Türkiye istatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, ipotekli konut satışları Temmuz’da yüzde 57 azalışla 13 bin 64 olurken, Ocak-Temmuz döneminde yüzde 58.7 daralmayla 95 bin 949 düzeyinde gerçekleşti.

Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı Temmuz’da yüzde 12.8, Ocak-Temmuz döneminde 15.8 olarak belirlendi. Temmuz’da diğer satış türleri sonucunda 89 bin 172 konut, yılın yedi ayında 512 bin 83 konut el değiştirdi. Temmuz’da ilk defa satılan konut sayısı yüzde 32.4 azalarak 38 bin 931 olurken, toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 38.1 olarak belirlendi.

İnşaat maliyetleri geriledi

İşçilik ve malzeme ayrımında inşaat maliyetlerindeki değişimleri ölçen inşaat maliyet endeksi Haziran’da bir önceki aya göre yüzde 0.79 gerilerken, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 21.10 artış gösterdi. TÜİK verilerine göre Haziran’da bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 1.23 düştü, işçilik endeksi yüzde 0.22 arttı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası konut fiyat endeksi (KFE) verilerini açıkladı.

Buna göre Türkiye’deki konutların gözlemlenebilen özelliklerinin zaman içinde kontrol edilerek, kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan KFE, Haziran’da bir önceki aya göre yüzde 0.74 artarak 111 oldu. Geçen yılın aynı ayına göre yüzde 1.72 artan KFE, bu dönemde reel olarak yüzde 12.10 azaldı.

Üç büyük ilin konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, Haziran’da bir önceki aya göre İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 0.11, yüzde 0.84 ve yüzde 0.56 artış gözlemlendi.

Üç ay aranın ardından Temmuz’da yeniden 100 bin bandını aşan konut satışlarının talebin halen canlı ve istekli olduğunu gösterdiğine dikkat çeken sektör temsilcileri, kamu bankalarının öncülüğünde başlayan faiz indiriminin bayram tatiline rağmen Ağustos’ta konut satışlarını hareketlendirdiği, satışa ise eylül sonrasında yansıyacağı görüşünde.

İnşaat sektörünün canlanması genel talep koşullarına da bağlı olduğuna dikkat çeken ekonomistler ise, konut sektörünün toparlanmasının sadece kredi faizlerinin düşürülmesiyle sağlanamayacağı görüşünde.

İyileşmenin daha uzun vadede olacağına işaret eden ekonomistlere göre özellikle stokta biriken yapılar için inşaat firmalarının da aktör olarak yer alacağı ve riski paylaşacağı ödeme yöntemlerinin geliştirilmesi gerekli.

“Resesyon olmaz”

Kırıkkale Üniversitesi İİBF Ekonometri Bölümü Öğretim Üyesi Prof. Dr. Harun Öztürkler, konut satışlarındaki azalmanın Türkiye’de konut stokundaki belli ölçüdeki doygunluk ve konut talebinde reel gelirdeki azalmadan kaynaklı gerileme ile açıklanabileceğini ifade etti.

Bu sorunu aşmak üzere kamu bankaları öncülüğünde başlayan faiz indirimi ve vade uzatmalarının etkisinin, konut üreticilerinin maliyetlerindeki artışı konut fiyatlarına yansıtmaları sonucunda sınırlı kaldığını belirten Öztürkler, “Bu durum, temel iktisadi kabullerden olan, konut talebinin faiz duyarlılığının yüksek olması olgusunun geçerliliğini yitirmesine neden oluyor, öte yandan, bu yılın ilk yarısında, konut satışlarındaki azalmayı, belli ölçüde yerel seçimlerin yarattığı belirsizlik etkisi ile de açıklamak olanaklıdır. Yılın üçüncü çeyreğinde, reel GSYH büyümesinin pozitif olması ile resesyondan çıkılmasının, konut talebinde yeniden canlanma getirmesi olası.”

Yabancıya satış patladı

Yabancıya konut satışlarında ise artış sürdü. Temmuz’da yabancılara konut satışı yüzde 46.7 artışla 4 bin 192 olurken, Ocak-Temmuz döneminde yüzde 64.5 artışla 24 bin 144’e ulaştı. İstanbul, yabancıların konut alırken tercih ettiği iller arasında ilk sırasını korudu. Yabancıların İstanbul’dan konut alımı, Temmuz’da geçen yılın aynı ayma göre yüzde 99.1 artışla bin 903 olurken, yılın ilk yedi ayında yüzde 118 artışla 10 bin 806’ya ulaştı. Temmuz’da ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Irak vatandaşlarına yapıldı.

TÜİK verilerine göre, Temmuz’da Irak vatandaşları Türkiye’den 734 konut satın aldı. Irak’ı 464 konut ile Iran izledi. Yılın ilk yedi ayında ise Irak vatandaşlarına yapılan konut satışı yüzde 58.3 artışla 4 bin 71’e, Iran vatandaşlarına yapılan satış yüzde 110.8 artışla 2 bin 666’ya ulaştı. Toplam yabancıya satışlar içinde Iraklıların payı yüzde 16.7, İranlıların payı yüzde 10.9 oldu.

Yabancı yatırımcıların uzun vadede sektöre can suyu olduğuna dikkat çeken sektör temsilcileri, satışlardaki hareketliliğin önümüzdeki aylarda da süreceği görüşünde. İstanbul inşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, Türkiye’nin güvenilir ve istikrarlı ülkeler statüsünde olduğunu gören yabancı yatırımcının konut alimim sürdürdüğünü kaydetti. Durbakayım, artış trendinin yıl boyunca devam etmesini beklediklerini dile getirdi.

Toplam ciro yüzde 12.3 arttı

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında takvim etkilerinden arındırılmış ciro endeksi, Haziran’da geçen yılın aynı ayına göre yüzde 12.3 artışla 193.2 oldu. Takvim etkisinden arındırılmış verilerle sanayi ciro endeksi Haziran’da geçen yılın aynı ayına göre 13.9, ticaret ciro endeksi yüzde 15.1, hizmet ciro endeksi yüzde 22.4 oranında artarken, inşaat sektöründe ciro yüzde 26.8 azaldı.

TÜİK geçen hafta perakende ticaret sektöründe farklı tür ve büyüklükteki girişimlerin satışlarını aylık olarak ölçen perakende satış endekslerini de açıkladı. Buna göre takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla perakende satış hacmi Haziran’da geçen yılın aynı ayma göre yüzde 1.2 azalışla 113.9, cari fiyatlarla perakende ciro Haziran’da yüzde 14.6 artışla 182.5 oldu.

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Murat Şeker, Haziran’daki ciro endeksi artışının mevsim etkilerinden kaynaklandığını vurgulayarak, veriler mevsim ve takvim etkileri arındırıldığında toplam ciro, sanayi ve inşaat alanında azalmanın ticaret ve hizmetlerde ise 0.10,7 bandında bir artış gözlendiğini kaydetti. Şeker, “Perakende satış hacminde ise bir yıl önceye göre azalma izleniyor, önceki aya göre bir artış olsa da genel olarak talepte artış ivmesinin yakalandığını göstermiyor” dedi.

TÜİK ve TCMB işbirliği ile yürütülen tüketici eğilim anketi sonuçlarından hesaplanan mevsim etkilerinden arındırılmış Tüketici Güven Endeksi, Ağustos’ta bir önceki aya göre yüzde 3.1 artışla 58.3 oldu. Ağustos’ta bir önceki aya göre; gelecek 12 aylık döneme ilişkin hanenin maddi durum beklentisi yüzde 1.1 artışla 77.8, genel ekonomik durum beklentisi yüzde 1.2 artışla 74.3, tasarruf etme ihtimali endeksi yüzde 13.1 artışla 22.7 oldu.

Zorunlu karşılığa kredi kriteri

Zorunlu karşılıkları finansal istikrarı destekleyecek şekilde makro ihtiyati bir araç olarak daha esnek ve etkin kullanmaya başlayan Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), geçen hafta zorunlu karşılık oranı ve zorunlu karşılıklara ödenen faiz-nema uygulamasında değişikliğe gitti. 9 Ağustos’tan itibaren geçerli olmak üzere 20 Ağustos itibarıyla yürürlüğe giren yeni uygulamayla kredi büyümesi yüzde 10 ile yüzde 20 arasında (referans değerler) olan bankalar için TL zorunlu karşılık oranları 1 yıl ve 1 yıldan uzun vadeli mevduat/katıhm fonu (yurtdışı bankalar mevduatı, katılım fonu hariç ) ile 3 yıldan uzun vadeli diğer yükümlülükler hariç (yurtdışı bankalar mevduatı, katılım fonu dahil) tüm vade dilimlerinde yüzde 2 olarak uygulanacak. Ayrıca mevcut durumda Türk lirası cinsinden tesis eriyen zorunlu karşılıklara uygulanan yüzde 13 faiz/nema oranı, kredi büyümesi referans değerler arasında gerçekleşen bankalar için yüzde 15, diğer bankalar için yüzde 5 olarak dikkate alınacak. Yeni yöntemle; kredi büyüme oranları her zorunlu karşılık döneminde hesaplanacak, büyüme oranları referans değerler arasında kalan bankalar takip eden üç ay boyunca ilgili zorunlu karşılık oranları ve faiz/nema oranlarına tabi olacak.

Yeni uygulamayla ilk aşamada piyasaya yaklaşık 5.4 milyar TL ve 2.9 milyar dolar karşılığı altın ve döviz likiditesi verilmesi bekleniyor.

“Her bankanın risk algısı var”

Prof. Dr. Murat Şeker, TCMB’nin bankaların piyasaya yeterince kredi aktaramadığını düşünerek zorunlu karşılıklarda indirime gittiğini, ancak piyasaya likidite akışı olmasına rağmen dövizde yükseliş başladığını vurguladı.

Zaten borçlarını ödemekte zorlanan firmalarla karşı karşıya olan bankaların yeni kredi imkânlarını ne derece sunacağının da şüpheli göründüğüne dikkat çeken Şeker, “Her bankanın bir risk algısı ve planlaması var. Kredi verme yeterliliğinin yükselmesi mutlaka kredi vereceği anlamına gelmez. Burada sadece kamu bankalarında böyle bir durum söz konusu olabilir ki, bu da gelecekte başka problemlerin açılmasına neden olabilir. Eğer kamu bankaları bu kredi serbestiyetinden hareketle kredi kullanımında etkin davranmazsa önemli görev zararlarıyla karşılaşılacaktır ki bu geçmişte de rastlanılmış bir durumdur” dedi.

Marmara Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Burak Arzova, TCMB’nin bankalarca tutulan zorunlu karşılıklara ilişkin uygulamasının para politikası uygulamasında dünyada pek görülmediğini vurguladı. Uygulamayla Haziran ayı esas alınarak kredilerini yüzde 10 ile yüzde 20 arasında artırmış olan bankalara hem zorunlu karşılıkları daha az tutmalarına imkan tanındığını hem de TCMB’ye park edilecek paraya daha yüksek faiz ödeneceğini belirten Arzova, şunları kaydetti:

“Hangi bankalar kredilerini artırdığına baktığımızda karşımıza kamu bankaları çıkıyor. Bankalar arasında kamu ve diğer diye bir ayrıma gidilmiş durumda. Kredi hacmini artırmamış olan bankalar yeni uygulama ile cezalandırılıyor. Oysa burada sorulması gereken ‘Kamu bankaları kredi hacmini nasıl artırıyor, özel bankalar neden artırmıyor’ olmalı ve çözüm buna göre üretilmeliydi. Şirketlerin daha önceden aldıkları ve bir kısmı için henüz yapılandırılmamış krediler var. Bunların ertelenmiş ödemeleri hala ortada dururken, verilecek yeni kredilerin batık kredi olma ihtimali çok yüksek, öncelikle yapılması gereken geniş kapsamlı bir borç yapılandırması ile piyasa vadesinin yeniden oluşması için ekonomik hayatın dönmesine imkan tanımak ve talep artışını beklemek olmalıydı.”

KONUNUN UZMANLARI NE DİYOR?

Nazmi Durbakayım
İNDER Yönetim Kurulu Başkanı
“Satışlara hareket geldi”

Konut satışlarını artıracak en önemli iki unsur konut kredi faizi ve alternatif yatırım araçlarının durumu. Kamu bankalarının faiz indirimi ile birlikte vadeyi uzatması konut satışlarına bir hareket getirdi. Ancak ilginin satışa dönmesi için eylül sonrasını bekliyoruz. Bu kapsamda aylık bazlı satışların 100 bini aşmasını ve bir milyon adetlik seviyeyi aşmayı hedefliyoruz. Buna karşın inşaatçıların mevcut talebin yetersizliğinden dolayı yeni projelere başlamaması, stok olarak tanımlanan konutların eritilmesi için zemin hazırlamıştır. Piyasanın düzelmesi için elinden geleni yapan inşaatçılar, bu noktada devreye girerek fiyatları sabit tutmak için elinden geleni yapmaktadır. Bu süreci sağlıklı atlatmak için beklentimiz kamu bankalarının yaptığı faiz indirimine özel bankaların da destek vermesidir.

Tahir Tellioğlu
İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Genel Başkanı
“Bu dönem fırsata çevrilmeli”

Talebin bir süredir ertelendiği konut sektöründe, yaz tatilinin son evresinde hareketlenme gözlendi. Konut satışlarının daralmasında, talebin ertelenmesinde en önemli faktörler arasında paraya ulaşmaktaki güçlük yer alıyordu. Konut kredisi faiz indirimleri, Ağustos’ta bir hareketlenme getirdi. İndirimlerin etkisiyle sonbaharda konut satışlarında toparlanma bekliyoruz. Şunu da hatırlatalım; son bir yıldır doğrudan veya dolaylı olarak inşaat sektöründe maliyet artışı yüzde 60-65. Bunun konut fiyatlarına yansıması ise yüzde 10 bile değil. Dolayısıyla ihtiyacı olan konut alıcılarının, bir an önce konutlarını almalarında fayda var. Sektörde, ihtiyaç duyulan, zorunlu ve zaruri dilim satıldıktan sonra, yeni maliyetlerin yansıtılacağı ve maliyetlerle üretilecek konutlar aynı fiyata satılmayacak. Bu dönem fırsata çevrilmeli.

Prof. Dr. Burak Arzova
Marmara Üniversitesi Öğretim Üyesi
“Sektörün canlanması genel talebe bağlı”

Mevduat ve kredi faizlerinde gelinen nokta konut alımlarını ilk defa alacaklar için cazip kılarken, konuta yatırım yapıp kira geliri alacaklar için hala cazip olmaktan uzak tutuyor. 0 nedenle konut satışlarında kısmi de olsa iyileşme göreceğiz. Ancak stoklar erimeye başlayınca yeni yapılacak konutlar hem daha maliyetli olacak. Halkın alım gücündeki düşme ve ekonomik aktivitenin yavaşlaması nedeniyle, müteahhitler yeni konut yapımına eskisi kadar istekli olmayacaklar. Genel talep koşullarında canlanma olmadan inşaatta bir canlanma olmayacağını düşünüyorum Dünya negatif faiz ortamında. Bu ortam TCMB için faiz indirimi anlamında çok uygun bir alt yapı oluşturuyor, toplantısından beklentim 250 baz puan daha yapılması yönünde.

Prof. Dr. Harun Öztürkler
Kırıkkale Üniversitesi İİBF Ekonometri Bölümü Öğretim Üyesi
“Donuk kredi sorunu artar”

TCMB’nin zorunlu karşılıklar ile ilgili düzenlemesini, parasal aktarımın kredi kanalını kullanma çabası olarak değerlendirmek mümkün. Zorunlu karşılıkların kredi büyümesi ile ilişkilendirilirken kredi türü ayrıştırmasının yapılmaması, bankanın hem tüketim hem de yatırım harcamaları için finansmana erişimde sorun olduğunu düşündüğüne işaret ediyor.

Yeni zorunlu karşılık rejiminin yüksek kredi büyümesi durumunda bankaya önemli bir maliyet/ kar avantajı sağlamasının bankaları doğal olarak daha riskli krediler vermeye yönlendirecek. Bu durum ise bankacılık sektöründe donuk/geri ödenmeyen/tahsili şüpheli krediler sorunlarının artmasına neden olacak. Kamu bankaları için bu sorun, görev zararı yoluyla bütçe yükü anlamına gelirken, özel bankaların daha sonraki dönemlerdeki kredi kapasitelerinin olumsuz etkilenmesi anlamına gelecek.

Prof. Dr. Murat Şeker
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi
“Konutta tam iyileşme uzun vadede görülecek”

İstatistiklere bakarken, toplam konut satışlarından ziyade ipotekli satış verilerine dikkat çekilmeli. Konut sektörünün toparlanması sadece kredi faizlerinin düşürülmesiyle sağlanamıyor. Uzun vadeli borçlanmaya yönelik davranışta bir azalma gözleniyor. Ekonomi aynı zamanda davranışsal bir bilimdir. Beklentiler önemlidir. Eğer tüketiciler ekonomideki kırılganlığı fark ediyor ve kişisel yaşamında hissediyorsa borçlanmadan kaçınıyor. Ya da bazı harcamalarını erteliyor. Özellikle stokta biriken yapılar için inşaat firmalarının da aktör olarak yer alacağı ve riski paylaşacağı ödeme yöntemlerinin geliştirilmesi gerekli. Merkez Bankası’nın faizi düşürme politikasına devam edeceğini düşünüyorum. Yılsonuna kadar 2-4 puan arası faiz indirimi öngörüyorum.

Hülya Genç Sertkaya – Para

Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş Temmuz ayında da devam ediyor. Bu hafta itibariyle Garanti BBVA, Yapı Kredi Bankası ve kampanyalı konut kredisi için İNG faiz oranlarını indirdi.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) dün açıkladığı Haziran ayı enflasyon oranları %3’lük düşüşle 2019’un en düşük seviyesinde gerçekleşti. Tüketici Fiyat Endeksinin (TÜFE) Haziran ayında %15.72’ye düşmesi konut kredisi faiz oranları için oldukça olumlu oldu.

Temmuzda Enflasyon Endeksli Konut Kredisi Faizleri

Ziraat Bankası, HalkBank, VakıfBank ve DenizBank’ın sunduğu Enflasyon Endeksli Konut Kredisi faizleri de Temmuz ayında TÜFE oranlarına bağlı olarak düşüş gösterdi. Haziran ayında %1.75 olan Enflasyon Endeksli Konut Kredisi faiz oranları Temmuz ayında %1.50’ ye geriledi. Gerilemenin ilerleyen aylarda artarak devam etmesi bekleniyor.

Döviz Kuru Düşüyor

2018’in ikinci yarısından itibaren kredi faiz oranlarının düşüş ve çıkış dönemlerinde oldukça etkili olan döviz kuru da kısmi düşüş yönünde seyrediyor. İstanbul seçimlerinin geride kalması G-20 zirvesindeki olumlu mesajlar ve ABD’nin yaptırım tedirdiniliğinin azalması ile TL değerlenirken döviz kurları düşüş yönünde hareket izliyor. Bugün piyasa açılışında ABD doları 6.61, euro kuru ise 6.34 seviyesinde.

Politika Faizlerinde İndirimi Bekleniyor

Enflasyonun düşüşü, gıda enflasyonunda dengelemenin başlaması ve döviz kurunun kısmi düşüşü ile TCMB’nin Temmuz Para Politikası Kurulunda Para Politikası Faizlerinde indirime gitme ihtimali yükseliyor. 2018 Eylül ayından itibaren %24 seviyesinde sabit kalan haftalık repo faizlerinde yaşanacak düşüşün konut kredisi faiz oranlarındaki indirimlerin hızlandırması bekleniyor.

En Uygun Konut Kredisi Faizleri

KrediPazari.com’un araştırmalarına göre konut kredisi faiz oranları ortalaması 4 Temmuz itibariyle %2.04’e düştü. En uygun konut kredisi faiz oranı 100.000 TL’ ye kadar %1.55 olmaya devam ederken üzeri tutarlar için %1.57 olarak uygulanıyor. Enflasyon Endeksli Konut kredisi ürününde ise faiz oranları Temmuz ayı itibariyle %1.5’e geriledi.

Enflasyon Endeksli Konut Kredisi Hesaplama

Enflasyon Endeksli Konut Kredisi için 1500.000 TL tutarda 10 yıl vadeli konut kredisi hesaplama yapıldığında kredinin aylık taksitleri 2.700 TL oluyor. Aynı tutarda 5 yıl vadeli konut kredisi taksitleri ise 3.800 TL’ ye denk geliyor. Aylık taksitlerin ilerleyen aylarda TÜFE’de yaşanan düşüşe bağlı olarak daha da düşmesi bekleniyor.

Pelin Akay-kredipazari.com