Türkiye genelinde konut birim metrekare fiyatı 39.939 TL seviyesine ulaşırken, ortalama bir konutun satış fiyatı 4 milyon 952 bin TL sınırına dayandı. Bu seviyeler, piyasanın yüksek fiyat bandına kalıcı şekilde yerleştiğine işaret ediyor.

Satışlar artıyor ama dengeler değişiyor

Toplam konut satışları 126 bin 808 adet olarak gerçekleşti. Ancak satışların büyük bölümü sınırlı sayıda ilde yoğunlaştı.

– Satışların yaklaşık %83’ü 30 ilde toplandı
– Büyükşehirler toplam hacmin yarısından fazlasını oluşturdu
– İlk el konutların payı %31,8, ikinci elin payı ise %68,2 seviyesinde kaldı

Bu yapı, piyasada ikinci el ağırlığının devam ettiğini ve yeni üretimin görece sınırlı kaldığını gösteriyor.

Fiyatlarda sert ayrışma: Kıyı illeri zirvede

Metrekare fiyatlarında en yüksek seviyeler özellikle kıyı ve turizm odaklı bölgelerde görüldü.

Zirvede: 80 bin TL üzeri metrekare fiyatı
Büyükşehirlerde: 50–60 bin TL bandı
Daha erişilebilir illerde: 22–25 bin TL aralığı

Bu tablo, Türkiye konut piyasasında “iki farklı fiyat evreni” oluştuğunu ortaya koyuyor: yüksek gelirli kıyı bölgeleri ve görece erişilebilir Anadolu şehirleri.

Reel getiri baskı altında

Fiyatlar TL bazında yükselse de enflasyon etkisi, gerçek getiriyi ciddi şekilde sınırlıyor.

Yıllık nominal artış: %24’ün üzerinde
Reel değişim: -%5 civarında gerileme
Reel olarak artış gösteren il sayısı: Sınırlı

Bu görünüm, konutun yatırım aracı olarak “koruma gücünün” zayıfladığı bir döneme işaret ediyor.

Yatırımcı için dikkat çeken kırılma

Veriler, yatırım geri dönüş sürelerinde de belirgin farklılıklar olduğunu ortaya koyuyor:

En kısa geri dönüş: 12 yıl
Ortalama büyükşehir: 13–15 yıl
Kıyı bölgeleri: 17–19 yıl

Bu fark, aynı ülkede yatırımın geri dönüş hızının ciddi şekilde değiştiğini gösteriyor.

Piyasada yeni dönem: Seçici büyüme

Genel tablo artık tek yönlü bir fiyat artışından ziyade:

– Bölgesel ayrışmanın arttığı,
– Reel getirinin daraldığı,
– Yatırımın daha seçici hale geldiği,

bir piyasa yapısına işaret ediyor.

Özellikle büyükşehirlerde yüksek fiyat seviyeleri korunurken, reel kazanç tarafında daha temkinli bir görünüm öne çıkıyor.

Türkiye’nin en büyük ili konumundaki İstanbul’da konut metrekare fiyatı 2017’de bir önceki yıla göre yüzde 5,8 artarak 3 bin 832 liraya çıktı. İstanbul’da 2016 yıl sonunda konut metrekare fiyatı 3 bin 621 lira seviyesinde bulunuyordu.

2012 yıl sonunda İstanbul’da bin 799 lira olan konut metrekare fiyatı son 5 yılda yüzde 113 artış gösterdi. İstanbul’da konut metrekare fiyatı artışı Temmuz 2014-Şubat 2016 arasında yıllık bazda yüzde 20-30 seviyelerinde gerçekleşti.

İstanbul’da konut metrekare fiyatı artışı 2016’nın ikinci çeyreğinden itibaren azalırken, Mayıs 2017’de artış oranı tek haneye indi.

Ankara’da metrekare fiyatı yüzde 6,4 arttı

Başkent Ankara’da geçen yıl sonunda konut metrekare fiyatı bir önceki yıl sonuna kıyasla yüzde 6,4 artarak bin 703 liraya yükseldi. 2016’da bin 600 lira seviyesinde bulunan metrekare fiyatı, son 5 yılda ise yüzde 59 artış gösterdi.

Konut metrekare fiyatı Ankara’da Aralık 2017 itibarıyla verinin açıklanmaya başladığı 2010 yılından bu yana yıllık bazda en düşük artışa işaret etti. Ankara’da son 8 yılda konut metrekare fiyatı yıllık bazda en yüzde 13 artarken, yaklaşık 2 yıldır metrekare fiyat artışı tek haneli olarak devam ediyor.

İzmir’de konut metrekare fiyat artışı yüzde 20’lere yaklaştı

Türkiye’nin üçüncü büyük ili konumundaki İzmir’de konut metrekare fiyatı geçen yıl bir önceki yıla göre yüzde 17,8 artarak 2 bin 627 liraya çıktı. Son 5 yıllık dönemde İzmir’de metrekare fiyatı yüzde 104 yükseldi.

İzmir’de konut metrekare fiyatı 2010’dan bu yana bir kaç ay hariç tutulduğunda yıllık bazda çift haneli büyüdü. Geçen yıl İzmir’de konut metrekare fiyat artışı yüzde 20’lere yaklaştı.

AA