Yeni değerleme yöntemi gerekiyor

Platformun kurucu başkanı Bilge Özdemir, konutların yalnızca ikamet amacıyla değil, aynı zamanda işyeri olarak da kullanıldığı durumlarda kira şartlarının yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

GPPS Platformu, son yıllarda hızla yayılan uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin gayrimenkul piyasasında yeni bir kullanım biçimi ortaya çıkardığını savunuyor. Platforma göre, internet ve bilgisayar teknolojilerindeki gelişmeler klasik ofis zorunluluğunu azaltırken, çok sayıda meslek grubunda çalışma mekânı evlere taşınıyor.

Yazılım geliştirme, grafik tasarım, içerik üretimi, çeviri ve sanal asistanlık gibi dijital odaklı mesleklerde evden çalışma modeli artık kalıcı bir çalışma biçimi haline gelirken, şirketlerin iş ilanlarında da ofisten, uzaktan ve hibrit çalışma seçenekleri yaygınlaşıyor.

Evden çalışma konutların kullanımını değiştiriyor

Bilge Özdemir’in öncülüğündeki GPPS Platformu, bu değişimin yalnızca çalışma hayatını değil, konutların kullanım amacını da dönüştürdüğüne dikkat çekiyor.

Platformun değerlendirmesine göre geçmişte “işi eve getirmek” olarak görülen çalışma modeli, bugün giderek “evden işe gitmek” anlayışına dönüşüyor. Bu durum ise aynı taşınmazın hem ikamet hem de ticari faaliyet amacıyla kullanılmasına yol açıyor.

GPPS Platformu, yapıların maliyetleri, satış fiyatları, vergi yükleri veya hukuki statülerinden bağımsız olarak, İstanbul’un başlıca ofis bölgelerinde konut ve ofis kira bedellerini karşılaştırdı.

Ofis kiraları konutların iki üç katına çıkıyor

Platformun değerlendirmesine göre İstanbul’un yoğun ofis bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, aynı bölgelerdeki konutların kira seviyelerinin önemli ölçüde üzerinde bulunuyor.

Levent ve Maslak’taki A sınıfı plazalarda aylık net metrekare ofis kiralarının yaklaşık 1.100 TL ile 2.100 TL arasında değiştiği, aynı bölgede konutların metrekare kira bedellerinin ise yaklaşık 710 TL ile 825 TL bandında olduğu ifade ediliyor.

Şişli ve Beşiktaş’ta ofis kiralarının yaklaşık 600 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konut kira bedellerinin ise bölgelere göre yaklaşık 537 TL ile 695 TL seviyesinde bulunduğu belirtiliyor.

Basın Ekspres ve Güneşli bölgesinde ofis kiralarının 400 TL ile 900 TL, konut kiralarının ise 400 TL ile 600 TL aralığında seyrettiği aktarılıyor.

Ataşehir’de ofislerin metrekare kira bedellerinin 1.350 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konutların ortalama metrekare kira bedelinin ise yaklaşık 541 TL olduğu kaydediliyor.

Kozyatağı ve Kadıköy’de ofis kiralarının 600 TL ile 1.200 TL, konut kiralarının ise yaklaşık 716 TL ile 737 TL seviyelerinde bulunduğu ifade ediliyor.

Kavacık ve Beykoz’da ise ofis kira bedellerinin yaklaşık 600 TL ile 1.000 TL, konut kira bedellerinin ise 371 TL ile 413 TL arasında değiştiği belirtiliyor.

Kira şartları yeniden değerlendirilmeli

GPPS Platformu’nun karşılaştırmasına göre İstanbul’un ofis yoğunluğu yüksek bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, birçok lokasyonda konut kira bedellerinin yaklaşık iki ila üç katına kadar çıkabiliyor.

Platform, bu farkın home ofis kullanımının yaygınlaşmasıyla birlikte yeniden ele alınması gerektiği görüşünde.

Bilge Özdemir, bir taşınmazın hem ikamet hem de işyeri amacıyla kullanıldığı durumlarda mevcut “mesken kira” yaklaşımının yeterli olup olmadığının tartışılması gerektiğini savunuyor.

GPPS Platformu’nun önerisine göre, konutun düzenli ve fiili biçimde ticari faaliyet için kullanıldığı durumlarda kira şartları ve kira artış mekanizmaları yeniden değerlendirilebilir. Ancak platform, bu konunun yalnızca kira bedeli açısından değil, hukuki, vergisel ve kullanım statüsü bakımından da bütüncül biçimde ele alınması gerektiğine dikkat çekiyor.

Yeni bir gayrimenkul tartışması başlıyor

Uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin kalıcı hale gelmesiyle birlikte, konut ve ofis arasındaki sınırın giderek daha fazla iç içe geçtiği görülüyor.

GPPS Platformu, home ofis kullanımının önümüzdeki yıllarda daha da yaygınlaşacağını öngörürken, bu gelişmenin kira piyasası, taşınmazların kullanım amacı ve gayrimenkul mevzuatı üzerinde yeni düzenleme tartışmalarını beraberinde getirebileceğini belirtiyor.

Platformun gündeme taşıdığı öneri, özellikle büyük şehirlerde aynı konutun hem yaşam alanı hem de çalışma mekânı olarak kullanılması nedeniyle, konut kiraları ile ticari kira rejimi arasındaki farkların gelecekte daha fazla tartışılacağının işareti olarak değerlendiriliyor.

Geçen yılın artış ortalaması yüzde 45!

2024 ortalamasının %45 seviyelerinde kalmasının en büyük etkenlerinden biri de getirilen sınırlamalardı. 2024 yılı temmuz ayı sonrasında bu sınırlamaların kalkması sonrasında konut ve ticari gayrimenkul kiraları enflasyon, arz-talep dengesizliği ve ekonomik faktörler nedeniyle önemli ölçüde arttı. Yeniden kiralanan mülklerde piyasa fiyatlarının üzerinde aşırı kira artışlarının gerçekleşmesi olası görünmüyor. Son üç aylık verilere göre, yeni kiralamalarda fiyatların daha kontrollü bir seyir izlediği gözlemleniyor. Bu eğilim, 2025 yılı boyunca kira piyasasında daha dengeli bir sürecin yaşanacağına dair önemli bir işaret olarak değerlendiriliyor.” dedi.

2025 kira artış oranları TÜİK verilerine paralel artabilir

2025 yılına girerken kira piyasasında, mevcut sorunların bir kısmının devam edeceğini öngördüklerini de sözlerine ekleyen Yazıcı, “TÜİK verilerine göre, mevcut kiracılara uygulanan kira artış oranları, özellikle eski kiracısı olan birçok mülk sahibi için tatmin edici bulunmuyor. Bu durum, sıklıkla dava süreçlerine başvurulmasına ve mahkemeler aracılığıyla güncel kira değerlerinin belirlenmesine yol açıyor. Ancak, dava süreçlerinin uzunluğu ve bu süreçte yaşanan belirsizlik, mülk sahipleri açısından huzursuzluk yaratıyor. 2025 yılında da benzer problemlerin gündemde kalması bekleniyor. Genel olarak, kira piyasasındaki gelişmelerin mülk sahipleri ve kiracılar açısından dengelenmesi, yasal düzenlemeler ve ekonomik göstergelerle doğrudan ilişkili olacaktır. 2025 yılında piyasanın daha istikrarlı bir yapıya kavuşması için, taraflar arasındaki iletişim ve uzlaşma süreçlerinin daha etkin hale gelmesi önem taşıyor. 2025 yılında da beklediğimiz ortalama kira artış oranları da TÜİK verilerine göre yayınlanan rakamların paralelinde devam edeceği kanaatindeyiz.” şeklinde konuştu.

Yapılması gereken birden fazla iş var

Konut kiralarının düşmesi için önerilerde de bulunan Yazıcı, “Konut kiralarının düşmesi için konut arzını artırmak, yasal düzenlemeler yapmak ve ekonomik istikrar sağlamak temel adımlardır. Uygun fiyatlı sosyal konut projeleri ve kentsel dönüşümle arz artırılabilir. Kira artış sınırı, boş konut vergisi gibi yasal önlemler kiralık piyasasını dengeleyebilir. İnşaat maliyetlerinin düşürülmesi, enflasyonun kontrol altına alınması ve ulaşım altyapısının güçlendirilerek alternatif bölgelerin cazip hale getirilmesi de etkili olabilir. Ayrıca, kayıt dışı kiralamaların önlenmesi ve şeffaf bir kira piyasası oluşturulması önemlidir. Bu adımlar, kira fiyatlarını düşürerek daha erişilebilir bir konut piyasası yaratabilir. Ayrıca köylerden gelen göçün kentlerde birikmesi nedeniyle son on senede büyük arz talep dengesizlikleri oluştu. Aslında köye dönüşün özendirilmesi ve şehirlerin başka küçük şehirlere doğru iş alanları yaratılacak şekilde teşvik edilmesi sağlanması gerekiyor bu ancak uzun vadeli bir planla yapılabilir ancak o zaman konut fiyatlarında gerçekten düşüş görebiliriz.” diyerek sözlerini bitirdi.

Tüketici Fiyat Endeksi’nin( TÜFE) on iki aylık ortalaması baz alınarak belirlenen kira artış oranı Ocak ayı için yüzde 19,60 oldu. Ev sahiplerinin bu rakamların çok üzerinde artışlar talep ettiğine dikkat çeken Broker Sezgi Bilge gayrimenkulde asıl belirleyici faktörün arz talep dengesizliği olduğunu belirtti.

TÜFE, kira artışlarında kilit role sahip

TUİK tarafından açıklanan enflasyon rakamlarıyla birlikte kiraların resmi anlamda artış oranı ortaya çıktı. TÜFE’de 2021 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre yüzde 13,58, bir önceki yılın Aralık ayına göre yüzde 36,08 artış oldu. On iki aylık ortalamalara göre ise yüzde 19,60’lık bir artış gerçekleşti. Ancak sokaktaki verilere baktığımızda ev sahiplerinin kiralar konusunda çok daha yüksek artışlar talep ettiğini görüyoruz. Ev sahipleriyle sorun yaşamak istemeyen veya kış ortasında ev arayışına girmek istemeyenler ev sahipleriyle bir orta nokta bulmaya çalışırken resmi rakamları baz alarak kanuni haklarını arama yoluna gidenler de az değil.

Kirası 2500 TL olan ev için TÜFE’ye göre artış 490 TL

Ocak 2022’de kontratı biten bir ev için TÜFE rakamlarına göre yıllık artış rakamının 490 TL olması gerekiyor. Ancak ev sahipleri çok daha fazla rakam talep ettiği için anlaşmazlıklar çıkabiliyor. Bazı kiracılar ”kış ortasında aman huzurum kaçmasın” diyerek şartlarını zorlayarak ev sahibiyle ters düşmemeye çabalarken, çok sayıda konut için de ev sahibi ve kiracı arasında hukuki süreçler başlayabiliyor.

Konut fiyatları doları sadece çıkarken dikkate aldı

Gayrimenkul sektöründe satış fiyatları Aralık ayında dövizdeki dalgalanmanın sadece yukarı giden kısmını baz aldı. Dolardaki düşüş fiyatları çıktığı oranda indirmediği gibi fiyatlar yerinde saydı desek de yanlış olmaz. İstanbul’un lüks semtlerinde fiyat artışları hiç geri yönlü hareket göstermezken, orta ve alt gelir grubunun ikamet ettiği yerlerde az da olsa artışlarda gerileme görüldü. Bazı bölgelerde yüzde 70-80’e varan fiyat artışları olurken sektörde bu rakamların geri çekileceği yönünde bir beklenti şimdilik bulunmuyor. En azından yükseldiği oranda bir sert düşüş olmayacağı sektördeki herkesin hemfikir olduğu bir nokta diyebiliriz.

Bir çalışanın maaşının büyük bölümü kiraya gidiyor

Konut satış fiyatlarındaki artış doğal olarak kiralara da yansıyor. Ev sahibi evinin değerindeki artış oranını kira gelirinde de görmek istiyor, kiracı ise kanuni hakları ve kendi gerçeklerinden yola çıkarak kirasında astronomik oranlarda zam istemiyor. Mevcut kiracıların yanı sıra bir de yeni ev kiralayacak olanları düşünmek gerekiyor. Bu anlamda bakıldığında kiralar açısında sürdürülebilir olmayan bir tablo ortaya çıkıyor.

Tayin yeri olarak en son istenen yer İstanbul

Kamu veya özel sektör çalışanları açısından geçmişte görev yeri açısından arzulanan şehir olan İstanbul uzunca bir süredir listenin son sırasında yer alıyor. Bunda en büyük faktör kiraların yüksekliği. Öğretmenlik ve benzeri mesleklere yeni adım atan bir memurun veya çalışanın yalnız başına İstanbul’da ev kiralayabilmesi için maaşının yüzde 60-70’ini gözden çıkarması gerekebiliyor.

Yatırımcılar düşük metrekarelere yöneliyor

Sadece çalışanlar açısından değil öğrenciler için de önemli bir kiralık ev arayışı mevcut. Gayrimenkul yatırımı düşünenler bu anlamda düşük metrekareli konutlara yönelebiliyor. Öğrenci veya bekar çalışanların yaşayabileceği stüdyo veya 1+1 konutlar kira getirisi açısından yatırımcıyı cezbedebiliyor. Bu hedef kiracı kitlesi için İstanbul’un merkezinden ziyade Kurtköy, Pendik, Ballıca gibi bölgelere de yönelim var. Aylık bütçesinden kira tasarrufu etmek isteyen öğrenciler veya bekâr çalışanlar ulaşım süresi uzun olsa da kirası daha uygun yerleri tercih ediyor.

Ancak konut üretimi artarsa fiyatlar dengelenir

Gayrimenkulde fiyatların bu kadar hızlı yükselmesinin sebebi talebin çok olmasına karşın talebi karşılayabilecek arzın azlığı. Arz talep dengesi oturmadığı sürece kiralarda sert bir düşüş olmayacaktır. İnşaat sektöründe pandemiyle birlikte başlayan yavaşlama, malzeme fiyatlarındaki artış ve çeşitli imar problemleri nedeniyle durma noktasına gelmiş durumda. Yine de firmalar üretimi sürdürmek istiyor.

Kendi bölgem olan Kadıköy’den örnek vermem gerekirse Fikirtepe’de daha önce verilmiş olan imarın geri çekilmesiyle yeni inşaatlar için hız kesildi. Sahil bandının üst kısmı için yükseklik sınırı geldi ama imarda yapılan iyileşme üretime yansımıştı. Şimdi inşaat firmalarının sahil bandının alt kısmındaki eski binaların yenilenmesi için imar durumunda bir değişiklik beklentisi var. Sadece Kadıköy için değil her bölge için üretim artarsa fiyatlar dengelenecektir.

Bu noktada işyerleri için 1 Mart-30 Haziran 2020’ye kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak kararı alındı. Ancak bu karar konutlar için geçerli olmasa da birçok kiracı bu süreçte kiralarını ödeyemiyor. Bu da ev sahipleri zor durumda bırakıyor.

Emlak danışmanı Evrim Kırmızıtaş Başaran da zor bir süreçten geçildiğini hatırlatarak karşılıklı anlayışa ihtiyaç duyulduğunu söyledi.

Kiralar ödenemiyor

Son dönemde dünyada ve ülkemizde birçok insan kira ödemekte zorlanıyor diyen Başaran, “Maalesef zor bir zamandan geçiyoruz. Şu an ülkemizde konut kiralarıyla ilgili bir karar yok. Ancak bu süreçte bazı ev sahipleri, zorlanan kiracılarından kiranın bir kısmını alma, erteleme ya da hiç almama gibi seçeneklerini uyguluyor” dedi.

Kiracı ve ev sahipleri arasında karşılıklı anlayış ile bu sürecin atlatılması gerektiğine dikkat çeken Başaran, ev sahiplerine yönelik, “Yıllardır kirasını günü gününe ödeyen kiracınızı bir süre idare etmek hem sizin hem de onun için iyi olacaktır. İnsani olmamasının yanında böyle bir zamanda kiracınızı evden çıkarmak evinizin uzun bir süre boş kalabilme ihtimali nedeniyle sizin için de mantıklı olmayacaktır.” diye konuştu.

Bahanesi olmasın

Öte yandan Başaran, kiracıların da bu dönemi suiistimal etmemesi gerektiğini söyledi. “Eğer gelirinizde bir sıkıntı yoksa kiralarınızı mutlaka ödemeniz gerekir” diyen Başaran, bazı insanların tek gelirinin kira olduğunu belirterek şunları söyledi: “Unutmayalım ki sadece kira geliriyle geçinen birçok insan var. Bu insanların kirasını ödememek onları çok zor durumda bırakacaktır. Özellikle de böyle bir dönemde bencil olunmaması gerekir.”

İş yerlerine erteleme

Evrim Kırmızıtaş Başaran, iş yeri kiralarında ise durumun farklı olduğunu belirtti. Resmi Gazete’de yayınlanan 1 Mart-30 Haziran 2020’ye kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı kararını aktaran Başaran, “Bu nedenle kiracınız kirasını ödemese dahi çıkarma yetkiniz bulunmuyor” dedi. Koronavirüs tehdidinden kurtulacağımız günü umutla beklediklerini belirten Başaran, “Mülk sahipleri ve kiracılar olarak evlerimizde kalalım ve birbirimize destek olmaya çalışalım” diye konuştu.

Silivri Emlak Komisyoncuları ve Müşavirleri Derneği Başkanı Mustafa Ersu Altınkök, bazı yatırımcıların Fenerbahçe Üniversitesi’nin TBMM onayını beklemeden üniversite alanına yakın yerden gayrimenkul aldıklarını belirterek “Birkaç aydır bunu hissediyorduk fakat son günlerde talepler daha da arttı. Bir anda gayrimenkul satışlarında artışlar oldu” dedi.

‘Türkiye’nin her yerinden arıyorlar’

Daha önce de üçüncü havalimanını Silivri’de yapılacağı söylentileri üzerine gayrimenkul satışlarında hareketlilik olduğunu söyleyen Altınkök, Fenerbahçe Üniversitesi’nin TBMM’de onaylanmasıyla birlikte eski Silivri’nin eski hareketli günlerine döndüğünü söyledi.

İstanbul’dan daha çok Türkiye’nin diğer bölgelerinden telefon açıp yatırım yapmak istediklerini bildiren vatandaşlar olduğunu belirten Altınkök bundan iki ay öncesine kadar ortalama 3-5 kişiye arazi gezdirdiklerini,  şimdi ise günde ortalama 10-15 kişiye arazi gösterdiklerini açıkladı.

‘Konut projesi için yer arayanlar var’

Konut projesi yapmak istediklerini ifade eden işadamlarının da yer arayışı içerisine girdiğini söyleyen Altınkök, “Özellikle bazı yatırımcılar üniversite binasının etrafında bulunan kıraathaneleri, kafeleri şimdiden yüksek meblağ vererek kiralamaya başladılar” açıklamasında bulundu.

Fenerbahçe Üniversitesi’nde beş fakülte ve 3 enstitü kurulacağını hatırlatan Altınkök, ayrıca  Alipaşa Mahallesi’nde 105 ve 60 dönümlük iki arazinin de Fenerbahçe Üniversitesi’ne tahsis edileceğini,bu arazilere komşu olmak isteyen çok sayıda yatırımcı bulunduğunu anlattı.

Konut fiyatları da arttı

Öte yandan üniversitenin Selimpaşa’da kurulacak olmasının daire fiyatlarına ve kiralamalara da yansıdığını anlatan Altınkök “Fiyatlarda ciddi anlamda artış yaşandı. Silivri’ye 1-2 sene içerisinde gelmesi planlanan metronun da bölgenin potansiyelini artırması bekleniyor” dedi.

‘En çok Anadolu yakasına yaradı’

TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin araştırmasına göre, bu bölgelerde 1 yılda konut kira fiyatları yüzde 25 arttı. Satış fiyatlarında ise 41 yükselme meydana geldi. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, Avrupa yakası ayağında, projenin yer üstüne çıkış noktaları ve yakın çevresinde konut kullanımı olmadığı için tünelin konut fiyatlarına esas etkisini Anadolu yakasında hissettirdiğini söyledi. Proje çevresinde değer artışının en fazla olduğu bölgelerin Merdivenköy, Koşuyolu ve Acıbadem olduğunu vurgulayan Maya, Avrupa yakasında ise Zeytinburnu ve Bakırköy sahil hattının Avrasya Tüneli ile değer kazanacağını anlattı. Zeytinburnu ve Bakırköy sahil hattında inşaatı süren markalı konut projelerinde metrekare satış fiyatı 25 bin TL’yi buluyor. Marmaray durağı ve Avrasya Tüneli’nin yanı sıra sahil yolunda şu anda devam eden çalışmalar tamamlandığında yol 8 şeride çıkarak ve trafik yükünün azalması da bölgeyi daha avantajlı bir hale getirecek.

‘Güngören, Bahçelievler ve Merter’de de fiyatlar artacak’

Avrupa yakasında kısa vadede Güngören, Bahçelievler ve Merter’de de fiyat artışı olacağı tahmni diye getiren Maya, son birkaç yıldır Merter, Merkezefendi ve Davutpaşa tarafında sanayi alanlarının konut ve karma kullanım projelerine dönmesinde Avrasya Tüneli projesinin olumlu etkisi olduğuna dikkat çekti. Avrasya Tüneli’nin İstanbul’daki iki havalimanı arasındaki ulaşım ilişkisini de güçlendireceğini kaydeden Maya, Atatürk havalimanı yakın çevresinde konaklamak isteyen yabancı nüfusun da projeyle Anadolu yakasına geçebileceğini dile getirdi.