Model, yalnızca 60 günde tam 60 adet konut satışı gerçekleştirerek mevcut finansman şartları nedeniyle beklemeye alınan talebin, uygun ve öngörülebilir ödeme yapısıyla hızla harekete geçebildiğini gösterdi.

Ege Yapı’nın 20. yılı kapsamında hayata geçirdiği 60 ay vadeli, 0 faizli ödeme kampanyası, konuta erişimde finansman engellerinin aşılmasına yönelik somut bir model ortaya koydu. Kampanya kapsamında son 60 günde yaklaşık 60 konut satışı gerçekleşirken, bu performans finansman maliyetinin alıcı kararları üzerindeki belirleyici etkisini açık biçimde ortaya koydu.

Krediye erişimin sınırlı olduğu ve faiz oranlarının talep üzerinde baskı yarattığı bir dönemde hayata geçirilen model, doğru yapılandırılmış finansman çözümlerinin konut alım kararını hızlandırdığını gösterdi. Ege Yapı’nın güçlü bilanço yapısı sayesinde sunulan faizsiz ve uzun vadeli ödeme imkânı, alıcılar için öngörülebilir ve sürdürülebilir bir maliyet yapısı oluşturdu.

Finansman, konuta erişimin ana belirleyicisi

Kampanya sürecinde elde edilen veriler, konuta erişimin yalnızca fiyat seviyeleriyle değil, finansman koşullarıyla doğrudan bağlantılı olduğunu ortaya koydu. Faiz yükünün ortadan kalkması, özellikle orta ve üst orta gelir grubundaki alıcıların karar süresini kısaltırken; konutun toplam maliyetine ilişkin belirsizlikleri de önemli ölçüde azalttı.

Erişilebilirlik, doğru finansmanla mümkün

Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, finansman modellerinin sektördeki rolüne ilişkin değerlendirmesinde şunları söyledi:

“Bugün konut talebini belirleyen en kritik unsur finansmana erişim koşulları. Faiz oranlarının yükseldiği ve kredi kanallarının daraldığı dönemlerde alıcı açısından en büyük risk belirsizliktir. Ege Yapı olarak güçlü finansal yapımızı kullanarak bu belirsizliği ortadan kaldıran, öngörülebilir ve dengeli bir ödeme modeli geliştirdik. Uzun vadeli faizsiz ödeme imkânı yalnızca bir kampanya değil, sektörün daha sağlıklı işlemesine katkı sunan bir yaklaşımdır. Erişilebilir konut düşük kalite anlamına gelmez; gerçek erişilebilirlik doğru planlama, ölçek ekonomisi ve sürdürülebilir finansman modeliyle sağlanır.”

Kabadayı ayrıca konutun yalnızca bir barınma ürünü değil, şehirlerin ekonomik dayanıklılığı ve toplumsal dengesi açısından stratejik bir alan olduğuna dikkat çekti.

Öngörülebilir maliyet, dengeli talep

60 ay faizsiz ödeme modeli, alıcıların nakit akışını koruyarak toplam maliyeti net biçimde planlamalarına imkân tanıdı. Bu yaklaşım, kısa vadeli kampanya etkisinin ötesinde, piyasanın daha dengeli ve sürdürülebilir işlemesine katkı sağladı.

Ege Yapı, nitelikli üretim, doğru lokasyon seçimi ve uzun vadeli değer yaratma vizyonunu korurken; geliştirdiği finansman çözümleriyle piyasa koşullarına yön veren bir rol üstlenmeye devam ediyor.

Rapora göre Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %29,8, aylık bazda %3,5 artış kaydetti. Enflasyondan arındırılmış verilere göre ise fiyatlar yıllık bazda %0,7 gerilerken, aylık bazda %0,6 arttı. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 39.120 TL, ortalama konut fiyatı 4,8 milyon TL seviyesine yükseldi. Konut yatırımının geri dönüş süresi (amortisman süresi) ise 14 yıl olarak hesaplandı.

Satış adetlerinde düşüş, kredili satışlarda artış

Ocak ayında Türkiye genelinde toplam 111 bin 480 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %4,7 düşüşe işaret etti. Toplam satışlar içinde ilk el konutların payı %30,6, ikinci el konutların payı ise %69,4 oldu.

Finansman tarafında ise dikkat çekici bir hareketlilik gözlendi. İpotekli konut satışları yıllık bazda %15,7 artarak 20 bin 263 adet seviyesine yükseldi. Buna karşılık diğer satış türleri %8,3 düşüşle 91 bin 217 adet olarak kaydedildi. Toplam satışlar içinde ipotekli işlemlerin payı %18,2 olarak gerçekleşti.

Bu görünüm, kredi erişim koşullarında kısmi iyileşme başladığına ve faizlerde olası gerilemenin piyasa hareketliliğini destekleyebileceğine işaret ediyor.

Yatırımcıya en çok kazandıran şehirler: Samsun, Diyarbakır, Elazığ

Büyükşehirler dışında bazı Anadolu kentlerinde fiyat performansının daha güçlü olduğu görüldü.

Samsun: Yıllık nominal artış %41,2, reel artış %7,9. Ortalama metrekare fiyatı 34.137 TL, ortalama konut fiyatı 3,9 milyon TL.

Diyarbakır: Nominal artış %40,8, reel artış %7,7. Ortalama metrekare 32.399 TL, ortalama fiyat 4,9 milyon TL.

Elazığ: Nominal artış %37,6, reel artış %5,3. Ortalama metrekare 23.854 TL, ortalama fiyat 3,8 milyon TL.

Bu veriler, gelişmekte olan şehirlerde konut yatırımının reel getiri potansiyelinin daha yüksek olabildiğini gösteriyor.

Reel performansı zayıf kalan iller

Satılık konut fiyatlarının en düşük arttığı iller ise Hatay, Gaziantep ve Muğla oldu.

Muğla, ortalama 78.991 TL metrekare fiyatı ve 10 milyon TL ortalama konut değeriyle Türkiye’nin en pahalı konut piyasası olmaya devam ederken, reel fiyatlarda düşüş görülmesi dikkat çekti.

Büyük şehirlerde Ankara öne çıktı

Türkiye’nin en büyük dört ili arasında fiyat artışında ilk sırayı Ankara aldı. Başkentte yıllık nominal artış %36,1, reel artış %4 olarak gerçekleşti. Ortalama metrekare fiyatı 35.288 TL, ortalama konut fiyatı 4,5 milyon TL oldu.

İstanbul: Nominal artış %31,1, reel değişim sınırlı. Ortalama metrekare 60.391 TL, ortalama fiyat 6,8 milyon TL.

İzmir: Nominal artış %26,7, reel %3,1 düşüş. Ortalama metrekare 49.622 TL, ortalama fiyat 6,1 milyon TL.

Bursa: Nominal artış %26,5, reel %3,2 düşüş. Ortalama metrekare 32.866 TL, ortalama fiyat 4,4 milyon TL.

Kiralarda artış devam ediyor

Türkiye genelinde kiralık konut fiyatları yıllık %25,3, aylık %2,3 artış gösterdi. Reel bazda ise kiralar yıllık %4,2, aylık %0,5 geriledi. Ortalama metrekare kira fiyatı 234 TL, ortalama kira bedeli 25.973 TL seviyesinde hesaplandı.

Yatırım perspektifi

Veriler, konut piyasasında nominal fiyat artışının sürdüğünü ancak reel getirinin sınırlı kaldığını gösteriyor. Kredili satışlardaki artış ise faizlerde olası düşüş senaryosunda satış hacimlerinin yeniden ivme kazanabileceğine işaret ediyor. Özellikle gelişmekte olan şehirlerde reel fiyat artışlarının sürmesi, bölgesel yatırım stratejilerinin önemini artırıyor.

TÜİK verileri GPPS tarafından projelere özel analiz ediliyor. Çalışmalar, inşaat sektöründe “üretim ekonomisi” yaklaşımının güçlendirilmesini, özellikle 1. el konut pazarının daha görünür hale gelmesini amaçlıyor. İnşaat firmaları, proje geliştiriciler, GYO’lar ve proje pazarlama şirketlerinden gelen veri paylaşım taleplerinin artması da bu ihtiyacı ortaya koyuyor.

Yabancıya satışların bölgesel dağılımı

2013–2025 döneminde yabancıya yapılan konut satışlarının bölgesel dağılımı şu şekilde gerçekleşti:

– %48 Marmara Bölgesi

– %36 Akdeniz Bölgesi

– %5 Ege Bölgesi

– %3 Karadeniz Bölgesi

– %8 diğer üç bölge

Bu tablo, yabancı talebinin sınırlı sayıda bölgede ve ağırlıklı olarak kıyı ile metropol odaklı geliştiğini gösteriyor.

13 yılda yabancıya 426 bin 737 konut satıldı

Türkiye genelinde yabancıya konut satışı 2013–2025 yılları arasında toplam 426.737 adet olarak kayıtlara geçti. Bu dönemde hem vatandaşlık mevzuatı hem de yatırım eşikleri önemli değişimler yaşadı.

Vatandaşlık uygulamalarına göre dönemsel satışlar

– 2013–2016 (vatandaşlık yok): 72.159 adet

Yıllık ortalama: 18.040 adet

– 2017–Ekim 2018 (1 milyon dolar): 61.897 adet

Yıllık ortalama: 30.950 adet

Ekim 2018–2021 (250 bin dolar): 144.871 adet

Yıllık ortalama: 48.290 adet

2022–2025 (400 bin dolar): 147.810 adet

4 yıllık ortalama: 36.950 adet

Veriler, eşik düşürüldüğü dönemlerde adet bazlı talebin hızla yükseldiğini, eşik yükseltildiğinde ise satışların gerilediğini ortaya koyuyor.

Bilge Özdemir: TÜİK konut satış verilerini güncellesin

2025, son 9 yılın en düşük seviyesi

Gayrimenkul alımı yoluyla vatandaşlık uygulamasının başladığı 2017’den bu yana geçen 9 yıllık dönemde, en düşük yabancıya satış adedi 21.534 adet ile 2025 yılında gerçekleşti.

GPPS’ye göre bu tablo, hızlı şekilde önlem alınmasını ve yeni bir eylem planı hazırlanmasını gerekli kılıyor. Aksi halde;

– Yurt içinden yabancıya satışlar azalırken,

– Yurt dışından Türklerin konut alımları artmaya devam edecek,

– Cari denge üzerindeki baskı güçlenecek.

Satışların %38’i İstanbul’da

13 yıllık toplam satış içinde iller bazında dağılım:

– İstanbul: 162.871 adet (%38)

– Antalya: 114.132 adet (%26)

– Diğer 68 il: 36.076 adet (%8)

Bu tablo, yabancı yatırımcının büyük ölçüde iki şehirde yoğunlaştığını gösteriyor.

GPPS’den mevzuata yönelik yapısal öneriler

GPPS, yabancıya gayrimenkul satışı ve vatandaşlık mevzuatının güncel piyasa koşullarına göre yeniden ele alınmasını öneriyor:

– Yabancıya satış verilerinde 1. el ve 2. el konut ayrımı yapılmalı.

– Vatandaşlık kriterinde hedef satış adedi değil, ciro olmalı.

– Asgari taşınmaz bedeli için en az 650.000 dolar seviyesi değerlendirilmeli.

– Uygulama, kat irtifakı kurulmuş ve/veya iskanı alınmış projelere yönlendirilerek inşaat sektörüne doğrudan nakit akışı sağlamalı.

– Satılamaz süresi en az 10 yıl olmalı ve tapuya şerh düşülmeli.

Yatırımcı açısından ne ifade ediyor?

Veriler, yabancı talebinin belirli şehir ve proje tiplerinde yoğunlaştığını, eşik tutarların ise doğrudan talep seviyesini belirlediğini gösteriyor. 1. el konut ve nitelikli proje üretimine odaklanan geliştiriciler için, doğru fiyatlama ve doğru lokasyon seçimleri önümüzdeki dönemde rekabet avantajı yaratabilir.

Emlaknews.com.tr

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici:

Peşinatı olan ev almak için artık harekete geçmeye başladı

“Türkiye genelinde konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %16,0 artarak 127 bin 88 oldu. Bu artış ile birlikte ilk 7 ay toplamındaki konut satış adedi geçen yılı yakaladı ve 672 bin 162 olarak gerçekleşti. İpotekli satışlardaki düşüş devam etti: %20. İpotekli satışların toplam satıştaki payı yine yüzde 9 seviyesinde seyretti. Banka kredili satış dışındaki satış türleri ile satış ise bir önceki yılın aynı ayına göre %21,7 artarak 115 bin 592 oldu. Temmuzda ilk el satış %28,9 artarak 40 bin 784, ikinci el satış ise %10,8 artış göstererek 86 bin 304 oldu.

Bu tablo bize, şirketlerin kendi kampanyalarının işe yaradığını, daha da önemlisi peşinatı olanların yakın gelecekte fiyat artışı olabileceği endişesi ile artık harekete geçmeye başladığını gösteriyor. Nitekim alternatif yatırım araçlarından da beklentiler sınırlı hale geldi. Kısa vadede faizlerin düşeceği, konut fiyatlarında da yukarı yönlü bir hareket olacağı ihtimali gündemde. Ayrıca konut fiyatları reelde 7 aydır geriliyor. Hem döviz, hem mevduat ve politika faizi, hem de maliyetlerin gerisinde kaldı ilk kez 7 aydır.”

Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal:

Erişilebilir konut üretimini destekleyecek yaklaşımlar sektörü pozitif etkiliyor

Temmuz 2024’te yüzde 16 artışla 127 bin üstü satışa ulaştık. Bu yılın aylık bazda zirvesi. Banka kredili satışlarda düşüş devam ederken, ilk el satış %28,9, ikinci el satış ise %10,8 artış gösterdi. Bu tablo bize, konuta erişimi kolaylaştıran Fuzul Topraktan gibi alternatif ürünlerin de etkisi ile bekleyen talebin harekete geçmeye başladığını gösteriyor. Peşinatı olanlar, bankaları beklemeden şirketlerle ödeme planı üzerinde anlaşıyor ve karlı bir alım yapmış oluyor. Dolayısıyla bu pozitif etkinin kalan aylarda da yayılımını göreceğiz.

Nitekim erişilebilir konut üretimini destekleyecek yenilikçi yaklaşımlar da sektörü pozitif etkileyecektir. Ayrıca tasarruf finansman sektörü de banka kredilerinin kısıtlandığı bu dönemde konut finansmanında önemli bir rol alıyor. Satılık konutların değerinin 2024’ün ilk 6 ayında enflasyondan arındırılmış verilere göre %12 gerilediği bir yerde tasarruf finansmanla peşinat bulan ev almayı sürdürüyor.

EgeYapı GYO Genel Müdürü Didem Güneş:

Banka kredisiz konuta erişim kampanyaları sektörü hareketlendirdi

“Temmuz 2024’te yüzde 16 artışla 127 bin üstü satışa ulaştık. En fazla aylık satış yıl içindeki. Bu artış ile birlikte ilk 7 ay toplamında konut satış adedi geçen yılı yakaladı ve 672 bin 162 olarak gerçekleşti. İlk 6 ayda yüzde 3,5 gerideydik. Banka kredili satışlarda düşüş devam ederken, ilk el satışta yüzde 30’a yakın, ikinci elde yüzde 11 artış gözlemliyoruz. Bu da bize banka kredisiz konut satışında, kampanyaların, yenilikçi ve yaratıcı bakışların işe yaradığını gösteriyor. Nitekim bizim aldığımız talepler konusunda bir düşüş yok. Biz de dönem dönem ödeme kampanyaları yapıyoruz. Ödemeyi rahatlatacak alternatifler sunuyoruz.”

Mart ayında 22 bin 762 konut satıldı

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 30,6 oranında azalış göstererek 22 bin 762 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 21,7 olarak gerçekleşti. İpotekli satışlarda İstanbul 3 bin 462 konut satışı ve yüzde 15,2 pay ile ilk sırayı aldı. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il yüzde 50 ile Artvin oldu.

Diğer konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 5,3 oranında artarak 82 bin 284 oldu. Diğer konut satışlarında İstanbul 15 bin 678 konut satışı ve yüzde 19,1 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde diğer satışların payı yüzde 81,9 oldu. Ankara 7 bin 620 diğer konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 5 bin 035 konut satışı ile İzmir izledi. Diğer konut satışının en az olduğu il 4 konut ile Hakkari oldu.

44 bin 163 konut ilk defa satıldı

Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12,9 azalarak 44 bin 163 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 42 oldu. İlk satışlarda İstanbul 8 bin 453 konut satışı ve yüzde 19,1 ile en yüksek paya sahip olurken, İstanbul’u 3 bin 553 konut satışı ile Ankara ve 2 bin 884 konut satışı ile İzmir izledi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 1,1 artış göstererek 60 bin 883 oldu. İkinci el konut satışlarında da İstanbul 10 bin 687 konut satışı ve yüzde 17,6 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı yüzde 55,8 oldu. Ankara 7 bin 066 konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 3 bin 506 konut satışı ile Antalya izledi.

Yabancıya satışlar yüzde 71.3 arttı

Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 71,3 artarak 3 bin 129 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında, Mart 2019’da ilk sırayı 1 bin 520 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul ilini sırasıyla 626 konut satışı ile Antalya, 173 konut satışı ile Ankara, 121 konut satışı ile Bursa ve 110 konut satışı ile Yalova izledi.

Mart ayında Irak vatandaşları Türkiye’den 548 konut satın aldı. Irak’ı sırasıyla, 334 konut ile İran, 189 konut ile Suudi Arabistan, 156 konut ile Rusya Federasyonu ve 150 konut ile Afganistan izledi.

Yabancıya konut satışında tarihin en iyi ilk çeyrek rakamları görüldü

Yabancılara konut satışı, ilk üç ayda 9 bin 618 adede ulaştı. Geçen yılın ocak-mart döneminde 5 bin 298 adet konut yabancıya satılırken, bu da yüzde 81,5’lik artışa işaret etti. Bu yılın mart ayında yabancılara konut satışı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 71,3 artış göstererek bin 827’den 3 bin 129’a yükseldi. Böylece yabancılara konut satışında tarihin en iyi ilk çeyrek ve mart ayı rakamları görüldü.

Verilere göre, İstanbul, yabancıların konut alırken tercih ettiği illerdeki ilk sıradaki yerini koruyor. Geçen yıl mart ayında İstanbul’dan 556 konut satın alan yabancılar, bu yılın mart ayında bin 520 konutun sahibi oldu. Yabacıların İstanbul’dan konut alımı, martta geçen yılın aynı aynında göre yüzde 173,4 artış gösterdi.

Yabancılara konut satışında en fazla artışın yaşandığı il İstanbul oldu. İstanbul’un yüzde 158,2 artışla Ankara ve yüzde 55,2 yükselişle Sakarya takip etti.

Yabancılara en fazla konut satışının yapıldığı ilk 10 il incelendiğinde, Trabzon’da geçen yılın mart ayına göre yabancıya konut satışında yüzde 63,4’lük düşüş yaşanması dikkati çekti.

Yılın ilk çeyreği incelendiğinde İstanbul’da 4 bin 321, Antalya’da bin 899, Ankara’da 561, Bursa’da 490, Yalova’da 410, Sakarya’da 319, Mersin’de 210, Samsun’da 196, Trabzon’da 155 ve İzmir’de 134 adet konutun yabancılara satıldığı görüldü.

Sözcü

Söz konusu dönemde, Türkiye’nin en fazla nüfusa sahip kenti İstanbul’da 96 bin 386 konut satılırken, bu rakam başkent Ankara’da 62 bin 959 olarak gerçekleşti.

Türkiye’nin nüfusu en kalabalık 3. ili İzmir’de ise aynı dönemde 34 bin 305 konut satıldı. Antalya, Bursa ve Kocaeli’de de toplam 63 bin 646 konut yeni sahibini buldu.

Bu dönemde en az konut satışı yapılan iller ise toplam 279 ile Hakkari, Ardahan ve Şırnak olurken, Bayburt, Tunceli, Gümüşhane, Iğdır ve Bitlis’te toplam bin 842 konutun satışı yapıldı.

Sadece 14 ilde konut satışı azaldı

Bu yılın ilk 5 ayında, geçen yılın aynı dönemine göre sadece 14 ilde konut satışı azaldı. Van, Hakkari, Kilis, Batman, Karabük, Nevşehir, Tunceli, Antalya, Trabzon, Tekirdağ, Edirne, Erzincan, Sakarya ve İstanbul dışındaki bütün illerde konut satışları artış gösterdi.

İstanbul’da konut satışları söz konusu dönemde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 0,46 azaldı.

Yüzde 129,07 ile en fazla artışın görüldüğü Şırnak’ta Ocak-Mayıs 2016 döneminde 86 olan konut satışı, bu yılın aynı döneminde 197’ye çıktı. Şırnak’ı yüzde 73,95 ile Bayburt, yüzde 65,33 ile Bitlis, yüzde 60,54 ile Bingöl, ve yüzde 48,82 ile Kastamonu izledi.

Konut satışları en fazla Van’da düştü. Yüzde 75,72’lik düşüşün kaydedildiği Van’da geçen yılın 5 ayında 11 bin 484 konut satılırken, 2017’nin aynı döneminde bu rakam 2 bin 788’e geriledi.

Türkiye genelinde 2017 yılının ilk 5 ayında toplam 556 bin 784 konut satıldı. Birçok yeni konut projesinin hayata geçmesi ve çeşitli konut edindirme kampanyalarının düzenlenmesiyle hareketlenen sektörde 5 aylık konut satışı, 524 bin 612 konutun satıldığı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 6,13 yükseldi.

AA