35 milyon TL eşiği teoride dar, pratikte genişleyebilir

Son yıllarda yükselen inşaat maliyetleri, arsa arzındaki kısıtlılık ve güçlü talep dengesi, lüks ve nitelikli konutların piyasa değerlerinde önemli artışlara neden oldu. Merkezi bölgelerde yer alan yeni veya yenilenmiş konutların değerleri birçok bölgede hızla yükselirken, geçmişte vergi sınırının altında kalan bazı taşınmazların bugün 35 milyon TL seviyesine yaklaşması ya da bu eşiği aşması mümkün hale geldi.

Fiyat artışı vergi kapsamını yeniden şekillendiriyor

Vergi kapsamının bugüne kadar sınırlı kalmasının en önemli nedenleri arasında yüksek değer eşiği bulunuyor. Türkiye genelinde bu seviyeyi aşan konut sayısının doğal olarak sınırlı olması, uygulamanın dar bir çerçevede kalmasına yol açtı. Ayrıca sistemin ağırlıklı olarak birden fazla yüksek değerli konuta sahip mükellefleri hedeflemesi de kapsamın genişlemesini engelleyen unsurlar arasında yer aldı.

Tek konuta sahip olanların çoğunlukla kapsam dışında kalması, bazı taşınmaz türlerine tanınan muafiyetler ve değer tespitine yönelik itiraz süreçleri de uygulamanın sınırlı kalmasına neden olan faktörler arasında gösteriliyor.

Dijital denetim süreci yeni dönemi başlatabilir

Öte yandan kamu tarafında dijital denetim ve veri analiz kapasitesinin artması, değerli taşınmazların tespitinde yeni bir döneme işaret ediyor. Tapu kayıtları, belediye verileri, finansal bilgiler ve diğer resmi veri kaynaklarının entegre şekilde analiz edilmesi, yüksek değerli konutların belirlenmesini kolaylaştırıyor.

Bu gelişmelerin, daha önce beyan edilmemiş taşınmazların ortaya çıkarılmasına ve vergi uygulamasının etkinliğinin artmasına katkı sağlaması bekleniyor.

2026’da kademeli artış beklentisi

Mevcut düzenleme çerçevesinde verginin kısa vadede geniş bir kesimi kapsaması beklenmese de, konut fiyatlarındaki yükseliş trendi ve veri temelli denetim mekanizmalarının güçlenmesi nedeniyle 2026 yılında beyan sayısında sınırlı ancak dikkat çekici bir artış olabileceği değerlendiriliyor.

Uzmanlara göre 35 milyon TL sınırı teorik olarak dar bir grubu işaret etse de piyasa değerlerindeki artış devam ettiği sürece uygulamanın fiilen daha görünür hale gelmesi kaçınılmaz görünüyor.

Açıklamaya göre birleşme, emlak profesyonelleri, yatırımcılar ve bireysel kullanıcılar için analizden alım-satım kararına kadar uzanan süreçte daha şeffaf ve bütünleşik bir yapı sunmayı amaçlıyor. Endeksa’nın yapay zekâ destekli değerleme yetkinlikleri, Emlakjet’in geniş kullanıcı tabanı ve emlak danışmanı ağıyla entegre edilerek gayrimenkul arama, değerleme ve yatırım karar süreçlerinin tek platformda toplanması planlanıyor.

Birleşme sonrası organizasyonun Üst Yöneticisi (CEO) görevine Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt atanırken, Öğüt veri temelli karar alma kültürünü güçlendirmeyi hedeflediklerini belirtti. iLab Strateji Direktörü Arda Ayvaz ise bu adımın yalnızca ölçek büyütme değil, veri gücü ile pazar erişimini aynı yapıda birleştiren stratejik bir konumlanma olduğunu ifade etti.

Şirketler birleşme sonrasında marka kimliklerini koruyarak faaliyetlerini sürdürecek. Yeni yapılanmanın, Türkiye’de gayrimenkul teknolojilerinde yenilikçi ve ölçeklenebilir çözümlerin geliştirilmesine katkı sağlaması bekleniyor.

AA

Özdemir, şöyle devam etti:

“Gelecek vizyonu da çiziliyor”

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Remzi Atay’ın katkılarıyla; TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerini ilçe bazlı analiz ederek hazırladığımız bu çalışma, yalnızca geçmişi okumuyor, aynı zamanda 2026’ya yönelik yatırımcı davranışlarını da anlamaya imkân tanıyor.

GPPS olarak bugüne kadar İstanbul ve ilçelerine odaklanan raporlarımızın, sektör profesyonelleri, proje geliştiriciler, GYO’lar ve kurumsal yatırımcılar tarafından özellikle Ankara, İzmir ve Antalya için talep edildiğini gördük. Bu nedenle üçüncü büyük çalışmamızı, İstanbul’u referans alarak bu üç il özelinde hazırladık.

Ankara: 30 binli seviyelere dönüş sinyali netleşiyor

2025 yılında Ankara’da ilk el konut satışları 29.514 adet olarak gerçekleşti. Bu satışların yaklaşık %20’si (5.842 adet) ipotekli satışlardan oluştu. Son 11 yıllık veriye baktığımızda Ankara’da toplam 463.850 adet ilk el konut satışı gerçekleştiğini ve yıllık ortalamanın 42.168 adet olduğunu görüyoruz.

2024 yılı, 22.500 adet ile son 11 yılın en düşük satışına sahne olurken; 2020 yılı 73.396 adet ile zirve yılı oldu. 2025 verileri ise Ankara’nın yeniden 20 binli seviyeleri kalıcı şekilde aşmaya başladığını ve 2026’da 30 bin bandını test etmeye hazırlandığını gösteriyor.

İlçe bazında bakıldığında 2025 yılında ilk el konut satışlarında Sincan, Keçiören ve Mamak öne çıkıyor. Bu tablo, Ankara’da üretimin yeniden ivme kazandığını ve geliştiriciler açısından arz–talep dengesinin toparlandığını ortaya koyuyor.

Antalya: 10 binli eşik yeniden gündemde

Antalya’da 2025 yılında 9.662 adet ilk el konut satışı gerçekleşti. Bu satışların 2.010 adedi ipotekli konutlardan oluşuyor. Son 11 yılda toplam 140.211 adet satış yapılan Antalya’da yıllık ortalama 12.746 adet seviyesinde.

2023 yılında 4 binli seviyelere kadar gerileyen ilk el satışlar, 2024’te 5 bin bandını, 2025’te ise neredeyse iki kat artışla 10 bine yakın seviyeleri gördü. Bu yükseliş, Antalya’nın yalnızca turizm değil, yatırım amaçlı konut talebi açısından da yeniden güç kazandığını gösteriyor.

2025’te Antalya’da ilk el konut satışlarının yoğunlaştığı ilçeler Kepez, Muratpaşa ve Manavgat oldu. Özellikle Kepez, ölçekli projeler açısından yatırımcı ilgisinin yeniden merkezine yerleşmiş durumda.

İzmir: 20 bin bandı yeniden hedefte

İzmir’de 2025 yılı ilk el konut satışları 15.819 adet olarak kaydedildi. Bu satışların %18’i (2.858 adet) ipotekli satışlardan oluşuyor. Son 11 yılda İzmir’de toplam 244.607 adet ilk el konut satışı gerçekleşirken, yıllık ortalama 22.237 adet seviyesinde bulunuyor.

2023 yılında 10.034 adet ile dip yapan İzmir, son üç yıldır istikrarlı bir toparlanma eğrisi sergiliyor. 2025 verileri, bu yükselişin 15–20 bin bandına doğru ilerlediğini ve 2026’da 20 bin eşiğinin yeniden test edileceğini gösteriyor.

İlçe bazında Menemen, Buca ve Torbalı, hem üretim hem satış tarafında öne çıkan bölgeler olarak dikkat çekiyor. Bu tablo, İzmir’in çeper gelişim akslarında yatırım potansiyelinin arttığını ortaya koyuyor.

“2026, ilk el konut için stratejik yıl olacak”

Bu veriler bize şunu net biçimde söylüyor:

Ankara, Antalya ve İzmir’de ilk el konut pazarı dipten dönmüş durumda. Finansmana erişimde kademeli iyileşme, maliyetlerin öngörülebilir hale gelmesi ve ertelenmiş talebin devreye girmesiyle birlikte 2026 yılı, hem proje geliştiriciler hem de uzun vadeli yatırımcılar için stratejik bir yıl olacak.

GPPS olarak bu analizleri, platform kriterlerimizden geçen ve Türkiye’nin farklı bölgelerinden katılım sağlayan 200’e yakın üyemizle öncelikli olarak paylaşıyor; sektörde veri temelli karar alma kültürünü güçlendirmeyi sürdürüyoruz.

Emlaknews.com.tr

İlk el konutta 540 bin 786 satış

Türkiye genelinde Aralık 2025’te 96 bin 690 adet ilk el konut satışı gerçekleşirken, yılın tamamında bu rakam 540 bin 786 olarak kayıtlara geçti. Bu seviyenin, 2016–2018 dönemindeki 600 binli satışlara yeniden yaklaşma sinyali verdiğini ifade eden Özdemir, 2019 sonrası 300 binli seviyelere kadar gerileyen satışların yeniden toparlandığını vurguladı.

540 bin 786 adetlik satış, 2014–2025 döneminde 500 bin bandının aşıldığı yıllar arasında en güçlü üçüncü performans olarak dikkat çekti.

İpotekli satışlar sınırlı ama yükselişte

Aralık ayında gerçekleşen 96 bin 690 ilk el satışın 7 bin 666 adedi ipotekli olarak yapıldı. Böylece 2025 genelinde ipotekli ilk el satış sayısı 57 bin 639 oldu. İpotekli satışların toplam ilk el satışlar içindeki payı yaklaşık yüzde 10,6 seviyesinde gerçekleşirken, Aralık ayı yılın en yüksek ipotekli işlem adedinin görüldüğü dönem oldu.

2017 zirvesinin gerisinde ama sektör için olumlu

Bilge Özdemir, 2025 performansının 2017’de ulaşılan 659 bin 698 adetlik tarihi zirvenin gerisinde kaldığını ancak mevcut seviyenin; inşaat, müteahhitlik, GYO, proje geliştirme firmaları ile bu alana hizmet veren proje pazarlama ve satış şirketleri açısından üretim ekonomisi adına önemli ve moral verici olduğunu ifade etti.

Yabancıya satışlar tarihi dip seviyelerde

Ocak–Aralık döneminde yabancılara yapılan konut satışları 21 bin 534 adet olarak gerçekleşti. Aralık ayı özelinde bu rakam 2 bin 541 oldu. Özdemir, bu seviyenin 2014–2025 döneminde en düşük yabancıya satış rakamlarından biri olduğuna dikkat çekerek, yabancıya satış politikasının yeniden ele alınması gerektiğini vurguladı.

GPPS’den 2026 için öneriler

GPPS Platformu olarak 2026 yılına yönelik önemli önerilerde bulunan Bilge Özdemir, öne çıkan başlıkları şöyle sıraladı:

– TÜİK ve Tapu Kadastro tarafından, otomotiv sektöründe olduğu gibi sadece 1. el / sıfır konut / proje satışlarının ayrı ve eş zamanlı yayınlanması,

– Satış vaadi sözleşmelerinde noter zorunluluğu getirilerek verilerin anlık olarak TÜİK ile paylaşılması,

– Devlet destekli Sosyal Yapı Konut Kooperatif Modeli ile karşılanamayan hazır talebin değerlendirilmesi,

– Tasarruf finansman şirketleri ile projeden tüketiciye alternatif satış modellerinin geliştirilmesi,

– Yabancıya konut satışında, vatandaşlık odaklı ve proje bazlı yeni teşvik modellerinin hayata geçirilmesi,

– Mortgage kredi faizleri ve vadelerini destekleyici düzenlemelerin uygulanması,

Özdemir ayrıca, İNDER, KONUTDER, AYİDER ve GYODER gibi sektör temsilcileriyle iş birliği içinde; yalnızca ilk el konut, ipotekli satış ve yabancıya satış verilerinden oluşan, adet ve ciro bazlı aylık istatistik bültenleri hazırlanmasına katkı sunacaklarını belirtti.