Şahin’in görüşleri şöyle:

Yatırımcıda analitik yaklaşım

Bu dönemde alıcı davranışında net bir kırılma yaşandı. Talep canlıydı; ancak aceleci değildi. Konutun yaşı ikinci plana itilirken, kullanıma hazır olması, yapısal güven hissi vermesi, yaşam kurgusunun netliği ve fiyat-mantık dengesi satın alma kararlarının ana belirleyicisi haline geldi. Piyasa, vaat edilen projeleri değil; somut gerçeği satın aldı.

‘6–9 milyon TL bandı satıyor’

Orta segmentte özellikle 6–9 milyon TL bandındaki, ödeme planı dengeli kurgulanmış projeler yıl boyunca işlem gördü. Bu aralıkta; ister tamamlanmış ister devam eden olsun, nakit baskısı yaratmayan ve teslim süreci makul ilerleyen projeler öne çıktı. Üst segmentte ise 20 milyon TL ve üzeri konutlarda, lokasyon ve mimari kalite doğruysa satışların durmadığı gözlendi.

İstanbul özelinde dikkat çeken başlıklardan biri, yaklaşık 1 milyon dolar bütçesi olan ve konutu yatırım değil doğrudan yaşam alanı olarak gören alıcı profili oldu. Bu bütçeyle bazı merkezi ve köklü semtlerde, yaşı ilerlemiş ancak oturmuş sitelerde hâlâ seçenek bulunabiliyor. Buna karşılık yeni, nitelikli ve düşük yoğunluklu projelerde fiyatların 2,5–3 milyon dolar bandına yaklaşması, bu talep grubunun önemli bir bölümünü erişim sınırında bırakıyor. Bu tablo, piyasadaki sorunun talep eksikliğinden çok ürün–fiyat uyumsuzluğundan kaynaklandığını ortaya koyuyor.

Çelişkili durumlar müşteriyi kaçırdı

Buna karşın inşaat ilerlemesi yavaş, finansman yapısı net olmayan ve fiyatı uzun vadeli ödeme planlarıyla yukarı taşınmış projeler için 2025 zor geçti. Bu projelerde satıştan çok stok yönetimi ve nakit dengesi konuşuldu. Yeni proje geliştirme iştahı zayıflarken, firmalar odağını mevcut üretimi nasıl sürdürülebilir kılacaklarına çevirdi.

Şehir bazında bakıldığında 2025’in en dikkat çekici piyasalarından biri Ankara oldu. Deprem sonrası süreçte kentin özellikle deprem bölgelerinden yoğun göç alması, konut talebini yapısal olarak artırdı. Buna savunma sanayi yatırımlarının Ankara merkezli büyümesi eklenince istihdam ve hane sayısı hızla arttı. Bu iki dinamik, konut üretim temposunu belirgin biçimde yukarı çekti.

Ancak hızlı üretim artışı, şehir genelinde sert bir vade rekabetini de beraberinde getirdi. Arzın hızla büyümesiyle fiyatlama çoğu projede vadeyle dengelenmeye çalışıldı; kampanya dili neredeyse tamamen ödeme planları üzerine kuruldu. Bu yaklaşım kısa vadede satış yaratsa da, orta vadede piyasa dengeleri açısından dikkatle izlenmesi gereken bir tablo oluşturdu.

Yapı ruhsatlarına il bazında bakıldığında ise deprem bölgesinin etkisi net biçimde görülüyor. Depremden doğrudan ya da dolaylı etkilenen şehirlerde üretim artarken; İstanbul, İzmir ve Bursa gibi uzun süredir konut ihtiyacı barındıran büyük şehirlerde üretim açığı devam ediyor. Bu durum, Türkiye’deki konut sorununu yalnızca toplam ruhsat sayısıyla değil; coğrafi dağılım ve gerçek ihtiyaç merkezleri üzerinden okumak gerektiğini gösteriyor.

Yıllık satış 1.5 milyonu geçer ama…

Yıl genelinde konut satışlarının 1,5 milyon adet seviyesine yaklaşması bekleniyor. Satışların yaklaşık üçte ikisi ikinci el, üçte biri birinci el kaynaklı. Ancak kamu projeleri hariç tutulduğunda, özel sektörde birinci elin payının yüzde 15 civarında kalması dikkat çekiyor. Verilen ruhsatların 750 bin bandında seyretmesi, üretimin nicelik olarak yeterli; ancak nitelik, lokasyon ve fiyatlama açısından dengesiz olduğunu ortaya koyuyor.

“2026’da her konut satılmayacak, doğru olan satılacak”

GAPAS Başkanı Mustafa Kemal Şahin’e göre 2026’nın ilk bölümünde denge arayışı sürecek. Talep ortadan kalkmış değil; yalnızca doğru ürünü bekliyor. İnşaatı planlı ilerleyen, teslim riski taşımayan ve satın alma sürecini kolaylaştıran projelerde satış ivmesinin kademeli olarak artması bekleniyor. Birinci elin payı yükselirken, ikinci el piyasasının da canlılığını koruyacağı öngörülüyor.

Sonuç net: Gayrimenkul sektörü artık hacimle değil, doğrulukla büyüyor.

2025’in en açık mesajı şu oldu:

Kazanan, en çok üreten değil; ne ürettiğini, kime sunduğunu ve hangi şehirde sunduğunu bilen oluyor.

TMB’nin analizine göre, yüksek faiz oranları, zayıf kredi erişimi ve düşen konut talebi, sektörde özel yatırımları sınırlarken, kamu projeleri inşaatın itici gücü olmaya devam ediyor.

İnşaat yeniden ekonominin lokomotifi

200’den fazla alt sektöre talep yaratan ve istihdamda kritik rol oynayan inşaat sektörü, 2025’in ikinci çeyreğinde üst üste 11. kez büyüme kaydetti. TÜİK verileri, 2,29 trilyon TL’lik harcama hacmine işaret ederken, büyümenin asıl kaynağının kamu yatırımları olduğu vurgulandı.

TMB’nin “Küresel Ekonominin Denge Arayışı” başlıklı raporunda, “Konut talebindeki zayıflama ve kredi koşullarının sıkılığı, özel sektörü beklemeye itti. Buna karşın kamu projeleri sektörü taşıdı” ifadeleri yer aldı.

Gayrimenkul sektörü ise zayıf bir ivmeyle %2,6 büyüyebildi. Bu tablo, inşaatta genel aktivitenin yüksek olmasına rağmen satış kanadında hâlâ tedirginlik olduğunu gösteriyor.

Ciro endeksi inşaatta rekor seviyede

Rapor, inşaatın ekonomideki payının hızla büyüdüğünü de ortaya koydu. Ağustos 2025’te toplam ciro endeksi %36,7 artarken, inşaat ciro endeksi %53,2 yükseldi.

İnşaat üretim endeksi yıllık %25 artışla güçlü kaldı. Bina inşaatı %26,6, bina dışı yapılar %17,4, özel inşaat faaliyetleri %25,1 büyüdü.

Bu rakamlar, konut ve ticari inşaatlardaki canlı talep ile kamu destekli altyapı yatırımlarının sektörü diri tuttuğunu gösteriyor.

Şantiyelerde dijital devrim başlıyor

Raporda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından eylül ayında yayımlanan iki önemli yönetmelik – “Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması” ile “Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik” – sektörde dijitalleşme ve şeffaflık dönemini başlattı.

Artık şantiye şeflerinin günlük ilerleme, iş makinesi ve personel sayısı gibi verileri dijital sistemde anlık olarak izlenebilecek. Bu uygulama, verimlilik, kalite ve denetimde yeni bir çağ anlamına geliyor. Ancak rapor, müteahhitlik kriterlerinin gevşetilmesi hâlinde “yapı kalitesinde risk artabilir” uyarısını da yapıyor.

Türk müteahhitleri dünyada yine zirvede

2025’in ilk dokuz ayında Türk müteahhitler, yurt dışında 9,2 milyar dolar değerinde 128 yeni proje üstlendi. 1972’den bu yana 137 ülkede toplam 12.665 projeye imza atan sektörün toplam proje değeri 546,5 milyar dolara ulaştı.

Bu dönemde Romanya 4 milyar dolar ile en fazla iş yapılan ülke olurken, Irak 1 milyar dolarla ikinci sırada yer aldı. Türk firmaları, ENR’nin “Dünyanın En Büyük 250 Uluslararası Müteahhidi” listesinde 45 firma ile ikinci sırayı korudu. İlk 100’de 8 Türk firmasının yer alması, sektörün küresel gücünü bir kez daha gösterdi.

Konutta satış rekoru kırıldı ama fiyatlar geriliyor

2025 Eylül ayında Türkiye genelinde 150 bin 657 konut satışıyla yılın zirvesi görüldü. Ocak–Eylül döneminde 1 milyon 128 bin 727 satış gerçekleşti; bu, geçen yıla göre %19,2 artış demek.

İstanbul 24 bin 119 satışla ilk sırada, Ankara ve İzmir onu takip etti. İpotekli satışlarda %34,4’lük artış görülse de toplam satışlardaki pay %14,1 seviyesinde kaldı.

Konut Fiyat Endeksi (KFE) eylülde %1,7 artışla 195,7 seviyesine çıktı; yıllık artış %32,2 oldu. Ancak reel bazda %0,8 düşüş, fiyatların enflasyon karşısında eridiğini gösteriyor.

Yabancı yatırımcı ilgisi zayıflıyor

Yabancılara yapılan konut satışları aynı dönemde %7,7 azalarak 1.867 adete geriledi.

Satışlarda İstanbul, Antalya ve Mersin ilk üçte yer aldı.

Rus, İranlı ve Iraklı yatırımcılar başı çekti ancak genel eğilim düşüş yönünde.

Küresel riskler büyümeyi sınırlıyor

TMB raporunda, jeopolitik gerilimler, finansal sıkılaşma ve yüksek maliyetlerin dünya genelinde inşaatı baskıladığı vurgulandı. Kamu yatırımlarındaki yavaşlama büyümeyi törpülerken, Türkiye’de kamu destekli projeler üretim ve istihdamın sigortası oldu.

Finansman krizi özel sektörü zorluyor

Raporda, sektörün en büyük problemi olarak finansmana erişim zorluğu ve yüksek faiz maliyetleri öne çıktı. Kredi faizlerinin yüksek seyretmesi, özel sektörün projelerini ertelemesine yol açarken, inşaatın kamu kaynaklarına bağımlı yapısını güçlendirdi.

Maliyet baskısı bitmiyor

Malzeme, enerji ve işçilik fiyatlarındaki tırmanış hız kesmiyor. İthal girdilere bağımlı sektör, jeopolitik risklerle artan maliyet sarmalına girmiş durumda. Bu tablo, özel yatırımlarda temkinli bir bekleyişe neden oluyor.

Yeni konut arzı düşük, talep canlı

Yüksek faiz oranları ve artan üretim maliyetleri, konut üreticilerini frenliyor. Talep sürse de yeni konut arzındaki yavaşlama özellikle büyükşehirlerde dengesizliği derinleştiriyor.

TMB raporunun genel mesajı net:

“İnşaat sektörü büyümeye devam ediyor, ancak bu büyüme kamu destekli bir mucizeye dayanıyor. Özel sektörün yeniden devreye girmemesi hâlinde, bu ivmenin sürdürülebilirliği risk altında.”

İnşaatın lokomotif etkisi sürüyor ama özel sektörün temkinli adımları, sektörün geleceği konusunda soru işaretleri yaratıyor. 2025’in son çeyreği, ya yeni bir atılımın ya da uzun bir bekleyişin habercisi olacak gibi görünüyor.