Yeni değerleme yöntemi gerekiyor

Platformun kurucu başkanı Bilge Özdemir, konutların yalnızca ikamet amacıyla değil, aynı zamanda işyeri olarak da kullanıldığı durumlarda kira şartlarının yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

GPPS Platformu, son yıllarda hızla yayılan uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin gayrimenkul piyasasında yeni bir kullanım biçimi ortaya çıkardığını savunuyor. Platforma göre, internet ve bilgisayar teknolojilerindeki gelişmeler klasik ofis zorunluluğunu azaltırken, çok sayıda meslek grubunda çalışma mekânı evlere taşınıyor.

Yazılım geliştirme, grafik tasarım, içerik üretimi, çeviri ve sanal asistanlık gibi dijital odaklı mesleklerde evden çalışma modeli artık kalıcı bir çalışma biçimi haline gelirken, şirketlerin iş ilanlarında da ofisten, uzaktan ve hibrit çalışma seçenekleri yaygınlaşıyor.

Evden çalışma konutların kullanımını değiştiriyor

Bilge Özdemir’in öncülüğündeki GPPS Platformu, bu değişimin yalnızca çalışma hayatını değil, konutların kullanım amacını da dönüştürdüğüne dikkat çekiyor.

Platformun değerlendirmesine göre geçmişte “işi eve getirmek” olarak görülen çalışma modeli, bugün giderek “evden işe gitmek” anlayışına dönüşüyor. Bu durum ise aynı taşınmazın hem ikamet hem de ticari faaliyet amacıyla kullanılmasına yol açıyor.

GPPS Platformu, yapıların maliyetleri, satış fiyatları, vergi yükleri veya hukuki statülerinden bağımsız olarak, İstanbul’un başlıca ofis bölgelerinde konut ve ofis kira bedellerini karşılaştırdı.

Ofis kiraları konutların iki üç katına çıkıyor

Platformun değerlendirmesine göre İstanbul’un yoğun ofis bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, aynı bölgelerdeki konutların kira seviyelerinin önemli ölçüde üzerinde bulunuyor.

Levent ve Maslak’taki A sınıfı plazalarda aylık net metrekare ofis kiralarının yaklaşık 1.100 TL ile 2.100 TL arasında değiştiği, aynı bölgede konutların metrekare kira bedellerinin ise yaklaşık 710 TL ile 825 TL bandında olduğu ifade ediliyor.

Şişli ve Beşiktaş’ta ofis kiralarının yaklaşık 600 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konut kira bedellerinin ise bölgelere göre yaklaşık 537 TL ile 695 TL seviyesinde bulunduğu belirtiliyor.

Basın Ekspres ve Güneşli bölgesinde ofis kiralarının 400 TL ile 900 TL, konut kiralarının ise 400 TL ile 600 TL aralığında seyrettiği aktarılıyor.

Ataşehir’de ofislerin metrekare kira bedellerinin 1.350 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konutların ortalama metrekare kira bedelinin ise yaklaşık 541 TL olduğu kaydediliyor.

Kozyatağı ve Kadıköy’de ofis kiralarının 600 TL ile 1.200 TL, konut kiralarının ise yaklaşık 716 TL ile 737 TL seviyelerinde bulunduğu ifade ediliyor.

Kavacık ve Beykoz’da ise ofis kira bedellerinin yaklaşık 600 TL ile 1.000 TL, konut kira bedellerinin ise 371 TL ile 413 TL arasında değiştiği belirtiliyor.

Kira şartları yeniden değerlendirilmeli

GPPS Platformu’nun karşılaştırmasına göre İstanbul’un ofis yoğunluğu yüksek bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, birçok lokasyonda konut kira bedellerinin yaklaşık iki ila üç katına kadar çıkabiliyor.

Platform, bu farkın home ofis kullanımının yaygınlaşmasıyla birlikte yeniden ele alınması gerektiği görüşünde.

Bilge Özdemir, bir taşınmazın hem ikamet hem de işyeri amacıyla kullanıldığı durumlarda mevcut “mesken kira” yaklaşımının yeterli olup olmadığının tartışılması gerektiğini savunuyor.

GPPS Platformu’nun önerisine göre, konutun düzenli ve fiili biçimde ticari faaliyet için kullanıldığı durumlarda kira şartları ve kira artış mekanizmaları yeniden değerlendirilebilir. Ancak platform, bu konunun yalnızca kira bedeli açısından değil, hukuki, vergisel ve kullanım statüsü bakımından da bütüncül biçimde ele alınması gerektiğine dikkat çekiyor.

Yeni bir gayrimenkul tartışması başlıyor

Uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin kalıcı hale gelmesiyle birlikte, konut ve ofis arasındaki sınırın giderek daha fazla iç içe geçtiği görülüyor.

GPPS Platformu, home ofis kullanımının önümüzdeki yıllarda daha da yaygınlaşacağını öngörürken, bu gelişmenin kira piyasası, taşınmazların kullanım amacı ve gayrimenkul mevzuatı üzerinde yeni düzenleme tartışmalarını beraberinde getirebileceğini belirtiyor.

Platformun gündeme taşıdığı öneri, özellikle büyük şehirlerde aynı konutun hem yaşam alanı hem de çalışma mekânı olarak kullanılması nedeniyle, konut kiraları ile ticari kira rejimi arasındaki farkların gelecekte daha fazla tartışılacağının işareti olarak değerlendiriliyor.

TÜİK tarafından açıklanan resmi verilere göre, 2008 yılında 71.517.100 olarak açıklanan nüfusun, 2021 yılında 84.680.273’e çıktığını belirten Durmuş, “Son 15 senedir her yıl ortalama yaklaşık %1,21 – %1,60 oranında artışların olduğu gözlemliyoruz. Ancak 2020 yılındaki nüfus değişim oranı uzun zamandır en düşük oran olan %0,55 olarak gerçekleşti. Takribi nüfusunun büyüme hızı diğer yılların ortalaması gibi %1,2 oranında gerçekleşmiş olsaydı bugünkü nüfusumuzun 580 Bin kişi daha fazlası bir nüfusumuz olması gerekliydi. Büyüme oranı düşünce nüfus büyümesi devam etti ama son on yılın ortalamalarından daha düşük büyüdü.” dedi.

35-59 yaş arası nüfus aralığı her sene 600 bin kişi artıyor

Türkiye’de nüfusun %33’ünün 35-59 yaş arasında olduğunu da sözlerine ekleyen Durmuş, “Bu nüfus aralığı her sene bir önceki yıla göre 600 bin kişi artıyor. 35-54 yaş arasında baktığımızda nüfusun %27’sinin bu rakamı oluşturduğunu görüyoruz. Bu rakam önemli çünkü çalışma çağı nüfusunun konut alma yaşları çoğunlukla bu aralıktan oluşuyor. Yıllık yapılan 1.4 milyon işlem hacmini nüfusun 35-59 yaşı ile kıyasladığımızda ile kıyasladığımızda her yıl bu nüfusun sadece %5.3’ü kadar işlem yapıldığını görüyoruz. Verilere göre diğer bir dikkat çeken nokta 35-49 arası nüfusun 2019-2020 döneminde ciddi miktarda düşmüş olması.

Başka bir ilgi çekici veri ise nüfusu 50-54 yaş aralığı, bu aralık yani yaşlanan nüfus 2021 yılında ciddi miktarda arttı. Nüfusun yaşlanma eğrisi yukarı gidiyor.

Erkek sayısı kadın sayısına göre biraz daha fazla

2021 yılı TÜİK nüfus verileri dikkate alındığında ülke nüfusunda erkek sayısı kadın sayısına göre biraz daha fazla. Takribi %50.1’i erkek, %49,9’u ise kadın nüfusunu barındırmaktadır. İl bazında yapılan incelemeler doğrultusunda 2021 yılı verilerine göre en fazla nüfusa sahip ilk 5 il sırasıyla İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya illeri olurken, en düşük nüfusa sahip 5 il ise sırasıyla Tunceli, Bayburt, Ardahan, Kilis ve Gümüşhane oldu. Son 10 yılın ortalamasına bakıldığında nüfusu en çok artan ilk 5 il sırasıyla Yalova, Tekirdağ, Antalya, Kocaeli ve Şanlıurfa olurken, nüfusu azalan ilk 5 il ise sırasıyla Ardahan, Yozgat, Kars, Ağrı ve Erzurum oldu.

Hane halkı büyüklüğü düşüyor

Türkiye hane halkı büyüklüğü açısından incelendiğinde 2008 yılı ile içinde bulunduğumuz 2021 yılına kadar her yıl düşüşler meydana geldiği gözlemlenmiştir. 2008 yılında Türkiye genelinde ortalama hane halkı büyüklüğü 4,0 kişi olarak hesaplanırken günümüzde 3,2 seviyelerindedir. Gelecek yıllarda hane halkı büyüklüğünde bu daralmanın devam edeceği düşünülmektedir. Bu durum aslında konut ihtiyacını arttıran etkenlerin başında gelmektedir. Her sene evlenen, boşanan, ailesinde ayrılıp değişik sebeplerle yeni eve ve çıkan kişilerin bu talebi oluşturduğu düşünülürse hane halkının düşüyor olması önemli bir sosyal veridir.

Hane halkı büyüklüğü açısından en yüksek 5 il Muş, Van, Siirt, Hakkari ve Şırnak

İl genelinde bakıldığında hane halkı büyüklüğü açısından en yüksek 5 il incelendiğinde Muş, Van, Siirt, Hakkari ve Şırnak illeri ön plana çıkıyor. Söz konusu illerde 2008 yılında hane halkı büyüklüğü yaklaşık 6,9 – 8,2 olarak hesaplanırken günümüz itibariyle ise 4,6 – 5,5 olarak hesaplanmaktadır. Söz konusu illerde de hane halkı büyüklükleri hızlı bir şekilde düşüş göstermektedir. Hane halkı büyüklüğü en düşük 5 il incelendiğinde ise Çanakkale, Balıkesir, Burdur, Edirne ve Eskişehir illeri ön plana çıkmaktadır. Söz konusu illerde 2008 yılında hane halkı büyüklükleri 2,9–3,2 aralığında seyrederken günümüzde bu oranın 2,6–2,7 seviyelerinde değişkenlik göstermektedir.

İstanbul, Ankara ve İzmir’de hane halkı sayısı düşüyor

Hane halkı büyüklüğünde ülke genelindeki en kalabalık nüfusa sahip olan İstanbul 2008 yılında 3,8 oranına sahipken 2021 yılında bu oran 3,2 oranına gerilediği, Ankara 2008 yılında 3,6 seviyelerindeyken 2021 yılında 3,0 seviyelerine gerilediği, İzmir’de ise 2008 yılında 3,4 oranından 2,9 seviyelerine kadar geldi. Türkiye genelinde yapılan araştırmalar doğrultusunda hane halkı büyüklükleri her geçen yıl bir önceki yıla göre daralma gösterirken, bu seyir Çanakkale, Hakkari, Bursa, Antalya, Ankara, İstanbul ve İzmir illeri içinde aynı seyretmiş olduğu görülmektedir.

Daha küçük daire tipleri tercih edilmeye başlandı

Hane halkı büyüklüğünün gerek ülke genelinde gerekse il bazında düşüş göstermesi ile birlikte yeni üretilen konutlarda da taleplerin özellikle son 15 yılda değişkenlik gösterdiği bariz bir şekilde hissedilmektedir. Özellikle Anadolu’da insanların tercihleri büyük ve geniş daire alanları olurken günümüz itibariyle taleplerinde yavaş yavaş değişkenlik gösterdiği, geniş ve büyük daire alışkanlıklarının daha küçük dairelere yöneldiği gözlemlenmektedir. İnsanların gerek küçük daire tipleri gerekse alansal olarak daha küçük daire tiplerini tercih etmesinin bir diğer sebebi ise konut fiyatlarındaki artışlardan kaynaklanmaktadır. Konut fiyatlarındaki artışların birkaç sebebi bulunmakta olup, en önemli etkenleri arsa fiyatlarındaki artışla birlikte inşaat maliyetlerindeki artışlardan kaynaklanmaktadır.” şeklinde görüşlerini dile getirdi.