İyi inceleyin

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz’a göre, iyi incelenmeden alınan konutlar ileride başınızı yakabilir. Ev almadan önce mutlaka tapu kaydı ve imar durumunu inceleyin. Satış sözleşmesi için notere gitmeyi ihmal etmeyin. Tapu da işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesine dikkat edin. Belediyeden alınan gayrimenkulle ilgili yıkım kararı olup olmadığına bakın.

Hem yeni hem eski evlere talep artarken Av. Güvenç Kiraz ile dikkat edilmesi gerekenleri konuştuk.

Belediye incelemesine bakın

Ev alırken size satılması düşünülen evin projesinde gerçek metrekaresi olup olmadığı veya o taşınmaz ile ilgili imar dosyası içerisinde belediye tarafından tutulan bir tutanak bir ceza veya bir yıkım kararı olup olmadığını incelemeniz gerekmektedir.

Özellikle çatı dubleksler veya ters kat zemin dubleksler için genelde müteahhitler emsalden kullanmamak için bu alanları inşa etmekte iskan öncesi kapatmakta iskan belgesini aldıktan sonra da satmaktadırlar. Herhangi bir şikayet halinde ortak alan olarak kullanılan bu alanların belediye tarafından mühürlenmesi, para cezası verilmesi ve yıkım kararı verilmesi durumları ile karşılaşılmaktadır. Bu durumda büyük bedeller ödeyip bu alanları kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Yıkım kararı çıkabilir

Bazı apartmanlarda bu tür kaçak alanları kullanan kat malikleri imar barışı düzenlemesi sonrasında yapı kayıt belgesini de alıcıya sunmakta bu belge ile hiçbir şekilde bu alanların yıkılmayacağı ve hatta bu ek metrekarelerin artık kendilerine ait olduğunu iddia etmektedir. Yapı kayıt belgesi ile ilgili yanlış bilinen bilgilerden bir tanesi de budur. Şöyle ki yapı kayıt belgesi olan bir yapıda kaçak alanların yıkılmaması için 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması şartı olduğu gibi bu alanların tüm kat maliklerine ait ortak alanlardan olmaması gerekir. Eğer bir alan çatı dubleks alanda olduğu gibi ortak alan ise bu durumda belediye bu alanın yıkılması kararını veremese bile (31.12.2017 öncesinde yapıldığı için) kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesine açacağı Eski Hale Getirme davası ile buraların yıkımı kararını aldırabileceklerdir.

Tapu kaydına bakın

Tapu kaydının incelenmesinde tapu kaydı üzerinde bulunan tüm takyidat ve şerhler gözükmektedir. Bu nedenlerle gayrimenkul üzerinde hangi tür ayni ve şahsi hak tesisi yapılıp yapılmadığı da mutlaka tapu kaydı incelemesi ile yapılmalıdır.

Yine tapu da işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesi çok önemlidir. Tapu harcından kaçınmak için düşük gösterilen tapu harcı daha sonra açılacak olan tasarrufun iptali davasına konu edilmekte bu nedenle de pasif tapu araştırması ile gayrimenkulünü satan satıcının bu gayrimenkulle ilgili muvazaalı işlem yaptığı düşüncesi ile gayrimenkulünüzü kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Yönetim planına ayrıntılı bakın

Tapu incelemesinde ayrıca mutlaka taşınmazın yönetim planını detaylı inceleyin çünkü size satış yapılırken ekleri ile birlikte inceledim diye imzalıyorsunuz. Yönetim planı o taşınmazda ne şekilde yaşayacağınızı ne şekilde aidat ödeyeceğiniz ve tabi ortak alanları ne şekilde kullanacağınızı gösteren bir belgedir. Taşınmaza girerken 1+1 ile 4+1 farklı ödüyordur aidatı diye düşünebilirsiniz ancak yönetim planında eşit ödeme kuralı getirilmişse bu geçerlidir ve herkes buna uymakla yükümlüdür. Daha önemlisi yönetim planı tüm kat maliklerinin 4/5’i ile değişmektedir. Zor değiştirilen bu belge nedeniyle taşınmazı aldığınıza pişman olabilirsiniz

Müteahhit ile sözleşmeyi noterde yapın

Müteahhit ile yapılan alım satım sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan bir tanesi bunu noterde yapmak ve sonra da tapuya şerh ettirmektir.

Daha önceden yaptığınız tapu kaydı incelemesinde temiz görmüş olduğunuz tapu kaydına şerh koymazsanız haciz ve ipotek gelebilir işte bu sonradan işlenen haciz ve ipotekler tapuyu size müteahhit vermiş olsa dahi sizi bağlayacaktır.

Bu nedenlerle de önce tapuda temiz gördüğünüz herhangi bir haciz ipotek şerhi görmediğiniz gayrimenkulü eğer tapusunu almıyor ve satış vaadi sözleşmesi ile alıyorsanız mutlaka noterden sözleşme yapmanızı ve sonra bu sözleşmeyi de tapuya şerh ettirmeyi unutmayın. Şerhten sonra gelecek haciz ve konulacak ipotekler sizi bağlamayacaktır.

Müteahhit ile yapılacak olan sözleşmede mutlaka ön bilgilendirmenin yapıldığı ve taşınmazla ilgili dönme cayma haklarının yer aldığına mutlaka dikkat edin. Bir de sözleşmelerde yüklenici tek taraflı şekilde cezai şart koymuşsa bunun geçerli olmadığını bilerek sözleşmeyi 14 gün sonra da haklı sebeple fesih edebilirsiniz.

Ayıp ve eksik varsa ihtarname yollayın

Bağımsız bölümü satın aldıktan sonra taşınmazın içerisinde gözle görülür eksiklik ve ayıp varsa derhal size satan kişiye ihtarname ile bildirin aksi halde gözle görülür ayıplarda çok uzun zaman sonra yapılacak olan bildirimlerin yerine getirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.

Taşınmazı kullanmaya başladınız fakat gözle görülür bir ayıp olmasa da kullanım sonrası bir ayıp veya birden fazla ayıp ortaya çıkarsa hemen bu durumu tespit edin veya mahkemeye tespit ettirin. Tespit neticesinde aybını giderilmesini isteme, ayıbı giderip bedelini isteme veya ayıp bedelini doğrudan talep etme ve bu yapı/ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybını isteme hakkınız oluşacaktır.

Ali Güvenç Kiraz
Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Bağdat Caddesi Derneği Başkanı

Hürriyet Gazetesi Genel Yayın Yönetmeni Vahap Munyar’ın kaleme aldığı habere göre fikrin başka gayrimenkul sektörü olmak üzere ekonominin canlanması için kullanılması olarak ortaya çıktı. Bu konuda açıklama yapan Çelik, “Faizler yükselince konut satışı düşüyor. Konut satışının hareketlenmesi için faizlerin düşmesi gerekiyor.

Bankalar, yükselen enflasyonla birlikte mevduat faizini de yükseltmek zorunda kaldı. Bu durum, kredi faizlerini yukarı çekti. Yani, şu anda gerek özel gerekse kamu bankalarına, “faizi indir” demek gerçekçi olmaz” diye konuştu.

‘4 puanı zaten geri dönecek’

“Devletten bu konuda bir altın vuruş beklediğini ifade eden Çelik, “Hazine ve Maliye Bakanlığı, konut kredisi kullanacak vatandaşların yıllık faiz yükünün 8 puanlık bölümünü karşılayabilir. Böylece faiz, tüketici açısından konut alınabilir noktaya çekilmiş olur. Bu destek bankaya ya da konutu satan şirkete gitmeyecek. Doğrudan vatandaş yararlandırılacak. Yani vatandaş kredi başvurusu yaparken, devlet bankaya, “Bu kredinin faiz yükünün yıllık 8 puanlık kısmını ben karşılayacağım” diyecek. Vatandaş adına o bölüm bankaya ödenecek.” diye yol haritası önerdi.

Uygulamanın ilk kez ev alacak vatandaşları kapsaması gerektiğini söyleyen Çelik, “Bu destek için 700 bin liralık bir konut fiyatı üst sınırı belirlenmeli. Ayrıca bu destek sıfır konutlar için verilmeli. Destek 5 yıllık bir dönemi kapsamalı. Zira 8 puanlık faiz desteğinin 4’ü konut satıldığı anda tapu harcı olarak alabilecek. Dolayısıyla destek 4 puana inmiş olacak” diye konuştu.

‘Piyasa canlanır’

Satışların hareketlenmesinin aslında ekonomiyi tetikleyeceğini kaydeden Çelik, alt sektörlerin hareketleneceğini, istihdamdan yapı malzemesi üretimine, mobilyadan ev eşyalarına kadar pek çok kalemde ihtiyaçların satılacağını savundu.

Bu zamana kadar devletin yabancıya konut satışı, konut alan yabancıların oturma izinleri, KDV muafiyeti, tapu harcı indirimi gibi konularda devletin destek olduğunu kaydeden Çelik, “Bunlar önemli desteklerdi. Ancak, şimdi yeni bir “altın vuruş” faydalı olur” diyerek sözlerini noktaladı.

Vahap Munyar-Hürriyet

Yılmaz, Rekabet Kurulu’nun bu haksız uygulamayı 2013 yılında tespit ettiğini ve bankalara gereken cezayı kestiğini anımsatarak, şöyle konuştu:

“Ancak bu konuda tüketicinin mağduriyetine ilişkin bir çözüm getirilmemiştir. Tüketici yine hukuk mücadelesiyle bu mağduriyetini çözmeye çalışmaktadır. Tüketicilerin tek tek hukuk mücadelesi vermek yerine devletin yasal zeminde bu soruna çözüm getirmesi gerektiğine inanıyoruz. Aksi takdirde bu sorun yargının yükünü daha da ağırlaştıracaktır. Hakem heyetlerinde oluşacak kuyruklar, hem zaman hem de kaynak israfına yol açacaktır. Türkiye Bankalar Birliğine de bir çağrımız var; gelin, bu sorunu birlikte uzlaşma ile çözelim ve tüketiciyi daha fazla mağdur etmeyelim. Bu haklı çağrımıza cevap almadığımız takdirde hukuk sürecini başlatacağız.”

“Tüketici, sahipsiz ve savunmasız değildir”

Derneğin Gemlik Şube Başkanı Yusuf Topal’ın bu konuda bir hukuk mücadelesi başlattığına da değinen Yılmaz, şunları kaydetti:

“Gemlik Asliye Hukuk Mahkemesi, tüketicinin talebini haklı bulmuş ve mağduriyetinin bir katı kadar da eklenerek 5 bin 35 liranın iadesine karar vermiştir. Tüketici, sahipsiz ve savunmasız değildir. Bu haksız uygulamanın yargıdan döneceğine inancımız tamdır. Bankaların bu haksız uygulamalarına karşı tüketici, mağdur edildiği faiz tutarının üç katına kadar bankalardan para talep etme hakkına sahiptir. Ancak bunun takdir hakkı, parasal sınırlarına göre tüketici heyetlerinin ve tüketici mahkemelerinindir. 2007 ve 2011 yılları arasında mağdur edilen tüketiciler, parasal sınırlarına göre hakem heyetlerine ve tüketici mahkemelerine veya tüketici mahkemesi sıfatıyla görev yapan asliye hukuk mahkemelerine başvurabilir. Yüz bin lira konut kredisi alan bir tüketiciden ortalama on bin liranın üzerinde yüksek faiz alınmıştır. Herkes hesabını buna göre yapsın ve yargıya başvursun.”