Türkiye genelinde konut birim metrekare fiyatı 39.939 TL seviyesine ulaşırken, ortalama bir konutun satış fiyatı 4 milyon 952 bin TL sınırına dayandı. Bu seviyeler, piyasanın yüksek fiyat bandına kalıcı şekilde yerleştiğine işaret ediyor.

Satışlar artıyor ama dengeler değişiyor

Toplam konut satışları 126 bin 808 adet olarak gerçekleşti. Ancak satışların büyük bölümü sınırlı sayıda ilde yoğunlaştı.

– Satışların yaklaşık %83’ü 30 ilde toplandı
– Büyükşehirler toplam hacmin yarısından fazlasını oluşturdu
– İlk el konutların payı %31,8, ikinci elin payı ise %68,2 seviyesinde kaldı

Bu yapı, piyasada ikinci el ağırlığının devam ettiğini ve yeni üretimin görece sınırlı kaldığını gösteriyor.

Fiyatlarda sert ayrışma: Kıyı illeri zirvede

Metrekare fiyatlarında en yüksek seviyeler özellikle kıyı ve turizm odaklı bölgelerde görüldü.

Zirvede: 80 bin TL üzeri metrekare fiyatı
Büyükşehirlerde: 50–60 bin TL bandı
Daha erişilebilir illerde: 22–25 bin TL aralığı

Bu tablo, Türkiye konut piyasasında “iki farklı fiyat evreni” oluştuğunu ortaya koyuyor: yüksek gelirli kıyı bölgeleri ve görece erişilebilir Anadolu şehirleri.

Reel getiri baskı altında

Fiyatlar TL bazında yükselse de enflasyon etkisi, gerçek getiriyi ciddi şekilde sınırlıyor.

Yıllık nominal artış: %24’ün üzerinde
Reel değişim: -%5 civarında gerileme
Reel olarak artış gösteren il sayısı: Sınırlı

Bu görünüm, konutun yatırım aracı olarak “koruma gücünün” zayıfladığı bir döneme işaret ediyor.

Yatırımcı için dikkat çeken kırılma

Veriler, yatırım geri dönüş sürelerinde de belirgin farklılıklar olduğunu ortaya koyuyor:

En kısa geri dönüş: 12 yıl
Ortalama büyükşehir: 13–15 yıl
Kıyı bölgeleri: 17–19 yıl

Bu fark, aynı ülkede yatırımın geri dönüş hızının ciddi şekilde değiştiğini gösteriyor.

Piyasada yeni dönem: Seçici büyüme

Genel tablo artık tek yönlü bir fiyat artışından ziyade:

– Bölgesel ayrışmanın arttığı,
– Reel getirinin daraldığı,
– Yatırımın daha seçici hale geldiği,

bir piyasa yapısına işaret ediyor.

Özellikle büyükşehirlerde yüksek fiyat seviyeleri korunurken, reel kazanç tarafında daha temkinli bir görünüm öne çıkıyor.

Konut fiyatı bir yılda yüzde 135 arttı

Rapora göre, geçen yılın aralık ayına göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı yüzde 134,9 artarak 15.802 TL oldu. Satılık konut ilan m2 cari fiyatları aynı dönemde İstanbul’da yüzde 142, Ankara’da yüzde 139,6 ve İzmir’de yüzde 136,9 arttı. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul’da 23.333 TL, Ankara’da 10.541 TL ve İzmir’de 17.925 TL oldu. Elde edilen verilere göre, son aylarda konut satış fiyatlarının yıllık artışlarında görülen gerileme aralık ayında da devam etti. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı aralıkta yüzde 172,9 olurken ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı 71 TL’ye yükseldi. Raporda, İstanbul’un ilçelerindeki satılık ve kiralık konutlara da odaklanıldı.

Satılık konut fiyatlarındaki artış hızı 4. ayında da düşmeye devam ediyor

Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı Türkiye genelinde düştü. Kasımda yüzde 174,1 olan yıllık fiyat artışı aralık ayında yüzde 134,9’a geriledi. Geçen yılın aynı ayında 6.726 TL olan Türkiye geneli ortalama satılık konut ilan m2 fiyatı 15.802 TL’ye yükseldi.

Satılık konut fiyatlarının üç büyük ildeki düşüşüne büyükşehirlerdeki fiyatlar da eşlik etti

Satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranı; İstanbul’da yüzde 190,5’ten yüzde 142’ye, Ankara’da yüzde 181,7’den yüze 139,6’ya, İzmir’de ise 169,1’den yüzde 136,9’a geriledi. Üç büyük ildeki düşüşe büyükşehirlerdeki fiyatlar da eşlik etti. En düşük artışların görüldüğü iller sırasıyla Erzurum (yüzde 108,8), Muğla (yüzde 102,8), Kayseri (yüzde 98,5), Şanlıurfa (yüzde 96,9) ve Diyarbakır (yüzde 91 olurken, yıllık fiyat artışının yaşandığı büyükşehirler sırasıyla; Kocaeli (yüzde 166,5), Mersin (yüzde 160), Trabzon (yüzde 154,3), Antalya (yüzde 150) ve İstanbul (yüzde 142) oldu.

Konut arzı tüm Türkiye’de arttı

Satılık konut ilan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde arttı. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla ülke genelinde yüzde 1 (785.015’ten 793.254’e), İstanbul’da yüzde 0,3 (217.189’dan 217.897’ye), Ankara’da yüzde 2,4 (75.622’den 77.438’e), İzmir’de ise yüzde 0,8 (54.824’ten 55.253’e) yükseldi.

Satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranındaki aylık değişimlerin arka planına bakıldığında hem satılık ilan sayısının hem de satılan konut sayısının arttığı görüldü. Kasıma kıyasla, satılık ilan sayısı yüzde 1 (785.015’ten 793.254’e), satılan konut sayısı ise yüzde 9,5 (37.131’den 40.653’e) oranında yükseldi. Satılan konut sayısı aralıkta önemli ölçüde artsa da satılan konut sayısı mayıstaki düzeyine kıyasla yaklaşık 47 bin daha az olduğu görüldü.

Kira artış oranı üç büyükşehirde de yükseliş gösteriyor

Türkiye genelindeki kira fiyatlarındaki yıllık değişim geçen ay olduğu gibi aralıkta da arttı. Kasımda yüzde 168 olan yıllık kira fiyatlarının yıllık artış oranı aralıkta yüzde 172,9’a yükseldi. Geçen yılın aynı döneminde 26 TL olan Türkiye geneli güncel ortalama m2 kira fiyatı 71 TL oldu. Kiralık ilan metrekare fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyükşehirde yükseldi. Raporda yıllık kira fiyatı artış oranının kasımdan aralığa İstanbul’da yüzde 147,7’den yüzde 150’ye, Ankara’da yüzde 150’den yüzde 160,9’a, İzmir’de ise yüzde 160’tan yüzde 162,2’ye yükseldiği görüldü. Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatları İstanbul’da 100 TL, Ankara’da 47 TL, İzmir’de ise 68,2 TL oldu.

Antalya’da kira fiyatları bir yılda 2 kat arttı

Aralıkta yıllık ortalama kira artışı ülke genelinde yüzde 172,9 oldu. Antalya en yüksek kira artış oranının (yüzde 292,2) gözlemlendiği il olurken, ortalama kira fiyatlarının bir yılda 2 katı artması dikkat çekti. Yıllık kira artışının yaşandığı büyük şehirler sırasıyla; Trabzon (yüzde 218,2), Denizli (yüzde 212,5), Mersin (yüzde 207,7) ve Adana (yüzde 181,3) oldu. En düşük fiyat artışı görülen iller ise Diyarbakır (yüzde 100,0), Kahramanmaraş (yüzde 108,3), Gaziantep (yüzde 111,1), Van (yüzde 119,8) oldu.
Kiralık konut ilan sayısı geçen aya kıyasla ülke genelinde yüzde 0,4 (215.260’tan 214.436’ya), Ankara’da yüzde 2,6 (17.565’ten 17.117’ye), İzmir’de yüzde 3,6 (15.974’ten 15.391’e) azalırken İstanbul’da yüzde 2,2 (68.408’den 69.913’e) arttı.

Kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı Ankara’da yükselirken İstanbul’da ve İzmir’de düştü. Bu oran aralık ayında İstanbul’da ve İzmir’de 1,5 puan azalırken Ankara’da 1,8 puan arttı. Son verilere göre kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 16,8, Ankara’da yüzde 17,8, İzmir’de ise yüzde 15,9 oldu.

Son bir yılda en yüksek kira artışı Kağıthane ilçesinde gerçekleşti

Son bir yılda en yüksek kira artışın gerçekleştiği ilçe Kağıthane (yüzde 257,8) olurken, Kağıthane’yi sırasıyla, Esenler (yüzde 190,8), Sultanbeyli (185,5), Maltepe (yüzde 183,3) ve Sultangazi (yüzde 180,4) takip etti. Öte yandan, en düşük satış fiyatı artışı Beykoz’da (yüzde 96,4) hesaplandı. Sırasıyla, Sarıyer (yüzde 108,9), Esenyurt (yüzde 110,1), Gaziosmanpaşa (yüzde 114,3) ve Avcılar (yüzde 114,3) en düşük satış fiyatı artışlarının gerçekleştiği ilçeler oldu. 2022 Aralık itibarıyla ortalama m2 kira fiyatının en yüksek olduğu üç ilçe sırasıyla Beşiktaş (257 TL), Sarıyer (238 TL) ve Beyoğlu (189 TL) oldu. En düşük m2 kira fiyatı ise Arnavutköy (58 TL), Sultanbeyli (57 TL) ve Silivri (50 TL) ilçelerinde gözlemlendi.

Son bir yılda satılık konut fiyatı artışı Beyoğlu’nda 4 katına yaklaştı

Son bir yılda en yüksek satılık konut fiyatı artışının gerçekleştiği ilçe olan Beyoğlu’nda artış 4 katına yaklaşırken (yüzde 273,2), Beyoğlu’nu sırasıyla, Kağıthane (yüzde 185,6), Esenler (177,7), Eyüpsultan (yüzde 176,3) ve Fatih (yüzde 176) takip etti. Öte yandan, en düşük satış fiyatı artışı Başakşehir’de (yüzde 83,4) hesaplandı. Kadıköy (yüzde 95,3), Sarıyer (yüzde 95,6), Bakırköy (yüzde 95,9) ve Adalar (yüzde 106,4) ise sırasıyla, en düşük satış fiyatı artışlarının gerçekleştiği ilçeler oldu. 2022 Aralık itibarıyla ortalama m2 fiyatının en yüksek olduğu üç ilçe sırasıyla Sarıyer (60.533 TL), Beşiktaş (54.142 TL) ve Kadıköy (52.500 TL) oldu. En düşük m2 fiyat ise Sultangazi (15.000 TL), Arnavutköy (14.684 TL) ve Esenyurt (14.050 TL) ilçelerinde gözlemlendi.

Her sektörde ve alanda döviz kurlarındaki artıştan kaynaklı fiyat yükselişlerini gördüklerini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzman Yardımcısı Muammer Durmuş, “Günümüzde özellikle büyükşehirlerde, konut satış fiyatları ve kira fiyatları, daha öncelerde hiç olmadığı kadar yükselişte. Bu yükselişin birçok sebebi var. Özellikle pandemi süreci sonrasında fiyatların yükselişine hepimiz şahit olduk. Konut fiyatlarının bu yükselişinde inşaat maliyetlerindeki artış ve değişimin etkisi oldukça yüksek. Her geçtiğimiz dönemde inşaat maliyetleri katlanılamaz şekilde artmaya devam ediyor. Müteahhitlerin kar oranı oldukça düştü, kat karşılığı inşaatlarda azalmalar yaşandı. TÜİK inşaat maliyetleri endeksi ve değişim oranlarına göre, 2022 yılı temmuz ayı ile 2021 yılı temmuz ayı arasında inşaat maliyetlerinde %114,74’lük bir artış var. 2020 yılı temmuz ayına kıyasla %210,85’lik bir ciddi artış görülmekte olup, maliyetlerin son 2 yılda yaklaşık 3 kat arttığını görüyoruz. Bu veriler üzerinden bakıldığında özellikle son 2 yıl içerisinde inşaat maliyetlerinde çok ciddi artış var.” dedi.

Demir fiyatları 2020 yılına göre 4,5 kat, 2021 yılına göre ise 2 kat arttı

İnşaat maliyetlerindeki bu artışın nedeninin döviz kurlarındaki dalgalanmalar olduğunu da söyleyen Durmuş, “Demir fiyatları için, 2019 ile 2022 yılları arasında Ekim aylarındaki fiyatlardan yola çıkarak, 2019 yılında İstanbul’da 3,235 TL birim fiyattan işlem gören demir, 2020 yılında %7 lik bir artış ile 3,460 TL birim fiyattan işlem görmüş. Aynı ayın 2021 yılında ise, %116’lık ciddi bir artış ile 7,490 TL birim fiyattan fiyatlanmış. Günümüzde ise bir önceki yıla göre %114’lük bir artış ile 16,000 TL birim fiyattan pazarlanmaktadır. Bu verilere göre, günümüzde demir fiyatları, 2019 yılına göre yaklaşık olarak 5 kat, 2020 yılına göre 4,5 kat, 2021 yılına göre ise yaklaşık olarak 2 kat artmış.

Tuğla bile iki kat arttı

Tuğla fiyatları için, 2019 ile 2022 yılları arasında Ekim aylarındaki fiyatlardan yola çıkarak, örnek olarak da ‘’20’lik Asmolen’’ tuğla fiyatlarından bahsedecek olursak, 2019 yılında 2,25 TL birim fiyattan işlem gören tuğla, 2020 yılında %13’lük bir artış ile 2,55 TL birim fiyattan işlem görmüş. 2021 yılında ise, %14’lük bir artış ile 2,90 TL birim fiyattan fiyatlanmış. Günümüzde ise bir önceki yıla kıyasla %110’luk bir artış ile 6,10 TL birim fiyattan pazarlanmaktadır. 2022 yılında tuğla fiyatlarının, bir önceki yıla göre yaklaşık 2 kat fiyatların arttığını görmekteyiz.

Hazır beton %471 arttı

Hazır beton fiyatları için, 2019 ile 2022 yılları arasında çeşitli aylardaki ortalama fiyatlardan yola çıkarak, örnek olarak da ‘’C30’’ beton fiyatlarından bahsedecek olursak, 2019 yılının ocak ayında 190,00 TL birim fiyattan işlem gören hazır beton, %26’lık bir artış ile 2020 yılının nisan ayında 240,00 TL birim fiyattan işlem görmüş. 2021 yılı ocak ayı beton fiyatlarına baktığımızda aynı fiyatları görürken, günümüz güncel beton fiyatları ile kıyasladığımızda, günümüzde 2021 ocak ayına göre %471 gibi ciddi bir artış ile ortalama olarak 1.370,00 TL birim fiyattan işlem görüyor.

2010 ile 2022 yılları arasındaki döviz kurlarındaki artıştan bahsedecek olursak; özellikle son yıllarda ciddi artışların görüldüğü gözükmekte olup, 2021 yılının ortalama kurunun, 2020 yılı ortalama kuruna kıyasla %26 oranla arttığını, 2022 yılının ortalama kurunun, 2021 yılı ortalama kuruna kıyasla %80 arttığını görmekteyiz. “ şeklinde konuştu.

Malzeme maliyeti %90, işçilik maliyeti %80 arttı

İnşaat maliyetleri hakkında da bilgiler veren Durmuş, “İnşaat maliyetlerini etkileyen en önemli 2 kalem malzeme ve işçilik maliyetleridir. TÜİK verileri üzerinden malzeme ve işçilik maliyet endekslerine göre, 2022 yılının temmuz ayı ile 2021 yılı temmuz ayı arasında malzeme maliyeti olarak %58’lik bir artış, işçilik maliyeti olarak ise %77’lik bir artış yaşandı. 2020 yılının temmuz ayına kıyasla ise malzeme maliyeti olarak %90, işçilik maliyeti olarak ise %80’lik bir artış yansıdı.

Yapı yaklaşık birim maliyetleri bu sene 3 defa açıklandı

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sunulan ve her sene Resmi Gazeteden yayınlanan yapı yaklaşık birim maliyetleri bu sene içerisinde 3 defa açıklandı.

Yapı yaklaşık birim maliyetlerine baktığımızda, yapı sınıflarına göre fark görülmekte olup, ortalama bazda 2015 yılı ile 2016 yılı arasında ortalama olarak %7’lik bir artış, 2016 yılı ile 2017 yılı arasında %10’luk bir artış, 2017 yılı ile 2018 yılı arasında %15’lik bir artış, 2018 yılı ile 2019 yılı arasında %23’lük bir artış, 2019 yılı ile 2020 yılı arasında %18’lik artış, 2020 yılı ile 2021 yılı arasında %24’lük bir artış, 2021 yılı ile 2022 yılı arasında ise %157’lik bir artış görülmekte. Özellikle içerisinde bulunduğumuz yılda ki ciddi artış verilere yansımakta olup, günümüzde yapı yaklaşık birim maliyetlerinin bir önceki yıla kıyasla yaklaşık olarak 2,5 kat arttığını görüyoruz. İnşaat maliyetlerindeki ciddi artış, döviz kurlarındaki sürekli dalgalanmanın yansımaları konut fiyatlarında ciddi hissedildi. Konut birim fiyatlarındaki son yıllara kıyasla olan artışlar özellikle pandemi sonrasında can yakmaya başladı.

2022 yılında konut birim fiyatları %198,48 arttı

2022 yılında konut birim fiyatları, inşaat maliyetlerindeki yükseliş, döviz kurlarında ki artış ve diğer sebeplerden kaynaklı olarak, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla %198,48’lik bir artış gösterdi. Artışın en fazla görüldüğü il ise İstanbul olurken, İstanbul’da konut birim fiyatları ortalama olarak 2021 yılında 6.942,80 iken, 2022 yılında 22.590,00 olarak %225,37 gibi çok ciddi bir artış gösterdi. Ankara’da bu oran %191,64, İzmir’de ise %182,34.

Pandemi sonrasında artan enflasyon ve döviz kurlarında yaşanan artış, enerji fiyatlarındaki artış, malzeme ve işçilik maliyetlerinin oldukça fazla artması, inşaat maliyetlerine olumsuz yansıdı. Özellikle son 2 yılda maliyetler katlanılamayacak şekilde artmış, maliyetlerin artışı konut fiyatlarına ciddi artış olarak yansımış ve bu durum, dünyada konut fiyatlarının en çok arttığı ülkelerden birinin Türkiye olmasını sağlamıştır.” diyerek sözlerini tamamladı.

İstanbul’da sürekli yukarı yönlü bir ivmede olan konut fiyatları son 3-4 yılda konut arzında yaşanan kırılganlık, inşaat maliyetlerindeki artış, döviz kurundaki dalgalanmalar ve pandemi nedeniyle oldukça yüksek hızlı artışların olduğu bir sürece evrildi. TÜİK’in Ağustos verilerine göre konut satışlarında İstanbul 18 bin 485 konut satışı ve %15 pay ilk sırada yer alıyor.

İstanbul’daki konut fiyatları ve kiralar şehirler arası göçün yanında şehir içi bir hareketliliğe de neden oldu. Özellikle Beşiktaş, Kadıköy, Şişli gibi merkezi ilçelerde kiraların hızlı yükselişi nedeniyle genç profesyoneller, öğrenciler, işçiler başta olmak üzere insanlar kentin merkezinden daha uzak ilçelere taşınmaya başladı.

Küçükçekmece, Avcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Ümraniye gibi ilçeler bu yeni göç dalgasıyla “merkezden” gelen genç profesyonellerin yeni yaşam alanları oldular. Son 1 yılda konut fiyatları Ümraniye’de %283, Avcılar’da %237, Küçükçekmece’de %224, Bahçelievler’de %223, Başakşehir’de %205 arttı. Bu durumun oluşmasında ulaşım başta olmak üzere kamu yatırımlarının da önemli bir etkisi var. Metro ağlarının genişlemesi hem hat boyunca gayrimenkullerin değerinin artmasına hem de insanların kent içinde hareket alanının genişlemesine neden oldu. Eskiden iş nedeniyle daha merkezdeki ilçelerde yaşamak zorunda olan genç profesyoneller ulaşım ağının genişlemesi nedeniyle artık daha makul fiyatlarla yaşayabileceği ilçelere taşınabiliyor.

Konut fiyatları Ümraniye’de %283, Avcılar’da %237, Küçükçekmece’de %224 arttı

İstanbul’da yıllık değer artışı en yüksek ilçeler Şişli, Beyoğlu ve Ataşehir

Eylül sonu verilerine göre, İstanbul’da konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı %241 seviyesinde gerçekleşirken, ortalama konut metrekare satış fiyatı 20 bin 208 TL, ortalama konut fiyatı 2 milyon 424 bin 960 TL ve konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl oldu. İstanbul’da yıllık değer artışı en yüksek ilçeler ise sırasıyla Şişli, Beyoğlu, ve Ataşehir oldu.

Şişli’de konut fiyatları son 1 yılda %347 arttı. Şişli’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 35 bin 865 TL olurken, ortalama konut satış fiyatı 4 milyon 052 bin 745 TL seviyesinde gerçekleşti. Beyoğlu’nda son 1 yıldaki değer değişimi %333 olurken, ortalama konut metrekare satış fiyatı 31 bin 441 TL, ortalama konut fiyatı 3 milyon 164 bin 100 TL oldu. Ataşehir’de %300 artan fiyatlar ortalama konut metrekare satış fiyatının 26 bin 955 TL’ye yükselmesine neden oldu. Ataşehir’de ise ortalama konut fiyatı 3 milyon 99 bin 825 TL.

Metrekare satış fiyatı en yüksek ilçeler Sarıyer, Beşiktaş, Kadıköy ve Bakırköy

Verilere göre ortalama konut metrekare satış fiyatı en yüksek ilçeler sırasıyla Sarıyer, Beşiktaş, Kadıköy ve Bakırköy. Ortalama konut metrekare fiyatı Sarıyer’de 65 bin 593, Beşiktaş’ta 63 bin 246, Kadıköy’de 46 bin 775, Bakırköy’de 46 bin 070 TL’ye ulaştı. Ortalama metrekare kira baz alındığında kira değerinin en yüksek olduğu ilçeler sırasıyla Sarıyer, Beyoğlu, Beşiktaş, Şişli. Bu ilçeler hem konumu itibariyle çok değerli hem de herkesin oturmak istedi yerler. Bu durum da ister istemez kiralara yansıyor. Sarıyer’de ortalama metrekare kira 216 TL, ortalama kira ise 25 bin 475 TL. Beyoğlu’nda ortalama metrekare kira 177 TL, ortalama kira 17 bin 679 TL oldu. Beşiktaş’ta ise ortalama metrekare kira 176 TL, ortalama kira 21 bin 197 TL.

Verileri değerlendiren Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt:

“İstanbul’un hem iç pazar hem de yabancıya konut satışı anlamında zirvede yer alması sadece kendi sınırlarında değil ülke çapında da konut pazarının şekillenmesine etki etmesini sağlıyor. İstanbul’da yükselen fiyatlar ve şehrin kaotik yapısı nedeniyle kentin çevresinde yer alan Tekirdağ, Yalova, Sakarya, Kocaeli gibi illerin Sapanca, Kartepe, Şarköy, Çınarcık gibi ilçeleri son dönemde ciddi bir ilgi görüyor. Bunun yanında özellikle pandemi döneminde İstanbul’dan sahil şeridindeki ilçelere doğru başlayan göç Bodrum, Urla, Seferihisar, Çeşme, Datça gibi yerlerde fiyatların beklentinin çok üzerinde artmasına neden oldu. Kısacası İstanbul gayrimenkul piyasasının en önemli kenti ve bu kentte yaşanan herhangi bir piyasa hareketi ülke piyasasını etkiliyor.” diye konuştu.

Beşiktaş’ta ortalama konut metrekare fiyatı 50 bin 838 TL

Mayıs 2022 konut değerleme verilerine göre Beşiktaş, Sarıyer ve Kadıköy ortalama konut metrekare satış fiyatının en yüksek olduğu ilçeler olarak öne çıkıyor. Beşiktaş’ta ortalama konut metre kare fiyatı 50 bin 838 TL, ortalama konut fiyatı 7 milyon 778 bin 214 TL oldu. Beşiktaş’tan sonra en değerli ilçe olan Sarıyer’de ortalama konut metrekare fiyatı 49.018 TL, ortalama fiyat 7 milyon 401 bin 718 TL oldu. En değerli ilçeler listesinin üçüncü sırasında yer alan Kadıköy’de ise konut fiyatları son 1 yılda %186 arttı. Kadıköy’de ortalama konut metrekare fiyatı 35 bin 483 TL olurken, ortalama fiyat 4 milyon 754 bin 722 TL’yi buldu.

Yıllık artışı yüzde 250 olan konutlar var

Verileri değerlendiren Görkem Öğüt; “İstanbul konut piyasasının merkezi ve İstanbul’da yaşanan bir hareketlilik tüm Türkiye’yi etkileyebiliyor. İstanbul’un en değerli ilçelerine baktığımızda Beşiktaş’ın yine zirvede yer aldığını görüyoruz. İlk 10 ilçeyi genel olarak değerlendirdiğimizde İstanbul’un denize kıyısı olan, merkezi ilçelerinin ağırlıklı olduğunu görüyoruz. Bu bölgelerde konutlar zaten çok değerli, bunun yanında stokların erimesi nedeniyle bir talep artışı da yaşanıyor. Dolayısıyla fiyatlar beklenenin üzerinde artıyor. Yıllık değer artışına baktığımızda ilçelerin büyük çoğunluğunda Türkiye ortalamasının üzerinde artış olduğu görülüyor. Bazı bölgelerde %250’leri bulan artışlar yaşandı” diye konuştu.

Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ sonuçlarına göre; Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 5.24, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 13.73 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise yüzde 132.80oranında nominal artış gerçekleşti.

Peşin ödemeli satışlar devam etti

Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde; Şubat ayında peşinat kullanım oranı yüzde 49.12, banka kredisi kullanım oranı yüzde 11.37 ve senet kullanım oranı yüzde 39.51 olarak gerçekleşti. Ocak ayında peşinat kullanım oranı yüzde 51.12, banka kredisi kullanım oranı yüzde 5.07 ve senet kullanım oranı yüzde 43.81 olarak gerçekleşmişti.

En yüksek fiyat artısı 4+1 konutlarda yaşandı

Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde, Şubatayından bir önceki aya göre, 1+1 konut tipinde yüzde 2.26; 2+1 konut tipinde yüzde1.18, 3+1 konut tipinde yüzde8.42 ve 4+1 konut tipinde yüzde14.22 oranında nominal artış yaşandı.

Yabancı yatırımcı 1+1 konuttan vazgeçmedi

Şubatayında, markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların yüzde 13.28’lik (son 6 aylık ortalama yüzde 9.38)kısmının yabancı yatırımcılara yapıldığı gözlendi. Bu satışlarda ağırlıklı olarak 1+1 özellikteki konutların yüzde 44.44’lüktercih oranı ile öne çıktığı görüldü.

Konut stoklarının erime oranı yüzde 3.37

Şubat ayında markalı konutlardaki stok erime hızı rakamları değerlendirildiğinde, adet bazında yüzde 3.37 oranında erime gözlendi. Ocak ayında markalı konutlardaki stok erime hızı rakamları değerlendirildiğinde, adet bazında yüzde 4.24 oranında gerçekleşmişti.

Devam eden konut projelerine ilgi devam etti

Şubat ayında, satışı gerçekleştirilen markalı konutların yüzde 20.59’u bitmiş konut stoklarından, yüzde 79.41’i bitmemiş konut stoklarından oluştu. Ocak ayında, satışı gerçekleştirilen markalı konutların yüzde 19.40’ı bitmiş konut stoklarından, yüzde 80.60’ı bitmemiş konut stoklarından oluşmuştu.

Hürriyet Emlak Temmuz 2018 Emlak Endeksi verilerine göre, Türkiye genelinde satılık konutlarda yıllık artış %6,51 olarak gerçekleşirken, kiralık konutlarda yıllık artış metrekare fiyatı başına %4,76 oldu. Öte yandan Türkiye genelinde satılıklarda metrekare ortalama fiyatı 2.013 TL olarak hesaplanırken kiralıklarda ise metrekare ortalaması 9 TL olarak gerçekleşti. Ülke genelinde konutların amortisman süresi ise ortalama 21 yıl olarak hesaplandı. Şubat ayından bu yana satılık konut fiyatı en çok artan şehir %17 artışla Bilecik oldu. Bu ilimizi Amasya, İstanbul, Erzincan ve Giresun takip etti. Fiyatların en çok düştüğü iller ise %7 düşüş gösteren Mardin ve Sivas ile %4 düşen Batman ve Rize oldu.

İstanbul en çok artış gösteren 5 şehir arasında

Hürriyet Emlak Temmuz 2018 Emlak Endeksi’nin ortaya koyduğu bir diğer dikkat çekici veri, İstanbul’un oldukça uzun bir süre sonra en çok artış gösteren ilk 5 şehir arasında yer alması oldu. Hürriyet Emlak’ın geçtiğimiz aylarda açıkladığı Emlak Endeksi verilerine göre 6 aylık dönem bazında bakıldığında İstanbul’da satılık konut fiyatları en çok Ocak-Haziran 2018 arasında artış göstermiş (%12) ve önceki tüm diğer 6 aylık periyodlarda %10’un altında seyretmişti. Gelecek aylarda İstanbul’daki satılık konut fiyatlarının Şubat-Temmuz 2018 döneminde görülen %15’lik artışın üzerine çıkıp çıkmayacağını ise Ağustos ayında gayrimenkul piyasasında yaşanacak hareketler belirleyecek.

İstanbul’da satılıklarda devam eden yükseliş amortisman süresini artırıyor; Beşiktaş, Adalar ve Eyüp fiyat artışında lider…

Türkiye gayrimenkul piyasasının kalbinin attığı İstanbul, Hürriyet Emlak Temmuz 2018 Emlak Endeksi’nde fiyat artışında da dikkatleri üzerine çekti. İstanbul geride kalan altı ay içerisinde 5 büyük il içinde satılık konut fiyat artışının en çok yaşandığı şehir oldu. Satılık konut fiyatlarının geçtiğimiz Şubat ayından bu yana %15 artış gösterdiği İstanbul’da özellikle 3 ilçe dikkat çekti. %22 artış kaydedilen Eyüp’ü, %19 ile Beşiktaş ve %16 ile Adalar takip etti. Beykoz’daki %10 artış da dikkat çekti.

İstanbul’daki artış kiralık konutlarda da devam etti. Kiralıkların il bazında ortalama %2 seviyesinde artış gösterdiği İstanbul’da en çok dikkat çeken ilçeler Gaziosmanpaşa (%22) ve Çatalca (%15) oldu. Bu ilçeleri %10 artış ile Adalar takip etti.

İstanbul’da satılık konut metrekare ortalama fiyatı Şubat 2018’de ortalama 4.342 TL iken, Temmuz 2018’de 5.008 TL oldu. 6 aylık ortalama satış fiyatı ise metrekare başına 4.613 TL olarak hesaplandı. İstanbul’da satılık konut bazında son 6 ay içinde fiyatı en çok düşen ilçe yüzde -12 ile Çatalca oldu. Çatalca’nın aynı zamanda kiralık konutta en çok artışı sergileyen 2 ilçeden biri olması da dikkat çekti. İstanbul genelinde amortisman süresinin yaklaşık 24 yıl seviyesine yükseldiği görüldü.

Ankara’da yatay seyir devam ediyor

Satılık ve kiralık konutlar açısından bakıldığında Ankara’nın son dönemde sergilediği yatay fiyat trendinin devam ettiği görüldü. Hürriyet Emlak Temmuz 2018 Emlak Endeksi verilerine göre, Ankara’da satılık konut fiyatları son 6 ayda yüzde 2 artarak Temmuz ayında 1.816 TL/metrekare ortalamasına ulaştı. Şubat-Temmuz arası altı aylık ortalama fiyat ise metrekare başına 1.800 TL oldu. Son 6 ayda satılık konut fiyatlarının en çok arttığı ilçe Yenimahalle oldu (%5). Yenimahalle geçtiğimiz ayın Emlak Endeksi’nde de Ankara’da en çok artış gösteren ilçeydi. Şubat-Temmuz ayları arasında fiyatı en çok düşen ilçeler Akyurt (%-24), Elmadağ (%-23), Çubuk (%-3) ve Altındağ (%-3) oldu.

Hürriyet Emlak Temmuz 2018 Emlak Endeksi’ne göre Ankara’daki kiralık konut fiyatları ise son dönemdeki eğilimi korudu. Temmuz 2018 itibariyle Ankara genelinde kiralık konutların ortalama metrekare fiyatının 9,12 TL olduğu görüldü. Çubuk ve Kızılcahamam ilçelerindeki bazı semtlerde kiralıklarda yukarı yönlü hareketlenme dikkat çekti. Çankaya, Gölbaşı, Pursaklar gibi ilçelerde ise kiralık fiyatları sabit kaldı. Ankara genelinde amortisman süresi 18 yıl civarında gerçekleşti.

İzmir’in gözdesi Foça

Özellikle yazlık bölgelerindeki fiyatlarda yukarı yönlü hareketlilik görmeye alıştığımız İzmir’de Şubat-Temmuz döneminde de sürpriz olmadı. Bu ilimizde her ne kadar belirli ilçeler daha hareketli olsa da, satılık ve kiralık konut fiyatları şehir genelinde son 6 ay içerisinde artmaya devam etti. Hürriyet Emlak Temmuz 2018 Emlak Endeksi verilerine göre İzmir genelinde satılık konut fiyatlarındaki artış son 6 aylık dönemde ortalama yüzde 4 seviyesinde gerçekleşti ve Temmuz itibariyle 3,087 TL/metrekare fiyata ulaştı. Bu dönemde fiyatı en çok artan ilçeler %19 ile Foça, %12 ile Karaburun ve %11 ile Dikili oldu. İzmir genelinde amortisman süresi 21 yıl olarak hesaplandı.

İzmir geneline bakıldığında Şubat-Temmuz döneminde kiralık konutlarda belirli ilçelerde şehir ortalamasının üzerinde bir hareket olduğu dikkatlerden kaçmadı. İzmir’deki kiralık konutlarda artış ortalama %4 seviyesinde gerçekleşti. Bergama, Çiğli, Çeşme ve Güzelbahçe gibi ilçelerdeki kiralık konutlarda 6 aylık ortalama artış %10 seviyesinin üzerinde gerçekleşti. Foça ve Karaburun gibi popüler yazlık bölgeler de bu trende eşlik etti. İzmir’de kiralık konut ortalama metrekare fiyatı 13,14 TL oldu.

Bursa’da gayrimenkul piyasası hareket kazandı

Son dönemde yatay seyir izleyen illerimiz arasında yer alan Bursa’da İznik, Yıldırım ve Gemlik başta olmak üzere gayrimenkul piyasasının hareket kazandığı gözlendi. Satılık konut fiyatlarının geçtiğimiz 6 ay içerisinde %3 yükseldiği Bursa’da amortisman süreleri de az bir miktar da olsa kısaldı ve il genelinde 20 yıl olarak gerçekleşti. Geride kalan aylarda fiyatları yükselmesiyle ön planda olan İznik ilçesi geride bıraktığımız 6 aylık dönemi de %23 artışla kapattı.

Hürriyet Emlak Temmuz 2018 Emlak Endeksi’ne göre Bursa’daki kiralık konutlarda dikkat çeken ilçeler Orhangazi (%7 artış) ve Mudanya (%5 artış) oldu. İl genelinde kiralık konut metrekare fiyatı 10,01 TL olarak gerçekleşti. Bursa’da bazı ilçelerdeki kiralıklar ise düşme eğilimi sergiledi. Kiralık konut fiyatları Kestel’de %6 düşerken, Osmangazi ilçesinde %3 geriledi.

Antalya’da Aksu, Manavgat ve Korkuteli yükselişte

Hürriyet Emlak Temmuz 2018 Emlak Endeksi’nin açıkladığı veriler, Antalya’da satılık konut fiyatlarının son 6 aylık dönemde %2 oranında arttığını ortaya koyuyor. Son 6 ayda fiyatı en çok artan ilçeler %18 ile Aksu ve %14 ile Manavgat oldu. Korkuteli ise %11’lik artış oranıyla dikkat çekti. Gazipaşa, Serik ve Kumluca ise Antalya’da fiyatların gerilediği ilçeler oldu. Antalya’nın ortalama amortisman süresi ise 21 yıl olarak hesaplandı.

Kiralık konutlar açısından bakıldığında Aksu, Alanya, Gazipaşa ve Manavgat ilçelerinde fiyatların yükselmekte olduğu görüldü. Kaş, Serik ve Kepez gibi ilçelerde ise farklı oranlarda fiyat gerilemesi olması dikkatlerden kaçmadı. Kiralık fiyatlarının %3 yükseliş gösterdiği Antalya’da kiralık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 10,26 TL olarak gerçekleşti.

Aylık artış sınırlı kaldı

Konut birim fiyatları aylık incelendiğinde de fiyat artışlarının yüzde 1.5 ile sınırlı kaldığı görüldü. Nisan ayında Türkiye’de ortalama 2 bin 183 lira olan birim fiyatları yüzde 1.6 arttırarak 2 bin 8 liraya çıktı. İstanbul, Ankara ve İzmir’de ise sırasıyla 1,5, 1,2 ve 1,8 oranında yükseldi. Konut fiyatlarındaki artış hem aylık hem de yıllık olarak enflasyonun altında kaldı. Mayıs ayında enflasyon yüzde 12.15 hesaplanmıştı.

Hedonik fiyat endeksi yüzde 1 arttı

Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE) ise 2018 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre yüzde 1.23 oranında artarak 225.34 oldu. İstanbul, Ankara ve İzmir’de HKFE bir önceki aya göre sırasıyla yüzde 0.73, 1.58 ve 1.49 arttı.

Erdem Aktürk/Habertürk

Hatta reel olarak düşüş başladı.

Geçen hafta Merkez Bankası’nca açıklanan konut fiyat endekslerine bakılırsa; Ağustos 2017’de İstanbul’da son bir yıllık konut fiyat artışı yüzde 7.1 iken, yüzde 10’un üzerindeki bir enflasyondan arındırıldığında, fiyatların yüzde 3.3 reel gerilediği görülüyor.

Yeni olmayan konutlarda ise bu reel düşüşün yüzde 4.9’a vurduğu görülüyor. Nisan ayında başlayan reel düşüş derinleşiyor.

İstanbul’un, konut satışlarında Türkiye’nin yaklaşık 6’da biri olduğu dikkate alınırsa alarm verici olduğu açık.

Şundan “alarm verici”; hane halkı gelecekle ilgili kararlarında, kişisel geliri kadar varlıklarındaki değer değişimlerini de dikkate alır. Kira değerlerindeki düşüşü şimdi konut fiyat artışlarının yavaşlaması izliyor. Bunun da hane halkının geleceğe dönük harcama eğiliminde olumsuz etkisi olası.

Konut fiyatlarının reel olarak düştüğü diğer il gruplarının Güneydoğu ve Orta Anadolu kentleri olduğu görülürken, reel olarak artış azalsa da en yüksek oranda koruyan illerin başında İzmir geliyor. İzmir’i Karadeniz kent grubu ile çoğunlukla diğer Ege illeri izliyor.

Bu ivme kaybının, reel fiyat düşüşünün ana ekseninde ekonomik koşullar geliyor. Özellikle 15 Temmuz sonrasında finansman koşullarının daralması bunda etkili oluyor.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, Suriyeli sığınmacıların çeşitli illere dağılışı ve sonrasında bir bölümünün Avrupa’ya gidişleri gibi demografik hareketlerin orta vadede etkili olduğunu, yakın geçmişte çeşitli altyapı projelerinin etkisiyle çok fazla prim sağlayan İstanbul’da o primin geri verilmeye başlandığına işaret ediyor.

Konut fiyatlarının en çok ivme aldığı alan finansman kanalı. Konut kredileri bu piyasaya kaynak taşıyor. Konut kredilerinin de en önemli ‘membaı’ dış krediler.

Türkiye’de 2005’ten itibaren konut pazarına canlanmayı getiren de, AB hikayesi ve buna bağlı 7-10 yıllık ‘swap’ (Döviz-TL takası) işlemleriyle Türkiye’deki bankaların ucuz TL olanaklarına kavuşmalarıydı. Şimdi finansal koşullar sıkılaşıyor.

AB musluğu kısılıyor

Finansal koşulların sıkılaşmasına bir etki de, politik gündemden geliyor.

Almanya ile kriz ortaya çıktığında, asıl riskin Almanya’nın tutumunu Avrupa Komisyonu’na taşıması ve yatırımlara kaynak sağlayan Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası (EBRD) ile Avrupa Yatırım Bankası (EIB) gibi kurumların, fonlarının akışına blokaj koyması olduğunu yazmıştım; gerçekleşiyor.

Nitekim geçen hafta Bloomberg’in haberine göre; Almanlar EBRD yönetim kurulunda Türkiye’ye yönelik kredilere karşı oy kullanmaya başlamışlar. Geçen hafta bu haber “durdurdular” biçiminde çarpıtılınca, EBRD bu çarpıtmayı yalanladı.

Ancak çok belirgin biçimde görülüyor ki bir “frene basma” söz konusu.

EBRD kaynaklarından, 2015 ve 2016’da yıllık olarak Türkiye’ye yaklaşık 2’şer milyar Euro kredi sağlandığı, bu yıl da hali hazırda 1 milyar Euro’luk kredi sağlandığı, yıl sonunda da bunun 1.5 milyar Euro’yu aşacağı bilgisini aldım. Kimse zaten “durdurmadan” bahsetmiyor.

Ama yavaşlama olduğu açık. Öyle görünüyor ki EBRD kaynaklarında önceki yıla göre dörtte bir azalış olacak.

Aynı biçimde, son 10 yılda her yıl 2 milyar Euro kredi sağlayan EIB’de olduğu gibi; Başvurduğum EIB kaynakları da, bu yıl hali hazırda 507 milyon Euro finansman sağladıklarını, yıl sonunu görememekle birlikte belirgin biçimde önceki yılların altında kalacağını belirtiyorlar. Burada ise dörtte bir azalış olacak demektir.

Uğur Gürses/Hürriyet

En fazla fiyat artışı Başakşehir, Çatalca ve Sarıyer ‘de

Son dönem itibariyle, uzun süredir fiyat artışı görülen Göktürk, Beykoz, Çekmeköy gibi bölgelerde fiyat artış hızının yavaşlamakta olduğunu belirten Öğüt, Çatalca, Sarıyer, Bursa, Yalova ve Kocaeli gibi bölgelerde ise yüksek fiyat artış hızının gözlemlendiğini söyledi. Öğüt, Yavuz Sultan Selim Köprüsü nedeniyle İstanbul’da en fazla fiyat artışı görülen bölgelerin Başakşehir, Çatalca ve Sarıyer olduğunu ifade etti.

Başakşehirde birim fiyat 3.300 TL/m2, Sarıyer’de 11.525 TL/m2

Bölgelere göre değer artışlarının metrekare birim fiyatları ve geri dönüş süreleri hakkında bilgi veren Öğüt, “www.endeksa.com Temmuz ayı sonu verilerine göre Çatalca’da ortalama konut satış fiyatı 2.250 TL/m2 ve konut yatırımının geri dönüş süresi 24 yıl. Başakşehir’de ortalama konut satış fiyatı 3.300 TL/m2 ve geri dönüş süresi yine 24 yıl. Sarıyer’de ortalama konut satış fiyatı 11.525 TL/m2. Konut yatırımının geri dönüş süresi ise 31 yıla kadar yükselmiş durumda. Bu bölgeleri tüm İstanbul ortalamaları ile karşılaştıracak olursak, İstanbul genelinde ortalama konut satış fiyatının 4.400 TL/m2 ve geri dönüş süresinin 21 yıl olduğunu görüyoruz” dedi.

En çok değerlenen bölgeler

Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprülerinin en çok değerlendirdiği bölgeler hakkında Öğüt, şu bilgileri verdi:
“Yavuz Sultan Selim Köprüsü Eyüp, Başakşehir, Sancaktepe, Çatalca, Arnavutköy, Sarıyer, Beykoz ve Çekmeköy ilçelerinin gayrimenkul değerlerinde önemli artışa sebep oldu. Osman Gazi Köprüsü’ne baktığımızda ise Bursa, Kocaeli ve Yalova’da gayrimenkul fiyatlarında yüksek artışlar görülüyor. Kocaeli’nde Gebze, Körfez, Karamürsel ve Gölcük en fazla değer artışı görülen bölgeler. Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprülerinin gayrimenkul değer artışına sebep olduğu tüm bölgeleri göz önünde bulundurursak, en fazla değer artışının Bursa ve Kocaeli’nde olduğunu görüyoruz.”

Ortalama konut fiyatı Bursa’da 1.875 TL/m2, Gebze’de 2.100 TL/m2

Değer artışı görülen bölgelerde metrekare birim fiyatı ve geri dönüş süreleri hakkında Öğüt, “Verilere göre Bursa’da ortalama konut fiyatı 1.875 TL/m2 ve konut yatırımının geri dönüş süresi 17 yıl. Kocaeli’nde en çok değer artışı görülen ilçeler Gebze, Körfez, Karamürsel ve Gölcük. Gebze’de ortalama konut satış fiyatı 2.100 TL/m2 ve konut yatırımlarının geri dönüş süresi ortalama 23 yıl. Kocaeli Körfez ilçesinde ortalama konut satış fiyatı 1.425 TL/m2 ve yatırımın geri dönüş süresi 20 yıl. Karamürsel’de ortalama konut satış fiyatı 1.850 TL/m2, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 25 yıl. Gölcük’te ortalama konut satış fiyatı 1.400 TL/m2, yatırımın geri dönüş süresi 21 yıl” dedi.

Gelecek dönemde yine son dönemdeki artış trendinin devam etmesini beklediklerini kaydeden Öğüt, özellikle konut fiyatlarının yüksek hızda arttığı İstanbul’da Çatalca, Başakşehir ve Sarıyer ile Bursa ve Kocaeli’nde artışın süreceğini belirtiti.