Markalı konutlar baz alınıyor

Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen ‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ sonuçlarına göre; ekim ayında, bir önceki aya göre %0.25, geçen yılın aynı dönemine göre %8.23 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %102.5 oranında nominal artış gerçekleşti.

1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1’de artış

Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde, ekim ayında bir önceki aya göre 1+1 konut tipinde %0.42, 2+1 konut tipinde %0.21, 3+1 konut tipinde %0.15 ve 4+1 konut tipinde %0.18 oranında nominal artış yaşandı.

Yabancıya satış oranı %7.90

Ekim ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %7.90’lık (son 6 aylık ortalama %6) kısmının yabancı yatırımcılara yapıldığı gözlendi. Bu satışlarda %41.98 oranında 2+1 özellikteki konutlar tercih edildi.

Ekimde konut kredisi kullanımı azaldı

Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve konut kredisi kullanımı incelendiğinde, ekim ayında peşinat kullanım oranı %49.87, banka kredisi kullanım oranı %20.31 ve senet kullanım oranı %29.82 olarak gerçekleşti. Eylül ayında peşinat kullanımı %48.17, banka kredisi kullanımı %26.35, senet kullanımı %25.48 olarak gerçekleşmişti.

Stok erime hızı: %7.46

Ekim ayında markalı konutlardaki stok erime hızı rakamları değerlendirildiğinde adet bazında %7.46 oranında erime gözlendi. Eylül ayında stok erime hızı %7.77 oranında gerçekleşmişti.

Satışların %54.40’ı bitmemiş konut stoklarından

Ekim ayında satışı gerçekleştirilen markalı konutların %45.60’ı bitmiş konut stoklarından, %54.40’ı bitmemiş konut stoklarından oluştu. Eylül ayında ise satışların %44.50’si bitmiş, %55.50’si bitmemiş konut stoklarından oluşmuştu.

2020 Ocak ayı itibariyle kamu bankalarının kampanyası dahilinde konut kredisi faizleri sıfır konutlar için 20 baz puan gerileyerek %0.79’a indi. İkinci el konut kredisi faizleri ise %0.89’a geriledi.

Yeniden 200 milyarın üzerine çıktı

Söz konusu faiz indirimleri konut kredisine talebi arttırdı. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) verilerine göre Ocak başında 198 milyar TL olan konut kredisi hacmi ikinci haftasında 199 milyar 919 milyon TL, üçüncü haftasında 200 milyar 474 milyon TL ve 31 Ocak itibariyle 202 milyar 737 milyon TL’ ye erişti.

Son bir ayda bankalardaki konut kredisi hacmi 4 milyar TL artış gösterdi. Söz konusu artışın kredili konut satışlarında belirgin olarak fark edilmesi bekleniyor.

Aralıkta 50 bin 278 kredili konut satıldı

Kredili konut satışları 2019’da bir önceki yılın aynı ayına oranla Eylül’de %410, Ekim’de %525, Kasım ayında %724 ve Aralık ayında %603 artış gösterdi. Son açıklanan verilere göre Türkiye genelinde 2019 Aralık ayında 50 278 kredili konut satıldı. Söz konusu verilere göre Ocak ayında bu rakamın aşılması bekleniyor.

2019 genelinde kredili konut satışlarında ikinci el konutların sıfır satışların net olarak önünde olduğu görülürken Ocak ayında sıfır konut kredileri için uygulanan kampanya sonrasında sıfır satışların ikinci el konut satışlarının önüne geçebileceği tahmin ediliyor.

Pelin Akay-kredipazari.com

2018’in ikinci yarısından sonra %3.2’ lere kadar çıkan konut kredisi faiz oranları düşmeye devam ediyor. Bankaların konut kredisi faiz oranları son beş ayın en düşük seviyesine geriledi.

KrediPazari.com’un araştırmalarına göre Eylül 2018’de %2.95 konut kredisi faiz oranı uygulayan bankalar oranlarını %1.68’e kadar düşürdü.

Eylül 2018’de %2.95 konut kredisi faiz oranı ile 250.000 TL tutarında 10 yıl vadeli konut kredisi kullanıldığında kredinin aylık ödemesi 7.600 TL, toplam faizinin ise 662.900 TL olduğu görülüyor. Aynı koşullarda güncel oran olan %1.68 üzerinden konut kredisi hesaplama uygulandığında ise kredinin aylık ödemesi 4.860 TL, toplam faizi ise 333.000 TL’ ye denk geliyor.

Bugün 10 yıl vadeyle 250.000 TL tutarında konut konut kredisi kullanan tüketicinin Eylül 2018’de kullanan tüketiciye göre konut kredisi faizlerinden 330.000 TL kar elde ettiği görülüyor.

Yüksek konut kredisi faiz oranlarından konut kredisi çeken tüketicilerin bankalarının güncel konut kredisi faiz oranları kredi kullandıkları döneme oranla daha düşük olduğunda yeniden yapılandırma hakkına sahip. Erken ödeme cezası ve dosya masrafları karşısında yeniden yapılandırmanın daha karlı olup olmadığı yeniden hesaplanarak öğrenilebiliyor.

Hesaplar doğru yapılmalı

Faiz oranı düştüğünde refinansman yapmanın karlı olup olmadığını anlamak için de doğru hesaplamalar yapmak gerekiyor. Düşen faiz oranının yanında, ödenen toplam faize, kalan vadeye, bankanın talep ettiği masraflara da dikkat etmek gerekiyor. Kar/zarar karşılaştırması yaparken kalan vadeye göre ödenecek erken ödeme cezasını (yeniden yapılandırma esnasında banka eski konut kredisi borcunu kapattığı için 36 ay vadeli ve üzeri konut kredileri için %2, 36 ay vadeli altı konut kredileri için ise %1 erken ödeme cezası ve dosya masrafları uyguluyor), ekspertiz ücretini, dosya masraflarını ve sigorta masraflarını da hesaba katmak gerekiyor.

Refinansman, mevcut konut kredisinin kapatılması ve düşük konut kredisi faiz oranlarıyla yeni bir kredi açılması anlamına geliyor. Daha önce yüksek konut kredisi faiz oranlarıyla kredi kullanan tüketiciler kredilerini yeniden yapılandırarak güncel konut kredisi faiz oranlarından yararlanıp aylık ve toplam geri ödeme tutarlarını azaltabiliyor.

Refinansman gerçekleştirilerek konut kredisi vadeleri de yeniden belirlenebiliyor. Bankanın konut kredisi vade süresine bağlı olarak 120, 180 veya 240 aya kadar konut kredisi ödemeleri uzatılabiliyor. Kredi vadesinin uzatılmasının aylık taksitleri düşürürken toplam faizi yükselttiğine, vadenin düşürülmesinin de aylık taksitleri yükseltirken toplamda ödenecek faizi düşürdüğüne özellikle dikkat etmek gerekiyor.

Pelin Akay

Bireysel kredilerin yüzde 37’sini konut kullandı

Bireysel kredilerin yüzde 37’sini konut kredileri, yüzde 17’sini kredi kartları, yüzde 6’sını taşıt kredileri ve yüzde 39’unu ihtiyaç kredileri oluşturdu. Bireysel kredilerde tahsili gecikmiş alacak oranı bir önceki yılın aynı ayına göre 0,9 puan azalarak yüzde 3,1 seviyesinde gerçekleşti.

Tasfiye olunacak alacaklar temmuz itibarıyla 81,6 milyar liraya çıkarken, bunun 75 milyar lirası bankalara, 3,3 milyar lirası finansal kiralama şirketlerine, 1,8 milyar lirası faktoring şirketlerine ve 1,4 milyar lirası da finansman şirketlerine ait oldu.

Bankalar ve banka dışı finansal kuruluşlar tarafından gerçek kişilere kullandırılan bireysel krediler Temmuz 2018 itibarıyla bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14 artarak 567 milyar TL oldu.

Bireysel nitelikli ürünü olan kişi sayısı (takipteki krediler hariç) son bir yılda 1,6 milyon artarak 30,7 milyon kişi olurken, ortalama kredi bakiyesi 18,5 bin TL düzeyinde gerçekleşti.

Temmuzda 106 bin kişi ilk defa kredi kartı kullanırken, kredili mevduat hesabı kullanan kişi sayısı 86 bin oldu. 25 bin kişi ise ilk defa konut kredisi kullandı. Temmuz dönemi itibarıyla İstanbul’da 195 milyar TL, Ankara’da 54 milyar TL ve İzmir’de 37 milyar TL tutarında bireysel kredi bulunuyor.

AA