Uzmanlar, Ağustos ayında Türkiye genelinde toplam 143 bin 319 konut satıldığını, bu rakamın geçen yılın aynı ayına göre %6,8’lik bir artış anlamına geldiğini belirtiyor. Yılın ilk sekiz ayında ise toplam satışlar %21,3 artarak 978 bin 70 adede ulaştı. Özellikle krediyle yapılan satışlarda dikkat çeken bir hareketlilik söz konusu. Bu satışlar, geçen yıla göre %84,6 artarak toplam satışlar içindeki payını %14,4’e çıkardı.

Faiz indirimleri piyasayı harekete geçirdi

Konut piyasasındaki hareketliliğin arkasında faiz oranlarındaki düşüşlerin etkili olduğu değerlendirmesi yapılıyor. Sektör temsilcilerine göre satışlardaki artış, finansman koşullarının alıcı lehine geliştiğini gösteriyor. Ancak bu canlılık henüz fiyatlara tam olarak yansımış değil. Uzmanlar, faiz indirimlerinin sürmesi durumunda fiyatların önümüzdeki dönemde yukarı yönlü hareket etmesini bekliyor.

Kira artışları satış fiyatlarını geride bıraktı

Türkiye genelinde konut kiraları da yıllık bazda %30,7 artış gösterdi. Reel olarak bakıldığında, yani enflasyondan arındırıldığında kiralarda yıllık %1,9 oranında düşüş var. Aylık bazda ise kira artışı %1,9 olurken, reel olarak kira seviyelerinin sabit kaldığı görülüyor. Ortalama metrekare kira bedeli 229 TL, ortalama kira ise 24 bin 75 TL olarak ölçüldü.

En fazla değer artışı Diyarbakır, Çanakkale ve Manisa’da

Satış fiyatlarındaki artış, bazı illerde daha belirgin oldu. Diyarbakır’da konut fiyatları bir yılda %62,2 oranında artarken, enflasyona göre düzeltilmiş rakamlar %21,7’lik bir reel artışa işaret ediyor. Çanakkale ve Manisa’da da benzer şekilde yüksek oranlı artışlar kaydedildi. Çanakkale’de reel değer artışı %7,6, Manisa’da ise %7,1 seviyelerinde.

En sınırlı artış Hatay, Muğla ve Aydın’da

Öte yandan satılık konut fiyatlarındaki yıllık artışın en düşük olduğu iller arasında Hatay, Muğla ve Aydın öne çıkıyor. Bu üç ilde nominal artışlar sırasıyla %16,7, %19,2 ve %21,9 seviyelerinde olurken, reel olarak fiyatlar geriledi. Muğla’da, yüksek fiyat seviyelerine rağmen reel bazda %10,5’lik bir düşüş dikkat çekiyor.

Büyükşehirlerde fiyat değişimleri

Türkiye’nin dört büyük iline bakıldığında, yıllık bazda en yüksek fiyat artışının Ankara’da yaşandığı görülüyor. Başkentte satış fiyatları %39 oranında artarken, enflasyona göre bu artış %4,3 olarak ölçüldü. İstanbul ve İzmir’de nominal fiyat artışları %29 seviyelerinde olsa da, reel olarak düşüşler yaşandı. Antalya’da ise yıllık bazda %25,3’lük bir nominal artış görülürken reel düşüş %5,9 seviyesinde gerçekleşti.

Endeksa’nın analizine göre 2019 yılının ilk 6 ayında İzmir’de konut fiyatları %2,06 oranında düşerken 2020 yılının ilk 6 ayında %6,45 artış gösterdi. İzmir’de Haziran sonu itibarı ile ortalama konut metrekare satış fiyatı 3.117 TL oldu.

Endeksa.com’un 5 milyon veriyi analiz ederek hazırladığı rapora göre Türkiye genelinde konut satış fiyatları %7,73 düşüş gösterdi, 2020 yılının ilk 6 ayında ise %8,59 artış gösterdi. Haziran sonu itibarı ile Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 2.426 TL oldu.

Pandemi süreci konut satışlarını olumsuz etkiledi

Pandeminin etkisi ile Nisan ve Mayıs aylarında konut satış adetlerinin geçtiğimiz senenin oldukça altında gerçekleştiğini ve kredi faizlerinin düşmesiyle sektörün tekrar canlandığını belirten Endeksa.com Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, “Haziran ayı başı itibarı ile kamu bankaları tarafından sağlanan cazip konut kredisi koşulları ve pandemi nedeni ile ertelenen talebin gerçekleşmesi ile birlikte ilanda olan 2. el gayrimenkullerin fiyatı arttı. 2020 Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %209,7 artarak 190 bin 12 oldu.” Dedi.

Öğüt, pandemi sürecinin etkilerini ve sektördeki gelişmeleri değerlendirdi:

Aralık 2019’da Türkiye genelinde rekor seviyede satış gerçekleşmişti

“Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde konut satış fiyatları Aralık 2018’de düşüşe geçti. Devam eden düşüş eğrisi ancak Eylül 2019 itibarı ile tekrar yükselişe geçebildi. Aralık 2019’da Türkiye genelinde rekor seviyede konut satışı gerçekleşmiş, sektör 2020 yılına da çok iyi başlamıştı. Ülkemizde pandeminin etkisinin görülmeye başlandığı Mart ayı ortalarından itibaren başta bahçeli ve müstakil ikincil konutlar olmak üzere konut talebinde artış görüldü. Artan talep ile birlikte talep edilen konut satış fiyatında da artış görüldü, fakat pazarda bu artışı karşılayacak işlem olmadığı için değer artışı o kadar yüksek seviyede gerçekleşmedi.

Pandemi hayat koşullarımızda değişim yarattı

Tüm bu analizler ışığında 2020 yılının ilk 6 ayındaki satış fiyatı artışını temel olarak üç faktöre bağlayabiliriz. Birincisi Eylül 2019 ayından itibaren zaten sektörün yükselme eğrisinde olması; ikincisi pandeminin hayat koşullarımızda yarattığı değişim sebebi ile yeni konut talebinin artması ve Haziran ayı başında duyurulan çok cazip konut kredisi kampanyası. 2020 yılının sektör açısından yükselişle kapanacağını öngörüyoruz.”

İzmir’de konut fiyatları en çok artan ilçeler

İzmir’de Çeşme, Menderes, Bayındır, Güzelbahçe ve Bornova en fazla değer kazanan ilçeler arasında yerini aldı.

Gayrimenkul alımına büyük bir ilgi olduğunu ve normal zamanın 4 misli bir talep oluştuğunu önemle vurgulayan Yazıcı, bu durumun nedenlerini ve gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri anlattı:

Bölgesine göre konut fiyatlarında % 5-15 arası artış görüyoruz

“Mortgage faiz oranları şu anda son 5 yılın en düşün seviyesine geldi. Ev almak için niyeti olan ama gücü yetmeyen birçok vatandaş kredi kullanabilir hale geldi. Son 2 haftada normal zamanın 4 misli bir talep olduğunu görüyoruz. Birikmiş ve karşılanmamış talebin yoğunluğunu görüyoruz şu anda ama bu zamanla oturacak ve bu kadar yoğun devam etmeyecektir. Önemli bir gerçek var.

Faiz oranını düşürdüğünüzde aynı ödeme miktarı ile kredi kullanabilir kişi sayısını 3-4 misli artırıyorsunuz, dolayısıyla bu durum büyük bir satın alma motivasyonu oluşturuyor. Talep ve arz dengesinde de bir şaşırma oldu. Uzun zamandır satılamayan ev stokları hızla erimeye başladı, bu da arz edenin fiyatları yukarı çekmesine sebep oldu, fiyatların yukarı doğru hareket ettiği doğru. %5-15 arası bölgesine göre artış görüyoruz.”

Her kademeden satış var

Her kademeden satış olduğunu, kampanya kredi kullanımında üst limit getirildiğini ve üç büyük şehirde 750 bin TL’ye kadar kredi kullanılabileceğinin de altını çizen Yazıcı, “Bu limit şehirlerde 500 bin TL. Burada amaç kredi havuzunda birçok kişinin yararlanmasını sağlamak. O yüzden tüm evin değerinde verilmiyor %80’ine kadar kredi kullandırılıyor. Bir de bankaların bazıları 1 Ocak 2019’dan sonra el değiştirmiş evlere kredi kullandırmayı istemiyor. Aile arasında el değiştirerek kredinin yanlış şekilde kullanılmasını veya arka taraftan ticari krediye dönüştürülmesini istemiyorlar” şeklinde görüşlerini belirtti.

Konut sektöründe fiyatlara sınırlama getirmek dengeleri bozacaktır

Yazıcı; “Arz ve talep serbest piyasa koşulunun şartıdır. Fiyatı pahalı buluyorsanız almazsınız. Fiyatla değer de aynı şey değildir. Değeri ederi farklıdır, fiyatı farklı olabilir. O yüzden konut sektöründe fiyatlara sınırlama getirmek gerçekçi olmayacaktır, dengeleri bozacaktır” dedi.

Satın alım kararını sadece faizlere bakarak vermemek gerekli

Faiz oranları şu anda çok güzel imkanlar sunuyor. Eğer oturmak için ev ihtiyacınız varsa bu dönem güzel bir dönem. Ama bir yandan da ekonominin gidişini ve iş garantinizi de düşünmeniz gerekli yatırım yaparken. Gelirde bozulmalar ödeme güçlüklerine neden olabilir. O nedenle satın alım kararını sadece faizlere bakarak vermemek gerekli, sürdürülebilir gelir planınız sağlam olmadan yatırım kararı almamalısınız. Birde 15 senelik kredi dönemi oldukça uzun, 10 yıl üzerinde kullanılan krediler bence verimli değil.” dedi.