Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE/2023=100) eylülde bir önceki aya göre yüzde 1 artarak 148 oldu.

KFE, eylülde yıllık yüzde 27,4 artarken, bu dönemde reel azalış yüzde 14,7 oldu.

Böylece şubatta başlayan reel azalış süreci 8’inci ayda da devam etti.

Konut fiyatları reel olarak en son ocakta yıllık bazda yüzde 1,4 artmıştı. Şubatta düşüşe geçerek yüzde 5,1 olan reel azalış, geçen aya kadar devam etti.

Eylülde konut fiyatlarındaki yıllık reel değer kaybı yüzde 14,7’ye yükselirken, düşüşü fırsat bilen yatırımcıların alıma yönelmesiyle geçen ay 140 bin 919 adetle son 21 ayın en yüksek konut satış rakamı görüldü.

‘Gayrimenkul için yatırım fırsatı var’

Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, enflasyonun üzerinde reel faiz oranı verilmeye devam ettiği sürece konut fiyatlarındaki düşüşün süreceğini söyledi.

Konut fiyatlarındaki reel düşüşün yatırımcılar için bir fırsat olduğunu dile getiren Büyükduman, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Zaten brüt kira çarpanları da 15 yıl civarına düşmüş durumda. Konutlarda amortisman süresi ortalama 20 yılın üzerine kadar çıkmıştı. Bu rakam şimdi tekrar 15 yıl civarına geriledi. 20 yıl önceki kira/fiyat rasyosuna dönmüş durumdayız. Kiralar konut fiyatlarına göre gayet iyi oran gösteriyor. Dolayısıyla ‘gayrimenkul için yatırım fırsatı var’ diyebiliriz. Eylülde son 21 ayın en yüksek satış rakamları da bu sayede geldi. Daha çok altından para kazanan, Kur Korumalı Türk lirası Mevduat ve Katılma Hesaplarından dönen, ‘faizler düşebilir ve konut fiyatları artabilir’ diye düşünen yatırımcıların portföy çeşitlendirmesi satışları artırdı. Reel fiyatlardaki düşüşle birlikte portföy çeşitlendirmesi konut satışlarının artmasında etkili oldu.”

Ahmet Büyükduman, konut satışlarının son 3 aydır arttığını belirterek, “Esasen kira getirisi amaçlı alım yapmak isteyenlerin de konut alımına yöneldiğini görüyoruz. Konut mevcut kira çarpanı seviyesinde tekrar cazibe kazandı” diye konuştu.

‘Bir süre daha azalması sürpriz olmayacak’

İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener de Kovid-19 salgınıyla konut arzında tüm dünyada bir daralma yaşandığını aktararak, bu hızlı daralma sonrası konut fiyatlarında ve kiralarda hızlı yükseliş yaşandığını, bunun da enflasyon üzerinde ciddi bir baskıyı beraberinde getirdiğini vurguladı.

Son dönemde Kahramanmaraş merkezli depremlerden etkilenen illerde konutların hızla yapılıp teslim edilmeye başlanması, kısa süre önce bitse de kiralara üst sınır getirilmesi, yeni ekonomi programıyla faizlerin hızlı şekilde yükselmesi sonrası konuta talebin düştüğünü anlatan Şener, şu ifadeleri kullandı:

“Bu duruma konut arzının artması eklenince fiyatlardaki artış yavaşlamıştır. Fiyatlardaki gerileme önceden yapılmış tasarruflarla konut almak için uygun zaman olduğunu göstermektedir. Ancak ipotekli konut alımı için istenilen gerileme henüz yeterli düzeye erişmemiştir. Çünkü hem maliyetler hem de aşırı talep ve yetersiz arz nedeniyle artan konut fiyatları tüm dünyada hala oldukça yüksek düzeydedir. Pandemi, maliyetler, deprem ve arz yetersizliği konut fiyatlarında aşırı yükselişi beraberinde getirmiştir. Dolayısıyla arz artışı ve enflasyonun yavaşlamasıyla birlikte reel konut fiyatlarının bir süre daha azalması sürpriz olmayacaktır.”

‘Yatırımcılar piyasa iniş ve çıkışlarını doğru okumalı’

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici de bir yıl öncesine kadar son dönemde uygulanan negatif reel faiz politikası sonrası konut kredisi faiz oranlarının ciddi şekilde düştüğünü belirterek, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Bu düşüş, yatırımcıların yeniden konut alımına yönelmesine neden olmuştur. Bu eğilim, katlanarak devam etmiş ve 2022 yılında konut fiyatlarında yıllık bazda yüzde 170 gibi olağanüstü bir artış gözlenmiştir. 2020-2022 yıllarında konut satışları yıllık bazda 1,5 milyon adetlik seviyenin hemen altına yerleşmiştir. 2023 yılında ise konut satışları düşmüştür.

Satışlardaki düşük seyrin konut fiyatlarının reel anlamda gerilemesine neden olduğu bir gerçektir. Günümüzde düşük konut satış sayıları, finansmana erişim zorlukları ve alım gücü sorunlarıyla ilişkilendirilmektedir. Bu zorlukların azalması ya da tamamen ortadan kalkması halinde gayrimenkul yatırımlarına olan ilginin yeniden artacağı ve bunun konut fiyatlarına yukarı yönlü bir baskı oluşturacağı öngörülmektedir.”

Gayrimenkulün Türkiye’de her zaman en çok tercih edilen yatırım araçlarından olduğunu kaydeden Çekici, “Konut yatırımları sadece barınma ihtiyacını karşılamaktan öte tasarruf ürünü, yaşam sigortası ve finansal bir yatırım aracı olarak değerlendirilmektedir. Bu alanda yatırım yaparken bilinçli olunması gerekiyor. Piyasa iniş ve çıkışlarını doğru okuyarak, en uygun zaman ve piyasa koşulları çerçevesinde yatırım kararları almak, uzun vadede kazanç sağlayacaktır” dedi.

sozcu.com.tr

Yapılan araştırmalara göre satılık konut fiyatlarının bir yıl içerisinde %27,5; son bir ayda ise %3 yükseldiği görülüyor. Ancak reel fiyat değişimlerine bakıldığında (enflasyondan arındırılmış) satılık fiyatların yıllık %15, düştüğü gözlemleniyor. Aylık reel değişim ise %0 düzeyinde. Eylül ayı sonu itibarıyla Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 27 bin 356 TL/m2, ortalama konut fiyatı ise 3 milyon 584 bin TL olarak gerçekleşti. Konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi ise 13 yıl oldu.
Gayrimenkul uzmanı Görkem Öğüt, Eylül 2024 verilerine dair yaptığı açıklamada, şu ifadeleri kullandı:

Geçen ağustosta yüzde 17 gerilemişti

“Geçtiğimiz ağustos ayında yılın en yüksek reel düşüşü olan %17’yi görmüştük, eylülde bu oran %15 oldu. 2021 yılında satılık konut fiyatlarında yaşanan astronomik artışlarla açılan makas, bu yılın başından beri yavaş da olsa kapanma sürecinde. Piyasanın durağanlaşmayla birlikte dengelendiği bir dönemdeyiz. Ancak yıl sonuna doğru faizde düşüş, dolarda yükseliş beklentilerinin gerçekleşmesi durumunda piyasanın yeniden hareketlenmesi an meselesi. Birçok ev sahibinin mülkün satışını bu beklenti nedeniyle bir süre ertelemeye karar verdiğini görüyoruz ve bu dönemi bir alım fırsatı olarak değerlendiriyoruz. Özellikle oturum amaçlı konut düşünenlere, bu fırsat dönemini kaçırmamalarını öneriyoruz.”

4 büyük ilde en fazla fiyat değişimi Ankara ve İzmir’de

Ankara, İstanbul, Antalya ve İzmir illeri karşılaştırıldığında en yüksek nominal değer artışı, İzmir ve Ankara’da yaşandı. İki ilde satılık konut fiyatlarındaki yıllık değişim nominal olarak %29,4 artış olarak kaydedilirken bu veriler enflasyondan arındırıldığında fiyatların reel olarak %14 azaldığı görüldü. İzmir’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 35 bin 651 TL/m2, ortalama konut fiyatı ise 4,5 milyon TL oldu. Başkentte ortalama konut metrekare satış fiyatı 22 bin 841 TL/m2; ortalama konut fiyatları ise 3 milyon TL.

İzmir ve Ankara’yı, %28,4’lük yıllık nominal artışla İstanbul izledi. Enflasyondan arındırılmış verilere göre İstanbul’da satılık konut fiyatları bir yılda %15 düşüş gösterdi. Mega şehirde ortalama konut metrekare satış fiyatı 41 bin 267 TL/m2, ortalama konut fiyatı ise 4,7 milyon TL.

Antalya’da ise yıllık değer artışı %18 seviyesindeyken, enflasyondan arındırılmış rakamlara göre artış hızında %22 oranında azalma görülüyor. Antalya’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 36 bin 95 TL, ortalama konut fiyatı 4,2 milyon TL.

En yüksek fiyat artışı Muğla’da

Türkiye geneli konut piyasasında en yüksek satış fiyatlarında Muğla öne çıkıyor. Turizm merkezlerinden Muğla’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 62 bin 812 TL/m2 iken ortalama konut satış fiyatı 8,2 milyon TL olarak gerçekleşti. Ortalama satılık konut fiyatlarının en düşük olduğu il ise Kilis. Kilis’te ortalama konut metrekare satış fiyatı 14 bin 872 TL/m2 iken, ortalama konut satış fiyatı ise 1,8 milyon TL.

Kiralık konut piyasasında da artış hızındaki yavaşlama trendi devam ediyor. Endeksa verilerine göre, eylül ayında kiralık konut fiyatları yıllık bazda %46, aylık bazda ise %1 artış gösterdi. Ancak veriler enflasyondan arındırıldığında kiraların geçtiğimiz yıla göre %3, bir ay öncesine göre ise %2 reel düşüşte olduğu anlaşılıyor. Türkiye genelinde eylül ayında yeni kiralanan konutların ortalama metrekare fiyatı 177 TL/m2; ortalama kira fiyatları ise 19 bin 479 TL.