2020 kesinlikle 2019’dan iyi olacak

Yeni yıl için gün sayıyoruz, sizin 2020’ye dair beklentileriniz nasıl?

Faizlerin düşmesi ve dövizdeki stabiliteyle birlikte yukarı doğru hareket başladı. Şimdi beklenen; beyaz yakalıların işleriyle ilgili endişelerinin ortadan kalkması. Bence bu da yakında ortadan kalkacak. Ve 2020 kesinlikle 2019’dan iyi olacak. Ruhsat sayısı yarı yarıya azaldı. Stoklar da neredeyse bitti. Sanayide hışır mal vardır. Adam bir fabrika bisiklet üretiyorsa, arada birkaç tane hışır çıkar. Konutta da aynı şey var. Satılabilir malların neredeyse tamamı satıldı, kalanlar hışır.

5.6 milyarlık proje devam ediyor

Sizin Teknik Yapı olarak 2020’ye dair planlarınız nasıl?

Yaklaşık 1 milyon metrekare inşaat büyüklüğüne sahip 9 projedeki inşaat çalışmamız sürüyor. 5.370 bağımsız bölümden oluşan projelerimizin toplam değeri yaklaşık 5,6 milyar lira seviyesinde.

MİAMİ değil ki bin tane satılsın

Hışır derken neyi kastediyorsunuz?

Ya lokasyonu ya mimarisi ya da fiyatı yanlış konutlara hışır diyorum. Bağdat Caddesi sahilinde 50 tane 300 metrekare daire ihtiyacı varken siz gidip bin tane yaparsanız satamazsınız, burası Miami değil. Bizim Fikirtepe’de 4-5 dairemiz kaldı. Oradaki bazı projeler satılmıyorsa, sebebini oturup düşünsünler.

Vücudumuz taşın altında yine de ‘kötü adam’ olduk

Bir de imaj sorunu oluştu son dönemde sanırım…

İnşaatçının bir anda kötü adam haline gelmesi de bizim ülkemize mahsus bir şey. Oysa ki inşaat sektöründeki hakiki oyuncular bırakın elini, vücudunu taşın altına koymuş durumda. Biz böyle yaparken hem yaşam tarzı, hem iş yapış tarzı belli kriterleri uymayanlar birkaç kişi yüzünden tüm sektöre fatura çıkarılması üzücü. Türkiye’de Cumhuriyet tarihimizden bu yana müteahhitlere son derece değer verilmiş. Şimdi 3-5 kişi yüzünden müteahhitlerin karalanması içimize dokunuyor. Mahallenin kasabına bakkalına, ‘bizim bakkal’ diye sahip çıkan vatandaş, ‘bizim müteahhit’ de deyiverse ne olur.

“Artık belli kriterlerimiz var. Mesela Bağdat Caddesi’nin bir alt veya üstünde arsa payı % 60. Kira yok, beyaz eşya yok.”

Ruhsatlar azaldı, fiyatlar artacak

Fiyatlara ilişkin beklentiniz nasıl, 2020 yılında konutta fiyat artışı görecek miyiz?

Fiyatların hâlâ zam görmemiş olması eski imalatların satışta olmasından kaynaklanıyor. Ancak ruhsatlar yüzde 50 seviyesinde azaldı ve artık yeni yatırımlar için düğmeye basılıyor. Ve önümüzdeki günlerde yeni fiyatları görmeye başlayacağız. Çünkü maliyetlerde yüzde 50-70 civarında artışlar var.

Şenay Büyükköşdere-Akşam

‘Defolusunu evleri üçte bir fiyata satın’

Biz bunları ikinci kalite olarak üçte bir fiyatına satıyoruz. Bu evler de ikinci kalite. Kimse bu şekilde ayıklamadığı için stok çok büyükmüş gibi gözüküyor. Aslında stoku analiz ettiğinizde stokun üçte biri defolu ürün diyebiliriz” dedi.

Ahmet Akbalık, konut stokunun iyi analiz edilmesi gerektiğini belirterek, “Doğru projelendirilmiş, doğru yerlerde olan nitelikli ürünler de satışlar devam ediyor. Konut satarken artık tek başına konut değil, çevresini de satıyorsunuz. Bu yüzden çevredeki parametreleri doğru oluşturmanız gerekiyor” diye konuştu. Akbalık, Türkiye’de satsa da satmasa da, finansman bulsa da bulmasa da proje yapılmasını da eleştirdi.

‘Kafasına esen sektöre giremesin’

Türkiye’de markalı konut yapıp satanların oranının yüzde 12-15 civarında olduğunu hatırlatan Akbalık, “Sektörün geriye kalanını isimsiz müteahhitler oluşturuyor. Bugün Türkiye’de konut yapmak isteyen çok rahat bir şekilde sektöre girebiliyor. Bakanlık, müteahhitleri kategorilere ayırdığı kanun ile herkesin sektöre girmesini kontrol altına alacak. Sadece parası olan ya da sadece bu işi bilen sektöre giremeyecek. Para, piyasa bilgisi, bu işi yapma ehliyeti ve diğer kriterleri bir arada bulunduran insanların bu işi yapması gerekiyor” diye konuştu. Hollanda örneği veren Akbalık, bir konut projesi yapılacağı zaman fizibilitesinin çok iyi irdelendiğini, devletin ‘arsa varsa ilk önce finansmanı getir’ dediğini aktardı.

Büyükyalı’da evlerin % 40’ı satıldı

Büyükyalı Projesi’nde evlerin yüzde 40’ının satıldığını söyleyen Akbalık, “Ev alanların yüzde 98’i ise yaşamak için aldı. Büyükyalı’nın bu başarısı tesadüf değil. Büyükyalı’yı hayata geçirmeden önce bazı araştırmalar yaptık. Farklı meslek grubundan yaklaşık 40 ismi aynı çatı altında buluşturduk ve arama konferansı gerçekleştirdik” dedi.

Gastronominin merkezi olacak

Büyükyalı Bulvar’da gastronomi-eğlence konseptini hayata geçirdiklerini anlatan Akbalık, “Büyükyalı Bulvar, kendine has tarzlarıyla Türk ve dünya mutfağının en lezzetli yemeklerini sunan seçkin restoran ve kafeleri, ödüllü şefleri, organik pazarı ve gurme marketiyle gastronomi dünyasının yeni ve değişmez merkezi olacak” dedi.

Sabah

Faiz oranları etken oldu

‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ 2019 yılı Ağustos ayı sonuçlarını değerlendiren GYODER Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, “Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarında %14 olan banka kredisi kullanımı oranı Ağustos ayında %15’e yükselse de bu oranın oldukça düşük olduğunu söyleyebilirim. Faizlerin inmeye devam etmesiyle konut kredisi kullanımı da yeniden yükselişe geçecektir. Ayrıca Temmuz ayında %5 olan yabancıya satış oranının Ağustos ayında 5 puan birden artarak %10’a çıktığını görüyoruz. Önümüzdeki aylarda yeni konutlarda hareketliliğin süreceğine ve yabancı yatırımcılara satışların artmaya devam edeceğine inanıyorum” dedi.

REIDIN Genel Müdürü Alp Çapa ise REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi Ağustos ayı sonuçları hakkında şunları söyledi: “Ağustos ayında bir önceki aya göre %0.43, geçen yılın aynı dönemine göre ise %2.80 oranında artış gerçekleşti. Markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %10.29’luk kısmı yabancı yatırımcılara yapılırken, bu satışlarda ağırlıklı olarak 2+1 özellikteki konutlar tercih edildi. Ağustos ayında %3.18 olarak kaydedilen stok erime hızı son 5 ayın en yüksek seviyesinde gerçekleşmiş görünüyor. Satışlardaki konut bedeli ödeme yöntemleri incelendiğinde, banka kredisi kullanım oranında Temmuz ayına göre Ağustos ayında %10.47’lik bir artış söz konusu olduğundan, stok erime hızında seyredilen yükselişte konut kredisi faiz indiriminin de payı bulunduğu sonucuna varılabilir.”

Yeni konutlarda fiyat artışı %0.43

Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen ‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ sonuçlarına göre; Ağustos ayında bir önceki aya göre %0.43, geçen yılın aynı dönemine göre %2.80 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %87.40 oranında nominal artış gerçekleşti.

Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde, Ağustos ayında bir önceki aya göre 1+1 konut tipinde %0.48 oranında artış, 2+1 konut tipinde %0.52 oranında artış, 3+1 konut tipinde %0.32 oranında nominal artış ve 4+1 konut tipinde %0.43 oranında nominal artış yaşandı.

Yabancıya satışlar bir önceki aya göre 5 puan arttı

Ağustos ayında, markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %10’luk (son 6 aylık ortalama %8) kısmı yabancı yatırımcılara yapılırken, bu satışlarda %38 oranında 2+1 özellikteki konutlar tercih edildi.

Banka kredisi kullanım oranı %15

Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde; Ağustos ayında peşinat kullanımının %41, banka kredisi kullanımının %15 ve senet kullanım oranının %44 seviyesinde gerçekleştiği görüldü. Temmuz ayında peşinat kullanımı %42, senet kullanımı %45, banka kredisi kullanımı ise %14 oranında gerçekleşmişti.

Stok erime hızı %3.18

Yeni Konut Fiyat Endeksi, Ağustos ayı stok erime hızı rakamları değerlendirildiğinde adet bazlı stoklarda %3.18 oranında erime gözlendi. Ağustos ayında satışı gerçekleştirilen konutların %56’sı bitmiş, %44’ü bitmemiş konut stoklarından oluştu.